Egzekucja alimentów z nieruchomości – koszty, procedura i licytacja

Czy można prowadzić egzekucję alimentów z nieruchomości?

Tak. Zaległe alimenty mogą być egzekwowane z mieszkania, domu, działki, udziału w nieruchomości lub innej nieruchomości należącej do dłużnika. Egzekucja z nieruchomości jest jednak szczególnym sposobem egzekucji i wymaga aktywności wierzyciela.

Zgodnie z art. 799 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego wniosek o wszczęcie egzekucji pozwala zasadniczo korzystać ze wszystkich dopuszczalnych sposobów egzekucji, ale wyjątkiem jest egzekucja z nieruchomości. Skierowanie egzekucji do nieruchomości jest możliwe tylko na wniosek wierzyciela. Jeżeli komornik ustali, że dłużnik posiada mieszkanie lub dom, samo ustalenie tego składnika majątku nie zastępuje więc wniosku o egzekucję z nieruchomości.

Wierzyciel alimentacyjny może jednocześnie korzystać z egzekucji z wynagrodzenia, rachunków bankowych, wierzytelności czy ruchomości. Komornik ma ponadto szczególne obowiązki związane z okresowym ustalaniem zarobków i majątku dłużnika alimentacyjnego.

Obciążenie nieruchomości hipoteką nie wyłącza egzekucji. Przy podziale ceny uzyskanej ze sprzedaży stosuje się ustawową kolejność zaspokojenia poszczególnych należności. Szerzej problem obciążenia nieruchomości opisujemy w artykule o egzekucji z nieruchomości z hipoteką.

Który komornik prowadzi egzekucję z nieruchomości?

W przypadku alimentów wierzyciel może co do zasady złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji również do komornika sądu właściwego ze względu na miejsce zamieszkania wierzyciela. Nie oznacza to jednak swobodnego wyboru komornika do egzekucji z nieruchomości.

Art. 921 § 1 K.p.c. stanowi, że egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona. Prawo wyboru komornika przewidziane w ustawie o komornikach sądowych nie obejmuje spraw o egzekucję z nieruchomości.

Jeżeli zatem egzekucję z wynagrodzenia lub rachunków prowadzi już inny komornik, a nieruchomość znajduje się poza jego właściwością, nie należy automatycznie zakładać, że wraz z egzekucją z nieruchomości musi zostać przekazana temu samemu komornikowi cała dotychczasowa sprawa. Właściwość do egzekucji z nieruchomości ocenia się odrębnie według jej położenia.

Praktycznie wierzyciel powinien:

1. ustalić nieruchomość dłużnika, jej położenie oraz – jeżeli jest prowadzona – księgę wieczystą,
2. złożyć wniosek o skierowanie egzekucji do nieruchomości do właściwego komornika,
3. ustalić, czy lokal lub dom służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika,
4. doprowadzić do opisu i oszacowania nieruchomości,
5. po ustaleniu sumy oszacowania sprawdzić, czy spełniony jest warunek z art. 952¹ K.p.c. albo czy zachodzą podstawy do uzyskania zgody sądu na wyznaczenie terminu licytacji.

Kiedy przy licytacji mieszkania obowiązuje próg 5%?

Szczególne ograniczenie dotyczy lokalu mieszkalnego albo nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. W takiej sytuacji termin licytacji wyznacza się na wniosek wierzyciela, a zgodnie z art. 952¹ § 2 K.p.c. wierzyciel jest co do zasady uprawniony do złożenia takiego wniosku, jeżeli egzekwowana należność główna stanowi co najmniej 1/20 sumy oszacowania.

Jedna dwudziesta to 5%. Przy obliczaniu progu przepis odnosi się do należności głównej, a nie do całkowitego salda powiększonego o odsetki i koszty egzekucji.

Jeżeli egzekucję prowadzi kilku wierzycieli, próg może zostać osiągnięty łącznie. Art. 952¹ § 3 K.p.c. pozwala wyznaczyć termin licytacji, gdy wnioski złożyli wierzyciele, których łączna wysokość egzekwowanych należności głównych osiąga co najmniej 1/20 sumy oszacowania.

Próg 5% nie jest bezwzględny. Jeżeli nie został osiągnięty, zgodę na wyznaczenie terminu licytacji może wyrazić dłużnik albo sąd. Sąd rozpoznaje wniosek wierzyciela i zgodnie z art. 952¹ § 4 K.p.c. bierze pod uwagę wysokość i charakter dochodzonej należności lub brak możliwości zaspokojenia wierzyciela z innych składników majątku dłużnika. Są to przesłanki alternatywne.

Alimentacyjny charakter długu może więc mieć znaczenie przy ocenie wniosku przez sąd, ale przepisy nie przewidują ogólnej zasady, zgodnie z którą próg 5% w ogóle nie dotyczy alimentów. Nie należy zatem zakładać, że każda nawet niewielka zaległość alimentacyjna automatycznie pozwala wyznaczyć licytację mieszkania dłużnika.

Opis, oszacowanie i przejście do licytacji

Po zajęciu nieruchomości kolejnym istotnym etapem jest jej opis i oszacowanie. Wycena ma znaczenie nie tylko dla ceny sprzedaży, lecz także właśnie dla ustalenia, czy należność główna osiąga próg 5% przewidziany dla nieruchomości mieszkaniowej dłużnika.

Po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania można przejść do etapu sprzedaży, z uwzględnieniem art. 952¹ K.p.c. Od zmian obowiązujących od grudnia 2025 r. zasadą w nowych egzekucjach z nieruchomości jest licytacja elektroniczna. Wierzyciel może jednak przed uprawomocnieniem się opisu i oszacowania zażądać sprzedaży w drodze licytacji publicznej. Do egzekucji z nieruchomości wszczętych przed wejściem w życie tej zmiany i wówczas niezakończonych stosuje się przepisy dotychczasowe.

Termin licytacji nie może zostać wyznaczony przed spełnieniem wymaganych warunków proceduralnych. Samo zajęcie mieszkania nie jest więc równoznaczne z jego natychmiastową sprzedażą.

Kto płaci za wycenę nieruchomości i czy wierzyciel wpłaca zaliczkę?

Opis i oszacowanie nieruchomości może wymagać opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Należność biegłego jest wydatkiem komornika w rozumieniu ustawy o kosztach komorniczych. W zwykłej sprawie komornik może uzależnić czynność powodującą wydatek od wpłacenia zaliczki przez stronę, która o tę czynność wnosi.

Inaczej należy traktować wierzyciela dochodzącego roszczeń alimentacyjnych. Art. 96 ust. 1 pkt 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych zwalnia taką stronę z obowiązku uiszczania kosztów sądowych. Zwolnienie rozciąga się na postępowanie egzekucyjne, a art. 45 ustawy o kosztach komorniczych przewiduje, że zwolnienie od kosztów sądowych przysługujące z mocy ustawy obejmuje również koszty komornicze.

W konsekwencji koszt opinii rzeczoznawcy potrzebnej do przeprowadzenia egzekucji nie powinien być przedstawiany wierzycielowi alimentacyjnemu jako zwykła zaliczka, którą musi sfinansować na takich samych zasadach jak wierzyciel niekorzystający ze zwolnienia. Zgodnie z art. 46 ustawy o kosztach komorniczych sąd rejonowy, przy którym działa komornik, wypłaca tymczasowo komornikowi – na jego wniosek – sumy odpowiadające wydatkom należnym od strony zwolnionej od kosztów komorniczych.

Jeżeli egzekucja przyniesie środki, koszty pokryte tymczasowo mogą zostać rozliczone i pobrane od dłużnika zgodnie z zasadami przewidzianymi w ustawie. Nie oznacza to natomiast, że wierzyciel alimentacyjny powinien z góry finansować rzeczoznawcę tylko dlatego, że wycena jest potrzebna do dalszej egzekucji.

Zobacz również: koszty egzekucji alimentów.

Jak alimenty są zaspokajane po sprzedaży nieruchomości?

Po uzyskaniu środków z egzekucji sporządzany jest plan podziału. Należności alimentacyjne mają w nim wysoką pozycję. Zgodnie z art. 1025 § 1 K.p.c. po kosztach egzekucyjnych zaspokajane są wymagalne należności alimentacyjne, a kolejna szczególna kategoria obejmuje przyszłe należności alimentacyjne w granicach określonych w tym przepisie.

Oznacza to, że wierzytelności alimentacyjne są uprzywilejowane względem wielu innych należności, w tym co do zasady należności zabezpieczonych hipoteką, które znajdują się w dalszej kategorii podziału. Ostateczny plan zależy jednak od rodzaju wszystkich należności uczestniczących w podziale i od kwoty uzyskanej z egzekucji.

W egzekucji można dochodzić także należnych odsetek od zaległych świadczeń. Szerzej wyjaśniamy to w artykule o dochodzeniu odsetek alimentacyjnych.

Co jeśli licytacja nieruchomości okaże się bezskuteczna?

Brak nabywcy na licytacji nie oznacza automatycznie utraty możliwości dochodzenia alimentów. Po pierwszej bezskutecznej licytacji możliwe są dalsze czynności przewidziane w przepisach, w tym druga licytacja. Po drugiej licytacji w określonych przypadkach wierzyciel może rozważyć przejęcie nieruchomości. Więcej informacji zawiera artykuł o przejęciu nieruchomości po drugiej licytacji.

Jeżeli po drugiej licytacji żaden z uprawnionych wierzycieli nie przejmie nieruchomości, art. 985 K.p.c. przewiduje umorzenie postępowania egzekucyjnego z tej nieruchomości. Nowa egzekucja z tej samej nieruchomości może zostać wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji.

Trzeba odróżnić umorzenie tego konkretnego postępowania dotyczącego nieruchomości od dalszej egzekucji alimentów z innych składników majątku. W sprawach alimentacyjnych art. 1086 K.p.c. nakłada na komornika obowiązek okresowego ustalania zarobków i stanu majątkowego dłużnika, a sama bezskuteczność egzekucji nie stanowi podstawy do jej umorzenia na zasadach ogólnych.

Jeżeli dłużnik nadal nie wykonuje obowiązku alimentacyjnego, zależnie od sytuacji mogą mieć znaczenie również świadczenia z funduszu alimentacyjnego oraz odpowiedzialność karna za niealimentację. Są to jednak odrębne mechanizmy, wymagające spełnienia właściwych im przesłanek.

FAQ

Czy mieszkanie można zlicytować za niewielką zaległość alimentacyjną?

Nie każda niewielka zaległość pozwala od razu wyznaczyć licytację mieszkania służącego potrzebom mieszkaniowym dłużnika. Co do zasady należność główna wierzyciela lub odpowiednia suma należności kilku wnioskujących wierzycieli musi osiągnąć 5% sumy oszacowania. Poniżej tego progu potrzebna jest jedna z podstaw przewidzianych w art. 952¹ § 4 K.p.c., np. zgoda sądu.

Kiedy działa próg 5% wartości nieruchomości?

Próg dotyczy wyznaczenia licytacji lokalu mieszkalnego albo nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. Nie jest to ogólny próg obowiązujący przy każdej nieruchomości i na każdym etapie egzekucji.

Czy sąd może zgodzić się na licytację poniżej progu 5%?

Tak. Na wniosek wierzyciela sąd może wyrazić zgodę mimo nieosiągnięcia progu, jeżeli przemawia za tym wysokość i charakter dochodzonej należności lub brak możliwości zaspokojenia wierzyciela z innych składników majątku dłużnika. Alimentacyjny charakter roszczenia może być istotnym elementem tej oceny, ale nie tworzy automatycznego wyjątku od progu.

Czy wierzyciel alimentacyjny płaci zaliczkę na rzeczoznawcę?

Co do zasady nie powinien finansować takiego wydatku na zasadach właściwych dla wierzyciela niezwolnionego od kosztów. Strona dochodząca roszczeń alimentacyjnych korzysta z ustawowego zwolnienia od kosztów sądowych, które rozciąga się na koszty komornicze. Wydatki potrzebne do czynności, w tym należność rzeczoznawcy, mogą być tymczasowo wypłacane komornikowi przez sąd rejonowy, przy którym działa komornik.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 799, art. 921, art. 952, art. 952¹, art. 985, art. 1025, art. 1081 i art. 1086.
2. Ustawa z dnia 28 lutego 2018 r. o kosztach komorniczych, w szczególności art. 6, art. 7 oraz art. 45–46.
3. Ustawa z dnia 22 marca 2018 r. o komornikach sądowych, w szczególności przepisy dotyczące właściwości i prawa wyboru komornika.
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 96 ust. 1 pkt 2.