Bezumowne korzystanie z lokalu – kiedy można żądać odsetek?

Najpierw ustal podstawę prawną korzystania z lokalu

Określenie sytuacji jako „bezumownego korzystania z mieszkania” nie przesądza jeszcze, jakie przepisy będą podstawą rozliczeń. Przed żądaniem zapłaty trzeba ustalić, dlaczego dana osoba znalazła się w lokalu, jaki tytuł posiadała wcześniej i kiedy ten tytuł ustał.

Przepisy art. 224–225 K.c. regulują roszczenia właściciela wobec posiadacza samoistnego, natomiast art. 230 K.c. nakazuje odpowiednie stosowanie tych zasad także do stosunku między właścicielem a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących dany stosunek nie wynika coś innego.

Dlatego nie można jednakowo traktować wszystkich przypadków. W szczególności:

• były najemca lub inny lokator może podlegać przepisom wynikającym z wcześniejszej umowy oraz przepisom szczególnym dotyczącym zajmowania lokalu po utracie tytułu prawnego,
• współwłaściciel co do zasady ma własne prawo do współposiadania rzeczy, dlatego samo korzystanie przez niego z mieszkania nie jest automatycznie korzystaniem bez tytułu; trzeba zbadać zakres uprawnień pozostałych współwłaścicieli i ewentualne pozbawienie ich współposiadania,
• były małżonek może korzystać z lokalu na podstawie wcześniejszego wspólnego prawa do mieszkania, treści wyroku rozwodowego albo późniejszego orzeczenia o podziale majątku,
• osoba, której zgodę na zamieszkiwanie cofnięto, może znaleźć się w sytuacji posiadacza bez skutecznego tytułu dopiero od określonego momentu.

W sprawach dotyczących wcześniejszego najmu warto odrębnie ustalić co zrobić, gdy najemca nie płaci i zostawił rzeczy w lokalu. Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy nie powinno być też automatycznie utożsamiane z czynszem najmu ani z odszkodowaniem za inną szkodę.

Wynagrodzenie za korzystanie a dobra i zła wiara posiadacza

Jeżeli właściwą podstawą są art. 224–225 K.c., znaczenie ma status posiadacza. Samo stwierdzenie, że nie było pisemnej umowy, nie rozstrzyga jeszcze o obowiązku zapłaty za cały okres zajmowania lokalu.

Zgodnie z art. 224 § 1 K.c. samoistny posiadacz w dobrej wierze zasadniczo nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Art. 224 § 2 wprowadza jednak szczególną regułę: od chwili, gdy posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, powstają po jego stronie określone w tym przepisie obowiązki, w tym obowiązek zapłaty wynagrodzenia za korzystanie.

Nie oznacza to, że samo doręczenie pozwu automatycznie zmienia posiadacza działającego w dobrej wierze w posiadacza w złej wierze. Art. 224 § 2 określa obowiązki posiadacza pozostającego w dobrej wierze od chwili dowiedzenia się o powództwie. Z kolei art. 225 K.c. reguluje obowiązki posiadacza w złej wierze.

Zła wiara może wynikać z całokształtu okoliczności, jeżeli posiadacz wiedział albo powinien był wiedzieć, że nie przysługuje mu skuteczne prawo do korzystania z lokalu. Pisemne żądanie wydania mieszkania może być w takim sporze ważnym dowodem, ale jego znaczenie trzeba oceniać w konkretnym stanie faktycznym.

Rok od zwrotu lokalu – art. 229 K.c.

Jeżeli osoba zajmująca mieszkanie już je wydała, pierwszą czynnością powinno być ustalenie dokładnej daty zwrotu lokalu. Art. 229 § 1 K.c. przewiduje, że roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Na podstawie art. 230 K.c. regulację tę stosuje się odpowiednio również do posiadacza zależnego, o ile przepisy właściwe dla danego stosunku nie przewidują innego rozwiązania. Z tego powodu przed zastosowaniem rocznego terminu trzeba najpierw potwierdzić podstawę prawną konkretnego roszczenia.

Art. 229 K.c. nie powoduje, że po zwrocie lokalu można ponownie dochodzić wszystkich należności z dowolnie odległego okresu. Jeżeli część roszczenia uległa już wcześniej przedawnieniu zgodnie z zasadami ogólnymi, zwrot mieszkania jej nie „odnawia”. Trzeba więc sprawdzić jednocześnie zakres roszczenia nieprzedawnionego według zasad ogólnych oraz roczny termin liczony od zwrotu rzeczy.

Roczny termin jest krótszy niż dwa lata, dlatego nie stosuje się do niego zasady przesuwającej koniec przedawnienia na ostatni dzień roku kalendarzowego. Datę zwrotu należy ustalić możliwie precyzyjnie, np. z protokołu zdawczo-odbiorczego, przekazania kluczy, korespondencji lub innych dowodów.

Ważne: zwykłe wysłanie wezwania do zapłaty nie przerywa samo przez się biegu przedawnienia. Jeżeli zbliża się roczny termin z art. 229 K.c., nie należy zakładać, że samo pismo do byłego lokatora lub małżonka zabezpieczy możliwość późniejszego wniesienia pozwu.

Ogólne terminy przedawnienia za wcześniejszy okres

Roczny termin po zwrocie lokalu nie zastępuje analizy zasad ogólnych. Zgodnie z art. 118 K.c., jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi 6 lat, natomiast dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3 lata.

Roszczenie właściciela o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy na podstawie art. 224–225 K.c. nie jest traktowane jak seria miesięcznych świadczeń okresowych tylko dlatego, że wysokość wynagrodzenia można obliczać według miesięcznych stawek najmu. Co do zasady zastosowanie ma więc termin 6-letni, chyba że roszczenie jest związane z prowadzeniem działalności gospodarczej albo zastosowanie znajduje inna szczególna regulacja.

Trzeba również uwzględnić art. 120 § 1 K.c. dotyczący początku biegu przedawnienia. To, że wymagalność roszczenia bez oznaczonego terminu zapłaty wiąże się z wezwaniem dłużnika, nie oznacza, że wierzyciel może przez nieograniczony czas odkładać rozpoczęcie biegu przedawnienia. Jeżeli wymagalność zależy od czynności uprawnionego, termin liczy się z uwzględnieniem chwili, w której czynność mogła zostać podjęta najwcześniej.

Przy roszczeniach obejmujących bardzo stare okresy korzystania trzeba dodatkowo sprawdzić przepisy przejściowe związane ze zmianą terminów przedawnienia w 2018 r. Mechaniczne zastosowanie obecnego terminu sześciu lat do każdego dawnego roszczenia może prowadzić do błędnego wyniku.

Znaczenie wyroku rozwodowego i podziału majątku

W sporach między byłymi małżonkami duże znaczenie ma treść dokumentów, które określały prawo do korzystania z mieszkania. Należy rozróżnić wyrok rozwodowy od orzeczenia wydanego w sprawie o podział majątku wspólnego. W tym drugim postępowaniu rozstrzygnięcie ma co do zasady formę postanowienia.

Jeżeli lokal został przyznany jednej osobie, trzeba sprawdzić datę prawomocności orzeczenia oraz to, czy drugiej osobie pozostawiono określony czas na opuszczenie mieszkania. Sam fakt, że własność przypadła jednemu z byłych małżonków, nie daje podstaw do automatycznego przyjęcia tej samej daty początku odpowiedzialności za cały późniejszy okres.

Podobnie przy rozliczeniach po zakończeniu najmu trzeba oddzielić obowiązek wydania lokalu od obowiązku ponoszenia konkretnych należności. Pomocne może być wyjaśnienie dotyczące rozliczenia czynszu po wyprowadzce i rozwiązaniu umowy.

Wezwanie do opuszczenia lokalu i powództwo o wydanie

Wezwanie do opuszczenia mieszkania oraz wezwanie do zapłaty pełnią różne funkcje. Pierwsze służy zakwestionowaniu dalszego prawa do zajmowania lokalu i może mieć znaczenie dowodowe przy ocenie posiadania. Drugie dotyczy wymagalności konkretnego roszczenia pieniężnego i ma bezpośrednie znaczenie dla odsetek.

Jeżeli osoba nie wydaje lokalu dobrowolnie, konieczne może być wystąpienie z odpowiednim powództwem o wydanie lub opróżnienie lokalu. Informacje praktyczne dotyczące tego etapu opisujemy także w materiale o tym, jak doprowadzić do eksmisji i odzyskania lokalu.

Trzeba jednak zachować precyzję przy stosowaniu art. 224 § 2 K.c. Przepis nie stanowi, że osoba pozwana o wydanie rzeczy automatycznie staje się posiadaczem w złej wierze. Stanowi natomiast, że posiadacz samoistny w dobrej wierze od chwili dowiedzenia się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy ma obowiązki wskazane w tym przepisie, w tym obowiązek wynagrodzenia za korzystanie.

Od kiedy można naliczać odsetki?

Od obowiązku zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z lokalu trzeba odróżnić obowiązek zapłaty odsetek. Zgodnie z art. 481 § 1 K.c. wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia w spełnieniu świadczenia pieniężnego. Najpierw roszczenie pieniężne musi więc stać się wymagalne.

Jeżeli termin zapłaty nie wynika z ustawy, umowy, orzeczenia ani właściwości zobowiązania, zastosowanie ma art. 455 K.c. – świadczenie powinno zostać spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania. Dlatego właściciel dochodzący wynagrodzenia powinien jasno określić, czego żąda, za jaki okres i w jakiej wysokości.

Jeżeli w wezwaniu wskazano konkretny termin, np. 14 dni od jego doręczenia, odsetek za opóźnienie można co do zasady żądać po bezskutecznym upływie tego terminu. Jeżeli wcześniej nie było skutecznego wezwania, funkcję wezwania może w konkretnych okolicznościach spełnić doręczenie pozwu zawierającego dostatecznie określone żądanie zapłaty. Nie należy natomiast przyjmować jako ogólnej reguły, że odsetki powstają dopiero w dniu wydania wyroku.

Samo wezwanie do opuszczenia mieszkania nie musi być jednocześnie wezwaniem do zapłaty. Jeżeli właściciel chce uzyskać także odsetki, bezpieczniej wyraźnie wskazać roszczenie pieniężne, jego podstawę, okres objęty żądaniem, kwotę oraz termin zapłaty.

Inny charakter mają odsetki od należności wynikających z czynszu lub opłat. W tym zakresie przydatne może być odrębne omówienie dotyczące odsetek od zaległego czynszu.

Jak ustalić wysokość wynagrodzenia za korzystanie z mieszkania?

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu ustala się zasadniczo z uwzględnieniem korzyści, jakie właściciel mógłby uzyskać, gdyby lokal został oddany do odpłatnego korzystania na warunkach rynkowych. W sporach sądowych punktem odniesienia są dlatego stawki możliwe do uzyskania za porównywalny lokal, a przy sporze co do wysokości sąd może korzystać z opinii biegłego.

Nie należy automatycznie utożsamiać tego wynagrodzenia z faktycznymi kosztami utrzymania mieszkania, ratami kredytu czy opłatami za media. Takie wydatki mogą mieć znaczenie w rozliczeniach między stronami, ale ich podstawa i sposób dochodzenia mogą być inne niż roszczenie o wynagrodzenie za samo korzystanie z lokalu.

Co sprawdzić przed wezwaniem do zapłaty lub pozwem?

Przed rozpoczęciem windykacji dobrze uporządkować sprawę w następującej kolejności:

• tytuł do korzystania z lokalu – własność, współwłasność, najem, użyczenie, zgoda właściciela, orzeczenie sądu albo inna podstawa,
• właściwy reżim prawny i dobra lub zła wiara – w szczególności czy zastosowanie mają art. 224–230 K.c. czy przepisy szczególne,
• data zakwestionowania dalszego korzystania – np. wezwanie do wydania lokalu lub inne jednoznaczne oświadczenie,
• data zwrotu lokalu – szczególnie ważna przy art. 229 § 1 K.c.,
• okres objęty żądaniem – z uwzględnieniem ogólnych zasad przedawnienia,
• data i treść wezwania do zapłaty – wraz z kwotą, okresem rozliczenia i terminem spełnienia świadczenia,
• odsetki – od dnia, w którym dłużnik rzeczywiście znalazł się w opóźnieniu.

Warto zachować dowody doręczenia pism, prawomocne orzeczenia, umowy, protokół wydania mieszkania, potwierdzenie przekazania kluczy oraz materiały pozwalające wykazać rynkową wysokość wynagrodzenia.

FAQ

Ile czasu mam na pozew po oddaniu mieszkania?

Jeżeli roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z lokalu podlega art. 224–230 K.c., art. 229 § 1 K.c. przewiduje co do zasady rok od dnia zwrotu rzeczy. Trzeba ustalić dokładną datę wydania lokalu i pamiętać, że zwykłe wezwanie do zapłaty samo w sobie nie przerywa biegu przedawnienia.

Czy art. 229 K.c. skraca termin przedawnienia do roku?

Po zwrocie rzeczy art. 229 K.c. wprowadza szczególny roczny termin dla objętych nim roszczeń. Nie oznacza jednak, że można przez ten rok dochodzić także roszczeń, które przed zwrotem rzeczy już uległy przedawnieniu według zasad ogólnych. Oba mechanizmy trzeba analizować łącznie.

Czy pozew o eksmisję automatycznie oznacza złą wiarę?

Nie. Art. 224 § 2 K.c. nie stanowi, że po wytoczeniu powództwa posiadacz automatycznie staje się posiadaczem w złej wierze. Przepis nakłada określone obowiązki na posiadacza w dobrej wierze od chwili, gdy dowiedział się on o powództwie o wydanie rzeczy. Zła wiara jest oceniana na podstawie całokształtu okoliczności sprawy.

Od kiedy naliczać odsetki za bezumowne korzystanie z lokalu?

Odsetki należą się za okres opóźnienia w zapłacie wymagalnego świadczenia pieniężnego. Jeżeli termin zapłaty nie wynika z innej podstawy, znaczenie ma art. 455 K.c. i skuteczne wezwanie do zapłaty. Jeżeli wierzyciel wyznaczył konkretny termin, odsetek można co do zasady żądać po jego bezskutecznym upływie. W braku wcześniejszego wezwania odpowiednio skonstruowany i doręczony pozew może w konkretnym przypadku spełnić jego funkcję.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795 – https://eli.gov.pl/eli/DU/2026/795/ogl
2. Art. 118–120, art. 123, art. 224–230, art. 455 oraz art. 481 Kodeksu cywilnego.