Kategoria: Długi, pożyczki, kredyty

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z długami?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Przeniesienie własności nieruchomości w przypadku braku spłaty pożyczki

Anna Sufin • Opublikowane: 2019-07-05

Żona zaciągnęła pożyczkę od osoby trzeciej z klauzulą – w razie jej niespłacenia w wyznaczonym terminie stawi się u notariusza i przeniesie własność nieruchomość. W międzyczasie nieruchomość została przeniesiona aktem darowizny. Obecnie jest wniesiona skarga paulińska przez innego wierzyciela żony. Jeśli zostanie cofnięty akt darowizny, czy skarga upadnie? Czy osoba trzecia będzie mogła wyegzekwować zawartą wcześniej umowę i nieruchomość powróci do dłużnika? Czy akt notarialny spisany na podstawie umowy pożyczki z przeniesieniem własności nieruchomości jest ważny?

zdjęcie prawnika
Anna Sufin

»Wybrane opinie klientów

Jestem bardzo zadowolona z odpowiedzi, kolejny raz przekonałam się, że są to odpowiedzi wyczerpujące i w pełni profesjonalne
Ela
Jestem zadowolony z porad prawnych udzielonych przez \"eporady24.pl\". Zadawałem kilkukrotnie pytania dodatkowe i otrzymałem ostatecznie wyczerpująca odpowiedź, a co najważniejsze, jej podstawę prawną.
Jerzy, fizjoterapeuta, 64 lata
Bardzo serdecznie dziękuje Pani mecenas za porade. Wszystko jest dla mnie jasne.
Edyta, mgr administracji, 38 lat
Dokładność i Szybkość odpowiedzi
Anita, 43 lata
Konkretna odpowiedz pod daną sprawę i możliwość zadawania dodatkowych pytań.
Jerzy

Odpowiedź na pierwsze pytanie daje art. 157 Kodeksu cywilnego (K.c.):

„§ 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

§ 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.”

W pytaniu mowa jest o umowie pożyczki, wedle której pod warunkiem braku spłaty nastąpi przeniesienie własności nieruchomości. Przepis powyższy dopuszcza taką umowę, jednakże do samego przeniesienia już własności konieczna byłaby druga umowa, w której strony zgodziłyby się na niezwłoczne przejście własności. Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z 4.04.2012 r. (I CSK 359/11, OSNC 2012, Nr 9, poz. 111): „w razie zastrzeżenia warunku lub terminu w umowie zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, umowa taka wywołuje jedynie skutek obligacyjny i do przeniesienia własności konieczne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności”. Strony mogą zatem zawrzeć umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem (skutek zobowiązujący następuje po ziszczeniu się warunku), umowa taka jednak nie wywoła skutku rzeczowego, tj. w przypadku ziszczenia się warunku (tutaj: braku zapłaty w umówionym terminie), własność nieruchomości nie przejdzie „automatycznie” na wierzyciela, ale konieczne będzie zawarcie kolejnej umowy o skutku rozporządzającym.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

„Spełnienie warunku lub nadejście terminu określonego w umowie zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości pociąga za sobą powstanie roszczenia o dokonanie czynności przenoszącej własność nieruchomości” (postanowienie SN z 8.05.1975 r., III CRN 51/75, Legalis). Zatem na podstawie opisanej umowy w razie braku spłaty pożyczki wierzyciel ma wobec dłużnika roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości.

Umowa ta nie jest umową przewłaszczenia na zabezpieczenie, jednakże wiele rozważań z zakresu tego rodzaju umowy można do niej odnieść. Niemniej jednak nie będę tu przytaczać wątpliwości i analiz doktrynalnych o dopuszczalności tego rodzaju umowy, a przedstawiam same wnioski.

Kolejne pytanie dotyczy skutku cofnięcia darowizny dla postępowania z art. 527 K.c., tj. tzw. actio pauliana. Postępowanie ze skargi pauliańskiej ma za cel uznanie umowy darowizny za bezskuteczną wobec dłużnika. Takie postępowanie oczywiście w żaden sposób nie wpływa na możliwość dalszego rozporządzania nieruchomością, w tym na możliwość cofnięcia darowizny zgodnie z art. 899 K.c. Nie wiem jednak, czy to na podstawie tego właśnie artykułu (tj. na podstawie rażącej niewdzięczności obdarowanego) chcieliby Państwo cofnąć darowiznę. W przypadku cofnięcia na tejże podstawie konieczne jest wystosowanie świadczenia o odwołaniu darowizny z przytoczeniem okoliczności uzasadniających to oświadczenie (rażąca niewdzięczność) i udanie się do notariusza w celu zwrotnego przeniesienia własności. Odwołanie darowizny działa jedynie na przyszłość (ex nunc) (por. B. Lanckoroński, Komentarz do art. 899 K.c., red. Osajda, Legalis). Nie jest zatem tak, iż traktuje się zwróconą nieruchomość jakby zawsze była własnością darczyńcy. Jeśli nie zachodzi rażąca niewdzięczność (jak podejrzewam, tak jest w Pana wypadku), „cofnięcie darowizny” może odbyć się tylko na podstawie darowizny dotychczasowego obdarowanego na darczyńcę. Warto przy tych transakcjach przeanalizować ich koszty notarialne i podatkowe. W takim stanie wierzyciel, który wniósł skargę pauliańską, uzyska taki sam skutek, jakby skarga została uwzględniona (będzie mógł zaspokoić się z podarowanej nieruchomości, która w tym przypadku na powrót stanie się własnością dłużnika).

Jak jednak podejrzewam, zapytuje Pan przede wszystkim o skutki procesowe zwrotnego przeniesienia własności rzeczy podczas trwania procesu ze skargi pauliańskiej – taki proces jest bowiem drogi i w przypadku przegranej może znacznie zwiększyć dług omawianego tu dłużnika, gdy zostanie on obciążony jego kosztami.

Co prawda w orzecznictwie i doktrynie nie omawia się konkretnie takiego przypadku, w którym osoba trzecia rozporządza przedmiotem darowizny pod tytułem nieodpłatnym na rzecz dłużnika, jednakże szeroko omówiona została sytuacja w razie jakichkolwiek rozporządzeń tejże osoby. Przede wszystkim jasne jest, że osoba trzecia w takim przypadku zachowuje legitymację bierną (czyli nadal może być pozwanym) w procesie z art. 527 § 1 K.c., wierzyciel ma tylko możliwość dochodzenia roszczenia bezpośrednio przeciwko kontrahentowi osoby trzeciej, jednak jest to jego prawo, nie obowiązek (por. wyrok SA w Gdańsku z 24.02.2010 r., I ACA 10/10, POSAG 2010, Nr 2, poz. 5). Ponadto „wyrok wydany w wyniku uwzględnienia powództwa opartego na art. 527 § 1 K.c. ma charakter konstytutywny. Z chwilą jego uprawomocnienia się zaskarżona przez wierzyciela czynność prawna dłużnika z osobą trzecią staje się bezskuteczna względem wierzyciela. Skutek ten następuje z mocą wsteczną. Po uprawomocnieniu się wyroku pauliańskiego zaskarżoną czynność prawną dłużnika z osobą trzecią należy zatem uważać za bezskuteczną względem wierzyciela już od chwili jej dokonania” (uzasadnienie wyroku SN z dnia 25.10.2012 r., sygn. akt I CSK 139/12).

Zatem proces w przypadku zbycia przez osobę trzecią nieruchomości nie jest bezprzedmiotowy. Co więcej, gdyby takie zbycie nastąpiło odpłatnie, wierzyciel może wystąpić z roszczeniem o wydanie przez osobę trzecią bezpodstawnego wzbogacenia, jeżeli osoba trzecia rozporządziła uzyskaną korzyścią odpłatnie (orzeczenie SN z 270.1.2006 r., III CSK 120/05, Legalis; uchwała SN z 12.06.2008 r., III CZP 55/08, OSN 2009, Nr 7-8, poz. 95, s. 33). Może też wystąpić z roszczeniem odszkodowawczym na podstawie art. 415 K.c., gdyby dalsze zbycie nieruchomości nosiło znamiona czynu niedozwolonego (por. wyrok SN z 3.02.2005 r., II CK 412/04). W tym przypadku jednak zbycie miałoby charakter nieopłatny i trudno byłoby się dopatrzeć w nim cech czynu niedozwolonego, skoro nastąpiłoby na rzecz pierwotnego dłużnika. Warto tu przywołać art. 531 K.c., wedle którego wierzyciel może (czyli nie musi) wystąpić przeciwko osobie kolejnej, na rzecz której osoba trzecia przeniosła nieruchomość.

„Art. 531. § 1. Uznanie za bezskuteczną czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli następuje w drodze powództwa lub zarzutu przeciwko osobie trzeciej, która wskutek tej czynności uzyskała korzyść majątkową.

§ 2. W wypadku gdy osoba trzecia rozporządziła uzyskaną korzyścią, wierzyciel może wystąpić bezpośrednio przeciwko osobie, na której rzecz rozporządzenie nastąpiło, jeżeli osoba ta wiedziała o okolicznościach uzasadniających uznanie czynności dłużnika za bezskuteczną albo jeżeli rozporządzenie było nieodpłatne.”

Podaję także treść art. 533, według którego osoba trzecia może zwolnić się z odpowiedzialności m. in., jeśli zapłaci wierzycielowi.

„Art. 533. Osoba trzecia, która uzyskała korzyść majątkową wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli, może zwolnić się od zadośćuczynienia roszczeniu wierzyciela żądającego uznania czynności za bezskuteczną, jeżeli zaspokoi tego wierzyciela albo wskaże mu wystarczające do jego zaspokojenia mienie dłużnika.”

Zatem mimo powrotnego przeniesienia własności, sąd (jeśli chciałby tego wierzyciel i nie cofnąłby pozwu) normalnie orzekałby o roszczeniu (czynność prawna darowizny została rzeczywiście dokonana, mimo że po niej nastąpiła kolejna darowizna, i byłaby uznana za bezskuteczną wobec wierzyciela z mocą wsteczną). Jeśli roszczenie jest zasadne, sąd by je uwzględnił i obciążył drugą stronę kosztami procesu.

Jeśli na powrót nieruchomość powróciłaby do dłużnika, wierzyciel z umowy pożyczki mógłby realizować swoje prawa (tj. żądać zawarcia umowy przeniesienia własności). W tym przypadku raczej nie należałoby się obawiać przy przeniesieniu własności dochodzenia przez pozostałych wierzycieli bezskuteczności rozporządzenia wobec nich. Skarga pauliańska nie może mieć zastosowania do czynności prawnej dłużnika polegającej na spełnieniu świadczenia wobec wierzyciela, nawet gdyby ta czynność prowadziła do pokrzywdzenia pozostałych wierzycieli. Dłużnik ma bowiem generalnie obowiązek spełnić swoje świadczenie i nie można czynić mu zarzutu z wypełnienia tego obowiązku (wyrok SN z 23.11.2005 r., II CK 225/05, Legalis).

Podejrzewam, że w umowie pożyczki zostały zastrzeżone klauzule zakazujące zbycia nieruchomości – aktualnie zatem mogą się Państwo liczyć także z roszczeniem odszkodowawczym. Zaznaczam jednak, że moje rozważania opieram jedynie na opisie umowy z pytania, zakładając, że nie ma w niej innych istotnych zapisów.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z długami?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Kredyt we frankach szwajcarskich, przeczekać czy zmieniać?

W 2006 r.* wzięliśmy kredyt hipoteczny we frankach szwajcarskich, tzn. w złotówkach tylko denominowany (tak to się chyba nazywa). Od czterech lat płacimy...

Należności wobec ZUS zabezpieczone hipoteką a przedawnienie

Problem dotyczy hipoteki na nieruchomości z powodu należności wobec ZUS. Zadłużenie na hipotece to wpis przymusowy ZUS za nieopłacone składki...

Czy dług na rzecz funduszu alimentacyjnego się przedawni?

W pewnym okresie miałem problemy finansowe. Wtedy nie płaciłem alimentów na dziecko i jego matka pobierała je z funduszu alimentacyjnego. Miałem...

Kredyt wzięty dla kogoś - jak odzyskać pieniądze?

Wzięłam kredyt bankowy na swoje nazwisko, ale pieniądze przekazałam ciotce na remont dachu. Zobowiązała się spłacać raty, ale nie płaci. Bank ode mnie...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »