Brak zwrotu zadatku za działkę, co mogę zrobić?
• Data: 2026-02-23 Autor: Katarzyna Bereda
W lipcu zrobiłam rezerwację działki i wpłaciłam zadatek 20% wartości działki. Sprzedający mówił, że do 3 miesięcy i wszystkie formalności będą załatwione. Po 3 miesiącach nic nie było wiadomo i tak minęło 6 miesięcy i sprzedający dalej czekał na jakieś formalności. W końcu podjęłam decyzję, że rezygnuję z działki i proszę o zwrot pieniędzy na konto. Do dnia dzisiejszego nie mam pieniędzy. Co mam zrobić, skoro nie dostałam zwrotu zadatku za działkę? Jak dalej postępować?
.jpg)
Obowiązek zwrotu zadatku
Zgodnie z treścią art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego „w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”.
Ponadto, w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Uprawnienie do odstąpienia od umowy i zatrzymania zadatku, względnie żądania zapłaty sumy dwukrotnie wyższej, nie powstaje, jeżeli niewykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. W takim wypadku zadatek wręczony przy zawarciu umowy (przedwstępnej) powinien być zwrócony (por. wyr. SN z 23.2.2001 r., sygn. akt II CKN 314/99).
Zwrot podwójnej kwoty
Co istotne, wygaśnięcie obowiązku zapłaty dwukrotnej sumy zadatku – mimo niewykonania umowy – ustawodawca powiązał z każdą okolicznością skutkującą niewykonaniem umowy, za którą żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności (art. 394 § 3), a nie tylko z niemożliwością świadczenia (art. 475 § 1), por. wyr. SN z 27.1.2000 r. (sygn. akt II CKN 719/98).
Wobec tego, jeżeli nie doszło do zawarcia umowy z winy sprzedającego, może Pani także próbować dochodzić zapłaty sumy dwukrotnie wyższej. Proponuję wobec tego skierować do sprzedającego pisemne wezwanie do zapłaty, z żądaniem – zgodnie z ustawą sumy dwukrotnie wyższej – pod rygorem skierowania sprawy do sądu. Jeżeli nie dojdzie do polubownego zakończenia sporu, pozostaje jedynie droga sądowa – w powództwie o zapłatę. Pozew najlepiej proszę złożyć w postępowaniu upominawczym – w sądzie właściwym dla miejsca zamieszkania pozwanego. Jeżeli jest Pani zainteresowana, mogę sporządzić dla Pani takie wezwanie – możemy je wysłać także z naszej kancelarii.
Przykłady
Zakup mieszkania
Anna wpłaciła zadatek na zakup mieszkania, jednak sprzedający w ostatniej chwili wycofał się z transakcji, twierdząc, że znalazł innego kupca, który zaoferował wyższą cenę. Ponieważ sprzedający nie wywiązał się z umowy, Anna ma prawo żądać zwrotu podwójnej wartości zadatku.
Rezerwacja sali weselnej
Kamil i Marta zaplanowali wesele i wpłacili zadatek na wynajem sali. Niestety, właściciel obiektu odwołał rezerwację, tłumacząc się remontem. Para młoda może domagać się zwrotu dwukrotności zadatku, ponieważ to właściciel sali ponosi odpowiedzialność za niewykonanie umowy.
Kupno samochodu
Marek wpłacił zadatek na używany samochód, ale kilka dni później stracił pracę i nie mógł sfinalizować zakupu. W tej sytuacji sprzedający może zatrzymać zadatek, ponieważ niewykonanie umowy nastąpiło z winy Marka, który się z niej wycofał.
Podsumowanie
Zadatek pełni funkcję zabezpieczenia umowy – jeśli jedna ze stron nie wywiąże się z zobowiązania, druga może go zatrzymać lub żądać zwrotu w podwójnej wysokości. Jeśli jednak umowa nie zostanie wykonana z przyczyn niezależnych od stron, zadatek powinien zostać zwrócony bez dodatkowych konsekwencji finansowych.
Oferta porad prawnych
Jeśli masz problem ze zwrotem zadatku lub chcesz dochodzić jego podwójnej wartości, pomożemy Ci przygotować odpowiednie wezwanie do zapłaty lub pozew sądowy. Skontaktuj się z nami, a zapewnimy Ci profesjonalne doradztwo i wsparcie prawne na każdym etapie sprawy.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
.jpg "Stary dług, komornik i najemca, czy mogę stracić mieszkanie?")
.jpg "Spadek z długiem, jak postępować, gdy bank upomina się o pieniądze po zmarłym?")
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Brak zwrotu zadatku za działkę, co mogę zrobić?
» Czy komornik może obciążyć dłużnika kosztami egzekucji mimo upadłości konsumenckiej
» Stary dług, komornik i najemca, czy mogę stracić mieszkanie?
» Komornik zajął cały dochód z umowy-zlecenia, czy miał prawo zająć jedyne moje wynagrodzenie?
» Dlaczego KRUS potrąca zaległe składki rolnika ze świadczenia małżonka?
