Brak zwrotu zadatku za działkę – co zrobić?

Obowiązek zwrotu zadatku

Zasady rozliczenia zadatku wynikają przede wszystkim z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego: „w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”.

W praktyce pierwsze pytanie brzmi: czy wpłacona kwota rzeczywiście była zadatkiem, czy tylko zaliczką albo opłatą rezerwacyjną. Zadatek musi wynikać z umowy, potwierdzenia przelewu, korespondencji albo innych okoliczności zawarcia umowy. Jeżeli dokumenty są niejednoznaczne, spór może dotyczyć już samej kwalifikacji wpłaty. Warto wtedy porównać skutki prawne obu pojęć: zaliczka vs zadatek.

Jeżeli umowa została rozwiązana za porozumieniem stron, zadatek powinien zostać zwrócony, a obowiązek zapłaty podwójnej kwoty odpada. Tak samo jest wtedy, gdy niewykonanie umowy nastąpiło z powodu okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które odpowiadają obie strony. Takie stanowisko potwierdza również orzecznictwo, m.in. wyrok Sądu Najwyższego z 23 lutego 2001 r., sygn. akt II CKN 314/99.

Jeżeli chodzi o działkę, duże znaczenie ma treść ustaleń ze sprzedającym: czy strony określiły termin zawarcia umowy, jakie formalności miał załatwić sprzedający, czy kupujący wyznaczał dodatkowy termin i czy sprzedający faktycznie opóźniał transakcję z przyczyn leżących po jego stronie. Samo stwierdzenie, że „formalności się przedłużają”, nie zawsze wystarczy do żądania podwójnego zadatku, ale może uzasadniać zwrot zadatku, jeżeli brak finalizacji nie obciąża kupującego.

Przy umowie przedwstępnej trzeba pilnować terminów. Zgodnie z art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że ten termin może obejmować także roszczenia o zwrot zadatku zastrzeżonego w umowie przedwstępnej. Szerzej o znaczeniu terminów w podobnych sprawach nieruchomościowych: przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej.

Jeżeli jedną ze stron jest konsument, trzeba dodatkowo uważać na zasady oceny przedawnienia i status stron sporu. Nie każda sprawa o zadatek będzie sprawą konsumencką, ale gdy sprzedający działa jako przedsiębiorca, a kupujący jako osoba prywatna, może to mieć znaczenie dla oceny postanowień umowy i sposobu obrony w sądzie. Zobacz również: przedawnienie roszczeń konsumenta.

Kiedy można żądać podwójnej kwoty zadatku?

Żądanie podwójnej kwoty zadatku jest uzasadnione wtedy, gdy umowa nie została wykonana z przyczyn, za które odpowiada druga strona. W opisanej sytuacji oznaczałoby to konieczność wykazania, że to sprzedający nie doprowadził do zawarcia umowy sprzedaży działki, mimo że był do tego zobowiązany, np. nie uzyskał wymaganych dokumentów, nie przygotował nieruchomości do sprzedaży, nie stawił się u notariusza albo bezpodstawnie zwlekał.

Co ważne, samo żądanie zwrotu pieniędzy może nie wystarczyć. Przy zadatku najbezpieczniej złożyć sprzedającemu pisemne oświadczenie o odstąpieniu od umowy z powodu niewykonania umowy przez sprzedającego, a następnie wezwać go do zapłaty podwójnej kwoty zadatku. Jeżeli z okoliczności wynika raczej, że żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, właściwsze może być żądanie zwrotu samego zadatku.

Nie można automatycznie zakładać, że każda rezygnacja kupującego daje prawo do odzyskania pieniędzy. Jeżeli kupujący rezygnuje bez podstawy, mimo że sprzedający był gotowy zawrzeć umowę, sprzedający może twierdzić, że ma prawo zatrzymać zadatek. Dlatego przed wysłaniem wezwania warto sprawdzić, czy w dokumentach i korespondencji widać winę sprzedającego albo przynajmniej brak winy kupującego.

W relacjach z przedsiębiorcą znaczenie mogą mieć również postanowienia umowne dotyczące zatrzymania zadatku. Jeżeli klauzula pozwala przedsiębiorcy zatrzymać zadatek w sposób rażąco niekorzystny dla konsumenta albo wyłącza odpowiedzialność przedsiębiorcy za niewykonanie umowy, może wymagać oceny pod kątem niedozwolonych postanowień umownych. Praktyczny kontekst takich zastrzeżeń omawia także materiał: zadatek a klauzule niedozwolone.

Jak przygotować wezwanie do zapłaty?

Wezwanie do zapłaty powinno być konkretne i możliwe do wykorzystania później w sądzie. W piśmie warto wskazać datę zawarcia umowy lub rezerwacji, wysokość wpłaconego zadatku, termin, w którym miała zostać zawarta umowa sprzedaży działki, opis niewykonania zobowiązania przez sprzedającego oraz podstawę żądania.

Jeżeli żądasz podwójnego zadatku, w piśmie należy wyraźnie napisać, że odstępujesz od umowy z powodu niewykonania jej przez sprzedającego i żądasz zapłaty sumy dwukrotnie wyższej. Jeżeli żądasz tylko zwrotu zadatku, bo umowa została rozwiązana albo nie doszła do skutku bez winy stron, trzeba wskazać art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego.

W wezwaniu podaj termin zapłaty, np. 7 albo 14 dni od doręczenia pisma, numer rachunku bankowego oraz informację, że po bezskutecznym upływie terminu sprawa zostanie skierowana do sądu. Możesz też żądać odsetek ustawowych za opóźnienie od dnia następującego po terminie zapłaty wyznaczonym w wezwaniu.

Czy umowa dotycząca działki musi być u notariusza?

Umowa przenosząca własność nieruchomości, w tym działki, musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego. Jeżeli strony podpisały tylko zwykłą pisemną rezerwację albo umowę przedwstępną, co do zasady nie przenosi ona własności działki.

Zwykła pisemna umowa przedwstępna może jednak mieć znaczenie dowodowe i odszkodowawcze. Jeżeli zawiera istotne postanowienia przyszłej umowy, termin, cenę i zastrzeżenie zadatku, może być podstawą do dochodzenia roszczeń pieniężnych. Jeżeli natomiast umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego, w określonych sytuacjach można dodatkowo rozważać żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie tylko zapłatę.

Co zrobić, gdy sprzedający nie oddaje pieniędzy?

Jeżeli sprzedający nie reaguje na wezwanie, pozostaje pozew o zapłatę. W pozwie trzeba wskazać kwotę żądania, podstawę faktyczną i prawną, dowody oraz żądanie odsetek. Dowodami mogą być w szczególności: umowa, potwierdzenie przelewu, ogłoszenie, SMS-y, e-maile, korespondencja z pośrednikiem, projekt aktu notarialnego, dokumenty dotyczące formalności oraz potwierdzenie doręczenia wezwania do zapłaty.

Sprawa o zapłatę zadatku zwykle może być rozpoznana w postępowaniu upominawczym, jeżeli z treści pozwu i dokumentów wynika roszczenie pieniężne. Sąd może wydać nakaz zapłaty, a sprzedający będzie mógł wnieść sprzeciw. Po sprzeciwie sprawa będzie rozpoznawana w zwykłym trybie.

Co do właściwości rzeczowej, sprawy majątkowe do 100 000 zł zasadniczo należą do sądu rejonowego, a powyżej tej kwoty do sądu okręgowego. Właściwość miejscowa najczęściej zależy od miejsca zamieszkania albo siedziby pozwanego, choć w sprawach z umów mogą wystąpić także inne podstawy właściwości. Opłata od pozwu zależy od wartości przedmiotu sporu: przy roszczeniach do 20 000 zł stosuje się opłaty stałe z art. 13 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, a powyżej 20 000 zł opłatę stosunkową 5% wartości roszczenia, nie więcej niż 100 000 zł.

Przy niewykonanej umowie ważne jest także odzyskanie zadatku, bo zadatek i zaliczka mają różne skutki prawne.

Przykłady

FAQ

Podsumowanie

Brak zwrotu zadatku za działkę nie oznacza automatycznie, że trzeba pogodzić się z utratą pieniędzy. Trzeba jednak ustalić, czy wpłata była zadatkiem, co dokładnie przewidywała umowa, kto odpowiada za niedojście transakcji do skutku i czy nie upływa krótki termin przedawnienia. W wielu sprawach kluczowe będzie dobrze przygotowane oświadczenie o odstąpieniu od umowy oraz wezwanie do zapłaty.

Źródła:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 158, art. 389–390, art. 394 i art. 481 – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 17 oraz przepisy dotyczące postępowania upominawczego – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 13 – Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 23 lutego 2001 r., II CKN 314/99; wyrok Sądu Najwyższego z 27 stycznia 2000 r., II CKN 719/98; uchwała Sądu Najwyższego z 21 listopada 2006 r., III CZP 102/06; wyrok Sądu Najwyższego z 25 lutego 2016 r., III CSK 136/15.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.