Jak odzyskać zaległy czynsz od najemcy?

Sprawa pani Ewy dotyczyła odzyskania zaległego czynszu od najemcy korzystającego z lokalu na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Najemca zalegał z płatnościami od trzech miesięcy i zapowiedział opuszczenie mieszkania, proponując jednocześnie spłatę długu w ratach. W takiej sytuacji właściciel lokalu powinien oddzielnie ocenić kwestie opróżnienia mieszkania oraz dochodzenia należności pieniężnych.

Opróżnienie lokalu przez najemcę

Jeżeli strony zawarły umowę najmu okazjonalnego zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, właściciel może skorzystać z uproszczonej procedury eksmisyjnej. Kluczowe znaczenie ma tutaj oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji sporządzone w formie aktu notarialnego.

Po skutecznym wypowiedzeniu umowy i bezskutecznym wezwaniu do opuszczenia lokalu właściciel może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Pozwala to uniknąć klasycznego procesu o eksmisję.

W praktyce nadal należy jednak zachować wszystkie wymogi formalne wynikające z ustawy, w tym prawidłowe doręczenia pism. Błędy formalne często powodują przedłużenie całej procedury.

Warto pamiętać, że przy eksmisji znaczenie mogą mieć przepisy dotyczące ochrony lokatorów, choć najem okazjonalny ogranicza część uprawnień przysługujących zwykłym najemcom.

O tym, co zrobić z rzeczami najemcy po eksmisji, piszemy oddzielnie.

Wypowiedzenie umowy najmu za zaległości czynszowe

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel może wypowiedzieć umowę najmu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemca zalega z czynszem lub innymi opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności.

Przed wypowiedzeniem właściciel musi jednak:

• uprzedzić najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy,
• wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległości i bieżących należności.

Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu możliwe jest skuteczne wypowiedzenie umowy.

W przypadku najmu okazjonalnego strony mogą przewidywać dodatkowe postanowienia umowne, jednak nie mogą one pozbawiać najemcy minimalnej ochrony wynikającej z ustawy.

Odzyskanie zaległego czynszu

Podstawowym zabezpieczeniem wynajmującego jest zwykle kaucja. Można ją przeznaczyć na pokrycie zaległego czynszu, opłat eksploatacyjnych, odszkodowania za uszkodzenia lokalu oraz innych należności wynikających z umowy najmu.

Jeżeli kaucja nie pokrywa całości zadłużenia, właściciel może dochodzić pozostałej kwoty przed sądem. W praktyce najczęściej rozpoczyna się od wezwania do zapłaty, a następnie składa pozew o zapłatę wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie.

Jeżeli najemca zmarł, o specyfice dochodzenia czynszu po śmierci najemcy piszemy oddzielnie.

Uzupełniająco warto również zapoznać się z zagadnieniem egzekucji czynszu jako wierzytelności.

Prawo zastawu na rzeczach najemcy

Zgodnie z art. 670 Kodeksu cywilnego wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych wniesionych przez najemcę do lokalu. Zastaw zabezpiecza czynsz i świadczenia dodatkowe, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok.

Prawo to nie obejmuje rzeczy wyłączonych spod egzekucji, takich jak część przedmiotów codziennego użytku niezbędnych do życia.

Wynajmujący może sprzeciwić się usunięciu rzeczy objętych zastawem do czasu zapłaty lub zabezpieczenia należności. W praktyce warto jednak zachować ostrożność i unikać samodzielnych działań mogących zostać uznane za naruszenie posiadania albo bezprawne zatrzymanie mienia.

FAQ

Czy można od razu wyrzucić lokatora za brak płatności?

Nie. Właściciel musi zachować procedurę przewidzianą w ustawie, w szczególności uprzedzić najemcę na piśmie i wyznaczyć dodatkowy termin do zapłaty.

Czy kaucja zawsze pokrywa zaległy czynsz?

Kaucję można przeznaczyć na pokrycie zaległości wynikających z najmu, ale często jej wysokość nie wystarcza do spłaty całego zadłużenia.

Czy najem okazjonalny ułatwia eksmisję?

Tak. Najem okazjonalny zwykle pozwala szybciej doprowadzić do opróżnienia lokalu dzięki aktowi notarialnemu o poddaniu się egzekucji.

Czy właściciel może zatrzymać rzeczy lokatora?

W określonych sytuacjach wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu, ale działania wobec rzeczy najemcy powinny być podejmowane ostrożnie i zgodnie z prawem.

Jak długo można dochodzić zaległego czynszu?

Roszczenia o zapłatę czynszu przedawniają się co do zasady po 3 latach, ponieważ są związane z prowadzeniem działalności okresowej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.