Skarga pauliańska po zakupie nieruchomości od dłużnika

Stan prawny uwzględniony w opracowaniu: 11 czerwca 2026 r.

Na czym polega skarga pauliańska?

Skarga pauliańska to środek ochrony wierzyciela przed sytuacją, w której dłużnik wyzbywa się majątku i przez to utrudnia albo uniemożliwia egzekucję. Podstawą jest art. 527 Kodeksu cywilnego. Przepis stanowi, że gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, wierzyciel może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

W praktyce oznacza to, że wygrana wierzyciela nie powoduje automatycznego cofnięcia aktu notarialnego ani wykreślenia nabywcy z księgi wieczystej. Skutek jest inny: czynność staje się bezskuteczna tylko wobec konkretnego wierzyciela, a ten może dochodzić zaspokojenia z rzeczy lub prawa, które wyszło z majątku dłużnika. Wynika to z art. 532 K.c.

Dla nabywcy nieruchomości najważniejsze są więc trzy pytania: czy dług istniał lub mógł powstać w chwili sprzedaży, czy sprzedaż pogorszyła możliwość egzekucji z majątku dłużnika oraz czy nabywca wiedział albo powinien był wiedzieć o celu i skutkach tej transakcji.

Sprzedaż udziału w nieruchomości przez dłużnika

Jeżeli zadłużony sprzedający miał tylko udział, na przykład 3/64 części nieruchomości, ryzyko pauliańskie dotyczy przede wszystkim tego udziału. Wierzyciel dłużnika nie uzyskuje przez skargę pauliańską prawa do całej nieruchomości ani do udziałów pozostałych sprzedających, którzy nie są jego dłużnikami. Może natomiast próbować doprowadzić do sytuacji, w której będzie mógł prowadzić egzekucję z udziału, który należał wcześniej do dłużnika.

W razie egzekucji z ułamkowej części nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości. Oznacza to, że nawet niewielki udział może być formalnie przedmiotem egzekucji, choć jego wartość i atrakcyjność dla potencjalnych nabywców bywa w praktyce ograniczona.

To, że udział dłużnika był niewielki, nie wyłącza automatycznie skargi pauliańskiej. Ma jednak znaczenie przy ocenie skali pokrzywdzenia, wartości przedmiotu egzekucji, ewentualnych spłat dokonanych przez nabywcę oraz proporcji między wartością udziału a dochodzonym długiem.

Sprzedaż odpłatna a darowizna

Przy odpłatnej sprzedaży nieruchomości sytuacja nabywcy jest zwykle lepsza niż przy darowiźnie. Jeżeli cena była rynkowa, została rzeczywiście zapłacona, a nabywca nie wiedział o zadłużeniu i nie miał podstaw, aby podejrzewać działanie na szkodę wierzycieli, wierzycielowi trudniej będzie wykazać wszystkie przesłanki skargi pauliańskiej.

Nie można jednak przyjąć, że sama odpłatność zawsze chroni nabywcę. Sąd bada całokształt okoliczności: relacje stron, cenę, sposób zapłaty, moment transakcji, toczące się egzekucje, wiedzę nabywcy o problemach finansowych sprzedającego oraz to, czy po sprzedaży dłużnik nadal miał majątek wystarczający do zaspokojenia wierzycieli.

Osobno omawiamy sytuację, gdy dłużnik dokonuje sprzedaży nieruchomości osobie bliskiej i równolegle pojawia się zarzut działania na szkodę wierzyciela.

Znacznie łatwiej wierzycielowi jest przy czynnościach nieodpłatnych. Zgodnie z art. 528 K.c., jeżeli osoba trzecia uzyskała korzyść bezpłatnie, wierzyciel może żądać uznania czynności za bezskuteczną, nawet gdy osoba ta nie wiedziała i przy zachowaniu należytej staranności nie mogła dowiedzieć się o świadomości pokrzywdzenia wierzycieli po stronie dłużnika.

Jeżeli nabywca jest osobą bliską dłużnika, działa dodatkowe domniemanie z art. 527 § 3 K.c. Wierzyciel nie musi wtedy od początku udowadniać wiedzy osoby bliskiej o pokrzywdzeniu wierzycieli, bo przepis nakazuje domniemywać taką wiedzę. Nabywca może jednak próbować to domniemanie obalić, przedstawiając dowody swojej dobrej wiary.

Znaczenie spłaty długów sprzedającego

Spłata części długów sprzedającego może być bardzo ważnym argumentem obronnym, ale nie zawsze zamyka sprawę wobec wszystkich wierzycieli. Jeżeli nabywca zapłacił cenę bezpośrednio wierzycielom dłużnika albo później zaspokoił konkretnego wierzyciela, powinien zachować potwierdzenia przelewów, zaświadczenia o zamknięciu spraw egzekucyjnych, ugody i korespondencję.

Art. 533 K.c. przewiduje, że osoba trzecia, która uzyskała korzyść majątkową, może zwolnić się od zadośćuczynienia roszczeniu wierzyciela, jeżeli zaspokoi tego wierzyciela albo wskaże mu wystarczające do jego zaspokojenia mienie dłużnika. To nie oznacza automatycznie, że spłata innych wierzycieli zawsze blokuje pozew kolejnego wierzyciela. Może jednak wpływać na ocenę, czy doszło do pokrzywdzenia i jaki jest realny zakres ryzyka.

Jeżeli suma spłat dokonanych za dłużnika przewyższa wartość nabytego udziału, jest to istotny argument. Trzeba go jednak przedstawić konkretnie: wskazać, jaka była wartość udziału, jaka cena została zapłacona, na czyje rachunki trafiły pieniądze i które zobowiązania zostały przez to zaspokojone.

Termin 5 lat na skargę pauliańską

Zgodnie z art. 534 K.c. uznania czynności prawnej dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli za bezskuteczną nie można żądać po upływie 5 lat od daty tej czynności. Termin liczy się od dnia zawarcia zaskarżonej umowy, na przykład od dnia aktu notarialnego sprzedaży albo darowizny.

Jest to termin dotyczący skargi pauliańskiej, a nie zwykły termin zapłaty długu. Jeżeli wierzyciel wystąpi po jego upływie, nabywca powinien podnieść ten argument w sprawie. W praktyce trzeba porównać datę czynności z datą wniesienia pozwu, a nie z datą wezwania do zapłaty czy pierwszego kontaktu firmy windykacyjnej.

W przypadku wierzycieli przyszłych zastosowanie może mieć art. 530 K.c. Wtedy bada się, czy dłużnik działał w zamiarze pokrzywdzenia przyszłych wierzycieli, a przy czynności odpłatnej także to, czy osoba trzecia wiedziała o tym zamiarze.

Jak bronić się przed skargą pauliańską?

Obrona nabywcy powinna być oparta na dowodach, nie tylko na twierdzeniu, że nie wiedział o długach. Znaczenie mogą mieć w szczególności: rynkowa cena sprzedaży, operat szacunkowy albo porównanie cen podobnych nieruchomości, dowody przelewów, dokumenty potwierdzające spłatę wierzycieli, treść aktu notarialnego, korespondencja ze sprzedającymi oraz brak powiązań osobistych lub gospodarczych z dłużnikiem.

Jeżeli nabywca pozostawał z dłużnikiem w bliskich relacjach, trzeba przygotować dowody pozwalające obalić domniemanie wiedzy o pokrzywdzeniu wierzycieli. Mogą to być okoliczności pokazujące, że nabywca nie znał sytuacji finansowej sprzedającego, transakcja miała gospodarcze uzasadnienie, cena była realna i została faktycznie zapłacona, a dłużnik nie ukrywał majątku.

Warto też sprawdzić, czy roszczenie wierzyciela rzeczywiście istniało, czy dotyczy tego sprzedającego, czy wierzyciel wykazuje niewypłacalność albo pogłębienie niewypłacalności dłużnika oraz czy pozew został wniesiony w terminie. Każda z tych przesłanek może mieć znaczenie dla wyniku sprawy.

Czy wierzyciel może prowadzić egzekucję z całej działki?

Co do zasady wierzyciel zadłużonego współwłaściciela nie powinien uzyskać przez skargę pauliańską możliwości egzekucji z udziałów osób, które nie były jego dłużnikami. Jeżeli dłużnik miał 3/64 udziału, punktem odniesienia jest właśnie ten udział. Wyrok pauliański może jednak spowodować, że nabywca będzie musiał znosić egzekucję z tego udziału, mimo że formalnie jest właścicielem całej nieruchomości albo większego prawa.

Nie oznacza to osobistej odpowiedzialności nabywcy za cały cudzy dług. Nabywca nie staje się z mocy wyroku pauliańskiego dłużnikiem osobistym wierzyciela. Ryzyko ma charakter rzeczowy i dotyczy możliwości skierowania egzekucji do przedmiotu, który wyszedł z majątku dłużnika. W konkretnej sprawie istotne będzie jednak brzmienie żądania pozwu i treść ewentualnego wyroku.

FAQ

Podsumowanie

Nabycie nieruchomości albo udziału od osoby zadłużonej wymaga ostrożności, ale nie oznacza automatycznie utraty inwestycji. Przy odpłatnej sprzedaży wierzyciel musi wykazać konkretne przesłanki, w tym pokrzywdzenie wierzycieli i wiedzę albo możność dowiedzenia się o tym przez nabywcę. Inaczej wygląda darowizna oraz transakcja z osobą bliską, gdzie przepisy wprowadzają ułatwienia dowodowe dla wierzyciela.

W opisanej sytuacji kluczowe znaczenie ma to, że zadłużona osoba sprzedała tylko niewielki udział. Ryzyko nie powinno obejmować udziałów pozostałych sprzedających, ale wierzyciel może próbować sięgnąć do udziału, który należał do dłużnika. Dlatego najważniejsze jest zabezpieczenie dokumentów potwierdzających rynkową cenę, faktyczną zapłatę, spłaty wierzycieli i dobrą wiarę nabywcy.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 527-534 - tekst ujednolicony Kodeksu cywilnego.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności przepisy o egzekucji z ułamkowej części nieruchomości - tekst ujednolicony Kodeksu postępowania cywilnego.
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2024 r., II CSKP 1964/22 - komunikat i uzasadnienie SN dotyczące ochrony pauliańskiej przy obciążeniu hipotecznym nieruchomości.
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2001 r., III CKN 496/00.
5. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 30 marca 1995 r., I ACr 73/95.
6. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 22 grudnia 2016 r., I ACa 626/16.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.