- Można sprzedać własny udział w mieszkaniu nawet wtedy, gdy drugi udział jest zajęty przez komornika.
- Jeżeli współwłaściciel jest nieznany z miejsca pobytu, sąd może ustanowić dla niego kuratora.
- Najczęściej najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest sądowe zniesienie współwłasności.
- Wpis komorniczy lub hipoteka przymusowa w księdze wieczystej nie zawsze oznaczają aktualne zadłużenie.
- Przed sprzedażą warto sprawdzić możliwość usunięcia wpisu z księgi wieczystej.
Sprzedaż udziału w mieszkaniu obciążonym problemami prawnymi
Jeżeli odziedziczyła Pani udział w mieszkaniu, może Pani sprzedać swój udział bez zgody drugiego współwłaściciela. W praktyce jednak sprzedaż samego udziału bywa trudna i zwykle oznacza niższą cenę niż sprzedaż całej nieruchomości.
Problem komplikuje się dodatkowo wtedy, gdy drugi współwłaściciel jest nieznany z miejsca pobytu albo jego udział został zajęty przez komornika lub obciążony hipoteką przymusową.
Jeżeli rodzeństwo domaga się zachowku, a brak środków uniemożliwia spłatę, uporządkowanie sytuacji prawnej nieruchomości może być konieczne także po to, aby uniknąć dalszych sporów lub egzekucji. W sprawach dotyczących spadku z długami i zachowku warto dodatkowo przeanalizować zakres odpowiedzialności za zobowiązania spadkowe.
Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Zniesienie współwłasności przez sąd
Najczęściej najlepszym rozwiązaniem jest złożenie do sądu wniosku o zniesienie współwłasności. Sąd może:
- przyznać nieruchomość jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych,
- zarządzić sprzedaż nieruchomości,
- dokonać fizycznego podziału nieruchomości, jeżeli jest to możliwe.
W przypadku mieszkania najczęściej dochodzi do przyznania własności jednemu współwłaścicielowi za spłatą pozostałych udziałów.
Postępowanie może toczyć się także wtedy, gdy miejsce pobytu jednego ze współwłaścicieli nie jest znane.
Zobacz również:
Nieznane miejsce pobytu współwłaściciela
Zgodnie z art. 143 i 144 Kodeksu postępowania cywilnego sąd może ustanowić kuratora dla osoby, której miejsce pobytu nie jest znane. Wnioskodawca musi jednak uprawdopodobnić, że mimo podjętych działań nie udało się ustalić adresu współwłaściciela.
W praktyce sąd może oczekiwać przedstawienia:
- korespondencji zwracanej przez pocztę,
- informacji z rejestru PESEL lub meldunków,
- oświadczeń członków rodziny,
- dowodów prób kontaktu.
Po ustanowieniu kuratora sprawa może być dalej prowadzona. Sąd zwykle powołuje również biegłego do wyceny nieruchomości oraz ustalenia wartości udziałów.
Jeżeli udział nieznanego współwłaściciela jest zajęty przez komornika, przed podjęciem działań warto przeanalizować akta księgi wieczystej i ustalić aktualny stan egzekucji. Część wpisów pozostaje w KW mimo zakończenia postępowania egzekucyjnego.
Jeżeli w lokalu przebywa najemca albo inna osoba korzystająca z nieruchomości, brak kontaktu ze współwłaścicielem nie uzasadnia stosowania środków nacisku. Szczególnie ryzykowne może być odcięcie mediów najemcy, które w określonych okolicznościach może prowadzić do odpowiedzialności właściciela.
Co z zajęciem komorniczym lub hipoteką przymusową?
Samo zajęcie udziału przez komornika nie oznacza automatycznie zakazu sprzedaży całej nieruchomości. Problem polega jednak na tym, że potencjalny kupujący zwykle oczekuje nieruchomości bez obciążeń.
W praktyce należy ustalić:
- czy postępowanie egzekucyjne nadal trwa,
- czy wpis w księdze wieczystej jest aktualny,
- jaka jest wysokość zadłużenia,
- czy wierzyciel zgodzi się na wykreślenie obciążenia po spłacie długu.
W niektórych sprawach komornik lub wierzyciel wyraża zgodę na zwolnienie nieruchomości po wpłacie odpowiedniej kwoty do depozytu albo bezpośredniej spłacie zadłużenia.
W sytuacjach dotyczących komornik a odziedziczona nieruchomość warto dodatkowo sprawdzić, czy egzekucja obejmuje cały majątek spadkowy czy jedynie udział konkretnego dłużnika.
Wykreślenie wpisu komornika na części mieszkania
Wpis komorniczy lub hipoteka przymusowa w księdze wieczystej mogą utrudnić sprzedaż mieszkania, nawet jeżeli egzekucja została już dawno zakończona.
Dlatego przed rozpoczęciem sprzedaży warto uzyskać:
- informację od komornika o stanie postępowania,
- zaświadczenie o spłacie zobowiązania albo umorzeniu egzekucji,
- zgodę wierzyciela na wykreślenie wpisu z KW.
W wielu przypadkach konieczne jest złożenie odrębnego wniosku do sądu wieczystoksięgowego. Pomocne mogą być informacje dotyczące procedury wykreślenie wpisu komornika z KW.
Zobacz również:
Przykłady
Poniższe sytuacje pokazują, jak w praktyce wygląda uporządkowanie spraw spadkowych i sprzedaż nieruchomości z problemami egzekucyjnymi.
Pani Anna odziedziczyła 3/4 mieszkania po ojcu. Pozostały udział należał do brata, który od kilkunastu lat przebywał za granicą i nie utrzymywał kontaktu z rodziną. Sąd ustanowił dla niego kuratora, a następnie przyznał całą nieruchomość Annie za obowiązkiem spłaty udziału do depozytu sądowego. Dzięki temu mogła sprzedać mieszkanie i spłacić zachowek rodzeństwa.
Pan Tomasz chciał sprzedać mieszkanie odziedziczone po matce. W księdze wieczystej widniał jednak wpis komorniczy dotyczący udziału zmarłego wuja. Po kontakcie z kancelarią komorniczą okazało się, że egzekucję umorzono kilka lat wcześniej. Po uzyskaniu odpowiednich dokumentów złożono wniosek o wykreślenie wpisu z KW, co umożliwiło bezpieczną sprzedaż nieruchomości.
Pani Beata zdecydowała się sprzedać wyłącznie swój udział wynoszący 3/4 mieszkania, ponieważ drugi współwłaściciel miał liczne długi i zajęcie komornicze. Znalazła kupującego zainteresowanego inwestycją w trudną nieruchomość. Cena była niższa od rynkowej, ale uzyskane środki pozwoliły jej uniknąć procesu o zachowek.
Najczęstsze pytania
Czy można sprzedać mieszkanie z wpisem komornika?
Tak, ale wpis w księdze wieczystej znacząco utrudnia sprzedaż. W praktyce kupujący często oczekują wcześniejszego usunięcia obciążenia albo odpowiedniego obniżenia ceny.
Czy można sprzedać tylko swój udział w mieszkaniu?
Tak. Współwłaściciel może sprzedać swój udział bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Trzeba jednak liczyć się z mniejszym zainteresowaniem kupujących.
Co zrobić, gdy współwłaściciel zaginął?
Można wystąpić do sądu o ustanowienie kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu. Pozwala to prowadzić postępowanie o zniesienie współwłasności mimo braku kontaktu z drugim właścicielem.
Czy komornik może przejąć cały spadek?
Co do zasady egzekucja prowadzona jest tylko wobec udziału należącego do dłużnika. Zakres egzekucji zależy jednak od konkretnego stanu prawnego i rodzaju zobowiązań.
Czy wpis komornika znika automatycznie po spłacie długu?
Nie zawsze. Często konieczne jest uzyskanie odpowiednich dokumentów od komornika lub wierzyciela oraz złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
- Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
