Sprzedaż mieszkania częściowo zajętego przez komornika
Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Na mocy testamentu odziedziczyłam udział (3/4) w mieszkaniu własnościowym. Rodzeństwo wystąpiło do mnie o wypłatę zachowku. Chciałabym sprzedać mieszkanie, by zaspokoić roszczenia rodzeństwa z uwagi na to, że nie mam możliwości gotówkowej spłaty zachowku. Jednak współwłaściciel jest nieznany z miejsca pobytu, a jego cześć spadku jest zajęta przez komornika. Co mogę w tej sytuacji zrobić? Jak sprzedać mieszkanie częściowo zajęte przez komornika?
Sprzedaż udziału w mieszkaniu – części spadku
Przed Panią niełatwe zadanie. Może Pani sprzedać wyłącznie swój udział – o ile ktoś go zechce kupić. Nic nie stoi na przeszkodzie.
Z opisu nie wynika, aby minął okres 30 lat do zasiedzenia nieruchomości, czyli udziału współwłaściciela, z którym nie ma kontaktu. A może jednak… Nie ma możliwości wywłaszczenia go.
Zobacz też: Czy komornik może zająć mieszkanie, którego jestem współwłaścicielem
Zniesienie współwłasności przez sąd
Pozostaje jedynie wniosek do sądu o zniesienie współwłasności. Zniesienie współwłasności może polegać na przyznaniu własności jednemu ze współwłaścicieli i ustaleniu spłaty na rzecz pozostałych. Tu jeden jest zgodny co do tego, aby przekazać swoje udziały, problemem pozostaje nieznany z miejsca pobytu współwłaściciel.
Fakt, że miejsce zamieszkania jednego ze współwłaścicieli nie jest znane, nie stanowi przeszkody do zakończenia postępowania w sądzie.
Przeczytaj też: Kupno mieszkania z wpisem komorniczym
Nieznane miejsce pobytu drugiego współwłaściciela
Zgodnie z art. 143 Kodeksu postępowania cywilnego „jeżeli stronie, której miejsce pobytu nie jest znane, ma być doręczony pozew lub inne pismo procesowe wywołujące potrzebę podjęcia obrony jej praw, doręczenie może do chwili zgłoszenia się strony albo jej przedstawiciela lub pełnomocnika nastąpić tylko do rąk kuratora ustanowionego na wniosek osoby zainteresowanej przez sąd orzekający”.
Zgodnie z art. 144 § 1 powyższego Kodeksu sąd „ustanowi kuratora, jeżeli wnioskodawca uprawdopodobni, że miejsce pobytu strony nie jest znane. W sprawach o roszczenia alimentacyjne, jak również w sprawach o ustalenie ojcostwa i o związane z tym roszczenia, przewodniczący przed ustanowieniem kuratora przeprowadzi stosowne dochodzenie w celu ustalenia miejsca zamieszkania lub pobytu pozwanego”.
Jeśli uprawdopodobni Pani, że miejsce zamieszkania współwłaściciela nie jest znane, sąd na Pani wniosek ustanowi kuratora.
Sąd powoła potem biegłego, biegły oszacuje nieruchomość, a udział współwłaściciela, którego adresu nie można ustalić, spłatę, jaką sąd mu przyzna, wystarczy wpłacić do depozytu sądowego.
W ten sposób stanie się Pani jedyną właścicielką nieruchomości.
Wykreślenie wpisu komornika na części mieszkania
Tu pojawi się jeszcze problem wpisu na hipotekę przez komornika. Nie znam treści wpisu ani akt sprawy komorniczej, ani wysokości zadłużenia. Może egzekucja już dawno została umorzona, a tylko komornik nie wykreślił z KW wpisu.
Może kwota nie jest znaczna, wówczas z kwoty wpłaconej do depozytu komornik pobierze sobie należność i zwolni KW od wpisu hipoteki. Jeśli jest szansa na uwolnienie wpisu z KW poprzez spłatę zobowiązania w całości,= albo z uwagi na umorzenie postępowania, to warto sprawę zaczynać.
W innym wypadku nie sądzę, że ktokolwiek kupi mieszkanie z wpisem do KW.
Przykłady
"Zaginiony brat i kurator sądowy"
Anna odziedziczyła po ojcu 3/4 mieszkania w centrum Łodzi. Pozostała część należała do brata, z którym kontakt urwał się wiele lat temu – nikt z rodziny nie wiedział, gdzie przebywa. Gdy komornik zajął jego udział z powodu długów, Anna postanowiła wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności. Ustanowiono kuratora dla brata, biegły oszacował wartość nieruchomości, a zasądzoną dla niego spłatę wpłaciła do depozytu sądowego. W ten sposób Anna stała się jedyną właścicielką i mogła bez przeszkód sprzedać mieszkanie.
"Zachowek spłacony, ale niełatwo"
Tomasz odziedziczył większość udziałów w mieszkaniu po babci. Ciotka zażądała zachowku, ale Tomasz nie miał gotówki. Mieszkanie obciążone było hipoteką z tytułu długu nieżyjącego wuja – komornik wpisał się do księgi wieczystej. Tomasz zasięgnął informacji u komornika – okazało się, że sprawa została umorzona kilka lat wcześniej, a wpis w KW nie został wykreślony. Po uporządkowaniu formalności i wykreśleniu wpisu, Tomasz sprzedał mieszkanie i spłacił ciotkę.
"Kupiec znalazł się mimo wszystko"
Beata chciała sprzedać swój udział w mieszkaniu, które odziedziczyła – 3/4 własności. Pozostały udział należał do osoby zadłużonej, której udział został zajęty przez komornika. Choć wydawało się to niemożliwe, Beata wystawiła swoją część na sprzedaż. Po kilku miesiącach zgłosił się inwestor specjalizujący się w trudnych nieruchomościach. Beata sprzedała swój udział za niższą cenę, ale pozbyła się problemu, a pozyskane środki pozwoliły jej spłacić rodzeństwo i zakończyć sprawę zachowku.
Podsumowanie
Sprzedaż mieszkania częściowo zajętego przez komornika i współdzielonego z osobą nieznaną z miejsca pobytu to skomplikowany proces, ale możliwy do przeprowadzenia. Kluczowe znaczenie ma tu ścieżka sądowa – wniosek o zniesienie współwłasności i ustanowienie kuratora dla nieobecnego współwłaściciela. Choć wymaga to czasu i determinacji, daje szansę na uregulowanie sytuacji prawnej nieruchomości, a w dalszej kolejności – na jej sprzedaż. Warto również sprawdzić, czy wpis komorniczy w księdze wieczystej rzeczywiście jest aktualny i wykonalny. Dopiero po uporządkowaniu wszystkich formalności można liczyć na bezpieczne przeprowadzenie transakcji oraz spłatę roszczeń z tytułu zachowku.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawie spadku, współwłasności lub sprzedaży nieruchomości obciążonej wpisem komorniczym? Skorzystaj z naszych porad prawnych online. Nasi doświadczeni prawnicy udzielą Ci szybkiej i rzetelnej odpowiedzi, pomogą sporządzić pisma do sądu, wyjaśnią procedury i wskażą najlepsze rozwiązanie w Twojej sytuacji – bez wychodzenia z domu.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Czy można prowadzić egzekucję tylko z udziału w nieruchomości wspólnej, analiza przypadku
» Czy przedawnienie należności umożliwia wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?
» Powrót do Polski po latach, czy grozi mi zatrzymanie za długi?
» Egzekucja długu po zmarłym ojcu, czy to zgodne z prawem?
» Zastaw skarbowy na samochodzie, ile czasu masz na spłatę długu?
