Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z postępowaniem komorniczym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup nieruchomości z egzekucją komorniczą

Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2016-10-22

Planuję zakup mieszkania własnościowego spółdzielczego, wobec którego wszczęta jest egzekucja komornicza (wniosek o dokonanie wpisu do zbioru dokumentów o wszczęciu egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do nieruchomości). Ponadto mieszkanie jest zadłużone na kilka tysięcy w samej spółdzielni. Warunki pokrycia przez mnie zadłużenia (na dzień zawarcia umowy) będą opisane w formie umowy przedwstępnej sporządzonej u notariusza – wniosę  zadatek. Tutaj sprawa wydaje mi się oczywista. Jednak nurtuje mnie inna sprawa: Co jeśli w międzyczasie (biorąc pod uwagę czas od zawarcia umowy przedwstępnej do finalizacji końcowej transakcji) pojawią się kolejne wnioski o wszczęcie egzekucji od kolejnych wierzycieli? Zakładam, że sprzedający nie ma złej woli ukrycia takowych zobowiązań, nie mniej sytuacji wykluczyć nie mogę. Czy artykuły 627-634 K.c. zabezpieczają mnie przed wszelkimi nieujawnionymi zobowiązaniami? Czy w umowie przedwstępnej u notariusza powinienem zażądać wpisania jakichś dodatkowych klauzul ograniczających moją odpowiedzialność wobec „nowych” wierzycieli?

 

zdjęcie prawnika
Katarzyna Siwiec

»Wybrane opinie klientów

Kolejne pytanie i kolejna bardzo dobra ocena z mojej strony. Serdecznie polecam ;)
Danuta
Dziękuję za szybką i pomocną odpowiedż
Halina, 55 lat, technik ekonomista
Jestem bardzo zadowolona, dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź
Katarzyna, 59 manager
Jestem bardzo zadowolona z odpowiedzi, kolejny raz przekonałam się, że są to odpowiedzi wyczerpujące i w pełni profesjonalne
Ela
Jestem zadowolony z porad prawnych udzielonych przez \"eporady24.pl\". Zadawałem kilkukrotnie pytania dodatkowe i otrzymałem ostatecznie wyczerpująca odpowiedź, a co najważniejsze, jej podstawę prawną.
Jerzy, fizjoterapeuta, 64 lata

Przede wszystkim proponowałabym przemyśleć tę transakcję i ewentualnie nabyć nieruchomość od komornika w drodze licytacji publicznej. Bowiem art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) stanowi, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.

Skoro toczy się postępowanie egzekucyjne z tej nieruchomości, oznacza to, że w tym postępowaniu została ona zajęta.

Istotą tego przepisu jest z kolei to, że wierzyciel, na rzecz którego nieruchomość została zajęta, może zaspokoić się ze sprzedanej nieruchomości, tak jakby nieruchomość ta należała w dalszym ciągu do majątku jego dłużnika, bez względu na zmianę właściciela. Tak więc Pan kupi tę nieruchomość, zapłaci dłużnikowi cenę, a i tak egzekucja z tej nieruchomości będzie mogła się odbyć.

Natomiast odpowiadając stricte na Pana pytanie – art. 927K.p.c. mówi, że wierzyciel, który skierował egzekucję do nieruchomości po jej zajęciu przez innego wierzyciela, przyłącza się do postępowania wszczętego wcześniej i nie może żądać powtórzenia czynności już dokonanych; poza tym ma te same prawa co pierwszy wierzyciel.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Aczkolwiek jak stanowi uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 2006 r., wydana w sprawie III CZP 16/06, wierzyciel osoby, przeciwko której prowadzona jest egzekucja z nieruchomości, nie może po zbyciu zajętej nieruchomości przyłączyć się do postępowania egzekucyjnego, chyba że zbycie zostało uznane w stosunku do niego za bezskuteczne.

W uchwale tej sąd wypowiedział się, że przyjęcie, iż zbycie zajętej nieruchomości jest bezskuteczne także w stosunku do wierzyciela, który nie skierował egzekucji do nieruchomości ani nie przyłączył się do niej przed zbyciem, prowadziłoby do niemającej oparcia w przepisach asymetrii skutków rozporządzenia przedmiotem zajętym w postępowaniu egzekucyjnym jedynie ze względu na to, co jest tym przedmiotem.

Podobnie też stanowi postanowienie Sądu Okręgowego w Sieradzu z dnia 26 czerwca 2013 r., wydane w sprawie I Ca 245/13, gdzie uznano, że przyłączenie się wierzyciela do postępowania egzekucyjnego na podstawie art. 927 K.p.c. należy traktować jak wszczęcie egzekucji na jego rzecz, a tym samym wiązać je z zastosowaniem art. 924 i 925 K.p.c., zarówno w zakresie dokonania wpisu w księdze wieczystej, jak i skutków określonych w art. 930 § 1 K.p.c. W konsekwencji wierzyciel, który przyłączył się do postępowania egzekucyjnego, może powołać się wobec osoby trzeciej na skutki zajęcia nieruchomości tylko wtedy, gdy dokonano w księdze wieczystej wpisu o przyłączeniu lub złożono wniosek do zbioru dokumentów, chyba że osoba trzecia wiedziała o przyłączeniu.

Wspomniane przez Pana w pytaniu przepisy w ogóle nie mają zastosowania. Reasumując, nabycie tej nieruchomości po zajęciu powoduje, że wierzyciel nadal może prowadzić z niej egzekucję, ale dotyczy to tylko wierzycieli, którzy już się przyłączyli, a nie tych, którzy mogą się przyłączyć w przyszłości, bo tych art. 930 już nie dotyczy.

Żadne klauzule w umowie notarialnej nie wyłączą stosowania przepisu art. 930 K.p.c.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z postępowaniem komorniczym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Dojście do porozumienia z wierzycielami aby komornik nie zajmował wynagrodzenia

Założyłem firmę, niestety popadłem w długi. Mam teraz 2 zajęcia komornicze od dwóch różnych wierzycieli. Komornik zajmuje mi wynagrodzenie...

Wniosek o umorzenie postępowania egzekucyjnego komorniczego po zaspokojeniu wierzyciela

Czy dłużnik po bezpośrednim zaspokojeniu wierzyciela może złożyć wniosek do komornika o umorzenie postępowania egzekucyjnego komorniczego? Jeśli tak,...

Jak uniknąć zabrania samochodu i rzeczy z mieszkania przez komornika

Posiadam zajęcie komornicze. Faktycznie nie bardzo je spłacam ze względu na wysokość, stara sprawa. Posiadam samochód kupiony na mnie i inną osobę....

Czy komornik może przeszukać moje mieszkanie?

Syn, który mieszka ze mną, ma zadłużenia w bankach. Ma przyjść komornik. Syna zwolnili z pracy i nie ma z czego spłacać. Czy komornik...

Wezwanie do zwrotu nienależnie wpłaconych środków - co zrobić?

W 2014 r. wpłynęło na moje konto prawie 9 tys. zł od komornika sądowego, u którego złożyłam wniosek o ściganie ojca mego dziecka za alimenty....

Zajęcie całego wynagrodzenia przez komornika

Zatrudniam pracownika na podstawie umowy zlecenia za 400 zł brutto miesięcznie. Komornik nakazał mi zajęcie całego wynagrodzenia tego pracownika. Czy od takiej...

Korespondencja windykacyjna listami zwykłymi

Czy korespondencją windykacyjną przychodzącą do mnie listami zwykłymi mam brać na poważnie?

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »