Służebność, dożywocie i hipoteka przy licytacji komorniczej

Problem służebności osobistej, prawa dożywocia i hipoteki przy licytacji komorniczej jest praktyczny i bardzo istotny finansowo. Nabywca może wygrać licytację, zapłacić cenę, a następnie odkryć, że osoba trzecia nadal ma prawo korzystać z lokalu albo że określone prawo będzie rozliczane w planie podziału sumy uzyskanej z egzekucji.

Nie każde obciążenie działa jednak tak samo. Inaczej ocenia się hipotekę wpisaną w dziale IV księgi wieczystej, inaczej służebność osobistą mieszkania, inaczej prawo dożywotnika wynikające z umowy dożywocia, a jeszcze inaczej prawa ustanowione już po zajęciu nieruchomości. Znaczenie mają przede wszystkim: treść księgi wieczystej, chwila ustanowienia i ujawnienia prawa, pierwszeństwo wobec hipotek, cena nabycia oraz to, czy prawo zostało prawidłowo zgłoszone przed licytacją.

Zobacz również: inne obciążenia nieruchomości na licytacji.

Ujawnianie obciążeń nieruchomości

Podstawowym miejscem weryfikacji obciążeń jest księga wieczysta. W dziale III ujawnia się m.in. ograniczone prawa rzeczowe, roszczenia i prawa osobiste, w tym służebności osobiste oraz prawa dożywotnika. W dziale IV ujawnia się hipoteki. Księgi wieczyste są jawne, a wpisane prawa korzystają z domniemań wynikających z ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Dlatego przed przystąpieniem do licytacji konieczna jest dokładna weryfikacja stanu KW przed licytacją.

Nie wystarczy jednak samo sprawdzenie aktualnego odpisu księgi wieczystej. W egzekucji z nieruchomości trzeba przeanalizować również opis i oszacowanie, obwieszczenie o licytacji, wzmianki w księdze wieczystej, informacje o hipotekach oraz dokumenty zgłoszone komornikowi lub sądowi. Art. 1000 K.p.c. chroni bowiem nie tylko prawa ujawnione w księdze wieczystej, ale w określonych sytuacjach także prawa zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji.

Opis i oszacowanie jest szczególnie ważne wtedy, gdy prawo nie zostało jeszcze wpisane do księgi wieczystej albo gdy w księdze widnieje tylko wzmianka o wniosku. Z dokumentów egzekucyjnych może wynikać np. zgłoszenie służebności drogi koniecznej, prawa dożywotnika albo innych roszczeń, które wpływają na realną wartość nieruchomości.

Jeżeli biegły ustalił wartość służebności osobistej mieszkania na 45 000 zł, jest to wycena prawa obciążającego nieruchomość. Co do zasady takie prawo obniża wartość rynkową nieruchomości, ponieważ ogranicza możliwość swobodnego korzystania z lokalu przez właściciela. Nie przesądza to jednak jeszcze, czy nabywca po licytacji będzie musiał znosić tę służebność, czy prawo wygaśnie i zostanie rozliczone z ceny nabycia.

Przysądzenie własności a wygaśnięcie praw do nieruchomości

Zasadę ogólną wyraża art. 1000 § 1 K.p.c.: z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa oraz skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. W ich miejsce powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia, z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale sumy uzyskanej z egzekucji.

Ta zasada nie działa jednak bezwzględnie. Art. 1000 § 2 K.p.c. pozostawia w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia m.in. prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy, służebność drogi koniecznej, służebność ustanowioną w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli albo innego urządzenia oraz służebność przesyłu.

Dla służebności osobistych, użytkowania i praw dożywotnika kluczowy jest art. 1000 § 3 K.p.c. Przepis ten przewiduje, że takie prawa mogą pozostać w mocy, jeżeli zostały ujawnione przez wpis w księdze wieczystej, przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów albo — nawet bez takiego ujawnienia — zostały zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji. Oprócz tego musi być spełniony co najmniej jeden z warunków: prawo ma pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami, nieruchomość nie jest obciążona hipotekami albo wartość prawa znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia.

W ostatnim wariancie, czyli przy pełnym pokryciu wartości prawa w cenie nabycia, wartość użytkowania, służebności albo prawa dożywotnika zalicza się na cenę nabycia. Oznacza to, że sama kwota wyceny prawa nie jest prostą dopłatą ponad cenę wylicytowaną przez nabywcę. Jej znaczenie zależy od sposobu rozliczenia przy przysądzeniu własności i planie podziału.

Kiedy służebność albo dożywocie pozostaje w mocy?

Służebność osobista mieszkania albo prawo dożywotnika pozostanie po licytacji, jeżeli mieści się w wyjątkach przewidzianych przez art. 1000 K.p.c. Najczęściej chodzi o sytuację, w której prawo zostało ujawnione w księdze wieczystej przed wszystkimi hipotekami albo nieruchomość w ogóle nie jest obciążona hipotecznie. Wtedy nabywca musi liczyć się z tym, że samo przysądzenie własności nie da podstawy do wykreślenia tego prawa.

Praktycznie oznacza to, że nowy właściciel może być obowiązany znosić korzystanie z lokalu przez uprawnionego albo wykonywać obowiązki wynikające z prawa dożywocia. Jeżeli w księdze wieczystej jest wpisane prawo dożywotnika, trzeba ustalić, czy jest to klasyczna umowa dożywocia, służebność mieszkania ustanowiona w jej ramach, czy odrębna służebność osobista. Treść wpisu i dokument będący podstawą wpisu mają tu zasadnicze znaczenie.

O pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga co do zasady chwila, od której liczy się skutki dokonanego wpisu. Dlatego samo istnienie wpisu nie zawsze wystarcza do ostatecznej oceny. Trzeba porównać daty wpisów hipotek, służebności, użytkowania lub prawa dożywotnika oraz sprawdzić, czy nie występują wzmianki albo wcześniejsze wnioski.

Kiedy prawo wygasa i jak rozliczana jest jego wartość?

Jeżeli służebność osobista, użytkowanie albo prawo dożywotnika nie spełnia warunków pozostania w mocy, wygasa z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Wtedy uprawniony nie zachowuje już prawa do korzystania z nieruchomości, ale może uzyskać zaspokojenie z ceny nabycia według zasad planu podziału.

Plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji określa, komu i w jakiej kolejności przypadają środki z ceny nabycia. Uwzględnia się w nim m.in. koszty egzekucyjne, należności zabezpieczone rzeczowo oraz prawa osób uczestniczących w podziale. Jeżeli prawo służebności albo dożywocia wygasło i zostało zastąpione prawem do zaspokojenia z ceny, uprawniony powinien dochodzić rozliczenia właśnie w tym trybie.

Dla nabywcy najważniejszy wniosek jest następujący: kwota wskazana jako wartość służebności nie jest automatycznym rachunkiem do zapłaty dożywotnikowi albo osobie uprawnionej. Może ona wpływać na oszacowanie, cenę wywołania, zaliczenie na cenę nabycia albo plan podziału. Ostateczna odpowiedź wymaga sprawdzenia księgi wieczystej, dat wpisów, treści opisu i oszacowania, hipotek oraz tego, czy prawo zostało skutecznie zgłoszone przed licytacją.

Hipoteka i dział IV księgi wieczystej po licytacji

W praktyce częste jest pytanie, czy nabywca nieruchomości z licytacji komorniczej przejmuje obowiązek spłaty hipoteki. Co do zasady nie przejmuje on osobistego długu poprzedniego właściciela wobec banku lub innego wierzyciela. Hipoteka służy zabezpieczeniu wierzytelności i w egzekucji z nieruchomości wierzyciel hipoteczny zaspokaja się z ceny nabycia według zasad podziału sumy uzyskanej z egzekucji.

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest zasadniczo podstawą do wykreślenia hipotek oraz praw, które wygasły na podstawie art. 1000 § 1 K.p.c. Nie oznacza to jednak, że przed licytacją można lekceważyć wpisy w dziale IV. Hipoteki wpływają na kolejność zaspokojenia wierzycieli, ocenę pierwszeństwa innych praw oraz na to, czy określona służebność, użytkowanie albo prawo dożywotnika może pozostać w mocy.

Przy zakupie nieruchomości obciążonej hipoteką warto sprawdzić nie tylko sam wpis, ale także wysokość sumy hipoteki, wierzyciela, datę wpisu i ewentualne wzmianki. Przydatne może być także omówienie tematu: wykreślenie hipoteki po licytacji komorniczej.

Służebność osobista mieszkania a umowa dożywocia

W praktyce pojęcia służebności mieszkania i dożywocia bywają używane zamiennie, ale nie są tym samym. Służebność osobista jest ograniczonym prawem rzeczowym ustanowionym na rzecz konkretnej osoby fizycznej. Może polegać m.in. na prawie korzystania z mieszkania albo jego części. Jest ściśle związana z osobą uprawnionego i co do zasady jest niezbywalna.

Umowa dożywocia jest natomiast uregulowana w Kodeksie cywilnym jako umowa, w której właściciel przenosi własność nieruchomości, a nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Jeżeli umowa nie stanowi inaczej, obejmuje to przyjęcie dożywotnika jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom.

Treścią prawa dożywocia mogą być także użytkowanie, służebność mieszkania, inna służebność osobista albo powtarzające się świadczenia pieniężne lub rzeczowe. Dlatego przy analizie wpisu w dziale III księgi wieczystej trzeba ustalić nie tylko nazwę wpisanego prawa, lecz także podstawę jego ustanowienia i zakres obowiązków nowego właściciela.

Wykreślenie służebności, dożywocia i hipoteki z księgi wieczystej

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności może być podstawą wykreślenia praw, które wygasły na podstawie art. 1000 § 1 K.p.c. Nie będzie jednak wystarczające do wykreślenia prawa, które zgodnie z art. 1000 § 2 lub § 3 K.p.c. pozostaje w mocy. W takiej sytuacji sąd wieczystoksięgowy powinien badać, czy istnieje materialnoprawna podstawa wykreślenia wpisu.

Jeżeli prawo pozostaje w mocy, jego wykreślenie może nastąpić np. po śmierci uprawnionego, na podstawie notarialnej umowy rozwiązującej albo zmieniającej prawo, na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu albo na podstawie innego dokumentu, który zgodnie z przepisami może stanowić podstawę wpisu w księdze wieczystej. W sprawach dotyczących samego wpisu egzekucji przydatne może być omówienie procedury: wykreślenie egzekucji z księgi wieczystej.

Przy umowie dożywocia Kodeks cywilny przewiduje możliwość zamiany uprawnień na rentę, jeżeli między dożywotnikiem a zobowiązanym wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać od stron pozostawania w bezpośredniej styczności. W wyjątkowych wypadkach sąd może także rozwiązać umowę dożywocia. Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.

Przy służebności osobistej mieszkania możliwa jest natomiast m.in. zamiana służebności na rentę, jeżeli uprawniony dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa. Nie jest to jednak proste narzędzie do usunięcia osoby uprawnionej z lokalu tylko dlatego, że nieruchomość została kupiona na licytacji. Każdorazowo trzeba badać treść prawa, sposób jego wykonywania i podstawę prawną żądania.

Obciążenie ustanowione przez dłużnika przed albo po zajęciu nieruchomości

Jeżeli dłużnik ustanowił służebność lub inne obciążenie przed zajęciem nieruchomości, prawo to może być skuteczne w egzekucji, choć nie zawsze pozostanie w mocy po licytacji. Wierzyciel może rozważyć skargę pauliańską, jeżeli czynność została dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, a osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową i wiedziała albo przy zachowaniu należytej staranności mogła wiedzieć o pokrzywdzeniu.

Jeżeli natomiast rozporządzenie nieruchomością nastąpiło po jej zajęciu, zastosowanie ma art. 930 K.p.c. Rozporządzenie nieruchomością po zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne, a czynności egzekucyjne pozostają ważne zarówno wobec dłużnika, jak i wobec nabywcy. Nie oznacza to automatycznie nieważności każdej czynności, ale znacząco ogranicza jej skuteczność wobec toczącej się egzekucji.

W skrajnych przypadkach pozorne albo rzeczywiste obciążanie majątku w celu udaremnienia lub uszczuplenia zaspokojenia wierzyciela może rodzić także odpowiedzialność karną z art. 300 Kodeksu karnego. Nie można jednak zakładać przestępstwa wyłącznie na podstawie samego faktu ustanowienia służebności. Konieczne jest zbadanie celu działania, momentu czynności, sytuacji majątkowej dłużnika i skutków dla wierzycieli.

FAQ

Podsumowanie

Nabycie nieruchomości z licytacji komorniczej nie zawsze czyści nieruchomość ze wszystkich praw osób trzecich. Art. 1000 K.p.c. przewiduje zasadę wygaśnięcia praw po przysądzeniu własności, ale jednocześnie chroni określone służebności, użytkowanie i prawa dożywotnika. Dlatego o skutkach licytacji nie przesądza sama nazwa wpisu w księdze wieczystej, lecz dokładna analiza pierwszeństwa, hipotek, ceny nabycia i dokumentów zgłoszonych przed licytacją.

Hipoteka wpisana w dziale IV księgi wieczystej co do zasady nie oznacza, że nabywca przejmuje cudzy dług do osobistej spłaty. Może jednak wpływać na kolejność zaspokojenia wierzycieli oraz ocenę, czy inne prawa pozostaną w mocy po licytacji. Wycena służebności lub dożywocia nie powinna być traktowana jako dodatkowy koszt automatycznie doliczany do ceny, ale może istotnie wpływać na realną opłacalność zakupu i możliwość korzystania z lokalu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności art. 930, art. 998-1000 i art. 1025.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 296-305 oraz art. 908-916.
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147, w szczególności przepisy o jawności ksiąg, domniemaniach wpisów i pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych.
4. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553, w szczególności art. 300.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.