- Licytacja komornicza może objąć wyłącznie udział zadłużonego współwłaściciela nieruchomości.
- Nowy nabywca udziału nie przejmuje automatycznie obowiązku spłaty kredytu hipotecznego.
- Hipoteka ustanowiona przed powstaniem współwłasności nadal obciąża nieruchomość po licytacji.
- Bank może dochodzić spłaty całego kredytu od wszystkich kredytobiorców solidarnych.
- W niektórych sytuacjach warto rozważyć rozmowy z bankiem dotyczące zmiany zabezpieczenia lub restrukturyzacji kredytu.
Licytacja komornicza ułamkowej części nieruchomości
Komornik może prowadzić egzekucję z udziału współwłaściciela nieruchomości, nawet jeśli pozostali współwłaściciele nie mają żadnych długów. W praktyce oznacza to, że na licytację może trafić np. połowa domu należąca do jednej osoby.
Podstawę prawną stanowią art. 1003–1013 Kodeksu postępowania cywilnego. Szczególne znaczenie ma art. 1013 K.p.c., zgodnie z którym postanowienie o przysądzeniu własności udziału nie narusza hipotek obciążających nieruchomość przed powstaniem współwłasności.
Jeżeli więc hipoteka została ustanowiona wcześniej na całej nieruchomości, pozostaje ona w mocy także po sprzedaży udziału w drodze licytacji.
W praktyce nowy właściciel udziału staje się współwłaścicielem domu razem z dotychczasowym współwłaścicielem. Może to prowadzić do konfliktów dotyczących korzystania z nieruchomości, remontów albo sprzedaży całego domu.
Zobacz również: egzekucja z udziału współwłaściciela
Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Co dzieje się ze wspólnym kredytem hipotecznym?
Licytacja udziału współwłaściciela nie powoduje automatycznego przejęcia długu hipotecznego przez nabywcę udziału. Kredyt nadal obciąża osoby, które podpisały umowę z bankiem.
Jeżeli nie da się ustalić zakresu zajęcia, salda albo stanowiska organu, bo pisma pozostają bez odpowiedzi, warto sprawdzić co zrobić, gdy komornik nie odpowiada na pisma.
Jeżeli kredyt został zaciągnięty wspólnie, bank może dochodzić spłaty całości zadłużenia od każdego z kredytobiorców solidarnie. Dla banku nie ma znaczenia, że jeden ze współwłaścicieli utracił swój udział w nieruchomości.
Nowy nabywca odpowiada natomiast rzeczowo jako właściciel udziału obciążonego hipoteką. Oznacza to, że jeśli kredyt przestanie być spłacany, bank może prowadzić egzekucję także z nabytego udziału.
Jeżeli nabywca spłaci zadłużenie hipoteczne w celu ochrony swojej własności, może następnie dochodzić zwrotu od dłużników osobistych na podstawie art. 518 Kodeksu cywilnego.
Czy można podzielić kredyt hipoteczny?
Podział kredytu hipotecznego wymaga zgody banku. Sam fakt utraty udziału przez jednego ze współwłaścicieli nie powoduje automatycznej zmiany umowy kredytowej.
Bank może zgodzić się na:
- zwolnienie jednego z kredytobiorców z długu,
- podział zobowiązania,
- ustanowienie dodatkowego zabezpieczenia,
- restrukturyzację kredytu.
W praktyce bank bada wtedy zdolność kredytową pozostałego kredytobiorcy oraz wartość zabezpieczenia hipotecznego.
Jeżeli pozostały współwłaściciel nie chce współdzielić nieruchomości z obcą osobą, może również rozważyć udział w licytacji albo próbę wcześniejszego wykupu udziału zadłużonego współwłaściciela.
Zobacz również: dalsze etapy licytacji nieruchomości
Zakup nieruchomości obciążonej hipoteką
Osoba kupująca udział w nieruchomości podczas licytacji powinna dokładnie sprawdzić treść księgi wieczystej. Hipoteka ustanowiona przed powstaniem współwłasności co do zasady pozostaje skuteczna wobec nabywcy.
W praktyce nabywca może nabyć udział po atrakcyjnej cenie, ale jednocześnie wejść w bardzo skomplikowaną sytuację prawną i finansową.
Problematyczne bywają także kwestie współkorzystania z domu, rozliczania kosztów utrzymania czy późniejszego zniesienia współwłasności.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jak w praktyce mogą wyglądać skutki licytacji udziału współwłaściciela nieruchomości obciążonej hipoteką.
Pani Joanna była współwłaścicielką domu razem z matką. Matka miała liczne prywatne długi niezwiązane z kredytem hipotecznym. Komornik zlicytował jej udział w nieruchomości. Po licytacji nowy współwłaściciel zażądał dostępu do części domu i uczestniczenia w decyzjach dotyczących nieruchomości, mimo że nie był stroną umowy kredytowej.
Pan Marek kupił na licytacji połowę domu obciążonego hipoteką. Gdy dotychczasowi kredytobiorcy przestali regulować raty, bank rozpoczął działania zmierzające do egzekucji z całej nieruchomości. Aby uniknąć utraty udziału, pan Marek spłacił część zadłużenia i później dochodził zwrotu pieniędzy od kredytobiorców.
Po rozwodzie były mąż pani Katarzyny przestał spłacać własne zobowiązania. Komornik wszczął postępowanie dotyczące jego udziału w domu. Pani Katarzyna analizowała możliwość udziału w licytacji, aby uniknąć sytuacji, w której obca osoba stanie się współwłaścicielem nieruchomości. Podobna sytuacja została opisana także w artykule dotyczącym licytacji udziału byłego małżonka.
