Czy komornik może zająć mieszkanie we współwłaśności?

 Pani Agata jest w 50% współwłaścicielem mieszkania własnościowego spółdzielczego bez KW. Drugi współwłaściciel ma długi alimentacyjne. Jego połowa mieszkania została zajęta przez komornika. W związku z tym, że dłużnik od lat przebywa za granicą, o wszelkie sprawy, w tym udostępnienie mieszkania do wyceny, komornik męczy panią Agatę. Pani Agata chciałaby się dowiedzieć, co musi, a co może robić wobec komornika, a także jakie on ma obowiązki wobec niej – współwłaściciela niezadłużonego. Pani Agata dodała, że komornik zadzwonił do niej we wtorek z informacją, że za 3 dni chce wejść do mieszkania w celu dokonania wyceny. Pani Agata zwróciła uwagę na to, że jedna wycena była już robiona we wrześniu 2018 r. Przez ten czas nie dostała żadnych informacji, co się dzieje. Okazało się, że sprawę przejął inny komornik. I zaczyna wszystko od początku. Pani Agata poinformowała nas, że nawet gdyby chciała udostępnić lokal, to w tej chwili nie jest to możliwe, więc poprosiła o przesunięcie terminu. Komornik straszy panią Agatę wejściem ze ślusarzem i policją. Pani Agata zapytała nas, czy tak można i czy komornik może zająć mieszkanie, którego jest współwłaścicielką.

Kontakty z komornikiem – na piśmie

W tej stanowiącej wyzwanie sytuacji przyda się pani Agacie opracowanie strategii działania oraz odpowiednia aktywność, w tym dająca się udowodnić – sprawy ważne należy załatwiać na piśmie, a pisma trzeba składać za pokwitowaniem przyjęcia lub wysyłać je listami poleconymi (i to „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”). Potrzebę odpowiedniej aktywności akcentuje sam ustawodawca, np. w art. 230 Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.), którego przedostatnia księga (art. 758 i następne K.p.c.) dotyczy egzekucji; co ważne, w art. 9 K.p.c. wyrażono zasadę jawności postępowania (pozwalającą np. na zapoznawanie się z aktami postępowania) – jeśli pani Agata jest uczestnikiem postępowania (a na to może wskazywać opis aktywności owego komornika), to proponuję korzystać, między innymi, z zasady jawności postępowania.

W opracowaniu racjonalnej strategii działania przydać się może stosowanie określeń prawnych. Opis sytuacji wskazuje na to, że właścicielem mieszkania jest (znana pani Agacie) spółdzielnia mieszkaniowa, zaś pani Agacie przysługuje 1/2 wielkości udziałów w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu; chodzi o jedno z ograniczonych praw rzeczowych – art. 244 i następne Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.), dokładnie uregulowane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

Zobacz też: Współwłasność a komornik

Oszacowanie mieszkania przez komornika

Proponuję pani Agacie upewnić się (najlepiej pisemnie), jakie konkretnie czynności miałyby być dokonywane. Pani Agata zakłada, że chodzi o oszacowanie (być może poprzednie oszacowanie lokalu stało się nieaktualne), ale oszacowanie może dotyczyć różnego rodzaju rzeczy – przykładowo: ruchomości (art. 853 K.p.c.), przedmiotów wartościowych (art. 866¹ K.p.c.), zajętego prawa (art. 910⁴ K.p.c.); nieruchomości (art. 942 – art. 951 K.p.c., których lektura może się pani Agacie szczególnie przydać). Być może chodzi o dodatkowy spis i oszacowanie (np. przed rozpoczęciem licytacji ½ mieszkania) – przewidziane w art. 951 K.p.c. („Jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, na wniosek wierzyciela lub dłużnika może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie”). 

Jeżeli mieszkanie jest (prawie) dosłownie puste, to być może udałoby się udostępnić klucze do niego przy pomocy kogoś zaufanego (godnego zaufania pani Agaty). Jeśli zaś w mieszkaniu znajdują się ruchomości (zwłaszcza należące do kogoś innego niż egzekwowany dłużnik), to przyda się „trzymanie ręki na pulsie” – przynajmniej w celu uniknięcia zajęcia rzeczy należących do pani Agaty lub do innych „osób trzecich”; w przypadku zamieszkiwania w lokalu wchodzi w grę ochrona prywatności.

Współwłaściciel mieszkania i asysta policji

Na asyście policji dla komornika (zwłaszcza w ogólności co do czynności egzekucyjnych) ustawodawca skoncentrował się w art. 765 K.p.c., który stanowi:

„§ 1. W razie oporu komornik może wezwać pomocy organów Policji. Jeżeli opór stawia osoba wojskowa, z wyjątkiem żołnierza pełniącego terytorialną służbę wojskową dyspozycyjnie, należy wezwać pomocy właściwego organu wojskowego, chyba że zwłoka grozi udaremnieniem egzekucji, a na miejscu nie ma organu wojskowego.

§ 1¹. Policja udziela komornikowi, na jego wezwanie, pomocy przy czynnościach egzekucyjnych. W przypadku stwierdzenia okoliczności uzasadniających podejrzenie popełnienia przestępstwa, Policja niezwłocznie powiadamia prezesa właściwego sądu rejonowego i żąda od komornika wpisania zastrzeżeń do protokołu czynności.

§ 1². Otwarcia lub przeszukania mieszkania dłużnika komornik dokonuje wyłącznie w asyście Policji.

§ 2. Sposób udzielania pomocy komornikowi przy wykonywaniu czynności egzekucyjnych, przypadki, w których należy udzielić komornikowi pomocy, sposób postępowania, tryb występowania o udzielenie pomocy, sposób jej realizacji, a także sposób dokumentowania wykonywanych czynności i rozliczania ich kosztów, określa, w drodze rozporządzenia:

1) minister właściwy do spraw wewnętrznych w porozumieniu z Ministrem Sprawiedliwości – w przypadku udzielania pomocy przez Policję lub Straż Graniczną;

2) Minister Obrony Narodowej w porozumieniu z Ministrem Sprawiedliwości – w przypadku udzielania pomocy przez Służbę Kontrwywiadu Wojskowego, Służbę Wywiadu Wojskowego, Żandarmerię Wojskową lub wojskowe organy porządkowe;

3) Prezes Rady Ministrów w przypadku udzielania pomocy przez Agencję Bezpieczeństwa Wewnętrznego lub Agencję Wywiadu.

§ 3. W rozporządzeniu, o którym mowa w § 2, należy uwzględnić gwarancję bezpieczeństwa komornika i uczestników postępowania, poszanowania godności osób biorących udział w czynnościach egzekucyjnych, odpowiednie terminy wyznaczania czynności i występowania o udzielenie pomocy, objęcie dokumentacją przebiegu czynności i udziału w nich funkcjonariuszy udzielających pomocy oraz wskazanie organów, na których rachunek przekazywane są należności zaliczane do kosztów egzekucji”.

Skarga na czynności komornika

Gdyby nawet pominąć (choć to bardzo ważne) fakt, że dłużnikiem jest ktoś inny (a nie pani Agata), to pani Agata powinna zwrócić uwagę na brzmienie artykułu 945 § 3 K.p.c.: „Zawiadomienia i obwieszczenia powinny być dokonane nie później niż na dwa tygodnie przed rozpoczęciem opisu”. Warto rozważyć złożenie skargi na czynności komornika; ogólnie taką skargę uregulowano w art. 767 K.p.c.; jeżeli komornik ma siedzibę dość daleko, to poważnym utrudnieniem może okazać się wymóg złożenia takie skargi u komornika (który powinien odnieść się do jej treści oraz przedstawić ją sądowi rejonowemu). Rozmowy telefoniczne osoby prywatne nagrywają dość rzadko. W związku z zagrożeniem (zwłaszcza realnym) uprawnień pani Agaty proponuję rozważyć powiadomienie o sytuacji policji – przynajmniej dzielnicowego, ale przydać się może także pismo do komendanta powiatowego (miejskiego).

Nadzór nad komornikami

Ważnym zagadnieniem praktycznym może okazać się nadzór nad komornikami (uregulowany głównie w art. 165 i następnych ustawy o komornikach sądowych i egzekucji). Bez wchodzenia w szczegóły są różne rodzaje nadzoru – organami nadzoru (zewnętrznego, spoza samorządu zawodowego) są prezesi sądów powszechnych (rejonowych, okręgowych, apelacyjnych) oraz Minister Sprawiedliwości, którego dotyczy (między innymi) art. 171 tejże ustawy („Nadzór zwierzchni nad działalnością komorników sprawuje Minister Sprawiedliwości”). Nadzór nad komornikami sądowymi sprawowany jest także przez organy samorządu komorniczego.

Komornik sądowy powinien pamiętać o tym, że może podlegać nie tylko nadzorowi, ale również odpowiedzialności dyscyplinarnej – uregulowano ją w art. 222 i następnych ustawy o komornikach sądowych i egzekucji; niekiedy postępowanie dyscyplinarne wiąże się z czynnościami nadzorczymi.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i współwłaściciele

Swoistą ciekawostką (i to mogącą mieć znaczenie prawne, zwłaszcza w przypadku akcentowania tego zagadnienia w swej argumentacji) może być coś, co da się odkryć nawet przy pomocy automatycznego (komputerowego) przeszukiwania treści K.p.c.; chodzi o to, że zwroty wskazujące na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie występują w przepisach o spisie i oszacowaniu nieruchomości. Oczywiście, praktyka „sobie radzi” – dotyczące egzekucji z nieruchomości (w tym oszacowania nieruchomości) przepisy stosuje się odpowiednio (czyli przez analogię) do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jednak wykładni, która leży u podstaw takiej praktyki, da się przeciwstawić taki argument, że w przepisach K.p.c. o postępowaniu egzekucyjnym zawarto przepisy wprost dotyczące spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (np. w art. 982 K.p.c.). Przyjęcie podejścia polemicznego wobec odnośnej praktyki mogłoby np. akcentować potrzebę informowania właściciela lokalu (a tym jest spółdzielnia mieszkaniowa) o czynnościach egzekucyjnych. Proszę zwrócić uwagę na art. 943 § 2, K.p.c., stanowiący: „Jeżeli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, wierzyciel powinien złożyć inny dokument stwierdzający własność dłużnika”.

W związku z tym, czy komornik może zająć mieszkanie spółdzielcze własnościowe? Główne znaczenie ma to, że przysługiwanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie czyni uprawnionego właścicielem (ani współwłaścicielem) – chociaż (także z uwagi na orzecznictwo sądowe) do takiego prawa do lokalu odpowiednio mają zastosowanie przepisy o własności (art. 140 i następne K.c.); jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje więcej niż jednej osobie, to odpowiednio stosować należy przepisy o współwłasności (art. 195 i następne K.c.). Nie wiem, czy odpowiadałoby pani Agacie żądanie, by (pani Agacie znana) spółdzielnia mieszkaniowa stała się uczestnikiem postępowania egzekucyjnego, ale również takie żądanie można rozważyć. Trudno przewidzieć skuteczność kwestionowania wykładni leżącej u podstaw praktyki egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – albo egzekucji z udziałów w takim prawie (jak to ma miejsce w przypadku dłużnika) – ale znajomość realiów pozwala przypuszczać, że przynajmniej policja byłaby ostrożna w asystowaniu komornikowi (zwłaszcza bez zaopiniowania sytuacji przez radcę prawnego). Pani Agata zaś może deklarować gotowość współpracy z komornikiem (by brak było przesłanki dla policyjnej asysty) – jednocześnie domagając się poszanowania uprawnień pani Agaty.

Realia (w tym prawne) wskazują na to, że pani Agacie może być trudno odzyskać od egzekwowanego dłużnika (jako współuprawnionego w zakresie „prawa spółdzielczego”) należne od niego środki w ramach związanych ze współwłasnością roszczeń; wprawdzie w art. 618 K.p.c. (dotyczącym spraw o zniesienie współwłasności) przewidziano możność takich rozliczeń, ale trzeba brać pod uwagę kolejność zaspokajania się z uzyskanych podczas egzekucji kwot – to stanowi poważne wyzwanie w różnych aspektach.

Pani Agata wpierw napisała o „dręczeniu”. Zdarza się czasem nadużywanie poważnie brzmiących słów. Jednak – nawet na wszelki wypadek – proponuję sytuację zestawić z artykułami: od 190 do 191 Kodeksu karnego. Być może pani Agata dojdzie do wniosku, że zasadne będzie powiadomienie organów ścigania o podejrzeniu popełnienia przestępstwa.

Wyrażam nadzieję na to, że ta odpowiedź pomoże pani Agacie opracować oraz właściwie realizować dobrą strategię działania w tej poważnej sytuacji.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553
3. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o komornikach sądowych i egzekucji - Dz.U. 1997 nr 133 poz. 882

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.