- Komornik może zająć wierzytelność z tytułu czynszu najmu i nakazać najemcom wpłaty bezpośrednio na rachunek egzekucyjny.
- Po skutecznym zajęciu najemca nie powinien przekazywać czynszu właścicielowi mieszkania.
- Przy zajęciu czynszu najmu co do zasady nie obowiązują kwoty wolne od zajęcia, jak przy wynagrodzeniu za pracę.
- Najemca, który mimo zajęcia płaci właścicielowi, może odpowiadać wobec wierzyciela za utrudnianie egzekucji.
- Dłużnik może składać skargi na czynności komornika lub negocjować sposób spłaty zadłużenia, ale samo zajęcie czynszu jest co do zasady dopuszczalne.
Zajęcie czynszu najmu przez komornika
W opisanej sytuacji komornik prowadzi egzekucję z wierzytelności przysługującej właścicielowi mieszkania wobec najemców. Oznacza to, że czynsz najmu traktowany jest jako wierzytelność pieniężna, którą można zająć w toku egzekucji komorniczej.
Najemcy są w tej sytuacji tzw. trzeciodłużnikami. Po otrzymaniu zawiadomienia o zajęciu nie powinni już przekazywać czynszu właścicielowi mieszkania, lecz komornikowi albo na wskazany rachunek depozytowy.
Podstawą jest art. 896 Kodeksu postępowania cywilnego:
„Art. 896 K.p.c. § 1. Do egzekucji z wierzytelności komornik przystępuje przez jej zajęcie (...)
2) wezwie dłużnika wierzytelności, aby należnego od niego świadczenia nie uiszczał dłużnikowi, lecz złożył je komornikowi lub na rachunek depozytowy Ministra Finansów (...).”
W praktyce oznacza to, że od chwili skutecznego doręczenia zajęcia najemca ma obowiązek stosować się do poleceń komornika. Jeżeli nadal płaci właścicielowi mieszkania, może odpowiadać wobec wierzyciela za szkodę wynikającą z utrudniania egzekucji.
W sytuacji odwrotnej – windykacja czynszu od najemcy – wynajmujący ma osobny zestaw narzędzi prawnych służących dochodzeniu należności.
Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Czy komornik może zająć cały czynsz?
Co do zasady tak. Czynsz najmu nie korzysta z takiej ochrony jak wynagrodzenie za pracę, emerytura czy renta. Oznacza to, że przepisy o kwotach wolnych od potrąceń zazwyczaj nie mają zastosowania do zwykłej wierzytelności z umowy najmu.
Jeżeli jednak konkretna sytuacja ma szczególny charakter, np. najem stanowi element działalności gospodarczej albo wierzytelność jest objęta dodatkowymi ograniczeniami wynikającymi z innych przepisów, warto przeanalizować sprawę indywidualnie.
Zajęcie obejmuje przede wszystkim:
- zakaz odbierania czynszu przez właściciela mieszkania,
- zakaz rozporządzania zajętą wierzytelnością,
- obowiązek przekazywania czynszu zgodnie z wezwaniem komornika.
Jakie obowiązki ma najemca po otrzymaniu zajęcia?
Najemca powinien przede wszystkim dokładnie przeczytać pismo komornika i sprawdzić:
- od kiedy zajęcie jest skuteczne,
- na jaki rachunek należy wpłacać czynsz,
- czy komornik żąda dodatkowych informacji dotyczących umowy najmu.
Komornik może wezwać najemcę do złożenia oświadczenia, czy wierzytelność istnieje oraz w jakiej wysokości przysługuje właścicielowi mieszkania.
Najemca nie powinien ignorować takiego wezwania. Brak odpowiedzi albo dalsze płacenie czynszu właścicielowi może prowadzić do odpowiedzialności odszkodowawczej.
Zobacz również:
Czy można bronić się przed zajęciem czynszu?
Samo zajęcie wierzytelności z czynszu najmu jest zgodne z prawem i często stosowane w praktyce egzekucyjnej. Dłużnik może jednak:
- złożyć skargę na czynności komornika, jeżeli doszło do naruszenia procedur,
- negocjować z wierzycielem dobrowolną spłatę zadłużenia,
- wnioskować o ograniczenie egzekucji w szczególnych sytuacjach,
- sprawdzić prawidłowość tytułu wykonawczego i wysokości długu.
Jeżeli egzekucja prowadzona jest z kilku składników majątku jednocześnie, warto przeanalizować, czy nie dochodzi do nadmiernej egzekucji.
Przykłady
Poniższe sytuacje pokazują, jak w praktyce wygląda zajęcie czynszu najmu przez komornika oraz jakie skutki może wywołać dla właściciela i najemcy.
Pani Katarzyna wynajmuje mieszkanie za 2800 zł miesięcznie. Po wszczęciu egzekucji komornik wysłał do najemców zawiadomienie o zajęciu wierzytelności. Od następnego miesiąca najemcy zaczęli wpłacać czynsz bezpośrednio komornikowi. Pani Katarzyna nie mogła żądać od nich ponownej zapłaty, ponieważ zajęcie było już skuteczne.
Pan Marek otrzymał od komornika informację o zajęciu czynszu, ale uznał, że nadal będzie płacił właścicielowi mieszkania, ponieważ zawarł z nim ustne porozumienie. Po kilku miesiącach wierzyciel zażądał od najemcy ponownej zapłaty części należności. Najemca musiał wykazać, kiedy otrzymał zawiadomienie i jakie kwoty wpłacił mimo zajęcia.
Pani Elżbieta posiadała dwa mieszkania na wynajem. Komornik zajął czynsz tylko z jednej umowy najmu, ponieważ wysokość tej wierzytelności wystarczała do prowadzenia skutecznej egzekucji. Po częściowej spłacie długu wierzyciel zgodził się na ograniczenie egzekucji i uchylenie zajęcia.
FAQ
Czy najemca musi wykonywać polecenia komornika?
Tak, jeżeli otrzymał skuteczne zawiadomienie o zajęciu wierzytelności. Od tego momentu powinien przekazywać czynsz zgodnie z treścią pisma komornika.
Czy komornik może zająć cały czynsz z najmu?
Co do zasady tak. Czynsz najmu nie korzysta zwykle z ochrony przewidzianej dla wynagrodzenia za pracę.
Czy najemca odpowiada za błędne wpłaty?
Tak, jeżeli mimo skutecznego zajęcia nadal płaci właścicielowi mieszkania zamiast komornikowi.
Czy właściciel może zakazać najemcy kontaktu z komornikiem?
Nie. Po zajęciu wierzytelności najemca ma obowiązek współpracować z komornikiem w zakresie wynikającym z przepisów.
Czy zajęcie czynszu oznacza eksmisję najemcy?
Nie. Samo zajęcie wierzytelności z czynszu nie powoduje rozwiązania umowy najmu ani eksmisji lokatora.
Inna sytuacja powstaje przy własnych zaległościach osoby wynajmującej lokal; omawia ją poradnik stary dług a mieszkanie najemcy.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 1 godziny
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
2. Art. 896–902 Kodeksu postępowania cywilnego dotyczące egzekucji z wierzytelności.