Jak usunąć lokatora po licytacji komorniczej?

Zakup mieszkania z lokatorem po licytacji komorniczej

Jednym z największych ryzyk przy zakupie mieszkania na licytacji komorniczej jest to, że lokal po zakończeniu licytacji nadal zajmuje były właściciel, członek jego rodziny, najemca albo inna osoba. Cena uzyskana na licytacji nie daje tym osobom prawa do żądania dodatkowych pieniędzy od nabywcy za wydanie mieszkania, przekazanie kluczy czy umożliwienie wejścia do lokalu.

Trzeba jednak odróżnić nabycie prawa własności od faktycznego przejęcia mieszkania. Nawet jeśli nabywca stał się właścicielem, nie powinien działać metodą faktów dokonanych. Samowolne wejście do lokalu, wymiana zamków lub usuwanie cudzych rzeczy może doprowadzić do sporu o naruszenie posiadania, zawiadomienia policji, a w skrajnych przypadkach także do odpowiedzialności karnej.

Przed udziałem w licytacji warto sprawdzić nie tylko cenę i stan techniczny lokalu, lecz także stan prawny nieruchomości. Pomocna jest weryfikacja księgi wieczystej przed licytacją, a także ustalenie, czy lokal jest zamieszkany i czy istnieją osoby korzystające z niego na podstawie umowy lub innego tytułu.

Nie można też zapominać o formalnościach po przybiciu. Nabywca musi terminowo zapłacić cenę nabycia, bo uchybienie temu obowiązkowi może mieć poważne skutki. Szerzej opisuje to omówienie dotyczące terminu wpłaty ceny po przybiciu.

Przysądzenie własności i prawo do objęcia lokalu

Kluczowym dokumentem jest prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności. Zgodnie z art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego takie postanowienie przenosi własność na nabywcę, stanowi podstawę ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej i jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości oraz opróżnienia znajdujących się na niej pomieszczeń, bez potrzeby nadawania klauzuli wykonalności.

Oznacza to, że nabywca co do zasady nie musi uzyskiwać osobnego wyroku eksmisyjnego tylko po to, aby rozpocząć egzekucję wprowadzenia w posiadanie. Powinien jednak skierować sprawę do komornika, bo to komornik wykonuje czynności egzekucyjne przewidziane w Kodeksie postępowania cywilnego.

Od chwili uprawomocnienia się przysądzenia własności na nabywcę przechodzą również praktyczne konsekwencje bycia właścicielem, w tym możliwość żądania wydania lokalu, obowiązek ponoszenia bieżących ciężarów związanych z nieruchomością oraz prawo do pożytków z nieruchomości.

Warunkiem dojścia do tego etapu jest wcześniejsze skuteczne uczestnictwo w licytacji, w tym wniesienie rękojmi. Więcej na ten temat opisuje artykuł o rękojmi przed przystąpieniem do licytacji.

Wniosek do komornika o wprowadzenie w posiadanie

Jeżeli lokal nie zostanie wydany dobrowolnie, nabywca powinien złożyć do właściwego komornika wniosek o wprowadzenie w posiadanie nieruchomości oraz, w razie potrzeby, o opróżnienie lokalu z osób i rzeczy. Do wniosku należy dołączyć prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności.

Postępowanie zwykle obejmuje następujące etapy:

1. uzyskanie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności,
2. ustalenie, czy lokal jest faktycznie zajęty i przez kogo,
3. złożenie do komornika wniosku o wprowadzenie w posiadanie i opróżnienie lokalu,
4. wezwanie osoby zajmującej lokal do dobrowolnego wykonania obowiązku,
5. ustalenie, czy w sprawie ma znaczenie ochrona lokatorska albo konieczność wskazania odpowiedniego pomieszczenia,
6. wyznaczenie terminu czynności i przeprowadzenie ich przez komornika, w razie potrzeby przy udziale ślusarza, policji lub innych służb.

Zgodnie z art. 1046 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego komornik najpierw wzywa dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku w terminie stosownym do okoliczności. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu dokonuje czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela, czyli nabywcy, w posiadanie.

Opłata stała od wniosku o wszczęcie egzekucji wprowadzenia w posiadanie nieruchomości służącej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika albo opróżnienia takiego lokalu lub pomieszczenia wynosi 1500 zł zgodnie z art. 34 ustawy o kosztach komorniczych. W konkretnej sprawie mogą dojść także wydatki, np. koszty ślusarza, transportu, przechowania rzeczy albo asysty.

Szerszy kontekst dalszych formalności po zakupie lokalu omawia artykuł: co dalej po licytacji komorniczej mieszkania.

Prawa lokatora i ograniczenia eksmisji

Nabywca musi liczyć się z tym, że osoby zajmujące lokal mogą korzystać z ochrony przewidzianej w przepisach o ochronie praw lokatorów oraz w przepisach egzekucyjnych. Ochrona ta nie odbiera nabywcy własności, ale może wpływać na sposób i czas wykonania egzekucji.

Znaczenie może mieć m.in. to, czy w mieszkaniu przebywają małoletni, osoby z niepełnosprawnością, osoby obłożnie chore, kobieta w ciąży, emeryci, renciści albo osoby spełniające przesłanki do lokalu socjalnego. W zależności od tytułu wykonawczego i sytuacji osoby eksmitowanej konieczne może być wskazanie lokalu socjalnego, lokalu zamiennego albo tymczasowego pomieszczenia.

Jeżeli eksmisja dotyczy lokalu mieszkalnego, trzeba także brać pod uwagę okres ochronny od 1 listopada do 31 marca. Co do zasady w tym czasie nie wykonuje się opróżnienia lokalu mieszkalnego, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Nie jest to jednak prosta reguła działająca identycznie w każdej sprawie, dlatego komornik każdorazowo ocenia podstawę egzekucji i sytuację osób zajmujących lokal.

W praktyce to właśnie kwestie lokatorskie są najczęstszą przyczyną wielomiesięcznego oczekiwania na pełne przejęcie mieszkania. Sam fakt, że ktoś utracił własność, nie oznacza jeszcze, że komornik może przeprowadzić czynności z pominięciem przepisów chroniących przed bezdomnością.

Żądanie pieniędzy za klucze lub wydanie mieszkania

Były właściciel, jego domownik albo inna osoba zajmująca lokal nie ma prawa żądać od nabywcy zapłaty tylko dlatego, że przekaże klucze lub nie będzie utrudniać objęcia lokalu. Takie żądanie nie wynika z przepisów i nie jest elementem procedury licytacyjnej.

Inaczej należy ocenić dobrowolne porozumienie, w którym nabywca świadomie zgadza się np. pokryć część kosztów przeprowadzki w zamian za szybkie i bezsporne opuszczenie lokalu. Takie rozwiązanie bywa praktyczne, ale powinno być zawarte na piśmie i precyzyjnie określać datę wydania mieszkania, sposób przekazania kluczy, stan lokalu, rozliczenie mediów oraz konsekwencje niewykonania ustaleń.

Jeżeli żądaniu pieniędzy towarzyszą groźby, szantaż, wprowadzanie w błąd, przemoc albo uporczywe blokowanie dostępu do lokalu, warto rozważyć zabezpieczenie dowodów i zawiadomienie organów ścigania. Nie każda rozmowa o pieniądzach za dobrowolną wyprowadzkę będzie automatycznie przestępstwem, ale wymuszanie świadczenia za coś, do czego druga strona jest zobowiązana, może uzasadniać reakcję prawną.

Nabywca nie powinien działać pod presją. Bezpieczniejsze jest wyznaczenie terminu dobrowolnego wydania lokalu, prowadzenie korespondencji w sposób możliwy do udokumentowania i równoległe przygotowanie wniosku do komornika.

Wejście ze ślusarzem i policją

Wejście do mieszkania ze ślusarzem albo przy asyście policji może być prawidłowe, ale zasadniczo powinno następować w ramach czynności prowadzonych przez komornika lub w innej wyraźnie uzasadnionej sytuacji prawnej. Sam fakt bycia właścicielem nie oznacza, że nabywca może dowolnie forsować wejście do zajętego lokalu.

Jeżeli mieszkanie jest puste, ale zamknięte, komornik może w toku czynności zarządzić otwarcie lokalu i sporządzić protokół. Jeżeli w lokalu znajdują się cudze rzeczy, konieczne może być ich spisanie, zabezpieczenie, usunięcie albo przekazanie zgodnie z przepisami. To ważne, ponieważ późniejsze zarzuty dotyczące zniszczenia lub zaginięcia mienia bywają dla nabywcy bardzo kłopotliwe.

Jeżeli lokal jest zamieszkany, ostrożność jest jeszcze ważniejsza. W takiej sytuacji próba wejścia bez właściwej procedury może zostać potraktowana jako naruszenie posiadania albo miru domowego. Dlatego przy sporze z lokatorem bezpieczną drogą jest wniosek egzekucyjny i działanie przez komornika.

Czego nabywca nie powinien robić samodzielnie

Nabywca nieruchomości z licytacji powinien unikać działań, które mogą zostać ocenione jako samopomoc sprzeczna z prawem. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy w lokalu nadal przebywają ludzie albo znajdują się ich rzeczy.

Ryzykowne jest w szczególności:

• wymienianie zamków bez udziału komornika, gdy lokal jest nadal zajęty,
• odcinanie prądu, wody, gazu, ogrzewania lub internetu w celu wymuszenia wyprowadzki,
• wynoszenie rzeczy lokatora bez protokołu i bez podstawy prawnej,
• wchodzenie do mieszkania pod nieobecność mieszkańców,
• prowadzenie remontu w sposób uniemożliwiający normalne korzystanie z lokalu,
• grożenie lokatorowi lub wywieranie na niego presji.

Takie działania mogą prowadzić do roszczeń cywilnych, zawiadomienia o naruszeniu miru domowego, zarzutów uporczywego utrudniania korzystania z lokalu albo sporu o odszkodowanie. Nawet jeśli nabywca ma rację co do własności, sposób działania ma duże znaczenie.

Porozumienie z lokatorem jako alternatywa

Nie każda sprawa musi kończyć się długą egzekucją. Często najlepszym rozwiązaniem jest pisemne porozumienie z byłym właścicielem lub lokatorem. Może ono przewidywać dobrowolne opuszczenie lokalu w konkretnym terminie, wydanie wszystkich kompletów kluczy, rozliczenie opłat, pozostawienie lokalu w określonym stanie oraz ewentualne pokrycie uzasadnionych kosztów przeprowadzki.

Porozumienie powinno być konkretne. Zamiast ogólnego zapisu, że lokator wyprowadzi się niedługo, lepiej wskazać dokładną datę i godzinę wydania lokalu, sposób sporządzenia protokołu, zasady odbioru rzeczy oraz informację, co stanie się w razie niedotrzymania terminu.

Jeżeli nabywca decyduje się zapłacić określoną kwotę za szybsze opróżnienie mieszkania, najbezpieczniej powiązać płatność z faktycznym wydaniem lokalu i podpisaniem protokołu. Płacenie z góry, bez dokumentów i bez świadków, zwiększa ryzyko utraty pieniędzy oraz dalszego blokowania mieszkania.

FAQ

Czy po licytacji komorniczej mogę od razu wejść do mieszkania?

Nie samo wygranie licytacji, ale prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności daje podstawę do dalszych działań. Jeżeli lokal jest zajęty, najbezpieczniej działać przez komornika.

Czy postanowienie o przysądzeniu własności wystarczy do komornika?

Tak, zgodnie z art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie i opróżnienia pomieszczeń bez konieczności nadawania klauzuli wykonalności.

Czy mogę wymienić zamki w mieszkaniu po licytacji?

Jeżeli lokal jest nadal zajęty albo znajdują się w nim cudze rzeczy, samodzielna wymiana zamków jest ryzykowna. Może zostać potraktowana jako naruszenie posiadania lub miru domowego. Bezpieczniej przeprowadzić czynności z udziałem komornika.

Co zrobić, gdy były właściciel żąda pieniędzy za klucze?

Nie ma on ustawowego prawa do zapłaty za wydanie kluczy. Można odmówić, zabezpieczyć korespondencję i złożyć wniosek do komornika. Dobrowolne porozumienie jest możliwe, ale powinno być pisemne i powiązane z faktycznym wydaniem lokalu.

Ile trwa usunięcie lokatora po licytacji?

Nie ma jednego terminu. Proste sprawy mogą zakończyć się stosunkowo szybko, ale gdy lokal jest zamieszkany, pojawia się ochrona lokatorska albo trzeba czekać na lokal socjalny, zamienny lub tymczasowe pomieszczenie, procedura może potrwać wiele miesięcy.

Czy komornik może wejść do mieszkania ze ślusarzem?

Tak, w ramach prawidłowo prowadzonej egzekucji komornik może podejmować czynności konieczne do wprowadzenia nabywcy w posiadanie, w tym skorzystać z pomocy ślusarza. Powinno to jednak odbywać się w ramach czynności komorniczych i zostać udokumentowane.

Czy warto dogadać się z lokatorem?

Często tak, jeżeli porozumienie jest realne, pisemne i zabezpiecza interes nabywcy. Ustalenia powinny wskazywać dokładny termin wyprowadzki, sposób przekazania kluczy, rozliczenie opłat i konsekwencje niewykonania porozumienia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 791, art. 999 i art. 1046 – Dz.U. 2026 poz. 468
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 14 i art. 16 – Dz.U. 2023 poz. 725
3. Ustawa z dnia 28 lutego 2018 r. o kosztach komorniczych, w szczególności art. 34 – Dz.U. 2018 poz. 770
4. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny, w szczególności art. 191 i art. 193 – Dz.U. 2025 poz. 383

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.