Co dalej po licytacji komorniczej mieszkania?

Jak wygląda procedura po zakończonej licytacji komorniczej?

Po zakończeniu licytacji komorniczej nieruchomości sprawa nie kończy się automatycznym przeniesieniem własności. Licytacja jest tylko jednym z etapów egzekucji z nieruchomości. Aktualnie sprzedaż zajętej nieruchomości może odbywać się w drodze licytacji publicznej albo licytacji elektronicznej, ale w obu przypadkach kluczowe są dalsze czynności: przybicie, zapłata ceny, przysądzenie własności i plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji.

Po zamknięciu przetargu sąd albo referendarz sądowy wydaje postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. Przybicie nie oznacza jeszcze nabycia własności. Jest to etap, który daje nabywcy prawo do dalszego ubiegania się o przysądzenie własności, pod warunkiem wykonania warunków licytacyjnych.

Postanowienie o przybiciu co do zasady ogłasza się niezwłocznie po ukończeniu przetargu. Ogłoszenie może jednak zostać odroczone najdalej na tydzień, jeżeli trzeba rozpoznać skargę albo zachodzą inne ważne przyczyny. Osobno warto przeanalizować sytuację, jeśli przybicie zostało odroczone, bo może to przesunąć kolejne terminy dla nabywcy i dłużnika.

Kiedy nabywca musi wpłacić cenę za mieszkanie?

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu komornik wzywa nabywcę do zapłaty ceny nabycia. Nabywca ma na to 2 tygodnie od dnia otrzymania wezwania. Wpłaca cenę na rachunek depozytowy Ministra Finansów, pomniejszając ją o rękojmię złożoną w gotówce.

Jeżeli nabywca potrzebuje więcej czasu, powinien złożyć wniosek o przedłużenie terminu przed jego upływem. Komornik może oznaczyć dłuższy termin zapłaty, ale nie może on przekroczyć miesiąca. Nie należy więc zakładać, że termin przedłuży się automatycznie.

Jeżeli nabywca nie zapłaci ceny w terminie, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają. W praktyce oznacza to, że zakup nie dochodzi do skutku, a postępowanie może wrócić do dalszych czynności egzekucyjnych, w tym do ponownej licytacji.

Kiedy nabywca staje się właścicielem mieszkania?

Nabywca staje się właścicielem dopiero z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Samo przybicie ani sama zapłata ceny nie przenoszą jeszcze własności nieruchomości.

Po prawomocnym przybiciu i zapłacie ceny sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Na to postanowienie również przysługuje zażalenie, dlatego trzeba sprawdzić, czy i kiedy stało się prawomocne. Dopiero prawomocne przysądzenie własności jest podstawą wpisu nabywcy w księdze wieczystej.

Jeżeli między przybiciem a przysądzeniem własności pojawią się szczególne okoliczności, np. śmierć dłużnika, procedura może się skomplikować. W takiej sytuacji warto sprawdzić, jakie znaczenie mogą mieć komplikacje przy zgonie dłużnika.

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się w niej pomieszczeń. Nie oznacza to jednak, że nabywca może samodzielnie usunąć dotychczasowego mieszkańca. Takie czynności wykonuje komornik.

Ile trwa procedura po licytacji mieszkania?

Na potrzeby tego artykułu wystarczy zapamiętać kolejność: przysądzenie własności, plan podziału, doręczenie planu uczestnikom i ewentualne zarzuty. Szczegółowe zasady, terminy i elementy planu opisuje osobny artykuł o planie podziału z egzekucji nieruchomości.

Pieniądze z licytacji nie są dzielone natychmiast po zapłacie ceny przez nabywcę. Najpierw musi uprawomocnić się przysądzenie własności i rozstrzygnięcie w przedmiocie kosztów, a dopiero potem komornik sporządza plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji.

Kiedy komornik dzieli pieniądze między wierzycieli?

Nie ma jednego ustawowego terminu, w którym cała procedura musi się zakończyć. Część terminów jest jasno określona, np. 2 tygodnie na zapłatę ceny po wezwaniu komornika albo 2 tygodnie na zarzuty do planu podziału. Całość może jednak wydłużyć się przez zażalenia, skargi, problemy z doręczeniami, odroczenie przybicia, oczekiwanie na prawomocność postanowień albo spór dotyczący planu podziału.

W praktyce od licytacji do wypłaty pieniędzy wierzycielom może minąć kilka tygodni, ale w sprawach spornych albo formalnie skomplikowanych może to potrwać kilka miesięcy. Dłużnik powinien monitorować pisma z sądu i od komornika, ponieważ od dat doręczeń często zależy możliwość zaskarżenia czynności albo planu podziału.

Co z osobą, która mieszka w lokalu po licytacji?

Sprzedaż mieszkania na licytacji komorniczej nie oznacza, że dotychczasowy właściciel albo lokator musi natychmiast opuścić lokal. Dopiero prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności daje nabywcy podstawę do żądania wprowadzenia go w posiadanie i opróżnienia pomieszczeń.

Komornik najpierw wzywa dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku w wyznaczonym terminie. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu może przystąpić do czynności potrzebnych do wprowadzenia nabywcy w posiadanie.

Jeżeli lokal służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, komornik powinien badać, czy osoba eksmitowana ma tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać. Jeżeli takiego miejsca nie ma, w typowych sytuacjach komornik wstrzymuje czynności do czasu, aż gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie. Nie dotyczy to jednak wszystkich przypadków, np. gdy z tytułu wykonawczego wynika opróżnienie lokalu z powodu przemocy, rażącego lub uporczywego naruszania porządku domowego, niewłaściwego zachowania uciążliwego dla innych lokatorów albo zajęcia lokalu bez tytułu prawnego.

Jeżeli w sprawie występuje osoba niepełnosprawna, małoletnie dziecko, osoba obłożnie chora, kobieta w ciąży, bezrobotny albo emeryt lub rencista spełniający kryteria pomocy społecznej, sytuację trzeba ocenić szczególnie ostrożnie. Takie okoliczności mogą mieć znaczenie dla prawa do najmu socjalnego lokalu, o ile spełnione są ustawowe warunki. Więcej o tej ochronie wyjaśnia artykuł o tym, kiedy przysługuje prawo do lokalu socjalnego po eksmisji.

Okres ochronny przy eksmisji po licytacji

Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca następnego roku włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Ochrona zimowa nie działa jednak bezwzględnie.

Okres ochronny nie ma zastosowania m.in. wtedy, gdy powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy domowej, rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego, niewłaściwe zachowanie utrudniające korzystanie z innych lokali w budynku albo zajęcie lokalu bez tytułu prawnego. Każdorazowo trzeba więc sprawdzić, jaka jest podstawa eksmisji i kto faktycznie mieszka w lokalu.

Co powinien zrobić dłużnik po sprzedaży mieszkania?

Dłużnik powinien przede wszystkim odbierać korespondencję z sądu i od komornika. To z doręczonych pism wynika, czy wydano przybicie, czy nabywca zapłacił cenę, czy zapadło postanowienie o przysądzeniu własności oraz czy sporządzono plan podziału.

Jeżeli dłużnik uważa, że doszło do naruszeń w toku licytacji albo plan podziału pomija określoną należność, trzeba pilnować terminów do zaskarżenia. Spóźnione zażalenie albo zarzuty mogą zostać odrzucone, nawet jeżeli merytorycznie sprawa wymagałaby wyjaśnienia.

Warto też sprawdzić, czy po spłacie kosztów egzekucji i wierzycieli pozostanie jakakolwiek kwota dla dłużnika. Nadwyżka nie jest wypłacana „od ręki”, lecz dopiero zgodnie z planem podziału.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak procedura po licytacji wygląda w praktyce i dlaczego same daty licytacji oraz zapłaty ceny nie zawsze przesądzają o zakończeniu sprawy.