Inwestowanie w nieruchomości a podatki - jak optymalizować zobowiązania?

Opodatkowanie przychodów z najmu

Jeśli czerpiesz zyski z wynajmu nieruchomości, sposób rozliczenia z urzędem skarbowym zależy od tego, czy robisz to prywatnie, czy w ramach działalności gospodarczej.

Najem prywatny – obowiązkowy ryczałt

Od 2023 roku jedyną formą opodatkowania dla przychodów z tzw. najmu prywatnego (czyli realizowanego poza zarejestrowaną działalnością gospodarczą) jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

• Stawki podatkowe: Wynoszą 8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.
• Brak możliwości odliczania kosztów: To najważniejsza cecha ryczałtu. Podatek płacisz od kwoty, którą przelewa Ci najemca. Nie możesz pomniejszyć przychodu o koszty remontu, odsetki od kredytu czy opłaty do spółdzielni.
• Amortyzacja: W przypadku najmu prywatnego nieruchomości mieszkalnych nie ma możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych.
• Rozliczenie: Podatek wpłacasz miesięcznie lub kwartalnie, a po zakończeniu roku składasz deklarację PIT-28.

Optymalizacja w tym modelu jest ograniczona. Jedną ze stosowanych strategii jest przerzucenie opłat eksploatacyjnych (czynsz do spółdzielni, media) bezpośrednio na najemcę poprzez odpowiednią konstrukcję umowy. Wtedy Twoim przychodem jest wyłącznie czysty czynsz najmu.

Najem w ramach działalności gospodarczej

Prowadzenie najmu jako zarejestrowanej działalności gospodarczej daje więcej możliwości, ale wiąże się też z dodatkowymi obowiązkami, jak np. składki ZUS. Warto przy tym wiedzieć, czy spółka z o.o. płaci ZUS oraz jakie są zasady dla spółki jednoosobowej. W przypadku wynajmu nieruchomości mieszkalnych, podatnicy również zostali objęci ryczałtem. Jednak prowadzenie działalności staje się koniecznością np. przy najmie krótkoterminowym lub gdy skala przedsięwzięcia jest duża. W przypadku nieruchomości o charakterze niemieszkalnym (lokali użytkowych) wciąż można rozliczać się na zasadach ogólnych (skala podatkowa) lub podatkiem liniowym, co pozwala na odliczanie kosztów i dokonywanie odpisów amortyzacyjnych (standardowa stawka to 2,5% rocznie). Profesjonalna obsługa księgowa (np. krsh.pl) jest w tym przypadku niezbędna do prawidłowego prowadzenia ewidencji i wyboru najkorzystniejszej ścieżki.

Podatek od sprzedaży nieruchomości (flipping)

Zupełnie inne zasady obowiązują, gdy zarabiasz na wzroście wartości nieruchomości i jej sprzedaży.

Zasada 5 lat

Kluczową regułą jest okres, jaki upłynął od nabycia nieruchomości. Jeśli sprzedajesz nieruchomość po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyłeś, nie zapłacisz podatku dochodowego. Taka transakcja nie wymaga nawet zgłoszenia do urzędu skarbowego.

• Przykład: Mieszkanie kupione w marcu 2020 roku można sprzedać bez podatku od 1 stycznia 2026 roku.

Sprzedaż przed upływem 5 lat

Jeżeli sprzedajesz nieruchomość przed upływem tego terminu, musisz zapłacić podatek.

• Stawka podatku: Wynosi 19% od dochodu.
• Dochód, czyli podstawa opodatkowania: To różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania. Do kosztów możesz zaliczyć cenę nabycia, koszty remontu i modernizacji, a także opłaty notarialne i prowizję dla biura nieruchomości.
• Rozliczenie: Dochód ze sprzedaży wykazujesz w deklaracji PIT-39, którą składasz do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży.

Jak uniknąć podatku od sprzedaży? Ulga mieszkaniowa

Najważniejszym narzędziem optymalizacyjnym przy sprzedaży nieruchomości jest ulga mieszkaniowa. Pozwala ona na całkowite lub częściowe zwolnienie z 19% podatku, pod warunkiem że środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe.

Warunki ulgi mieszkaniowej

• Termin: Musisz wydać środki w ciągu 3 lat od końca roku, w którym sprzedałeś nieruchomość.
• Cel: Katalog wydatków jest szeroki. Możesz przeznaczyć pieniądze m.in. na zakup nowego mieszkania, domu lub gruntu, budowę domu, spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na inną nieruchomość mieszkalną czy remont własnego lokum.
• Ważne: Nabywana nieruchomość musi służyć zaspokojeniu Twoich własnych potrzeb mieszkaniowych. Nie skorzystasz z ulgi, kupując kolejny lokal czysto inwestycyjnie, z przeznaczeniem na wynajem.

Przeczytaj też: https://www.krsh.pl/przeksztalcenie-jednoosobowej-dzialalnosci-w-spolke-z-o-o-analiza-korzysci-i-procedur-2/

Planowanie transakcji, precyzyjne dokumentowanie kosztów oraz świadome korzystanie z ulgi mieszkaniowej to fundamenty, które pozwalają realnie zwiększyć zysk z inwestycji w nieruchomości i zminimalizować obciążenia publicznoprawne.