- Sprzedaż nieruchomości po jej zajęciu przez komornika co do zasady nie zatrzymuje egzekucji prowadzonej przez wierzycieli już uczestniczących w postępowaniu.
- Nowy właściciel może zostać uczestnikiem postępowania egzekucyjnego w miejsce dłużnika.
- Przed zakupem należy dokładnie sprawdzić księgę wieczystą, wzmianki o egzekucji oraz zadłużenie wobec spółdzielni lub wspólnoty.
- Klauzule w umowie notarialnej nie wyłączą skutków art. 930 Kodeksu postępowania cywilnego.
- Bezpieczniejszym rozwiązaniem bywa zakup nieruchomości w drodze licytacji komorniczej.
Zakup mieszkania objętego egzekucją komorniczą
Zakup nieruchomości, wobec której prowadzona jest egzekucja komornicza, wymaga bardzo ostrożnej analizy prawnej. Dotyczy to również spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Przed udziałem w przetargu kluczowe jest sprawdzenie księgi wieczystej i akt przed licytacją, ponieważ pozwala ocenić stan prawny nieruchomości.
Zgodnie z art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie wpływa na dalsze postępowanie egzekucyjne. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości po zajęciu przez komornika nie powoduje automatycznego zakończenia egzekucji.
W praktyce nabywca może kupić nieruchomość, zapłacić cenę sprzedającemu, a mimo to egzekucja nadal będzie mogła być prowadzona z tej nieruchomości przez wierzycieli uczestniczących już w postępowaniu.
Dotyczy to także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jeżeli zostało ono skutecznie zajęte przez komornika i ujawnione we właściwy sposób.
W przypadku lokalu zadłużonego wobec spółdzielni mieszkaniowej trzeba dodatkowo ustalić:
- wysokość zaległości czynszowych,
- czy istnieją odsetki i koszty postępowań,
- czy spółdzielnia prowadzi własne działania windykacyjne,
- czy ustanowiono zabezpieczenia lub wpisy w księdze wieczystej.
Przed zakupem trzeba również ustalić, czy lokal jest zajęty przez najemcę i czy istnieją spory dotyczące najmu. Jeżeli lokator zalega z czynszem, praktyczne znaczenie ma to, co zrobić, gdy najemca nie płaci i zostawił rzeczy w lokalu. Właściciel nie powinien natomiast próbować wymuszać opuszczenia lokalu przez odcięcie mediów najemcy, ponieważ takie działania mogą rodzić odpowiedzialność.
Warto także przeanalizować obciążenia hipoteczne nieruchomości, ponieważ hipoteka może wpływać na bezpieczeństwo całej transakcji.
Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Czy nowi wierzyciele mogą przyłączyć się do egzekucji?
Zgodnie z art. 927 Kodeksu postępowania cywilnego wierzyciel, który skierował egzekucję do nieruchomości po jej zajęciu przez innego wierzyciela, przyłącza się do już prowadzonego postępowania.
Istotne znaczenie ma jednak moment sprzedaży nieruchomości. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjęto, że wierzyciel, który nie przyłączył się do egzekucji przed sprzedażą zajętej nieruchomości, co do zasady nie może później korzystać ze skutków wcześniejszego zajęcia wobec nabywcy.
W praktyce oznacza to, że największe ryzyko dotyczy wierzycieli, którzy już uczestniczą w egzekucji albo skutecznie przyłączyli się do niej przed zawarciem umowy przenoszącej własność.
Należy jednak pamiętać, że każda sprawa wymaga indywidualnej analizy dokumentów, wpisów w księdze wieczystej i stanu postępowania egzekucyjnego.
Czy umowa notarialna zabezpiecza przed egzekucją?
Sama umowa przedwstępna lub końcowa umowa sprzedaży zawarta u notariusza nie wyłącza skutków zajęcia nieruchomości wynikających z art. 930 K.p.c.
Można oczywiście wprowadzić do umowy dodatkowe zabezpieczenia, takie jak:
- obowiązek spłaty określonych wierzycieli przed zawarciem umowy końcowej,
- depozyt notarialny,
- prawo odstąpienia od umowy w razie ujawnienia nowych obciążeń,
- oświadczenia sprzedającego o stanie zadłużenia.
Takie zapisy mogą zwiększyć bezpieczeństwo transakcji, ale nie eliminują skutków prawnych zajęcia nieruchomości już prowadzonego przez komornika.
W wielu sytuacjach rozsądniej jest rozważyć zakup nieruchomości na licytacji, ponieważ po prawomocnym przysądzeniu własności część obciążeń wygasa z mocy prawa.
Warto również znać całą procedurę po licytacji komorniczej, szczególnie gdy planowany jest zakup lokalu zadłużonego lub obciążonego prawami osób trzecich.
Na co zwrócić uwagę przed zakupem?
- sprawdzenie księgi wieczystej i wszystkich wzmiankowanych wniosków,
- weryfikacja postępowań komorniczych prowadzonych wobec właściciela,
- ustalenie wysokości zadłużenia wobec spółdzielni lub wspólnoty,
- analiza hipotek i innych obciążeń,
- sprawdzenie, czy nieruchomość nie jest przedmiotem kilku egzekucji jednocześnie,
- weryfikacja, czy nie istnieją dodatkowe ryzyka dotyczące stanu prawnego lokalu.
Przy bardziej skomplikowanych sprawach warto przeanalizować również ryzyka prawne zakupu z licytacji, szczególnie gdy pojawiają się kwestie spadkowe lub problemy z opróżnieniem lokalu.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, z jakimi problemami najczęściej spotykają się osoby kupujące nieruchomości objęte egzekucją komorniczą.
Pan Adam podpisał umowę przedwstępną zakupu mieszkania objętego egzekucją komorniczą. Przed zawarciem aktu notarialnego sprawdził księgę wieczystą ponownie i okazało się, że do postępowania przyłączył się kolejny wierzyciel. Dzięki zapisowi o możliwości odstąpienia od umowy uniknął zakupu nieruchomości z dodatkowymi ryzykami.
Pani Joanna zdecydowała się kupić lokal dopiero na licytacji komorniczej. Dzięki temu po prawomocnym przysądzeniu własności uniknęła części wcześniejszych obciążeń i nie musiała negocjować ze wszystkimi wierzycielami poprzedniego właściciela.
Pan Michał kupił spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez wcześniejszej konsultacji prawnej. Dopiero po zakupie dowiedział się, że egzekucja została skutecznie wszczęta jeszcze przed zawarciem umowy. W efekcie musiał uczestniczyć w dalszym postępowaniu egzekucyjnym jako nabywca nieruchomości.
