- Właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, jeśli lokator zalega z czynszem za co najmniej trzy pełne okresy płatności.
- Przed wypowiedzeniem konieczne jest pisemne uprzedzenie najemcy i wyznaczenie dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty.
- Kaucję można przeznaczyć na pokrycie zaległego czynszu i innych należności wynikających z najmu.
- Wynajmującemu może przysługiwać ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy znajdujących się w lokalu.
- Najem okazjonalny zwykle przyspiesza procedurę eksmisji, ale nie zwalnia z konieczności zachowania formalności.
Sprawa pani Ewy dotyczyła odzyskania zaległego czynszu od najemcy korzystającego z lokalu na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Najemca zalegał z płatnościami od trzech miesięcy i zapowiedział opuszczenie mieszkania, proponując jednocześnie spłatę długu w ratach. W takiej sytuacji właściciel lokalu powinien oddzielnie ocenić kwestie opróżnienia mieszkania oraz dochodzenia należności pieniężnych.
Opróżnienie lokalu przez najemcę
Jeżeli strony zawarły umowę najmu okazjonalnego zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, właściciel może skorzystać z uproszczonej procedury eksmisyjnej. Kluczowe znaczenie ma tutaj oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji sporządzone w formie aktu notarialnego.
Po skutecznym wypowiedzeniu umowy i bezskutecznym wezwaniu do opuszczenia lokalu właściciel może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Pozwala to uniknąć klasycznego procesu o eksmisję.
W praktyce nadal należy jednak zachować wszystkie wymogi formalne wynikające z ustawy, w tym prawidłowe doręczenia pism. Błędy formalne często powodują przedłużenie całej procedury.
Warto pamiętać, że przy eksmisji znaczenie mogą mieć przepisy dotyczące ochrony lokatorów, choć najem okazjonalny ogranicza część uprawnień przysługujących zwykłym najemcom.
O tym, co zrobić z rzeczami najemcy po eksmisji, piszemy oddzielnie.
Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Wypowiedzenie umowy najmu za zaległości czynszowe
Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel może wypowiedzieć umowę najmu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemca zalega z czynszem lub innymi opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności.
Przed wypowiedzeniem właściciel musi jednak:
- uprzedzić najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy,
- wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległości i bieżących należności.
Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu możliwe jest skuteczne wypowiedzenie umowy.
W przypadku najmu okazjonalnego strony mogą przewidywać dodatkowe postanowienia umowne, jednak nie mogą one pozbawiać najemcy minimalnej ochrony wynikającej z ustawy.
Odzyskanie zaległego czynszu
Podstawowym zabezpieczeniem wynajmującego jest zwykle kaucja. Można ją przeznaczyć na pokrycie zaległego czynszu, opłat eksploatacyjnych, odszkodowania za uszkodzenia lokalu oraz innych należności wynikających z umowy najmu.
Jeżeli kaucja nie pokrywa całości zadłużenia, właściciel może dochodzić pozostałej kwoty przed sądem. W praktyce najczęściej rozpoczyna się od wezwania do zapłaty, a następnie składa pozew o zapłatę wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie.
Jeżeli najemca zmarł, o specyfice dochodzenia czynszu po śmierci najemcy piszemy oddzielnie.
Uzupełniająco warto również zapoznać się z zagadnieniem egzekucji czynszu jako wierzytelności.
Prawo zastawu na rzeczach najemcy
Zgodnie z art. 670 Kodeksu cywilnego wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych wniesionych przez najemcę do lokalu. Zastaw zabezpiecza czynsz i świadczenia dodatkowe, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok.
Prawo to nie obejmuje rzeczy wyłączonych spod egzekucji, takich jak część przedmiotów codziennego użytku niezbędnych do życia.
Wynajmujący może sprzeciwić się usunięciu rzeczy objętych zastawem do czasu zapłaty lub zabezpieczenia należności. W praktyce warto jednak zachować ostrożność i unikać samodzielnych działań mogących zostać uznane za naruszenie posiadania albo bezprawne zatrzymanie mienia.
Dochodzenie zaległego czynszu nie powinno też polegać na wywieraniu presji przez odcięcie mediów najemcy. Takie działanie trzeba oceniać odrębnie od prawa zastawu i może ono narazić właściciela na odpowiedzialność.
Przykłady
Poniższe sytuacje pokazują, jak w praktyce wygląda odzyskiwanie zaległego czynszu i rozwiązanie problemów z nierzetelnym najemcą.
Pan Adam wynajmował mieszkanie studentowi, który przestał płacić czynsz i media. Po trzech pełnych miesiącach zaległości właściciel wysłał pisemne uprzedzenie i wyznaczył dodatkowy miesięczny termin na zapłatę. Po jego bezskutecznym upływie wypowiedział umowę, a następnie uzyskał nakaz zapłaty obejmujący czynsz, odsetki i koszty postępowania.
Pani Monika zawarła umowę najmu okazjonalnego i dysponowała aktem notarialnym o poddaniu się egzekucji. Gdy najemca odmówił wyprowadzki po rozwiązaniu umowy, właścicielka skierowała sprawę do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Dzięki temu procedura opróżnienia lokalu była znacznie krótsza niż w standardowym postępowaniu eksmisyjnym.
Najemca wyprowadzając się z mieszkania pozostawił sprzęt RTV i część wyposażenia. Właściciel lokalu skonsultował sprawę prawnie przed podjęciem działań, aby prawidłowo zabezpieczyć swoje roszczenia i uniknąć odpowiedzialności za bezprawne usunięcie rzeczy.
