Jak wstrzymać egzekucję z nieruchomości?

Czy dłużnik może sam wstrzymać egzekucję z nieruchomości?

Co do zasady dłużnik nie może samym pismem do komornika zatrzymać egzekucji z nieruchomości, jeżeli wierzyciel nadal żąda jej prowadzenia. Komornik działa na podstawie tytułu wykonawczego i wniosku wierzyciela. Zgodnie z art. 799 Kodeksu postępowania cywilnego skierowanie egzekucji do nieruchomości jest możliwe tylko na wniosek wierzyciela, dlatego to właśnie stanowisko wierzyciela ma kluczowe znaczenie.

Samo działanie dłużnika nie zatrzymuje postępowania, a w toku egzekucji może on dodatkowo zostać zobowiązany do złożenia dokumentu takiego jak oświadczenie dłużnika o majątku.

Na początku trzeba ustalić, na jakim etapie jest sprawa. Inne działania będą potrzebne po samym zajęciu nieruchomości, inne po opisie i oszacowaniu, a jeszcze inne, gdy wyznaczono już termin sprzedaży. Warto znać cały kontekst egzekucji z nieruchomości - procedury, bo na każdym etapie inne czynności mogą mieć znaczenie.

Dłużnik może natomiast podjąć konkretne działania: negocjować z wierzycielem, zapłacić całość albo część długu, złożyć do sądu odpowiedni środek zaskarżenia, a w wyjątkowych przypadkach żądać ograniczenia egzekucji, jeżeli egzekucja z innej części majątku oczywiście wystarcza na zaspokojenie wierzyciela.

Jeżeli nieruchomość należy do obojga małżonków, zakres możliwych działań zależy również od tego, czy dopuszczalna jest egzekucja z majątku wspólnego małżonków i jaki tytuł wykonawczy posiada wierzyciel.

Ugoda z wierzycielem i wniosek o zawieszenie egzekucji

Najbardziej praktycznym rozwiązaniem jest zawarcie ugody z wierzycielem i uzyskanie od niego pisemnego wniosku do komornika o zawieszenie postępowania egzekucyjnego. Zgodnie z art. 820 K.p.c. organ egzekucyjny zawiesza postępowanie na wniosek wierzyciela, chyba że wniosek zmierza jedynie do przedłużenia postępowania.

W ugodzie warto wprost zapisać, że po podpisaniu porozumienia albo po zapłacie pierwszej raty wierzyciel złoży do komornika wniosek o zawieszenie egzekucji z nieruchomości. Jeżeli dług zostanie spłacony w całości albo strony tak postanowią, wierzyciel może zażądać umorzenia egzekucji w całości lub w części. W praktyce dobrze przygotowana ugoda z wierzycielem i umorzenie powinna jasno określać zarówno raty, jak i obowiązki wierzyciela wobec komornika.

Samo podpisanie ugody nie zatrzymuje automatycznie czynności komornika. Wierzyciel powinien złożyć odpowiedni wniosek o zawieszenie egzekucji, a dłużnik powinien dopilnować, aby dokument trafił do właściwej kancelarii przed kolejną czynnością.

Co powinna zawierać ugoda z wierzycielem?

Ugoda powinna być pisemna i możliwie konkretna. Nie wystarczy ogólna deklaracja, że dłużnik będzie spłacał zadłużenie. W dokumencie warto wskazać:

• dane wierzyciela i dłużnika oraz sygnaturę sprawy komorniczej,
• wysokość należności głównej, odsetek i kosztów znanych na dzień podpisania ugody,
• harmonogram spłaty, wysokość rat i dokładne terminy płatności,
• numer rachunku do wpłat oraz sposób zaliczania płatności,
• zobowiązanie wierzyciela do złożenia wniosku o zawieszenie albo umorzenie egzekucji z nieruchomości,
• konsekwencje opóźnienia w płatności rat, w tym możliwość podjęcia zawieszonej egzekucji.

Ważne jest, aby nie poprzestawać na rozmowie telefonicznej. Dopóki komornik nie otrzyma skutecznego wniosku wierzyciela albo prawomocnego orzeczenia sądu, czynności egzekucyjne mogą być kontynuowane.

Na jakim etapie można zatrzymać egzekucję?

Możliwości działania zależą od etapu sprawy: W razie uchylenia tytułu wykonawczego należy niezwłocznie podjąć działania zmierzające do wstrzymania egzekucji po uchyleniu nakazu zapłaty.

Jeżeli nie wiadomo, czy sprawa jest jeszcze na etapie zajęcia, opisu i oszacowania czy już przygotowania licytacji, pomocny jest wniosek o udostępnienie akt komorniczych, dzięki któremu można sprawdzić wykonane czynności.

Szczegółowe działania przed przetargiem opisuje poradnik jak nie dopuścić do licytacji.

• Po zajęciu nieruchomości - komornik wzywa dłużnika do zapłaty długu w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. To bardzo ważny moment na rozmowy z wierzycielem.
• Po opisie i oszacowaniu - można sprawdzić, czy opis i wycena są prawidłowe. Termin zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi co do zasady dwa tygodnie.
• Przed licytacją - warto doprowadzić do wniosku wierzyciela o zawieszenie albo umorzenie egzekucji, ewentualnie zapłacić należność wraz z kosztami.
• W toku przetargu - jeżeli należność wierzyciela wraz z kosztami zostanie zapłacona przed zamknięciem przetargu, komornik umarza egzekucję.
• Po przysądzeniu własności - możliwości obrony są znacznie ograniczone, ponieważ prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę.

Licytacja mieszkania lub domu służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych

Przy lokalu mieszkalnym albo nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, obowiązują dodatkowe zasady. Termin licytacji wyznacza się na wniosek wierzyciela. Co do zasady wierzyciel może złożyć taki wniosek, jeżeli wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej 1/20 sumy oszacowania.

Szczegółową procedurę przedstawia poradnik „przebieg licytacji nieruchomości”.

Jeżeli egzekucję prowadzi kilku wierzycieli, liczy się łączną wysokość należności głównych tych wierzycieli, którzy wnioskują o wyznaczenie terminu licytacji. Ograniczenie 1/20 nie ma zastosowania między innymi wtedy, gdy należność przysługuje Skarbowi Państwa, wynika z wyroku wydanego w postępowaniu karnym albo zgodę na wyznaczenie terminu licytacji wyraził dłużnik lub sąd.

Aktualnie zajęta nieruchomość może być sprzedawana w drodze licytacji elektronicznej albo publicznej. Komornik dokonuje sprzedaży w drodze licytacji elektronicznej, chyba że wierzyciel zażąda sprzedaży publicznej przed uprawomocnieniem się opisu i oszacowania.

Kilku wierzycieli a wstrzymanie egzekucji

Jeżeli dłużnik ma kilku wierzycieli, porozumienie tylko z jednym z nich może nie wystarczyć. Wierzyciele mogą przyłączyć się do egzekucji z nieruchomości, a komornik będzie uwzględniał wnioski tych, którzy nadal żądają prowadzenia postępowania.

W praktyce trzeba ustalić, który wierzyciel złożył wniosek o egzekucję z nieruchomości, czy inni wierzyciele przyłączyli się do sprawy i czy wszyscy są gotowi zawiesić albo ograniczyć egzekucję. Przy kilku postępowaniach warto zebrać aktualne zaświadczenia o stanie zadłużenia i przygotować jedną realną propozycję spłaty.

Czy można samodzielnie sprzedać nieruchomość i spłacić dług?

Samodzielna sprzedaż nieruchomości bywa korzystniejsza niż licytacja komornicza, ale po zajęciu nieruchomości wymaga dużej ostrożności. Zgodnie z art. 930 K.p.c. rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Oznacza to, że sama umowa sprzedaży nie zatrzymuje egzekucji.

Bezpieczniejsze jest uzgodnienie transakcji z wierzycielem, komornikiem i notariuszem tak, aby cena sprzedaży pozwalała na spłatę długu, kosztów i ewentualnych hipotek, a wierzyciel złożył wniosek o umorzenie albo ograniczenie egzekucji. Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, trzeba dodatkowo uwzględnić stanowisko wierzyciela hipotecznego oraz sposób wykreślenia zabezpieczeń po spłacie.

Skarga na czynności komornika i inne środki obrony

Jeżeli komornik naruszył przepisy, dłużnik może rozważyć skargę na czynności komornika. Skargę wnosi się zasadniczo w terminie tygodniowym. Trzeba jednak pamiętać, że wniesienie skargi nie wstrzymuje automatycznie postępowania egzekucyjnego ani wykonania czynności, chyba że sąd zawiesi postępowanie albo wstrzyma czynność.

W innych sytuacjach właściwe może być powództwo przeciwegzekucyjne, wniosek o zawieszenie postępowania na podstawie orzeczenia sądu, zarzuty dotyczące doręczenia nakazu zapłaty albo działania zmierzające do ograniczenia egzekucji. Wybór środka zależy od tego, czy problem dotyczy samego długu, tytułu wykonawczego, sposobu działania komornika czy etapu licytacji.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak w praktyce może wyglądać wstrzymanie egzekucji z nieruchomości na różnych etapach sprawy.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 767, 799, 820, 824, 825, 923, 930, 950, 952, 952¹, 981, 998 i 999 - tekst jednolity w systemie ELI.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.