Licytacja mieszkania z hipoteką za inny dług

Czy komornik może licytować mieszkanie z hipoteką za inny dług?

Co do zasady tak. Sam fakt, że mieszkanie jest obciążone hipoteką banku albo hipoteką przymusową innego wierzyciela, nie wyłącza egzekucji z nieruchomości. Hipoteka oznacza przede wszystkim szczególne zabezpieczenie wierzytelności na nieruchomości, a nie zakaz jej sprzedaży. Wynika to z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela.

Nie oznacza to jednak, że w każdej sprawie komornik może od razu wyznaczyć termin licytacji mieszkania za niewielki dług. Jeżeli chodzi o lokal mieszkalny albo nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, stosuje się art. 952¹ Kodeksu postępowania cywilnego. Wierzyciel może złożyć wniosek o wyznaczenie terminu licytacji, gdy wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej równowartość 1/20 sumy oszacowania.

Przykładowo: jeżeli suma oszacowania mieszkania wynosi 370 000 zł, próg 1/20 to 18 500 zł. Dług główny w wysokości 18 000 zł może więc nie wystarczyć do wyznaczenia terminu licytacji mieszkania służącego potrzebom mieszkaniowym dłużnika, chyba że zachodzi wyjątek przewidziany w przepisach. Jeżeli wierzycieli jest kilku, bierze się pod uwagę łączną wysokość należności głównych wierzycieli, którzy żądają licytacji. Ograniczenie to nie działa m.in. przy niektórych należnościach Skarbu Państwa, należnościach wynikających z wyroku wydanego w postępowaniu karnym, a także gdy zgodę na licytację wyrazi dłużnik albo sąd.

W praktyce trzeba więc odróżnić zajęcie nieruchomości, sporządzenie opisu i oszacowania oraz samo wyznaczenie licytacji. Komornik może podjąć wcześniejsze czynności egzekucyjne, ale przy mieszkaniu dłużnika termin licytacji wymaga spełnienia dodatkowych warunków. Jeżeli dłużnik uważa, że komornik lub wierzyciel je pominęli, powinien szybko rozważyć skargę na czynność komornika albo inne pismo do sądu nadzorującego egzekucję. Podobne środki omawia także materiał o tym, jak wygląda wstrzymanie egzekucji z nieruchomości.

Pierwszeństwo banku i podział pieniędzy z licytacji

Jeżeli mieszkanie zostanie sprzedane w egzekucji, pieniądze nie trafiają automatycznie do wierzyciela, który zainicjował sprawę. Sąd sporządza plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji według kolejności określonej w art. 1025 Kodeksu postępowania cywilnego. Należności zabezpieczone hipoteką są zaspokajane w kategorii piątej, natomiast zwykłe należności wierzycieli prowadzących egzekucję, które nie korzystają z wcześniejszego pierwszeństwa, co do zasady w dalszej kategorii.

Dlatego w typowej sytuacji bank hipoteczny otrzyma środki ze sprzedaży przed wierzycielem osobistym, który dochodzi np. pożyczki, faktury, prywatnej należności lub innego długu niezabezpieczonego hipoteką. Nie jest to jednak pierwszeństwo przed wszystkimi możliwymi należnościami, ponieważ przed hipoteką mogą znaleźć się np. koszty egzekucyjne oraz inne kategorie wskazane w ustawie.

Jeżeli cena sprzedaży nie wystarczy nawet na spłatę banku, wierzyciel osobisty może nie otrzymać z tej licytacji żadnej kwoty. Sama ta okoliczność nie zawsze blokuje egzekucję, ale ma znaczenie praktyczne, bo egzekucja z nieruchomości jest kosztowna i długotrwała. Dłużnik może wykorzystywać tę argumentację w rozmowach z wierzycielem, we wniosku o zmianę sposobu egzekucji albo przy próbie zawarcia ugody.

Cena wywołania i zaniżona wycena nieruchomości

Komornik nie sprzedaje nieruchomości za dowolną cenę. Wartość ustala się w opisie i oszacowaniu, zwykle przy udziale biegłego rzeczoznawcy. Na pierwszej licytacji najniższa cena nabycia, czyli cena wywołania, wynosi 3/4 sumy oszacowania. Jeżeli dojdzie do drugiej licytacji, cena wywołania wynosi 2/3 sumy oszacowania.

Jeżeli dłużnik uważa, że wartość mieszkania została istotnie zaniżona, nie powinien czekać do licytacji. Zgodnie z art. 950 Kodeksu postępowania cywilnego termin zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie. Liczy się go od dnia ukończenia opisu i oszacowania, a jeżeli czynność nie została ukończona w terminie wskazanym w zawiadomieniu, od doręczenia uczestnikowi zawiadomienia o ukończeniu opisu i oszacowania.

W skardze warto wskazać konkretne błędy: pominięcie standardu lokalu, nieuwzględnienie cen transakcyjnych podobnych nieruchomości, błędny metraż, nieprawidłowy stan prawny albo nieuwzględnienie istotnych nakładów. Sama różnica między subiektywną oceną właściciela a opinią biegłego zwykle nie wystarczy, dlatego pomocne są dokumenty, zdjęcia, wyceny porównawcze i dane rynkowe.

Co dzieje się z hipoteką i kredytem po sprzedaży mieszkania?

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, zgodnie z art. 1000 Kodeksu postępowania cywilnego, wygasają co do zasady prawa i skutki ujawnienia praw oraz roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. W ich miejsce powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia według przepisów o podziale sumy uzyskanej z egzekucji.

Dla nabywcy oznacza to, że hipoteki ujawnione i objęte skutkiem przysądzenia własności są usuwane z księgi wieczystej na podstawie dokumentów z postępowania egzekucyjnego, w szczególności prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności. Artykuł 1003 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje, że na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono złożenie całej ceny nabycia na rachunek depozytowy Ministra Finansów.

Dla dłużnika skutek jest inny: wygaśnięcie hipoteki jako obciążenia nieruchomości nie oznacza automatycznego umorzenia całego kredytu. Bank zalicza otrzymaną z planu podziału kwotę na poczet zadłużenia. Jeżeli pozostanie niedopłata, kredytobiorca nadal odpowiada za nią jako dłużnik osobisty, chyba że umowa, ugoda albo odrębne przepisy prowadzą do innego wyniku. Bank może dochodzić pozostałej należności z innych składników majątku dłużnika.

Jeżeli po zaspokojeniu wierzycieli hipotecznych i pozostałych należności według planu podziału pozostanie nadwyżka, powinna ona przypaść dłużnikowi. W praktyce przy wysokim kredycie hipotecznym i niskiej cenie sprzedaży taka nadwyżka często nie występuje. Kolejne etapy po sprzedaży opisuje szerzej poradnik o tym, jak wygląda procedura po licytacji komorniczej mieszkania.

Hipoteka przymusowa na nieruchomości

Artykuł 109 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika. Jest to hipoteka przymusowa.

Hipoteka przymusowa służy zabezpieczeniu wierzyciela i wzmacnia jego pozycję w razie sprzedaży nieruchomości. Nie oznacza jednak, że nabywca licytacyjny ma obowiązek spłacać cudzy dług ponad cenę nabycia. Co do zasady hipoteka przymusowa wpisana do księgi wieczystej przed uprawomocnieniem się postanowienia o przysądzeniu własności wygasa w wyniku sprzedaży egzekucyjnej, a wierzyciel hipoteczny uczestniczy w podziale ceny.

Trzeba jednak uważać na szczególne sytuacje: wzmianki w księdze wieczystej, prawa wpisane lub zgłoszone w toku egzekucji, spory o pierwszeństwo, hipoteki łączne czy prawa, które z mocy ustawy nie wygasają. W razie wątpliwości decydujące znaczenie mają akta egzekucyjne, księga wieczysta i aktualny stan wpisów.

Prawa, które mogą pozostać po licytacji

Sprzedaż egzekucyjna co do zasady oczyszcza nieruchomość z wielu obciążeń, ale przepisy przewidują wyjątki. Niektóre prawa mogą pozostać mimo przysądzenia własności, zwłaszcza gdy są prawami wynikającymi z ustawy albo mieszczą się w wyjątkach z art. 1000 Kodeksu postępowania cywilnego. W praktyce najwięcej problemów wywołują służebności, dożywocie, prawa osobiste ujawnione w księdze wieczystej i sytuacja osób faktycznie mieszkających w lokalu.

W wyroku z 15 czerwca 2007 r., sygn. II CSK 97/07, Sąd Najwyższy wskazał, że pojęcie praw i skutków ujawnienia praw oraz roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości obejmuje m.in. ograniczone prawa rzeczowe, takie jak użytkowanie czy służebność, oraz prawa i roszczenia osobiste. Dlatego każdą licytację nieruchomości z wpisami w dziale III i IV księgi wieczystej trzeba oceniać indywidualnie. Zobacz również omówienie tematu egzekucja z nieruchomości a służebność osobista.

Lokatorzy i eksmisja po sprzedaży mieszkania

Po prawomocnym przysądzeniu własności nabywca staje się właścicielem nieruchomości i może domagać się jej wydania. Jeżeli były właściciel albo inne osoby nie opuszczą lokalu dobrowolnie, sprawa może trafić do egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Przysądzenie własności jest w praktyce kluczowym tytułem do wprowadzenia nabywcy w posiadanie, ale wykonanie opróżnienia lokalu odbywa się według przepisów egzekucyjnych.

Nie należy upraszczać tej kwestii do stwierdzenia, że każda osoba mieszkająca z dziećmi automatycznie otrzyma lokal socjalny. Obecnie ustawa posługuje się pojęciem uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Sąd orzeka o nim w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu, jeżeli dana sprawa wymaga takiego rozstrzygnięcia. Sytuacja byłego właściciela po licytacji, najemcy, osoby bliskiej dłużnika i osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego może być różna.

Jeżeli osobie eksmitowanej nie przyznano najmu socjalnego lokalu, znaczenie ma art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego dotyczący wykonania obowiązku opróżnienia lokalu. Co do zasady komornik nie powinien przeprowadzać eksmisji w sposób prowadzący do natychmiastowej bezdomności. W zależności od sytuacji może wchodzić w grę tymczasowe pomieszczenie albo placówka zapewniająca miejsca noclegowe wskazana przez gminę. Więcej na ten temat znajdziesz w artykule o tym, jak wygląda usunięcie lokatora z mieszkania po licytacji.

Co może zrobić dłużnik?

Dłużnik nie powinien ograniczać się do biernego oczekiwania na licytację. W pierwszej kolejności trzeba ustalić, czy nieruchomość jest lokalem mieszkalnym służącym zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika oraz czy wierzyciel spełnia próg 1/20 sumy oszacowania. Jeżeli nie, należy rozważyć zakwestionowanie wyznaczenia terminu licytacji.

Drugim krokiem jest analiza opisu i oszacowania. Jeżeli wycena jest zaniżona, trzeba złożyć skargę w terminie dwóch tygodni. Trzecim krokiem może być rozmowa z wierzycielem o spłacie, rozłożeniu długu na raty, cofnięciu wniosku egzekucyjnego albo zmianie sposobu egzekucji. Czasami bardziej racjonalna jest samodzielna sprzedaż nieruchomości za cenę rynkową i spłata zadłużenia poza licytacją, ale wymaga to uzgodnień z wierzycielami i sprawdzenia stanu księgi wieczystej.

Jeżeli w sprawie uczestniczy bank hipoteczny, trzeba uzyskać aktualne saldo zadłużenia, sprawdzić wysokość hipoteki, koszty wcześniejszej spłaty oraz możliwość ugody. Przy kilku wierzycielach istotne jest także ustalenie, którzy z nich przyłączyli się do egzekucji i jakie należności główne są objęte wnioskami o licytację.

FAQ

Czy komornik może sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką?

Tak, hipoteka nie jest przeszkodą do sprzedaży egzekucyjnej. Daje ona wierzycielowi hipotecznemu pierwszeństwo zaspokojenia z ceny sprzedaży, ale nie blokuje samej egzekucji. Przy mieszkaniu służącym potrzebom mieszkaniowym dłużnika trzeba jednak sprawdzić próg 1/20 sumy oszacowania z art. 952¹ Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy dług 18 000 zł wystarczy do licytacji mieszkania?

To zależy od sumy oszacowania i rodzaju nieruchomości. Jeżeli mieszkanie służy potrzebom mieszkaniowym dłużnika, a suma oszacowania wynosi 370 000 zł, próg 1/20 to 18 500 zł. W takim układzie należność główna 18 000 zł może być za niska do wyznaczenia licytacji na wniosek jednego zwykłego wierzyciela, o ile nie występuje ustawowy wyjątek.

Kto dostaje pieniądze po licytacji mieszkania z hipoteką?

Pieniądze są dzielone według planu podziału i kolejności z art. 1025 Kodeksu postępowania cywilnego. Wierzyciel hipoteczny, np. bank, jest zaspokajany przed zwykłym wierzycielem osobistym, choć przed hipoteką mogą wystąpić inne ustawowe kategorie, np. koszty egzekucyjne.

Czy po licytacji znika kredyt hipoteczny?

Nie zawsze. Hipoteka jako obciążenie nieruchomości co do zasady wygasa po prawomocnym przysądzeniu własności, ale dług osobisty wobec banku wygasa tylko w zakresie, w jakim bank został zaspokojony. Jeżeli cena sprzedaży nie wystarczy na pełną spłatę, pozostała część kredytu może być dalej dochodzona od kredytobiorcy.

Czy można zaskarżyć zaniżoną wycenę mieszkania?

Tak. Opis i oszacowanie można zaskarżyć w terminie dwóch tygodni. W skardze trzeba wskazać konkretne błędy wyceny i najlepiej poprzeć je dokumentami, danymi rynkowymi albo innymi dowodami.

Czy rodzina z dziećmi może zostać eksmitowana po licytacji?

Może dojść do obowiązku opróżnienia lokalu, ale eksmisja wymaga przeprowadzenia formalnej procedury. Sytuacja rodziny, małoletnich dzieci, najemców i byłego właściciela wymaga odrębnej oceny. W zależności od tytułu prawnego i treści orzeczenia może pojawić się kwestia najmu socjalnego lokalu, tymczasowego pomieszczenia albo innego miejsca wskazanego w trybie egzekucyjnym.

Podsumowanie

Licytacja mieszkania z hipoteką za inny dług jest prawnie możliwa, ale nie w każdym przypadku może dojść do niej automatycznie. Najważniejsze jest ustalenie, czy nieruchomość służy potrzebom mieszkaniowym dłużnika, jaka jest suma oszacowania, czy wierzyciel spełnia próg 1/20, jakie hipoteki i prawa widnieją w księdze wieczystej oraz czy opis i oszacowanie zostały wykonane prawidłowo.

Dłużnik powinien działać szybko: sprawdzić akta egzekucyjne, terminy, księgę wieczystą, wysokość zadłużenia hipotecznego i możliwość zaskarżenia wadliwych czynności. Po prawomocnej sprzedaży odzyskanie mieszkania jest z reguły niemożliwe, dlatego najważniejsze decyzje trzeba podjąć jeszcze przed licytacją.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 2007 r., sygn. akt II CSK 97/07.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.