Czy komornik może zająć udział w mieszkaniu lub domu współwłaściciela?

Egzekucja z udziału w mieszkaniu albo domu budzi duże obawy, bo dotyczy nieruchomości, z której często korzysta cała rodzina. Typowa sytuacja wygląda następująco: dwie osoby są współwłaścicielami lokalu po połowie, a tylko jedna z nich ma długi. Komornik nie może wtedy potraktować całej nieruchomości jak majątku dłużnika, ale może skierować egzekucję do jego udziału.

Ma to znaczenie zarówno przy zwykłej współwłasności domu lub mieszkania, jak i przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Osoba niezadłużona nie odpowiada automatycznie za cudzy dług, lecz musi liczyć się z tym, że czynności komornika mogą dotyczyć wspólnego lokalu, a po sprzedaży udziału pojawi się nowy współwłaściciel.

Czy komornik może zająć udział w mieszkaniu albo domu?

Tak. Jeżeli dłużnik jest współwłaścicielem nieruchomości, komornik może zająć jego udział i prowadzić egzekucję tylko z tego udziału. Przykładowo, gdy dłużnik ma 1/2 udziału w domu, przedmiotem zajęcia i ewentualnej licytacji jest właśnie ta 1/2, a nie cały dom.

Wysokość długu nie rozszerza egzekucji na majątek osoby niezadłużonej. Nawet jeżeli zadłużenie przewyższa wartość udziału dłużnika albo wartość całej nieruchomości, komornik nie może z tego powodu sprzedać udziału drugiego współwłaściciela. Wierzyciel może uzyskać z licytacji tyle, ile pozwala wartość sprzedawanego prawa, a pozostała część długu nadal obciąża dłużnika.

W praktyce podobne zasady dotyczą także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jeżeli dłużnikowi przysługuje udział w takim prawie, egzekucja może zostać skierowana do tego udziału, z odpowiednim zastosowaniem przepisów o egzekucji z nieruchomości.

Co oznacza sprzedaż udziału dłużnika?

Sprzedaż udziału nie powoduje automatycznie utraty własności przez drugiego współwłaściciela. Nabywca z licytacji wchodzi jednak w miejsce dłużnika i uzyskuje prawa wynikające ze współwłasności.

Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w zakresie dającym się pogodzić z prawami pozostałych współwłaścicieli. Nowy współwłaściciel może więc domagać się dopuszczenia do korzystania z nieruchomości, ustalenia zasad korzystania, rozliczenia pożytków i kosztów albo zniesienia współwłasności.

To właśnie ten etap jest najtrudniejszy dla osoby niezadłużonej. Formalnie jej udział pozostaje bezpieczny, ale zmienia się sytuacja praktyczna: zamiast dotychczasowego współwłaściciela pojawia się osoba trzecia, która może dążyć do sprzedaży nieruchomości albo uzyskania spłaty.

Opis i oszacowanie nieruchomości

Przed licytacją komornik przeprowadza opis i oszacowanie nieruchomości albo udziału. W czynnościach tych zwykle uczestniczy biegły rzeczoznawca majątkowy, który ocenia wartość nieruchomości i udziału dłużnika.

Znani uczestnicy postępowania powinni zostać zawiadomieni o terminie opisu i oszacowania. Zgodnie z art. 945 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego zawiadomienia i obwieszczenia powinny być dokonane nie później niż na dwa tygodnie przed rozpoczęciem opisu. Warto więc reagować, gdy komornik przekazuje informację o tak istotnej czynności wyłącznie telefonicznie albo z rażąco krótkim wyprzedzeniem.

Jeżeli opis i oszacowanie zostały już sporządzone, ale straciły aktualność, możliwy jest dodatkowy opis i oszacowanie. Zaskarżenie opisu i oszacowania następuje w odrębnym trybie, a termin zasadniczo wynosi dwa tygodnie od ukończenia tej czynności.

W praktyce warto wcześniej ustalić przebieg oględzin lokalu przez komornika, przygotować dokumenty dotyczące własności i spisać rzeczy należące do osoby niezadłużonej.

Czy współwłaściciel musi wpuścić komornika do mieszkania?

Współwłaściciel niebędący dłużnikiem powinien odróżnić ochronę swoich praw od utrudniania prawidłowych czynności egzekucyjnych. Jeżeli komornik działa w granicach postępowania i wyznaczył czynności dotyczące udziału dłużnika, odmowa jakiejkolwiek współpracy może prowadzić do eskalacji, w tym wezwania Policji.

Art. 765 Kodeksu postępowania cywilnego pozwala komornikowi korzystać z pomocy Policji. Otwarcie lub przeszukanie mieszkania dłużnika komornik dokonuje wyłącznie w asyście Policji. Nie oznacza to jednak, że komornik może dowolnie naruszać prawa osoby niezadłużonej albo zajmować jej rzeczy.

Jeżeli pojawia się zapowiedź wejścia z Policją lub ślusarzem, warto żądać wskazania podstawy czynności, terminu, zakresu oględzin oraz danych biegłego. Więcej praktycznych informacji zawiera omówienie, kiedy możliwe jest otwarcie mieszkania w asyście Policji.

Jak chronić prawa niezadłużonego współwłaściciela?

Najbezpieczniej prowadzić kontakt z komornikiem na piśmie. Pisma można składać osobiście za potwierdzeniem odbioru albo wysyłać listem poleconym. Warto zachowywać kopie korespondencji, potwierdzenia nadania, zawiadomienia i protokoły z czynności.

Współwłaściciel powinien w szczególności pytać o:

• sygnaturę sprawy i podstawę prowadzenia egzekucji z udziału,
• dokładny termin i zakres planowanych czynności,
• dane biegłego rzeczoznawcy majątkowego,
• to, czy czynność dotyczy udziału dłużnika, czy także ruchomości znajdujących się w lokalu,
• możliwość zapoznania się z aktami w zakresie, w jakim sprawa dotyczy jego praw.

Jeżeli komornik omyłkowo zajmie rzeczy należące do osoby niezadłużonej, należy niezwłocznie przedstawić dowody własności. W poważniejszych przypadkach osoba trzecia może wystąpić z powództwem o zwolnienie zajętego przedmiotu spod egzekucji.

Skarga na czynności komornika

Na czynności komornika, a także na zaniechanie dokonania czynności, przysługuje skarga do sądu rejonowego na podstawie art. 767 Kodeksu postępowania cywilnego. Skargę może złożyć strona albo inna osoba, której prawa zostały przez czynność lub zaniechanie komornika naruszone albo zagrożone.

Najczęściej skarga może być zasadna, gdy komornik:

• nieprawidłowo zawiadamia o opisie i oszacowaniu,
• prowadzi czynności poza zakresem egzekucji z udziału dłużnika,
• odmawia przyjęcia pisma albo nie dokumentuje czynności,
• zajmuje rzeczy należące do osoby niezadłużonej,
• narusza mir domowy lub prywatność ponad to, co jest konieczne do przeprowadzenia egzekucji.

Termin na skargę co do zasady wynosi tydzień od dnia dokonania czynności, zawiadomienia o niej albo dowiedzenia się o niej. Przy zaniechaniu termin liczy się od dnia, w którym czynność powinna być dokonana. W praktyce pomocne może być sprawdzenie, jak złożyć skargę na czynności komornika.

Zniesienie współwłasności po sprzedaży udziału

Po sprzedaży udziału nabywca może próbować porozumieć się z dotychczasowym współwłaścicielem, ale może też wystąpić o zniesienie współwłasności. Zasadą jest, że każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności, chyba że wyjątkowo obowiązuje skuteczne czasowe wyłączenie takiego uprawnienia.

Sąd może znieść współwłasność na różne sposoby: przez fizyczny podział nieruchomości, przyznanie jej jednemu współwłaścicielowi ze spłatą pozostałych albo sprzedaż rzeczy i podział uzyskanej kwoty. Przy domu jednorodzinnym albo mieszkaniu podział fizyczny często bywa niemożliwy, dlatego realnym ryzykiem jest konieczność spłaty nabywcy udziału albo sprzedaż całej nieruchomości w toku postępowania o zniesienie współwłasności.

Osoba niezadłużona, która chce zachować nieruchomość, może rozważyć udział w licytacji, negocjacje z wierzycielem lub dłużnikiem, wykup udziału albo późniejsze rozmowy z nabywcą. Nie ma jednak ogólnej zasady, że współwłaściciel zawsze ma automatyczne pierwszeństwo nabycia udziału sprzedawanego w egzekucji. W sprawach, w których wchodzi w grę podział nieruchomości a egzekucja, strategię warto ustalić przed licytacją, a nie dopiero po pojawieniu się nowego współwłaściciela.

FAQ

Czy komornik może sprzedać połowę mieszkania?

Tak, jeżeli ta połowa jest udziałem należącym do dłużnika. Sprzedaży podlega udział dłużnika, a nie udział osoby niezadłużonej.

Czy współwłaściciel odpowiada za długi drugiego współwłaściciela?

Co do zasady nie. Sam fakt współwłasności nie powoduje odpowiedzialności za cudze długi. Egzekucja może jednak dotyczyć wspólnej nieruchomości w takim zakresie, w jakim dłużnik ma w niej udział.

Co się stanie, gdy obca osoba kupi udział dłużnika?

Nabywca staje się współwłaścicielem. Może żądać współposiadania, rozliczeń związanych z nieruchomością, ustalenia sposobu korzystania albo zniesienia współwłasności.

Czy komornik może wejść do mieszkania bez zgody niezadłużonego współwłaściciela?

W określonych sytuacjach komornik może prowadzić czynności w lokalu, ale otwarcie lub przeszukanie mieszkania dłużnika wymaga asysty Policji. Współwłaściciel może żądać wskazania podstawy i zakresu czynności.

Czy można zatrzymać licytację udziału w nieruchomości?

To zależy od etapu sprawy i podstawy egzekucji. Możliwe są m.in. spłata długu, porozumienie z wierzycielem, zaskarżenie wadliwych czynności albo udział w licytacji, ale każda z tych ścieżek wymaga szybkiego działania.

Co zrobić, gdy komornik zajmuje rzeczy osoby niezadłużonej?

Należy od razu przedstawić dowody własności i żądać odnotowania zastrzeżeń w protokole. Jeżeli to nie wystarczy, można rozważyć skargę oraz powództwo o zwolnienie rzeczy spod egzekucji.

Czy opis i oszacowanie można zaskarżyć?

Tak. Opis i oszacowanie można zaskarżyć w terminie przewidzianym w Kodeksie postępowania cywilnego, zasadniczo dwóch tygodni od ukończenia tej czynności. Termin może zależeć od tego, czy czynność zakończono w terminie wskazanym w zawiadomieniu.

Źródła

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – ELI
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – ELI
3. Ustawa z dnia 22 marca 2018 r. o komornikach sądowych – ISAP
4. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych – ISAP

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.