Licytacja nieruchomości z hipoteką przymusową

Pan Grzegorz poprosił nas o poradę w kwestii zakupu nieruchomości na licytacji komorniczej. Na nieruchomości, którą był zainteresowany, ustanowiono hipotekę przymusową, której wartość przekracza znacząco wartość samej nieruchomości. Pan Grzegorz chciał się dowiedzieć, czy jest możliwe wykreślnie tej hipoteki i w jaki sposób.

Hipoteka przymusowa

Zgodnie z art. 109 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa). Z przepisu tego wynika więc, że wpisu hipoteki może żądać wierzyciel, który ponadto musi legitymować się odpowiednim dokumentem stanowiącym podstawę wpisu hipoteki przymusowej, tj. tytułem wykonawczym wystawionym na jego rzecz przeciwko dłużnikowi. Ponadto przedmiotem hipoteki przymusowej może być nieruchomość (art. 65 ust. 1) bądź część ułamkowa nieruchomości (art. 65 ust. 3) stanowiąca odpowiednio własność bądź współwłasność dłużnika.

Zobacz też: Czy komornik może zająć dom obciążony hipoteką

Wygaśnięcie hipoteki przymusowej

Zgodnie z treścią artykułu 1000 Kodeksu postępowania cywilnego – z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości będącej przedmiotem licytacji komorniczej, wygasają. W miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 15 czerwca 2007 r., sygn. akt II CSK 97/07, pod pojęciem „wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości przyjmuje się ograniczone prawa rzeczowe (np. użytkowanie, służebność) oraz prawa i roszczenia osobiste”.

Od wymienionych zasad istnieją wyjątki, i tak z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nie wygasają prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy, np. hipoteka przymusowa ustanowiona z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o podziale sumy, służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli i innego urządzenia, służebność przesyłu. Pomimo uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu nieruchomości przez sąd, służebność mieszkania oraz prawa dożywotnika pozostają w mocy w przypadku, gdy prawo służebności mieszkania zostało ujawnione w treści księgi wieczystej lub dokumenty ustanawiające prawo służebności mieszkania, jak również prawo dożywotnika, zostały złożone do zbioru dokumentów księgi wieczystej (prowadzonych przy każdej księdze wieczystej) pod warunkiem, gdy zgłoszenie tych praw nastąpiło najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji.

Tak więc w przepisach art. 1000 § 1, art. 1003 § 2, art. 1024 § 1 pkt 5 i art. 1025 § 1 pkt 5 mowa jest o „wygaśnięciu wszelkich praw ciążących na nieruchomości” (art. 1000 § 1), o „wykreśleniu wszystkich hipotek obciążających nieruchomość” (art. 1003 § 2), o „prawach ujawnionych przez wpis w księdze wieczystej” (art. 1024 § 1 pkt 5) i o „należnościach zabezpieczonych hipoteką” (art. 1025 § 1 pkt 5) – chodzi o hipoteki już wpisane do księgi wieczystej, a więc ujawnione w niej do chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Wierzyciele takich hipotek mogą powołać się na istniejącą hipotekę i brać udział w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości. Hipoteka wpisana już do chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasa i w jej miejsce powstaje prawo do zaspokojenia się z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji (art. 1000 § 1 oraz art. 1024 § 1 pkt 5 i art. 1025 § 1 pkt 5), a więc hipoteka wpisana do księgi wieczystej w chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasa na podstawie jedynie samego tego postanowienia, jeżeli stwierdzono w nim zapłacenie przez nabywcę całej ceny gotówką (art. 1003 § 2).

Przeczytaj też: Czy komornik może zająć dom ze służebnością

Zaspokojenie wierzyciela

Nie ma znaczenia, że hipoteka jest wyższa niż wartość nieruchomości. Wierzyciel zostanie zaspokojony – nawet tylko częściowo – to hipoteka zostanie wykreślona z księgi wieczystej w momencie złożenia wniosku o wpis nowego właściciela.

Istnieje jeszcze ryzyko związane z możliwością pojawienia się hipotek przymusowych, które zostaną wpisane po wydaniu postanowienia o przysądzeniu własności, a przed jego prawomocnością i ujawnieniem nowego właściciela w księgach wieczystych. Jeśli jakiś wierzyciel złoży wniosek o wpis hipoteki przymusowej już po przysądzeniu własności, ale jeszcze zanim nabywca został ujawniony w księgach wieczystych, taka hipoteka będzie obciążała nieruchomość i nie podlega wygaśnięciu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.