Przedawnienie długu a wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej

Przedawnienie a ochrona wierzytelności zabezpieczonej hipoteką

Odpowiedź na pytanie jest co do zasady negatywna: samo przedawnienie należności zabezpieczonej hipoteką nie daje jeszcze podstawy do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Wynika to wprost z art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym: Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. Przepisu tego nie stosuje się do roszczeń o świadczenia uboczne.

Oznacza to, że przedawnienie działa inaczej niż przy zwykłym długu niezabezpieczonym rzeczowo. Dłużnik osobisty może bronić się zarzutem przedawnienia na zasadach ogólnych, ale właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką nadal musi liczyć się z odpowiedzialnością rzeczową. Wierzyciel nie może jednak wykorzystywać hipoteki do dochodzenia przedawnionych roszczeń ubocznych, takich jak odsetki za opóźnienie, prowizje czy inne należności dodatkowe, jeżeli mają charakter świadczeń ubocznych.

W przypadku spółki z ograniczoną odpowiedzialnością warto dodatkowo oddzielić odpowiedzialność spółki od odpowiedzialności osoby, która ustanowiła hipotekę na swojej nieruchomości. Sam udział w spółce nie oznacza jeszcze osobistej odpowiedzialności za jej zobowiązania, ale ustanowienie hipoteki powoduje odpowiedzialność rzeczową z konkretnej nieruchomości. Szerzej ten mechanizm omawia artykuł o tym, kiedy powstaje odpowiedzialność wspólnika spółki z o.o..

Hipoteka jako ograniczone prawo rzeczowe

Zgodnie z art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece hipoteka pozwala wierzycielowi dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, oraz z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. To właśnie rzeczowy charakter hipoteki powoduje, że jej skutki nie kończą się automatycznie z chwilą upływu terminu przedawnienia roszczenia osobistego.

Jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana, hipoteka co do zasady nadal obciąża nieruchomość i przechodzi na nabywcę jako wpis w dziale IV księgi wieczystej. Dlatego przed transakcją trzeba ustalić, czy wierzytelność wygasła, czy wierzyciel wyda zgodę na wykreślenie hipoteki i czy cena sprzedaży ma zostać przeznaczona na spłatę długu. Praktyczne skutki takiej sytuacji opisuje artykuł o tym, jak wygląda sprzedaż nieruchomości z hipoteką.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że właściciel przedmiotu hipoteki może być pozwany przez wierzyciela hipotecznego o zapłatę w granicach odpowiedzialności rzeczowej. Jednocześnie ochrona właściciela polega na tym, że po skutecznym podniesieniu zarzutu przedawnienia zaspokojenie z nieruchomości nie powinno obejmować przedawnionych świadczeń ubocznych.

Dochodzenie nawet przedawnionej wierzytelności

Art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest wyjątkiem od ogólnych reguł przedawnienia. Wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia przedawnionej wierzytelności głównej, ale tylko z przedmiotu hipoteki i tylko w granicach zabezpieczenia. Nie oznacza to, że dłużnik osobisty traci wszystkie zarzuty. W procesie nadal trzeba badać istnienie wierzytelności, jej wysokość, zakres zabezpieczenia, treść wpisu hipotecznego oraz to, czy określone składniki roszczenia nie mają charakteru ubocznego.

W sprawach między przedsiębiorcami terminy przedawnienia bywają krótsze i często zależą od rodzaju umowy oraz daty wymagalności roszczenia. Jeżeli zabezpieczony dług powstał w relacjach gospodarczych, warto osobno sprawdzić przedawnienie roszczeń gospodarczych, ponieważ może ono ograniczyć odpowiedzialność osobistą, ale nie zawsze pozwoli usunąć hipotekę.

Jeżeli wierzyciel przeniósł wierzytelność na inny podmiot, trzeba sprawdzić nie tylko umowę cesji, lecz także wpis w księdze wieczystej. Do przelewu wierzytelności hipotecznej potrzebny jest wpis nabywcy wierzytelności w księdze wieczystej, a hipoteka nie może zostać przeniesiona bez wierzytelności, którą zabezpiecza. Ten problem szerzej omawia artykuł o tym, jak działa cesja wierzytelności hipotecznej.

Kiedy można wykreślić hipotekę z księgi wieczystej?

Hipoteka wygasa co do zasady wtedy, gdy wygasa zabezpieczona wierzytelność, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać kolejne wierzytelności objęte zabezpieczeniem. Wygaśnięcie może wynikać na przykład ze spłaty długu, potrącenia, zwolnienia z długu, umorzenia zobowiązania albo innej okoliczności powodującej, że wierzyciel nie ma już wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.

Przedawnienie nie jest jednak tym samym co wygaśnięcie wierzytelności. Przedawnione roszczenie nadal istnieje, ale możliwość jego przymusowego dochodzenia jest ograniczona zarzutem przedawnienia. Przy hipotece ustawodawca wprost utrzymał możliwość zaspokojenia się wierzyciela z nieruchomości w zakresie należności głównej. Dlatego sąd wieczystoksięgowy nie powinien wykreślić hipoteki tylko dlatego, że właściciel nieruchomości wykaże upływ terminu przedawnienia.

Podstawą wykreślenia hipoteki może być przede wszystkim zgoda wierzyciela na wykreślenie, często nazywana listem mazalnym, dokument bankowy potwierdzający spłatę i zgodę na wykreślenie albo prawomocne orzeczenie sądu, z którego wynika wygaśnięcie hipoteki lub niezgodność wpisu z rzeczywistym stanem prawnym.

Jak wygląda procedura wykreślenia hipoteki?

W praktyce właściciel nieruchomości składa do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą formularz KW-WPIS z żądaniem wykreślenia hipoteki. Do wniosku należy dołączyć dokument stanowiący podstawę wykreślenia, zwykle oryginał zgody wierzyciela albo dokument bankowy. Gdy dokument pochodzi od wierzyciela niebędącego bankiem, najczęściej wymagany jest podpis notarialnie poświadczony.

Opłata sądowa od wniosku o wykreślenie jednej hipoteki wynosi obecnie 100 zł. Jeżeli w księdze wieczystej wpisano więcej niż jedną hipotekę, opłatę trzeba ustalić dla każdego wykreślanego wpisu. Wniosek powinien wskazywać numer księgi wieczystej, dokładne żądanie wykreślenia hipoteki oraz dane wnioskodawcy.

Jeżeli wierzyciel odmawia wydania zgody mimo tego, że wierzytelność rzeczywiście wygasła, właściciel nieruchomości może rozważyć powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Dopiero prawomocne orzeczenie może wtedy zastąpić brak zgody wierzyciela i stać się podstawą wpisu w księdze wieczystej.

Co z odsetkami i kosztami po przedawnieniu?

Druga część art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece ma duże znaczenie praktyczne. Przepis o utrzymaniu ochrony hipotecznej nie stosuje się do roszczeń o świadczenia uboczne. Właściciel nieruchomości może więc bronić się przed dochodzeniem przedawnionych odsetek, kosztów ubocznych czy innych należności dodatkowych, o ile rzeczywiście mają one charakter świadczeń ubocznych.

W praktyce oznacza to, że wierzyciel może żądać zaspokojenia należności głównej z nieruchomości, ale nie zawsze może powiększać tę kwotę o wieloletnie przedawnione odsetki. Każdorazowo trzeba sprawdzić treść hipoteki, sumę hipoteki, dokumenty będące podstawą wpisu oraz to, jakie roszczenia zostały objęte żądaniem wierzyciela.

Podsumowanie

Przedawnienie należności zabezpieczonej hipoteką nie powoduje automatycznego wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Wierzyciel hipoteczny nadal może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości w zakresie wierzytelności głównej, nawet gdy roszczenie osobiste wobec dłużnika jest już przedawnione.

Inaczej należy ocenić świadczenia uboczne, w szczególności odsetki. Jeżeli są przedawnione, właściciel nieruchomości może powołać się na art. 77 zdanie drugie ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wykreślenie hipoteki wymaga jednak wykazania, że hipoteka wygasła, uzyskania zgody wierzyciela albo prawomocnego orzeczenia sądu.

FAQ

Czy przedawnienie długu automatycznie usuwa hipotekę?

Nie. Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie powoduje automatycznego wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Hipoteka może nadal zabezpieczać należność główną.

Czy wierzyciel może dochodzić przedawnionego długu z nieruchomości?

Tak, w zakresie wierzytelności głównej wierzyciel hipoteczny może żądać zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką. Wynika to z art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Czy hipoteka zabezpiecza także przedawnione odsetki?

Co do zasady nie. Art. 77 nie stosuje się do roszczeń o świadczenia uboczne, dlatego właściciel nieruchomości może podnieść zarzut przedawnienia wobec odsetek i innych należności ubocznych.

Jakie dokumenty są potrzebne do wykreślenia hipoteki?

Najczęściej potrzebny jest formularz KW-WPIS, dokument stanowiący podstawę wykreślenia, np. zgoda wierzyciela albo dokument bankowy, oraz dowód opłaty sądowej. Przy oświadczeniu prywatnego wierzyciela zwykle potrzebne jest notarialne poświadczenie podpisu.

Co zrobić, gdy wierzyciel nie chce wydać zgody na wykreślenie hipoteki?

Jeżeli wierzytelność rzeczywiście wygasła, a wierzyciel odmawia współpracy, można rozważyć pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Prawomocny wyrok może być podstawą wykreślenia hipoteki.

Źródła

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - tekst aktu w ISAP.

2. Art. 65, art. 77, art. 79, art. 94 i art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2017 r., III CSK 215/16.

4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 lutego 2018 r., V CSK 212/17.

5. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 15 maja 2019 r., SK 31/17.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.