Czy można prowadzić egzekucję tylko z udziału w nieruchomości wspólnej, analiza przypadku

Sąd oddala skargę na czynności komornika – analiza uzasadnienia

Uzasadnienie sądu jest niezwykle lakoniczne, ale starałem się znaleźć jego istotę. Sąd w uzasadnieniu postanowienia stwierdził, iż:

Prowadzeniu egzekucji z ułamkowej części nieruchomości nie stoi na przeszkodzie, że właścicielem pozostałych części wspólnych jest wspólnota mieszkaniowa. Ponadto wskazać należy, że zgodnie z art. 1004 i nast. K.p.c. prowadzenie egzekucji jedynie z udziału przysługującemu dłużnikowi w nieruchomości jest dopuszczalne, z tym zastrzeżeniem, że przedmiotem egzekucji może być wyłącznie udział współwłaściciela określony ułamkiem w prawie własności do nieruchomości (art. 196 i następne K.c.).

Komornik nie rozpoznał merytorycznie Pana skargi. Uznał, iż doszło do powagi rzeczy osądzonej, a więc że sprawa o tym samym zakresie zaskarżenia była już przedmiotem rozpoznania. Sąd rejonowy niejako uzasadnił indolencję komornika, wyjaśniając, iż motywy działania organu egzekucyjnego wskazywały na ustalenie, iż ponowna skarga opiera się na tych samych przesłankach. Wniosek egzekucyjny dotyczy ułamkowej części nieruchomości. W sprawie, jak słusznie Pan zauważył, mamy do czynienia już z powstałą wspólnotą mieszkaniową i przekształceniami własnościowymi.

Na czym polega nieruchomość wspólna? Definicja ustawowa i orzecznictwo

Drugim aspektem zagadnienia lokali samodzielnych jest kwestia nieruchomości wspólnej, w której każdy właściciel lokalu (wyodrębnionego lub nie) ma swój udział. Ogólna, syntetyczna definicja nieruchomości wspólnej została zawarta w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali (u.w.l.). Uzupełnia ją art. 3 ust. 5 oraz art. 5 u.w.l. Do tej definicji odniósł się Sąd Najwyższy, który w postanowieniu z 14.01.2009 r., IV CSK 247/08, LEX nr 499583, stwierdził, że:

Pojęcie nieruchomości wspólnej, o którym mowa w art. 3 ustawy z 1994 r. o własności lokali, nie obejmuje wyłącznie gruntu, na którym posadowiony jest budynek. Zawarte w art. 3 ust. 2 tej ustawy stwierdzenie, że grunt stanowiący nieruchomość wspólną powinien spełniać wymagania działki budowlanej oraz umożliwiać prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków, wskazuje jednoznacznie, że pojęcie nieruchomości wspólnej dotyczy również odpowiedniego gruntu stanowiącego otoczenie budynku.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku (budynków) i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu. Współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale (wyrok SN z 2.12.1998 r., I CKN 903/97, OSNC 1999/6, poz. 113).

Prawa dotychczasowego właściciela nieruchomości, który pozostaje nadal właścicielem lokali niewyodrębnionych, zostały zrównane w zakresie przynależnych mu udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 3 zdanie drugie u.w.l.) oraz praw i obowiązków co do niewyodrębnionych lokali (art. 4 ust. 1i 2 u.w.l.) z tymi, które przysługują właścicielom lokali.

Ze współwłasności nieruchomości wspólnej powiązanej (przymusowo) z własnością lokali wyodrębnionych wyłączone są zatem nie tylko lokale wyodrębnione, lecz także należące do dotychczasowego właściciela (jego następcy prawnego) lokale niewyodrębnione. Nie ulega wątpliwości, iż sąd rejonowy nie rozumie istoty własności we wspólnocie mieszkaniowej i akcesoryjnego charakteru tego prawa.

Dotychczasowy właściciel, który dokonuje sukcesywnego wyodrębniania lokali i przenoszenia ich własności na rzecz osób trzecich, pozostaje właścicielem lokali niewyodrębnionych oraz ma udziały w nieruchomości wspólnej w proporcji umownej lub wynikającej z ustawy (art. 3 ust. 3 i 5). Chociaż formalnie (sui generis) jest współwłaścicielem nieruchomości, którego tytuł własności (współwłasności), wpisany w dziale II księgi wieczystej, nie jest przypisany do określonych lokali (te pozostają bowiem nadal niewyodrębnione), to jednak ustawodawca wyposażył go w prawa właściciela, który może rozporządzać nie tylko swoim udziałem (jako całością), ale i przede wszystkim może samodzielnie dokonywać dalszych wyodrębnień (jednostronnych lub umownych), a właściciele lokali wyodrębnionych nie są stronami tych aktów; właściciele lokali wyodrębnionych mają tylko udział związany z własnością swego lokalu i tylko co do nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l., niewyodrębnione samodzielne lokale w rozumieniu art. 2 ust. 2 tej ustawy nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej i nie stanowią przedmiotu współwłasności właścicieli lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości, lecz są wyłączną własnością dotychczasowego właściciela nieruchomości. Niewyodrębnionych samodzielnych lokali nie można uznać za części budynku niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Pogląd ten znajduje potwierdzenie w art. 4 ust. 2 ustawy (I ACa 460/20, Samodzielność lokalu, a potrzeba przeprowadzenia prac adaptacyjnych. Własność niewydzielonych lokali w kontekście przysługiwania pożytków z nich – Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku LEX nr 3321428 – wyrok z dnia 31 marca 2021  r.).

Czy wyodrębnienie lokalu wyklucza egzekucję?

Zatem w tym zakresie wniosek egzekucyjny może być prowadzony. De facto wyodrębnienie lokalu nr 2 wykluczy możliwość prowadzenia egzekucji zgodnie z wnioskiem, gdyż przestanie istnieć udział w nieruchomości, z którego egzekucja może być prowadzona.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.