Egzekucja z udziału w nieruchomości wspólnej – kiedy jest dopuszczalna?

Czy komornik może prowadzić egzekucję tylko z udziału w nieruchomości?

Egzekucja z udziału w nieruchomości nie jest z góry niedopuszczalna. Zgodnie z art. 1004 K.p.c. do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości. Oznacza to, że wierzyciel może co do zasady skierować egzekucję do udziału dłużnika, a komornik może prowadzić czynności zmierzające do jego sprzedaży.

Jeżeli po złożeniu wniosku lub skargi nadal nie jest jasne, jaki udział komornik obejmuje egzekucją, pomocny może być materiał co zrobić, gdy komornik nie odpowiada na pisma.

Nie każde prawo opisane jako „udział” można jednak sprzedać tak samo. Kluczowe jest ustalenie, czy chodzi o zwykły udział ułamkowy we współwłasności nieruchomości w rozumieniu art. 196 K.c., czy o udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością lokalu na podstawie ustawy o własności lokali. To rozróżnienie ma zasadnicze znaczenie dla oceny, czy egzekucja została skierowana do prawidłowego składnika majątku dłużnika.

Udział w nieruchomości wspólnej a udział ułamkowy we współwłasności

Po wyodrębnieniu własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Wynika to z art. 3 ustawy o własności lokali. Nieruchomością wspólną są grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.

Ten udział ma charakter akcesoryjny, czyli jest związany z lokalem. W praktyce oznacza to, że nie można go oceniać tak, jak zwykłego, niezależnego udziału we współwłasności, jeżeli jest ściśle powiązany z własnością lokalu. Jeżeli dłużnik jest właścicielem lokalu, przedmiotem egzekucji powinien być lokal wraz z przynależnym udziałem w nieruchomości wspólnej, a nie sam udział „oderwany” od lokalu.

Inaczej może wyglądać sytuacja dotychczasowego właściciela nieruchomości, który po ustanowieniu odrębnej własności części lokali nadal jest właścicielem lokali niewyodrębnionych. Zgodnie z art. 4 ustawy o własności lokali przysługują mu co do tych lokali prawa i obowiązki takie jak właścicielom lokali wyodrębnionych. Dlatego przed oceną dopuszczalności egzekucji trzeba sprawdzić księgę wieczystą, treść wniosku wierzyciela, opis zajętego prawa oraz aktualny stan wyodrębnienia lokali.

W orzecznictwie podkreśla się, że pojęcie nieruchomości wspólnej nie ogranicza się wyłącznie do gruntu pod budynkiem. Sąd Najwyższy w postanowieniu z 14 stycznia 2009 r., IV CSK 247/08, wskazał, że obejmuje ono również odpowiedni grunt stanowiący otoczenie budynku, jeżeli służy prawidłowemu korzystaniu z budynków. Z kolei w wyroku z 2 grudnia 1998 r., I CKN 903/97, Sąd Najwyższy wyjaśnił, że nieruchomością wspólną są te części budynku i urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami i nie służą wyłącznie do użytku właścicieli konkretnych lokali.

Niewyodrębniony lokal, brak zaświadczenia o samodzielności i opis egzekucji

Jeżeli spór dotyczy powierzchni, która mogłaby w przyszłości stać się samodzielnym lokalem, trzeba odróżnić potencjalną możliwość wyodrębnienia lokalu od istniejącego prawa, które może być sprzedane w egzekucji. Samodzielność lokalu w rozumieniu ustawy o własności lokali stwierdza się zaświadczeniem właściwego organu. Brak takiego zaświadczenia nie zawsze automatycznie kończy egzekucję, ale może mieć duże znaczenie przy opisie i oszacowaniu, ustaleniu wartości oraz ocenie, co realnie kupi licytant.

Jeżeli komornik opisuje przedmiot egzekucji jako ułamkową część dawnej nieruchomości gruntowej, chociaż po wyodrębnieniu lokali stan prawny uległ zmianie, należy sprawdzić, czy opis jest zgodny z aktualną księgą wieczystą i wpisami dotyczącymi lokali. Błędne określenie przedmiotu sprzedaży może prowadzić do zarzutu, że egzekucja została skierowana do prawa, które w takim kształcie nie istnieje albo nie może być samodzielnie przeniesione na nabywcę.

Co zrobić po oddaleniu skargi na czynności komornika?

Skarga na czynności komornika służy kontroli tego, czy komornik działał zgodnie z przepisami postępowania egzekucyjnego. Co do zasady wnosi się ją w terminie tygodniowym, liczonym według reguł z art. 767 § 4 K.p.c. Skarga może dotyczyć zarówno wadliwej czynności, jak i zaniechania dokonania czynności, do której komornik był zobowiązany.

Jeżeli sąd oddalił skargę, trzeba najpierw ustalić, czy na dane postanowienie rzeczywiście przysługuje zażalenie. Art. 767⁴ K.p.c. przewiduje, że na postanowienie sądu wydane po rozpoznaniu skargi na czynności komornika zażalenie przysługuje w przypadkach wskazanych w ustawie. Nie każda skarga oddalona przez sąd otwiera więc automatycznie drogę do drugiej instancji.

W zażaleniu, jeżeli jest dopuszczalne, warto skupić się nie na powtórzeniu całej wcześniejszej argumentacji, lecz na konkretnych błędach sądu: pominięciu aktualnego stanu księgi wieczystej, niezbadaniu akcesoryjnego charakteru udziału w nieruchomości wspólnej, nieustaleniu, czy istnieje samodzielny lokal, albo przyjęciu, że art. 1004 K.p.c. wystarcza bez sprawdzenia, co faktycznie ma być sprzedane.

Przed przygotowaniem zażalenia warto ponownie sprawdzić, jakie zarzuty można podnosić w ramach skargi na czynności komornika i czy wcześniejsze pismo rzeczywiście kwestionowało czynność, zaniechanie lub naruszenie terminu.

Art. 823 K.p.c. i art. 824 K.p.c. – które podstawy umorzenia mają znaczenie?

Powoływanie się na dawny art. 823 K.p.c. wymaga ostrożności, ponieważ przepis ten nie obowiązuje już w dotychczasowej postaci. Obecnie ocena umorzenia postępowania egzekucyjnego powinna być prowadzona przede wszystkim przez pryzmat aktualnego art. 824 K.p.c. oraz innych szczególnych podstaw umorzenia.

Dla spraw dotyczących udziału w nieruchomości szczególnie ważne są dwie grupy argumentów. Po pierwsze, można badać, czy egzekucja nie jest niedopuszczalna ze względu na jej przedmiot, jeżeli skierowano ją do prawa, które nie może być samodzielnie zbyte. Po drugie, można rozważać, czy z egzekucji oczywiście nie uzyska się sumy wyższej od kosztów egzekucyjnych, choć ta przesłanka wymaga konkretnych danych, a nie samego przekonania dłużnika.

Nie wystarczy więc ogólnie twierdzić, że „licytant nic nie kupi”. Trzeba wykazać, że opisany w egzekucji udział nie jest samodzielnym prawem majątkowym, że jest nierozerwalnie związany z lokalem albo że dokumenty egzekucyjne nie pozwalają ustalić przedmiotu sprzedaży w sposób zapewniający pewność obrotu.

Jakie zarzuty mogą mieć znaczenie w zażaleniu lub kolejnym piśmie?

W podobnych sprawach praktyczne znaczenie mogą mieć następujące zarzuty:

• błędne utożsamienie udziału w nieruchomości wspólnej z samodzielnym udziałem ułamkowym we współwłasności nieruchomości,
• pominięcie, że udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu i nie funkcjonuje w obrocie w oderwaniu od tego lokalu,
• brak ustalenia, czy istnieje samodzielny lokal niewyodrębniony, który może być przedmiotem dalszego wyodrębnienia albo sprzedaży,
• niezgodność opisu przedmiotu egzekucji z aktualną księgą wieczystą i dokumentami wspólnoty mieszkaniowej,
• brak wyjaśnienia, jakie prawa i obowiązki uzyska nabywca po licytacji,
• pominięcie wpływu przekształceń własnościowych po wyodrębnieniu lokali na zakres majątku dłużnika.

Jeżeli zarzuty dotyczą nie tylko czynności komornika, ale samego prawa wierzyciela do egzekucji albo treści tytułu wykonawczego, sama skarga na czynności komornika może być niewystarczająca. W zależności od sytuacji trzeba rozważyć także powództwo przeciwegzekucyjne, wniosek o umorzenie postępowania albo inne środki procesowe.

Czy stanowisko dłużnika jest słuszne?

Stanowisko, że komornik nie może bezrefleksyjnie prowadzić egzekucji z samego udziału w nieruchomości wspólnej, jest co do zasady uzasadnione. Nie oznacza to jednak, że każda egzekucja z udziału jest niedopuszczalna. Decydujące jest to, czy zajęty udział jest zwykłym udziałem ułamkowym, czy prawem akcesoryjnym związanym z lokalem albo statusem dotychczasowego właściciela lokali niewyodrębnionych.

Jeżeli egzekucja została opisana jako egzekucja z ułamkowej części dawnej nieruchomości gruntowej, która po wyodrębnieniu lokali przestała funkcjonować w tej formie, jest to istotny argument. Sąd powinien wyjaśnić, jaki konkretnie składnik majątku dłużnika ma zostać sprzedany i czy jego sprzedaż jest prawnie skuteczna. Lakoniczne powołanie się na art. 1004 K.p.c. może być niewystarczające, jeżeli nie odnosi się do aktualnego stanu prawnego nieruchomości.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, dlaczego w sprawach egzekucji z udziału w nieruchomości wspólnej trzeba dokładnie odróżniać stan wpisów w księdze wieczystej od potocznego rozumienia „części budynku”.