Problem z objęciem w posiadanie nieruchomości nabytej na licytacji

Przejęcie w posiadanie mieszkania zakupionego w drodze licytacji

Według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) obowiązujących od dnia 3 maja 2012 r.:

1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów.
2. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności.
3. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności.
4. Od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy należą do niego pożytki z nieruchomości.
5. Powtarzające się daniny publiczne przypadające z nieruchomości od dnia prawomocności postanowienia o przysądzeniu własności ponosi nabywca. Świadczenia publicznoprawne nie powtarzające się nabywca ponosi tylko wtedy, gdy ich płatność przypada w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności lub po tym dniu.

Zobacz też: Wadium w licytacji komorniczej

Wydanie nieruchomości przez dłużnika nowemu właścicielowi

Przepis art. 791 K.p.c. o skuteczność tytułu wykonawczego wobec innych osób stosuje się odpowiednio, co oznacza, że tytuł wykonawczy zobowiązujący do wydania nieruchomości, statku lub do opróżnienia pomieszczenia upoważnia do prowadzenia egzekucji także przeciwko każdemu, kto uzyskał władanie nad tym przedmiotem po wszczęciu postępowania, w którym wydano tytuł egzekucyjny; tytuł wykonawczy zobowiązujący do wydania nieruchomości, statku lub do opróżnienia pomieszczenia upoważnia do prowadzenia egzekucji nie tylko przeciw dłużnikowi, lecz także przeciwko jego domownikom, krewnym i innym osobom reprezentującym jego prawa; lecz zasady te nie wyłączają praw określonych przepisami o ochronie lokatorów oraz praw, które są skuteczne wobec wierzyciela.

Cena wywoławcza w trakcie egzekucji komorniczej co do zasady jest niższa niż wartość rynkowa mieszkania. Cena, jaka została uzyskana, jest jak najbardziej adekwatna do sytuacji.

Fakt, że było wielu chętnych, nie daje dłużnikowi żadnych podstaw do twierdzenia, że cena jest niewłaściwa. O ile dłużnik chce ją kwestionować, to powinien skorzystać z przysługujących mu środków prawnych. Niestety – skoro postawienie stało się prawomocne, oznacza to, że nie skorzystał. A zatem musi ponosić konsekwencje swoich działań i zaniechań.

Dłużnik nie ma prawa żądać od Pani jako nabywcy jakichkolwiek kwot z tytułu wydania mieszkania oraz przekazania kluczy do niego.

Generalnie z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności Pani stała się właścicielem nieruchomości, a dłużnik przestał być tym właścicielem, co oznacza, że zasadniczo powinien on się wyprowadzić, aby Pani mogła objąć nieruchomość w posiadanie. Oczywiście może się Pani porozumieć z dłużnikiem, że opuści on mieszkanie w określonym terminie.

Postanowienie o przysądzeniu własności nie stanowi samodzielnego tytułu do dokonania eksmisji dłużnika z mieszkania. Jak wskazałem wyżej, jest natomiast podstawą do wprowadzenia Pani w posiadanie mieszkania oraz opróżnienia pomieszczeń.

Dłużnik traci własność, ale nadal tam przebywa bez tytułu prawnego.

Skuteczne usunięcie dłużnika z mieszkania

Opróżnienie pomieszczeń dotyczy rzeczy, a nie ludzi. Ludziom nakazuje się opuszczenie pomieszczeń – a wskazane postanowienie nic takiego nie stanowi ani nie wynika to z przepisów. Aby skutecznie usunąć dłużnika z mieszkania, należałoby uzyskać wyrok nakazujący eksmisję. A zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego – wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Zgodnie z art. 1046 § 1 K.p.c. – jeżeli dłużnik ma wydać nieruchomość lub statek albo opróżnić pomieszczenie, komornik sądu, w którego okręgu rzeczy te się znajdują, wezwie dłużnika do dobrowolnego wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie, po którego bezskutecznym upływie dokona czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie.

Według panującego wśród komorników poglądu, przepis powyższy nie obejmuje jednak upoważnienia do eksmisji. W konsekwencji wymagane jest uzyskanie wyroku eksmisyjnego. Oczywiście jest to poniekąd formalność, bo taki wyrok zostanie wydany, ale za jakiś bliżej nieokreślony czas, jeśli dłużnik będzie się odwoływał. Podstawą eksmisji ma być wyrok sądu, a nie postanowienie o przysądzeniu własności, albowiem postanowienie to dotyczy prawa własności a nie prawa do zamieszkiwania w mieszkaniu i korzystania z niego.

W zaistniałej sytuacji może Pani:

• zgodzić się na żądania syna dłużniczki i dogadywać się z nim co do kwoty „odstępnego” za klucze, aczkolwiek nie byłoby to działanie rozsądne; a ze strony owego Pana nie byłoby to działanie zgodne z prawem;
• zgodzić się na spotkanie i nagrać rozmowę celem uzyskania dowodu przestępstwa, nie zgodzić się na zapłatę jakiejkolwiek kwoty „za klucze”, złożyć zawiadomienie o przestępstwie;
• zignorować syna dłużnika i wyznaczyć termin do wprowadzenia Pani w posiadanie mieszkania, a po jego bezskutecznym upływie zwrócić się do komornika z wnioskiem o egzekucję w celu wprowadzenia Pani w posiadanie nabytego mieszkania. Jako że posiada Pani tytuł do wprowadzenia siebie jako nabywcy w posiadanie nieruchomości bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności – może Pani zwrócić się do komornika z wnioskiem o takie wprowadzenie.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.