Zastrzeżenie warunku lub terminu w umowie zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości
Odpowiedź na pierwsze pytanie daje art. 157 Kodeksu cywilnego (K.c.):
„§ 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.
§ 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.”
W pytaniu mowa jest o umowie pożyczki, wedle której pod warunkiem braku spłaty nastąpi przeniesienie własności nieruchomości. Przepis powyższy dopuszcza taką umowę, jednakże do samego przeniesienia już własności konieczna byłaby druga umowa, w której strony zgodziłyby się na niezwłoczne przejście własności. Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z 4.04.2012 r. (I CSK 359/11, OSNC 2012, Nr 9, poz. 111): „w razie zastrzeżenia warunku lub terminu w umowie zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, umowa taka wywołuje jedynie skutek obligacyjny i do przeniesienia własności konieczne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności”. Strony mogą zatem zawrzeć umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem (skutek zobowiązujący następuje po ziszczeniu się warunku), umowa taka jednak nie wywoła skutku rzeczowego, tj. w przypadku ziszczenia się warunku (tutaj: braku zapłaty w umówionym terminie), własność nieruchomości nie przejdzie „automatycznie” na wierzyciela, ale konieczne będzie zawarcie kolejnej umowy o skutku rozporządzającym.
„Spełnienie warunku lub nadejście terminu określonego w umowie zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości pociąga za sobą powstanie roszczenia o dokonanie czynności przenoszącej własność nieruchomości” (postanowienie SN z 8.05.1975 r., III CRN 51/75, Legalis). Zatem na podstawie opisanej umowy w razie braku spłaty pożyczki wierzyciel ma wobec dłużnika roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości.
Umowa ta nie jest umową przewłaszczenia na zabezpieczenie, jednakże wiele rozważań z zakresu tego rodzaju umowy można do niej odnieść. Niemniej jednak nie będę tu przytaczać wątpliwości i analiz doktrynalnych o dopuszczalności tego rodzaju umowy, a przedstawiam same wnioski.
Zobacz też: Pożyczka notarialna
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Postępowanie ze skargi pauliańskiej
Kolejne pytanie dotyczy skutku cofnięcia darowizny dla postępowania z art. 527 K.c., tj. tzw. actio pauliana. Postępowanie ze skargi pauliańskiej ma za cel uznanie umowy darowizny za bezskuteczną wobec dłużnika. Takie postępowanie oczywiście w żaden sposób nie wpływa na możliwość dalszego rozporządzania nieruchomością, w tym na możliwość cofnięcia darowizny zgodnie z art. 899 K.c. Nie wiem jednak, czy to na podstawie tego właśnie artykułu (tj. na podstawie rażącej niewdzięczności obdarowanego) chcieliby Państwo cofnąć darowiznę. W przypadku cofnięcia na tejże podstawie konieczne jest wystosowanie świadczenia o odwołaniu darowizny z przytoczeniem okoliczności uzasadniających to oświadczenie (rażąca niewdzięczność) i udanie się do notariusza w celu zwrotnego przeniesienia własności. Odwołanie darowizny działa jedynie na przyszłość (ex nunc) (por. B. Lanckoroński, Komentarz do art. 899 K.c., red. Osajda, Legalis). Nie jest zatem tak, iż traktuje się zwróconą nieruchomość jakby zawsze była własnością darczyńcy. Jeśli nie zachodzi rażąca niewdzięczność (jak podejrzewam, tak jest w Pana wypadku), „cofnięcie darowizny” może odbyć się tylko na podstawie darowizny dotychczasowego obdarowanego na darczyńcę. Warto przy tych transakcjach przeanalizować ich koszty notarialne i podatkowe. W takim stanie wierzyciel, który wniósł skargę pauliańską, uzyska taki sam skutek, jakby skarga została uwzględniona (będzie mógł zaspokoić się z podarowanej nieruchomości, która w tym przypadku na powrót stanie się własnością dłużnika).
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Skutki procesowe zwrotnego przeniesienia własności rzeczy podczas trwania procesu ze skargi pauliańskiej
Jak jednak podejrzewam, zapytuje Pan przede wszystkim o skutki procesowe zwrotnego przeniesienia własności rzeczy podczas trwania procesu ze skargi pauliańskiej – taki proces jest bowiem drogi i w przypadku przegranej może znacznie zwiększyć dług omawianego tu dłużnika, gdy zostanie on obciążony jego kosztami.
Co prawda w orzecznictwie i doktrynie nie omawia się konkretnie takiego przypadku, w którym osoba trzecia rozporządza przedmiotem darowizny pod tytułem nieodpłatnym na rzecz dłużnika, jednakże szeroko omówiona została sytuacja w razie jakichkolwiek rozporządzeń tejże osoby. Przede wszystkim jasne jest, że osoba trzecia w takim przypadku zachowuje legitymację bierną (czyli nadal może być pozwanym) w procesie z art. 527 § 1 K.c., wierzyciel ma tylko możliwość dochodzenia roszczenia bezpośrednio przeciwko kontrahentowi osoby trzeciej, jednak jest to jego prawo, nie obowiązek (por. wyrok SA w Gdańsku z 24.02.2010 r., I ACA 10/10, POSAG 2010, Nr 2, poz. 5). Ponadto „wyrok wydany w wyniku uwzględnienia powództwa opartego na art. 527 § 1 K.c. ma charakter konstytutywny. Z chwilą jego uprawomocnienia się zaskarżona przez wierzyciela czynność prawna dłużnika z osobą trzecią staje się bezskuteczna względem wierzyciela. Skutek ten następuje z mocą wsteczną. Po uprawomocnieniu się wyroku pauliańskiego zaskarżoną czynność prawną dłużnika z osobą trzecią należy zatem uważać za bezskuteczną względem wierzyciela już od chwili jej dokonania” (uzasadnienie wyroku SN z dnia 25.10.2012 r., sygn. akt I CSK 139/12).
Zatem proces w przypadku zbycia przez osobę trzecią nieruchomości nie jest bezprzedmiotowy. Co więcej, gdyby takie zbycie nastąpiło odpłatnie, wierzyciel może wystąpić z roszczeniem o wydanie przez osobę trzecią bezpodstawnego wzbogacenia, jeżeli osoba trzecia rozporządziła uzyskaną korzyścią odpłatnie (orzeczenie SN z 270.1.2006 r., III CSK 120/05, Legalis; uchwała SN z 12.06.2008 r., III CZP 55/08, OSN 2009, Nr 7-8, poz. 95, s. 33). Może też wystąpić z roszczeniem odszkodowawczym na podstawie art. 415 K.c., gdyby dalsze zbycie nieruchomości nosiło znamiona czynu niedozwolonego (por. wyrok SN z 3.02.2005 r., II CK 412/04). W tym przypadku jednak zbycie miałoby charakter nieopłatny i trudno byłoby się dopatrzeć w nim cech czynu niedozwolonego, skoro nastąpiłoby na rzecz pierwotnego dłużnika. Warto tu przywołać art. 531 K.c., wedle którego wierzyciel może (czyli nie musi) wystąpić przeciwko osobie kolejnej, na rzecz której osoba trzecia przeniosła nieruchomość.
„Art. 531. § 1. Uznanie za bezskuteczną czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli następuje w drodze powództwa lub zarzutu przeciwko osobie trzeciej, która wskutek tej czynności uzyskała korzyść majątkową.
§ 2. W wypadku gdy osoba trzecia rozporządziła uzyskaną korzyścią, wierzyciel może wystąpić bezpośrednio przeciwko osobie, na której rzecz rozporządzenie nastąpiło, jeżeli osoba ta wiedziała o okolicznościach uzasadniających uznanie czynności dłużnika za bezskuteczną albo jeżeli rozporządzenie było nieodpłatne.”
Podaję także treść art. 533, według którego osoba trzecia może zwolnić się z odpowiedzialności m. in., jeśli zapłaci wierzycielowi.
„Art. 533. Osoba trzecia, która uzyskała korzyść majątkową wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli, może zwolnić się od zadośćuczynienia roszczeniu wierzyciela żądającego uznania czynności za bezskuteczną, jeżeli zaspokoi tego wierzyciela albo wskaże mu wystarczające do jego zaspokojenia mienie dłużnika.”
Zatem mimo powrotnego przeniesienia własności, sąd (jeśli chciałby tego wierzyciel i nie cofnąłby pozwu) normalnie orzekałby o roszczeniu (czynność prawna darowizny została rzeczywiście dokonana, mimo że po niej nastąpiła kolejna darowizna, i byłaby uznana za bezskuteczną wobec wierzyciela z mocą wsteczną). Jeśli roszczenie jest zasadne, sąd by je uwzględnił i obciążył drugą stronę kosztami procesu.
Jeśli na powrót nieruchomość powróciłaby do dłużnika, wierzyciel z umowy pożyczki mógłby realizować swoje prawa (tj. żądać zawarcia umowy przeniesienia własności). W tym przypadku raczej nie należałoby się obawiać przy przeniesieniu własności dochodzenia przez pozostałych wierzycieli bezskuteczności rozporządzenia wobec nich. Skarga pauliańska nie może mieć zastosowania do czynności prawnej dłużnika polegającej na spełnieniu świadczenia wobec wierzyciela, nawet gdyby ta czynność prowadziła do pokrzywdzenia pozostałych wierzycieli. Dłużnik ma bowiem generalnie obowiązek spełnić swoje świadczenie i nie można czynić mu zarzutu z wypełnienia tego obowiązku (wyrok SN z 23.11.2005 r., II CK 225/05, Legalis).
Podejrzewam, że w umowie pożyczki zostały zastrzeżone klauzule zakazujące zbycia nieruchomości – aktualnie zatem mogą się Państwo liczyć także z roszczeniem odszkodowawczym. Zaznaczam jednak, że moje rozważania opieram jedynie na opisie umowy z pytania, zakładając, że nie ma w niej innych istotnych zapisów.
Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›
Przykłady
Podsumowanie
Umowy pożyczki zabezpieczone zobowiązaniem do przeniesienia własności nieruchomości wymagają szczególnej ostrożności – zarówno przy ich zawieraniu, jak i egzekwowaniu. Choć prawo dopuszcza zawarcie takiej umowy, to rzeczywiste przeniesienie własności wymaga dodatkowej, bezwarunkowej zgody stron. W przypadku prób wyzbycia się majątku przez dłużnika, wierzyciel może skorzystać ze skargi pauliańskiej, która pozwala chronić jego interesy nawet wtedy, gdy nieruchomość zostanie przepisana na osobę trzecią. Cofnięcie darowizny nie zamyka drogi sądowej – przeciwnie, często ją potwierdza i wzmacnia pozycję wierzyciela.
Oferta porad prawnych
Masz podobny problem prawny? Skorzystaj z naszej porady prawnej online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Prześlij opis swojej sytuacji, a doświadczony prawnik przeanalizuje Twoją sprawę i przygotuje jasną, praktyczną odpowiedź. Otrzymasz pomoc dostosowaną do Twojego przypadku oraz wskazówki, jak skutecznie działać.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z 8 maja 1975 r., III CRN 51/75
3. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 2006 r., III CSK 120/05
4. Wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25 październik 2012 r., sygn. akt I CSK 139/12
