Czy przedawnienie należności umożliwia wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?
• Data: 2025-05-25 Autor: Aleksandra Pofit
Jestem większościowym udziałowcem w spółce z o.o. (70% udziałów). Spółka miała zobowiązania, które ja zabezpieczyłam hipoteką na swojej nieruchomości. Zgodnie z obowiązującym prawem te zobowiązania uległy już przedawnieniu i spółka odprowadziła należny podatek dochodowy. Czyli przedawniły się w całości należności, które ja zabezpieczyłam, ustanawiając hipotekę. Czy zatem jest możliwość wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej mojej nieruchomości z powodu przedawnieniu należności wobec spółki?
Przedawnienie a ochrona wierzytelności zabezpieczonej hipoteką
Zgodnie z art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. Przepisu tego nie stosuje się do roszczeń o świadczenia uboczne.
Cytowany przepis umożliwia zatem dochodzenie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nawet wówczas, gdy należność ta na ogólnych zasadach uległa przedawnieniu. Innymi słowy – hipoteka chroni taką wierzytelność przed skutkami przedawnienia.
Hipoteka jako ograniczone prawo rzeczowe
W paragrafie 1. art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece czytamy: W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).
Hipoteka przyznaje zatem wierzycielowi hipotecznemu uprawnienie do zaspokojenia się z obciążonej nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. Hipoteka może być ustanowiona tylko w celu zabezpieczenia wierzytelności pieniężnej. Wierzytelność ta może opiewać na walutę polską lub zagraniczną, może mieć charakter istniejący, jak i przyszły, jeżeli tylko może powstać z określonego stosunku prawnego, istniejącego w chwili powstania hipoteki. Hipoteka umożliwia wierzycielowi, któremu przysługuje, dochodzenie zaspokojenia z nieruchomości lub innego przedmiotu obciążonego tym ograniczonym prawem rzeczowym. Artykuł 65 nie przyznaje wierzycielowi innego prawa, w szczególności ani do rozporządzania przedmiotem hipoteki, ani pobierania pożytków, jeżeli ten pożytki przynosi. W wyroku z 18 maja 2017 r., III CSK 215/16, Sąd Najwyższy – Izba Cywilna określił skutki przedawnienia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką:
Właściciel przedmiotu hipoteki jest narażony na skuteczne dochodzenie od niego zapłaty w celu zaspokojenia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, choćby wierzytelność ta uległa przedawnieniu. Ochronie właściciela przedmiotu hipoteki służy w takiej sytuacji to, że zaspokojenie z przedmiotu hipoteki nie obejmie roszczeń o świadczenia uboczne (np. odsetki), jeżeli właściciel podniesie co do nich zarzut przedawnienia.
Dochodzenie nawet przedawnionej wierzytelności
Hipoteka pozostaje więc w mocy niezależnie od tego, jak długo istnieje i jest wymagalna zabezpieczona wierzytelność. Norma wyrażona w art. 77 umożliwia wierzycielowi hipotecznemu dochodzenie nawet przedawnionej wierzytelności lecz jedynie z przedmiotu hipoteki (zob.: wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 20 listopada 2017 r., sygn. akt I ACa 313/17).
Zatem sam fakt, że wierzytelność zabezpieczona hipoteką uległa przedawnieniu, nie wyklucza możliwości żądania zaspokojenia się przez wierzyciela z nieruchomości. Dotyczy to jednak tylko należności głównej, a nie odsetek.
Przykłady z życia wzięte:
Przykład 1
Pani Marta, będąca właścicielką domu, zgodziła się zabezpieczyć zobowiązania swojej firmy hipoteką na nieruchomości. Po wielu latach okazało się, że należności firmy uległy przedawnieniu, jednak hipoteka na jej domu nadal istniała. Marta chciała ją wykreślić, ale dowiedziała się, że pomimo przedawnienia wierzytelności, wierzyciel hipoteczny nadal ma prawo do dochodzenia spłaty z jej nieruchomości.
Przykład 2
Pan Jan zaciągnął kredyt dla swojego przedsiębiorstwa, zabezpieczając go hipoteką na należącej do niego działce. Po upływie terminu przedawnienia długu, Jan liczył na to, że hipoteka zniknie z księgi wieczystej. Jednak jego doradca prawny poinformował go, że przedawnienie długu nie usuwa hipoteki i wierzyciel wciąż może dochodzić roszczeń z nieruchomości.
Przykład 3
Pani Ewa zgodziła się zabezpieczyć pożyczkę dla swojego przyjaciela hipoteką na swojej kamienicy. Po latach dług został przedawniony, a Ewa chciała sprzedać nieruchomość. Podczas sprawdzania dokumentów okazało się, że hipoteka wciąż widnieje w księdze wieczystej. Mimo przedawnienia wierzytelności, wierzyciel mógł nadal domagać się spłaty z jej majątku.
Podsumowanie
Przedawnienie wierzytelności nie oznacza automatycznego wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Wierzyciel hipoteczny nadal ma prawo do dochodzenia zaspokojenia swoich roszczeń z obciążonej nieruchomości, choć ogranicza się to jedynie do należności głównej, bez świadczeń ubocznych, takich jak odsetki.
Oferta porad prawnych
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism dotyczących przedawnienia wierzytelności i wykreślenia hipoteki. Nasi prawnicy pomogą Ci znaleźć najlepsze rozwiązanie w Twojej sprawie. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
2. Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 18 maja 2017 r., III CSK 215/16
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Czy przedawnienie należności umożliwia wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?
» Powrót do Polski po latach, czy grozi mi zatrzymanie za długi?
» Egzekucja długu po zmarłym ojcu, czy to zgodne z prawem?
» Zastaw skarbowy na samochodzie, ile czasu masz na spłatę długu?
» Egzekucja starych mandatów za brak biletu, jak się bronić i odzyskać pieniądze?
