Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z postępowaniem komorniczym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Licytacja nieruchomości z hipoteką przymusową

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2022-01-10

Prosiłbym o poradę w kwestii zakupu nieruchomości na licytacji komorniczej. Nieruchomość jest z hipoteką przymusową, której wartość przekracza znacząco wartość nieruchomości. Chciałbym się poradzić w kwestii wykreślenia tej hipoteki. Czy to możliwe?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Licytacja nieruchomości z hipoteką przymusową

Hipoteka przymusowa

Zgodnie z art. 109 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa). Z przepisu tego wynika więc, że wpisu hipoteki może żądać wierzyciel, który ponadto musi legitymować się odpowiednim dokumentem stanowiącym podstawę wpisu hipoteki przymusowej, tj. tytułem wykonawczym wystawionym na jego rzecz przeciwko dłużnikowi. Ponadto przedmiotem hipoteki przymusowej może być nieruchomość (art. 65 ust. 1) bądź część ułamkowa nieruchomości (art. 65 ust. 3) stanowiąca odpowiednio własność bądź współwłasność dłużnika.

Wygaśnięcie hipoteki przymusowej

Zgodnie z treścią artykułu 1000 Kodeksu postępowania cywilnego z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości będącej przedmiotem licytacji komorniczej, wygasają. W miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 15 czerwca 2007 r., sygn. akt II CSK 97/07, pod pojęciem „wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości przyjmuje się ograniczone prawa rzeczowe (np. użytkowanie, służebność) oraz prawa i roszczenia osobiste”.

Od ww. zasad istnieją wyjątki, i tak z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nie wygasają prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy, np. hipoteka przymusowa ustanowiona z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o podziale sumy, służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli i innego urządzenia, służebność przesyłu. Pomimo uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu nieruchomości przez sąd, służebność mieszkania oraz prawa dożywotnika pozostają w mocy w przypadku, gdy prawo służebności mieszkania zostało ujawnione w treści księgi wieczystej lub dokumenty ustanawiające prawo służebności mieszkania, jak również prawo dożywotnika, zostały złożone do zbioru dokumentów księgi wieczystej (prowadzonych przy każdej księdze wieczystej) pod warunkiem, gdy zgłoszenie tych praw nastąpiło najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji.

Tak więc w przepisach art. 1000 § 1, art. 1003 § 2, art. 1024 § 1 pkt 5 i art. 1025 § 1 pkt 5 mowa jest o „wygaśnięciu wszelkich praw ciążących na nieruchomości” (art. 1000 § 1), o „wykreśleniu wszystkich hipotek obciążających nieruchomość” (art. 1003 § 2), o „prawach ujawnionych przez wpis w księdze wieczystej” (art. 1024 § 1 pkt 5) i o „należnościach zabezpieczonych hipoteką” (art. 1025 § 1 pkt 5) – chodzi o hipoteki już wpisane do księgi wieczystej, a więc ujawnione w niej do chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Wierzyciele takich hipotek mogą powołać się na istniejącą hipotekę i brać udział w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości. Hipoteka wpisana już do chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasa i w jej miejsce powstaje prawo do zaspokojenia się z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji (art. 1000 § 1 oraz art. 1024 § 1 pkt 5 i art. 1025 § 1 pkt 5), a więc hipoteka wpisana do księgi wieczystej w chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasa na podstawie jedynie samego tego postanowienia, jeżeli stwierdzono w nim zapłacenie przez nabywcę całej ceny gotówką (art. 1003 § 2).

Zaspokojenie wierzyciela

Nie ma znaczenia, że hipoteka jest wyższa niż wartość nieruchomości. Wierzyciel zostanie zaspokojony – nawet jeśli częściowo – to hipoteka zostaje wykreślona z KW w momencie złożenia wniosku o wpis nowego właściciela. Istnieje jeszcze jedno ryzyko związane z możliwością pojawienia się hipotek przymusowych, które zostaną wpisane po wydaniu postanowienia o przysądzeniu własności, a przed jego prawomocnością i ujawnieniem nowego właściciela w księgach wieczystych. Jeśli jakiś wierzyciel złoży wniosek o wpis hipoteki przymusowej już po przysądzeniu własności, ale jeszcze zanim nabywca został ujawniony w księgach wieczystych, taka hipoteka będzie obciążała nieruchomość i nie podlega wygaśnięciu.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z postępowaniem komorniczym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

prawo-pracy.pl

prawo-mieszkaniowe.info

rozwodowy.pl

prawo-cywilne.info

spolkowy.pl

sluzebnosc.info

poradapodatkowa.pl

prawo-karne.info

prawozus.pl

praworolne.info

Szukamy prawnika »