Egzekucja długu od nabywcy nieruchomości - skarga pauliańska
• Data: 2023-09-06 Autor: Katarzyna Bereda
Kupiłem zabudowaną działkę rolną od rodziny – kilku osób, które miały udziały ze spadku po zmarłej mamie i żonie. Nie chcieliśmy tego przepisywać osobno, tylko wszyscy razem sprzedali mi tę nieruchomość jako całość. Czworo dzieci miało po 3/64 części i ich ojciec miał największy udział – 52/64 części. Posiadam akt notarialny zakupu i wszystko byłoby w porządku, ale okazało się, że jedna ze sprzedających osób jest zasłużona (udział 3/64). Na dzisiaj spłaciłem za nią pięciokrotnie więcej długów niż wart był jej udział w nieruchomości, ale zgłaszają się kolejne firmy windykacyjne. Ta osoba skłamała przed notariuszem, mówiąc, że nie ma żadnych postępowań egzekucyjnych. Na ile jest zagrożona moja inwestycja w postaci tej działki, jeśli wierzyciel nie będzie mógł wyegzekwować długu od tej jednej osoby? Czy wierzyciele mogą złożyć skargę pauliańską wobec tak niewielkiego udziału tej osoby w nieruchomości?
Wyzbycie się majątku z pokrzywdzeniem wierzycieli
Niestety, jeżeli zadłużenie istniało w chwili rozporządzenia przez dłużnika jego udziałem w nieruchomości, to wierzyciel – wobec darmowego rozporządzenia nieruchomością – może wystosować skargę pauliańską. W przypadku jednak czynności prawnej odpłatnej – wierzycielowi będzie o wiele ciężej wzruszyć taką czynność prawną. Zgodnie bowiem z treścią art. 527 Kodeksu cywilnego (K.c.):
„§ 1. Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.
§ 2. Czynność prawna dłużnika jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli wskutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był przed dokonaniem czynności.
§ 3. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli uzyskała korzyść majątkową osoba będąca w bliskim z nim stosunku, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.
§ 4. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli korzyść majątkową uzyskał przedsiębiorca pozostający z dłużnikiem w stałych stosunkach gospodarczych, domniemywa się, że było mu wiadome, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.”
Ochrona pauliańska wierzyciela
Pierwszą przesłanką ochrony jest zaskarżalność wierzytelności podlegająca ochronie pauliańskiej. Przyjmuje się w orzecznictwie, że jedną z koniecznych przesłanek skargi paulińskiej jest przysługiwanie wnoszącemu ją zaskarżalnej wierzytelności pieniężnej przeciwko osobie, która dokonała czynności prawnej objętej żądaniem ubezskutecznienia (tak np.: wyr. SN z 27.2.2009 r., II CNP 108/08, Legalis; wyr. SN z 12.12.2001 r., III CKN 496/00, Legalis; wyr. SA w Gdańsku z 30.3.1995 r., I ACr 73/95, OSA 1995, Nr 9, poz. 59; M. Pyziak-Szafnicka, w: System PrPryw, t. 6, 2009, s. 1234; P. Machnikowski, w: Gniewek, Komentarz KC, 2006, s. 901; A. Rachwał, Niewypłacalność, s. 61 i n.).
Ochrona pauliańska dotyczy tylko rozporządzeń w drodze czynności prawnej. Inne działania dłużnika, choćby prowadziły do stanu jego niewypłacalności, nie dają podstaw do zastosowania instytucji skargi pauliańskiej (por. np. M. Sychowicz, w: Komentarz do KC, Ks. III, t. 1, 1996, s. 507; W. Popiołek, w: Pietrzykowski, Komentarz KC, t. I, 2009, s. 208; Radwański, Zobowiązania, 2018, s. 30). Natomiast nie przedstawia znaczenia ani rodzaj czynności prawnej (w szczególności, czy jest to czynność jednostronna, dwustronna czy wielostronna), ani też sposób jej dokonania (wyraźny lub dorozumiany). Powinna być to jednak czynność, która prowadzi do przysporzenia po stronie kontrahenta dłużnika (osoby trzeciej), a zatem z punktu widzenia samego dłużnika jest czynnością zobowiązującą, rozporządzającą lub zwalniającą.
Zaskarżeniu przy pomocy akcji pauliańskiej podlegają czynności prawne rozporządzające oraz czynności zobowiązujące o podwójnym skutku, które od razu prowadzą do rozporządzenia; skargą pauliańską nie można natomiast zaskarżyć czynności wyłącznie zobowiązujących, a tym bardziej umowy przedwstępnej (tak trafnie wyr. SA w Katowicach z 22.12.2016 r., I ACa 626/16, Legalis).
Sprzedać nieruchomości przez dłużnika – wierzyciel musi wykazać złą wiarę nabywcy
Zatem jeżeli dojdzie do dokonania darowizny lub sprzedaży nieruchomości, wierzyciel może wzruszyć taką czynność – w szczególności darowiznę. Jeżeli natomiast w Pana przypadku nie była to darowizna, a była to czynność odpłatna, to wierzyciel może żądać uznania czynności za bezskuteczną tylko wtedy, gdy wiedziałby Pan o zamiarze dłużnika wyzbycia się przez niego majątku i pokrzywdzenia wierzyciela. W przypadku więc czynności prawnych odpłatnych, to na wierzycielu ciąży wykazanie Pana złej wiary – co do zasady więc trudniej wzruszyć czynność odpłatną, albowiem dłużnik nie pogłębił swojej niewypłacalności – albowiem uzyskał z tego tytułu ekwiwalent. Dlatego też, jeżeli w Państwa przypadku należy mówić o sprzedaży, to o wiele ciężej będzie wierzycielowi wzruszyć taką czynność prawną.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
