Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z windykacją?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Problem z objęciem w posiadanie nieruchomości nabytej na licytacji

Marek Kowalski • Opublikowane: 2018-04-20

Dostałam postanowienie o przysądzeniu prawa do mieszkania z licytacji i spróbowałam się skontaktować z dłużniczką, ale prawdopodobnie ta pani w tym mieszkaniu nie mieszka. Niedługo potem skontaktował się ze mną jej syn i zasugerował spotkanie, aby ustalić cenę za klucze, bo – jak twierdzi – kluczy nie oddaje się ot tak, gdyż licytacja wiąże się z niską ceną nieruchomości. A tu nadmienię, że w moim przypadku cena jest adekwatna do wartości, bo było wielu chętnych. Tak więc ten pan chce zapłaty za klucze. Jak mam postąpić w tej sytuacji i czy w świetle prawa nie będzie to wyłudzenie? Nie widziałam tego mieszkania i nie wiem, co w nim zastanę. Asesor komornika zasugerował wejście z policją i ślusarzem. Proszę o radę!

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) obowiązujących od dnia 3 maja 2012 r.:

  1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów.
  2. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności.
  3. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności.
  4. Od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy należą do niego pożytki z nieruchomości.
  5. Powtarzające się daniny publiczne przypadające z nieruchomości od dnia prawomocności postanowienia o przysądzeniu własności ponosi nabywca. Świadczenia publicznoprawne nie powtarzające się nabywca ponosi tylko wtedy, gdy ich płatność przypada w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności lub po tym dniu.

Przepis art. 791 K.p.c. o skuteczność tytułu wykonawczego wobec innych osób stosuje się odpowiednio, co oznacza, że tytuł wykonawczy zobowiązujący do wydania nieruchomości, statku lub do opróżnienia pomieszczenia upoważnia do prowadzenia egzekucji także przeciwko każdemu, kto uzyskał władanie nad tym przedmiotem po wszczęciu postępowania, w którym wydano tytuł egzekucyjny; tytuł wykonawczy zobowiązujący do wydania nieruchomości, statku lub do opróżnienia pomieszczenia upoważnia do prowadzenia egzekucji nie tylko przeciw dłużnikowi, lecz także przeciwko jego domownikom, krewnym i innym osobom reprezentującym jego prawa; lecz zasady te nie wyłączają praw określonych przepisami o ochronie lokatorów oraz praw, które są skuteczne wobec wierzyciela.

Cena wywoławcza w trakcie egzekucji komorniczej co do zasady jest niższa niż wartość rynkowa mieszkania. Cena, jaka została uzyskana, jest jak najbardziej adekwatna do sytuacji.

Fakt, że było wielu chętnych, nie daje dłużnikowi żadnych podstaw do twierdzenia, że cena jest niewłaściwa. O ile dłużnik chce ją kwestionować, to powinien skorzystać z przysługujących mu środków prawnych. Niestety – skoro postawienie stało się prawomocne, oznacza to, że nie skorzystał. A zatem musi ponosić konsekwencje swoich działań i zaniechań.

Dłużnik nie ma prawa żądać od Pani jako nabywcy jakichkolwiek kwot z tytułu wydania mieszkania oraz przekazania kluczy do niego.

Generalnie z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności Pani stała się właścicielem nieruchomości, a dłużnik przestał być tym właścicielem, co oznacza, że zasadniczo powinien on się wyprowadzić, aby Pani mogła objąć nieruchomość w posiadanie. Oczywiście może się Pani porozumieć z dłużnikiem, że opuści on mieszkanie w określonym terminie.

Postanowienie o przysądzeniu własności nie stanowi samodzielnego tytułu do dokonania eksmisji dłużnika z mieszkania. Jak wskazałem wyżej, jest natomiast podstawą do wprowadzenia Pani w posiadanie mieszkania oraz opróżnienia pomieszczeń.

Dłużnik traci własność, ale nadal tam przebywa bez tytułu prawnego. Opróżnienie pomieszczeń dotyczy rzeczy, a nie ludzi. Ludziom nakazuje się opuszczenie pomieszczeń – a wskazane postanowienie nic takiego nie stanowi ani nie wynika to z przepisów. Aby skutecznie usunąć dłużnika z mieszkania, należałoby uzyskać wyrok nakazujący eksmisję. A zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego – wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Zgodnie z art. 1046 § 1 K.p.c. – jeżeli dłużnik ma wydać nieruchomość lub statek albo opróżnić pomieszczenie, komornik sądu, w którego okręgu rzeczy te się znajdują, wezwie dłużnika do dobrowolnego wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie, po którego bezskutecznym upływie dokona czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie.

Według panującego wśród komorników poglądu, przepis powyższy nie obejmuje jednak upoważnienia do eksmisji. W konsekwencji wymagane jest uzyskanie wyroku eksmisyjnego. Oczywiście jest to poniekąd formalność, bo taki wyrok zostanie wydany, ale za jakiś bliżej nieokreślony czas, jeśli dłużnik będzie się odwoływał. Podstawą eksmisji ma być wyrok sądu, a nie postanowienie o przysądzeniu własności, albowiem postanowienie to dotyczy prawa własności a nie prawa do zamieszkiwania w mieszkaniu i korzystania z niego.

W zaistniałej sytuacji może Pani:

  • zgodzić się na żądania syna dłużniczki i dogadywać się z nim co do kwoty „odstępnego” za klucze, aczkolwiek nie byłoby to działanie rozsądne; a ze strony owego Pana nie byłoby to działanie zgodne z prawem;
  • zgodzić się na spotkanie i nagrać rozmowę celem uzyskania dowodu przestępstwa, nie zgodzić się na zapłatę jakiejkolwiek kwoty „za klucze”, złożyć zawiadomienie o przestępstwie;
  • zignorować syna dłużnika i wyznaczyć termin do wprowadzenia Pani w posiadanie mieszkania, a po jego bezskutecznym upływie zwrócić się do komornika z wnioskiem o egzekucję w celu wprowadzenia Pani w posiadanie nabytego mieszkania. Jako że posiada Pani tytuł do wprowadzenia siebie jako nabywcy w posiadanie nieruchomości bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności – może Pani zwrócić się do komornika z wnioskiem o takie wprowadzenie.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Podobne materiały

Informowanie małżonka przez bank o zadłużeniu drugiego

Mam wspólne konto z mężem. Posiadam w tym banku kartę kredytową, której ja jestem jedynym właścicielem. Długi na tej karcie (jak i innych)...

 

Odmowa banku wypłaty środków na pokrycie kosztów pogrzebu z konta zmarłego

Odmowa banku wypłaty środków na pokrycie kosztów pogrzebu z konta zmarłego

Poniosłam koszty pogrzebu zmarłej siostry, która miała w banku rachunek. Podjęłam próbę wystąpienia do banku o wypłatę środków z konta...

Usunięcie lokatora z mieszkania po licytacji

Usunięcie lokatora z mieszkania po licytacji

Chcę nabyć mieszkanie na licytacji. Jak usunąć potem z niego lokatora (dotychczasową właścicielkę)? Czy mogę jej nie wpuść do mieszkania?...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »