Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z windykacją?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Egzekucja z nieruchomości a służebność osobista

Michał Berliński • Opublikowane: 2020-02-17

Mam problem z odpowiednim zrozumieniem zapisu z aukcji komorniczej. W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, przed jej zajęciem i wpisem ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości, nie została ujawniona służebność osobista mieszkania polegająca na dożywotnim i bezpłatnym korzystaniu z całego lokalu, której wartość oszacowana została na kwotę 30 000 zł. Wartość nieruchomości podana została bez uwzględnienia służebności, która ze względu na brak ujawnienia w księdze wieczystej, przed dokonaniem wpisu ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości, nie zostanie zaliczona na cenę nabycia, będzie uwzględniona w planie podziału sumy uzyskanej w egzekucji z nieruchomości. Czy kwota 32 000 zł jest do zapłaty przez kupującego i czy w tym momencie służebność zostanie spłacona?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Egzekucja z nieruchomości a służebność osobista

Ujawnianie obciążeń nieruchomości

Ogólną zasadą jest fakt, iż wszelkie obciążenia nieruchomości powinny zostać ujawnione w księdze wieczystej zgodnie z rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jednak czasem dzieje się tak, że roszczenia i inne zobowiązania zostają ujawnione dopiero przy sporządzaniu opisu i oszacowania.

Służebność osobista została wyceniona przez biegłego sądowego dokonującego wyceny całej przedmiotowej nieruchomości na kwotę 32 000 zł i o taką kwotę powinna zostać obniżona suma oszacowania przedmiotowej nieruchomości, gdyż tego rodzaju służebności, które obciążają nieruchomości, de facto zmniejszają ich wartość. Wobec tego wskazać należy, że suma oszacowania przedmiotowej nieruchomości, gdyby ta nie była obciążona żadną służebnością, byłaby o te 32 000 zł niższa.

Wskazać należy, że prawo to zostało wpisane przez dłużnika w celu zniechęcenia do zakupu przedmiotowej nieruchomości potencjalnych chętnych do jej nabycia. Niestety prawo to zostało ustanowione przed wpisaniem informacji od komornika sądowego o zajęciu, a co za tym idzie – jest skuteczne pod względem formalnym i nie korzysta z ograniczeń, jakie prawo przewiduje dla rozporządzania nieruchomością po jej zajęciu. Jedyną możliwość zaskarżenia tej czynności ma osoba, która ma w tym interes prawny, czyli przede wszystkim wierzyciel — bowiem taki wpis znacznie obniża wartość nieruchomości, a co za tym idzie, jest działaniem na szkodę wierzyciela lub wierzycieli i w drodze skargi pauliańskiej może zostać uznane przez sąd za bezskuteczne względem wierzyciela. Powyższe wypełnia również znamiona przestępstwa określonego w art. 300 kodeksu karnego, który to mówi o uszczuplaniu majątku i ochronie wierzyciela. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności, które uzyskałby Pan w przypadku nabycia tej nieruchomość nie będzie stanowić podstawy prawnej do wykreślenia ograniczenia w postaci prawo dożywotnika.

Co do zasady prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności stanowi podstawę do wykreślenia w KW ograniczeń, jednak są przewidziane wyjątki, o których poniżej. Zgodnie bowiem z Art. 1000 Kodeksu postępowania cywilnego:

„§ 1. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.

§ 2. Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia:

1) prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy;

2) (uchylony);

3) służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia;

4) służebność przesyłu.

§ 3. Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.

§ 4. Przepisu § 1 nie stosuje się w odniesieniu do ciążących na nieruchomości spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokalu. Prawa te, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w prawo odrębnej własności do lokalu albo we własność domu jednorodzinnego”.

Dożywocie jako prawo niezbywalne

Zgodnie z § 3 ww. artykułu ujawnione w księdze wieczystej lub w inny sposób prawa dożywotnika pozostają w mocy. Co do samego prawa dożywocia — jest ono prawem niezbywalnym, jednak w wyjątkowych przypadkach można się tego prawa zrzec lub zamienić na rentę.

Zamiana dożywocia na rentę

Może się zdarzyć, że z jakichkolwiek powodów między Panem, jeśli Pan kupi nieruchomości, a dożywotnikami wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby w dalszym ciągu pozostawały ze sobą w bezpośrednim sąsiedztwie. Wówczas na żądanie jednej ze stron sąd na podstawie wyroku sądowego może zamienić wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Czyli np. można ustalić rentę odpowiadającą wartości tego prawa, np. może to być taka kwota, o jaką obniżona jest cena za nieruchomość. Umowa dożywocia, jak każda inna umowa, może być również za zgodą obu stron zmieniona lub rozwiązana. Takie prawo pozwala na zamianę dożywocia na inną formę rekompensaty, którą najczęściej jest renta (umowa notarialna).

Roszczenie o zwrot kwoty za służebność

W sytuacji takiej jak ta opisana przez Pana cena wywoławcza nieruchomości nie jest obniżona o wartość tej służebności. Jednak zgodnie z przekazanymi przez Pana informacjami kwota ta będzie uwzględniona w planie podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży. Ta należność będzie korzystać z pierwszeństwa zaspokojenia w planie podziału, bowiem ciążyła na nieruchomości przed dokonaniem zajęcia przez komornika. Więc najpierw zaspokojone zostaną koszty komornika i wydatki na sprawy w kategorii 1, a potem Pańskie należności, czyli zwrot tej kwoty za służebność, a następnie pieniądze do wierzycieli, których sprawy są prowadzone. To wszystko dlatego, że cena nie została obniżona. I teraz najważniejsze. Osoby uprawnione z tytułu dożywocia mogą uzyskać ekwiwalent swoich praw, uczestnicząc w planie podziału w wypadku, gdy nie przysługuje im pierwszeństwo wynikające z wpisu, o czym stanowi art. 12 ustawy o księdze wieczystej i hipotekach. W przeciwnej sytuacji, tj. w razie przysługiwania pierwszeństwa przed hipotekami albo braku obciążenia hipotecznego, a także w razie pełnego pokrycia wartości tych praw w cenie, prawa obciążające utrzymują się mimo przejścia własności na nabywcę. Dlatego też albo otrzyma Pan zwrot kwoty, na jaką jest wyceniona ta służebność, jeśli prawo to pozostanie w mocy, albo kwota ta przypadnie osobie dożywotnika, jeśli służebność zostanie wykreślona.

Abym stwierdzić, czy prawo to zostanie wykreślone, potrzebuję numeru księgi wieczystej oraz daty ustanowienia tej służebności.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Podobne materiały

Przedawnienie rachunku za gaz

Mam pytanie odnośnie starego długu za gaz. Po 13 latach odezwała się do mnie firma, która wykupiła go w 2017 r. i żąda zapłaty, strasząc mnie...

 

Umowa notarialna w sprawie alimentów

Umowa notarialna w sprawie alimentów

Brat od kilku lat pozostaje w ze swoją żoną w separacji orzeczonej przez sąd. Ma zasadzone alimenty na żonę, które komornik ściąga z jego...

Wygranie licytacji komorniczej i trudność z wejściem do kupionej nieruchomości

Wygranie licytacji komorniczej i trudność z wejściem do kupionej nieruchomości

Po wygranej licytacji komorniczej otrzymałem już prawomocne postanowienie o przysadzeniu nieruchomości w postaci domu z działką. Próbowałem...

Długi spadkobiercy a zrzeczenie się spadku

Długi spadkobiercy a zrzeczenie się spadku

Mój brat, spadkobierca po naszej mamie ma duże długi. Czy brat może zrzec się spadku na poczet brata? Chodzi o połowę mieszkania i 50% pieniędzy...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »