Jak nie dopuścić do licytacji mieszkania?

Co oznacza wycena mieszkania przez rzeczoznawcę?

Wycena mieszkania przez rzeczoznawcę majątkowego najczęściej oznacza, że egzekucja weszła w etap opisu i oszacowania. To już poważny moment postępowania, ale nie oznacza automatycznie, że lokal zostanie sprzedany. W sprawach dotyczących spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu znaczenie ma art. 17¹³ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: do egzekucji z takiego prawa stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości.

Jeżeli komornik prowadzi egzekucję z mieszkania, dłużnik powinien działać równolegle na kilku poziomach: rozmawiać z wierzycielem, sprawdzić aktualne saldo zadłużenia, ustalić koszty egzekucyjne, pilnować terminów oraz gromadzić dowody regularnych wpłat. Sam fakt, że od pewnego czasu czynsz jest płacony na bieżąco, jest bardzo ważnym argumentem w rozmowach ze spółdzielnią, ale nie zatrzymuje egzekucji z mocy prawa.

Warto też pamiętać, że przy lokalu mieszkalnym lub nieruchomości służącej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika termin licytacji wyznacza się na wniosek wierzyciela. W typowych sprawach wierzyciel może złożyć taki wniosek, jeżeli egzekwowana należność główna wynosi co najmniej jedną dwudziestą sumy oszacowania. Ta zasada ma wyjątki, dlatego zawsze trzeba sprawdzić konkretny tytuł wykonawczy i rodzaj egzekwowanej należności.

Wniosek do spółdzielni o zawieszenie egzekucji

Najbardziej praktycznym działaniem jest złożenie do zarządu spółdzielni mieszkaniowej pisemnego wniosku o zawarcie porozumienia i wystąpienie do komornika o zawieszenie postępowania egzekucyjnego. Zgodnie z art. 820 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego organ egzekucyjny zawiesza postępowanie na wniosek wierzyciela, chyba że taki wniosek zmierza jedynie do przedłużenia postępowania.

W praktyce oznacza to, że dłużnik powinien przekonać wierzyciela, że dalsza licytacja nie jest konieczna, bo dług będzie spłacany w sposób przewidywalny. Do wniosku warto dołączyć potwierdzenia dotychczasowych wpłat, propozycję harmonogramu, informację o dochodach i wydatkach oraz deklarację terminowego regulowania bieżących opłat za lokal.

Jeżeli spółdzielnia widzi realną poprawę sytuacji, może zgodzić się na ugodę i złożyć do komornika wniosek o zawieszenie. Mechanizm jest podobny do sytuacji, w której wierzyciel decyduje o dalszym losie postępowania, dlatego przydatne może być omówienie zasad, jakie rządzą działaniem wierzyciela w egzekucji, np. wycofanie egzekucji przez wierzyciela.

Co powinno znaleźć się w porozumieniu ze spółdzielnią?

Porozumienie powinno być konkretne. Nie wystarczy ogólna deklaracja, że dłużnik będzie spłacał zadłużenie w miarę możliwości. Najlepiej wskazać wysokość zadłużenia na dany dzień, wysokość rat, daty płatności, sposób zaliczania wpłat, obowiązek opłacania bieżącego czynszu oraz zasady powrotu do egzekucji w razie naruszenia ugody.

Wierzyciel może zastrzec, że przy opóźnieniu w zapłacie raty albo bieżącego czynszu wystąpi do komornika o podjęcie zawieszonego postępowania. To typowe zabezpieczenie interesu spółdzielni. Dłużnik powinien proponować takie raty, które są realne do utrzymania przez wiele miesięcy. Zbyt wysoka rata, której nie da się zapłacić, zwykle tylko pogarsza sytuację.

W porozumieniu warto rozstrzygnąć również koszty postępowania sądowego i egzekucyjnego. Często strony umawiają się, że najpierw spłacane jest zadłużenie główne i bieżące opłaty, a koszty oraz odsetki są regulowane w dalszej kolejności. Trzeba jednak pamiętać, że dokładne rozliczenie zależy od treści tytułu wykonawczego, stanowiska wierzyciela i wyliczeń komornika.

Czy komornik może sam zawiesić albo umorzyć egzekucję?

Komornik nie jest negocjatorem między stronami i nie może samodzielnie odstąpić od sprzedaży tylko dlatego, że dłużnik obiecuje spłatę. Postępowanie może zostać zawieszone m.in. na wniosek wierzyciela albo w przypadkach, gdy wynika to z decyzji sądu lub przepisów szczególnych. Dłużnik może natomiast przed konkretną czynnością przedstawić niebudzący wątpliwości dowód na piśmie, że obowiązek spełnił albo że wierzyciel udzielił mu zwłoki.

Jeżeli wierzyciel zażąda umorzenia postępowania, organ egzekucyjny co do zasady umorzy egzekucję w całości lub części. Umorzenie uchyla dokonane czynności egzekucyjne, ale samo w sobie nie zawsze oznacza definitywne wygaśnięcie długu. Jeśli należność nadal istnieje, wierzyciel może w przyszłości ponownie wszcząć egzekucję, chyba że zachodzi inna przeszkoda prawna.

Spłata długu przed przetargiem

Najpewniejszym sposobem uniknięcia sprzedaży mieszkania jest spłata należności. Kodeks postępowania cywilnego przewiduje, że jeżeli należność wierzyciela zostanie uiszczona wraz z kosztami przed zamknięciem przetargu, komornik umorzy egzekucję. W praktyce trzeba jednak ustalić pełne saldo: należność główną, odsetki, koszty sądowe i koszty komornicze.

Jeżeli dłużnik wpłaca pieniądze bezpośrednio spółdzielni i jednocześnie do komornika, powinien pilnować, aby obie strony miały aktualne informacje o wpłatach. W przeciwnym razie może dojść do nieporozumień co do salda i dalszych czynności. Warto poprosić spółdzielnię o pisemne potwierdzenie wpłat i aktualnego zadłużenia.

Jeżeli całkowita spłata nie jest możliwa, można zaproponować spłatę długu w ratach. Taki wniosek powinien być konkretny: kwota pierwszej wpłaty, wysokość rat, terminy, źródło finansowania i propozycja zabezpieczenia, np. dobrowolne poddanie się konsekwencjom podjęcia egzekucji w razie opóźnienia.

Jak przygotować pismo do zarządu spółdzielni?

Pismo najlepiej złożyć osobiście w sekretariacie spółdzielni z potwierdzeniem wpływu na kopii albo wysłać listem poleconym. Warto również poprosić o spotkanie z zarządem lub osobą prowadzącą sprawę zadłużenia. Rozmowa bywa skuteczna, ale ustalenia powinny zostać potwierdzone na piśmie.

We wniosku należy wskazać numer sprawy u komornika, wysokość znanego zadłużenia, opis dotychczasowych wpłat, propozycję ugody, prośbę o wystąpienie do komornika o zawieszenie egzekucji oraz prośbę o niewystępowanie o wyznaczenie terminu licytacji. Jeżeli dłużnik ma szczególne okoliczności, np. utratę pracy, chorobę, samotne utrzymywanie dzieci albo realną ofertę pożyczki na spłatę części długu, warto je krótko udokumentować.

Nie należy ukrywać innych długów ani składać nierealnych deklaracji. Spółdzielnia ocenia, czy porozumienie daje szansę odzyskania pieniędzy. Im bardziej wiarygodny plan, tym większa szansa, że zarząd uzna zawieszenie egzekucji za rozwiązanie bezpieczne również dla wierzyciela.

Co zrobić, gdy spółdzielnia odmawia?

Jeżeli spółdzielnia nie zgadza się na zawieszenie egzekucji, nadal trzeba pilnować terminów w postępowaniu komorniczym. W zależności od sytuacji można rozważyć skargę na czynność komornika, zarzuty dotyczące doręczeń, wniosek do sądu o zawieszenie egzekucji, powództwo przeciwegzekucyjne albo próbę sprzedaży prawa do lokalu poza egzekucją, jeżeli jest to prawnie i faktycznie możliwe. Każda z tych dróg zależy jednak od konkretnych dokumentów.

Sprzedaż prawa do lokalu po zajęciu wymaga szczególnej ostrożności. Rozporządzenie nieruchomością po zajęciu co do zasady nie wpływa na dalsze postępowanie egzekucyjne. Dlatego przed podjęciem takiej decyzji trzeba sprawdzić księgę wieczystą, treść zajęcia i stanowisko wierzyciela.

Warto też pamiętać, że po bezskutecznej pierwszej licytacji możliwa jest druga licytacja z niższą ceną wywołania. Jeżeli również druga licytacja okaże się bezskuteczna, przepisy przewidują dalsze skutki, w tym możliwość przejęcia nieruchomości przez uprawnione osoby albo umorzenie egzekucji z danej nieruchomości. Nie należy więc traktować pierwszej licytacji jako jedynego momentu obrony.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jakie działania mogą realnie pomóc, gdy sprawa jest już u komornika, ale do sprzedaży lokalu jeszcze nie doszło.