Umowa sprzedaży nieruchomości - kluczowe elementy, o które warto zadbać jeszcze przed wizytą u notariusza

Stan prawny to coś więcej niż księga wieczysta

Pierwszym obszarem, który wymaga sprawdzenia to stan prawny nieruchomości, poczynając od księgi wieczystej, poprzez podstawę nabycia oraz szereg innych dokumentów dzięki, którym można zweryfikować np. prawo pierwokupu, powierzchnie nieruchomości, dostęp do drogi publicznej, ograniczenia w zagospodarowaniu i zabudowie, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność. Warto upewnić się, czy nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich, czy nie zostały zawarte umowy najmu, umowy użyczenia oraz czy nie ma ryzyka roszczeń z umów przedwstępnych. W przypadku lokali istotne znaczenie mają ewentualne zadłużenia we wspólnocie mieszkaniowej, ale również uchwały dotycząca planowanych inwestycji czy spory z deweloperem z tytułu rękojmi.

Cena to nie tylko kwota – ale sposób zapłaty

Drugim kluczowym elementem jest sposób zapłaty ceny. Moment wpływu środków na konto, ale również zabezpieczenie płatności. Depozyt notarialny to najbezpieczniejsze rozwiązanie. W przypadku finansowania kredytem konieczne jest zsynchronizowanie warunków umowy sprzedaży z wymaganiami banku, w szczególności w zakresie terminów, zabezpieczeń i sposobu wypłaty środków.

W przypadku zwierania umowy przedwstępnej, niezwykle ważne jest zabezpieczenie interesów stron na wypadek, gdyby transakcja nie doszła do skutku. Strony kształtują częściową płatność ceny w postaci zadatku lub zaliczki. Czasami część kwoty stanowi zadatek, a druga część stanowi zaliczkę. Dopasowanie odpowiedniego sposobu płatności powinno być dopasowane do konkretnej sytuacji, zwłaszcza gdy sprzedaż jest powiązana z inną transakcją, np. zakupem kolejnej nieruchomości. Doświadczenie prawnika nieruchomości w Warszawie uczy, iż transakcje wiązane wymagają szczególnej precyzji w ustalaniu terminów, ponieważ w praktyce rzadko mamy do czynienia z jednym, prostym zdarzeniem prawnym. Zazwyczaj sprzedaż jednej nieruchomości finansuje zakup kolejnej, a wydanie lokalu uzależnione jest od nabycia następnego. W takiej konfiguracji każdy błąd w harmonogramie może uruchomić efekt domina opóźnienie po jednej stronie skutkuje niewykonaniem zobowiązania po drugiej.

Wydanie nieruchomości – moment, który warto precyzyjnie opisać

Równie istotne są postanowienia dotyczące wydania nieruchomości. Warto jasno określić, kiedy nastąpi przekazanie nieruchomości, w jakim stanie technicznym i czy obejmuje ono elementy wyposażenia, a także precyzyjnie wskazać moment przejścia posiadania i związanej z nim odpowiedzialności, w tym kto od danej chwili ponosi koszty mediów, opłaty do wspólnoty mieszkaniowej oraz ryzyko przypadkowego uszkodzenia nieruchomości.

Często sprzedający chcą pozostać w nieruchomości do czasu zakup nowej nieruchomości albo zakończenia budowy domu. Dla kupującego jest to rozwiązanie obarczone realnym ryzykiem. Po przeniesieniu własności staje się on właścicielem lokalu, lecz faktycznie nie może z niego korzystać. W razie opóźnienia w wyprowadzce sprzedającego pojawia się problem bezumownego korzystania, konieczności dochodzenia roszczeń, a w skrajnych przypadkach długotrwałego postępowania o opróżnienie lokalu.

Rękojmia – odpowiedzialność, o której strony często zapominają

Nie można pominąć odpowiedzialności za wady zarówno fizyczne jak i prawne. Strony często zakładają, że skoro nieruchomość jest „z rynku wtórnego”, to kupujący bierze ją w takim stanie, w jakim jest. Nic bardziej mylnego. W tym przypadku rękojmia jak najbardziej przysługuje. Wyłączenie lub ograniczenie rękojmi można wprowadzać do aktu notarialnego, ale jest to oświadczenie daleko idące w skutkach dla sprzedającego i każdy przypadek wymaga wnikliwego rozważenia i konsultacji ze specjalistą od nieruchomości ---> Sprawdź Ofertę!.

Transakcja nie dochodzi do skutku

Niezwykle ważne jest zabezpieczenie interesów stron na wypadek, gdyby transakcja nie doszła do skutku. W praktyce zasadnicze znaczenie ma już sama forma umowy przedwstępnej. Inne skutki wywołuje umowa zawarta w zwykłej formie pisemnej, a inne umowa przedwstępna sporządzona w formie aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej, co do zasady daje stronie uprawnionej możliwość dochodzenia odszkodowania za niewykonanie zobowiązania, natomiast nie pozwala na skuteczne dochodzenie przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Z kolei umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego umożliwia dochodzenie przed sądem zawarcia umowy sprzedaży, co w praktyce znacząco wzmacnia pozycję strony zainteresowanej finalizacją transakcji.

Równie istotne są odpowiednio skonstruowane postanowienia dotyczące prawa odstąpienia. Brak jednoznacznych postanowień może prowadzić do sporów, zwłaszcza gdy jedna ze stron nie uzyska finansowania albo nie zrealizuje sprzedaży własnej nieruchomości w zakładanym terminie.

Odmienne konsekwencje wiążą się również z wyborem między zaliczką a zadatkiem. Zaliczka co do zasady podlega zwrotowi w przypadku niedojścia umowy do skutku, natomiast zadatek pełni funkcję zabezpieczającą, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek albo dochodzić jego podwójnej wysokości.

Szczególnej rozwagi wymaga także sytuacja, w której jedna ze stron wprowadza się do nieruchomości już po zawarciu umowy przedwstępnej, przed przeniesieniem własności. Taki stan faktyczny możne znaczenie skomplikować rozliczenie umowy przedwstępnej, gdyby ostatecznie jedna ze stron nie zdecydowała się na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Podsumowanie

Umowa sprzedaży czy zakupu nieruchomości to proces, które wymaga przemyślenia i dobrego przygotowania. Pośpiech nigdy nie jest dobrym doradcą, tym bardziej że przedmiot umowy w postaci nieruchomości zawsze ma znaczną wartość. Analiza dokumentów już na etapie umowy przedwstępnej to dobre zabezpieczenie dla zadatku, którego zwrotu, w przypadku gdy transakcja nie dojdzie do skutku często trzeba dochodzić przed sądem.