Czy komornik może podzielić dom albo zająć udział w nieruchomości?

Czy komornik może sam podzielić dom?

Nie w takim znaczeniu, w jakim zwykle rozumieją to właściciele nieruchomości. Komornik nie prowadzi sprawy o zniesienie współwłasności, nie ustala, że jedna osoba dostaje parter, a druga piętro, i nie tworzy samodzielnie nowych lokali. Takie czynności wymagają odrębnych podstaw prawnych, a często także decyzji administracyjnych, dokumentacji geodezyjnej albo postępowania sądowego.

Jeżeli komornik nie wyjaśnia, jaki dokładnie udział został objęty zajęciem albo jak odpowiada na zgłoszone zastrzeżenia, warto sprawdzić co zrobić, gdy komornik nie odpowiada na pisma.

W egzekucji z nieruchomości istnieje jednak szczególne rozwiązanie przewidziane w art. 946 Kodeksu postępowania cywilnego. Po oszacowaniu zajętej nieruchomości komornik może wystawić na licytację wydzieloną część nieruchomości, jeżeli cena wywołania tej części wystarcza na zaspokojenie wierzyciela egzekwującego. W praktyce dotyczy to przede wszystkim takich sytuacji, w których część gruntu można realnie i prawnie wyodrębnić bez sztucznego dzielenia budynku.

Jeżeli przedmiotem sprawy jest dom jednorodzinny na jednej działce, samo stwierdzenie, że dom „można podzielić na pół”, zwykle nie wystarcza. Konieczna jest ocena, czy wydzielenie jest dopuszczalne technicznie, prawnie i gospodarczo. Znaczenie może mieć m.in. dostęp do drogi, instalacje, układ budynku, miejscowy plan zagospodarowania, możliwość geodezyjnego podziału działki oraz opinia biegłego.

Jeżeli opis i oszacowanie albo dalsze czynności wykraczają poza udział należący do dłużnika, zainteresowany może rozważyć skargę na czynności komornika. Środek ten nie służy jednak do sądowego zniesienia współwłasności.

Kiedy możliwa jest licytacja wydzielonej części nieruchomości?

Wydzielenie części nieruchomości w toku egzekucji jest wyjątkiem, a nie automatycznym etapem sprawy. Komornik rozważa je po oszacowaniu nieruchomości, zwykle na wniosek dłużnika albo wierzyciela. Kluczowe jest to, czy wydzielona część może być samodzielnym przedmiotem licytacji i czy jej cena wywołania wystarczy na zaspokojenie wierzyciela prowadzącego egzekucję.

Jeżeli komornik wyda postanowienie o wydzieleniu części nieruchomości, uczestnicy postępowania mogą je zaskarżyć skargą na czynność komornika. Po rozpoznaniu skargi przez sąd, na postanowienie sądu w tym przedmiocie przysługuje zażalenie. Warto reagować szybko, ponieważ na dalszym etapie egzekucji trudniej odwrócić skutki niekorzystnych czynności.

Po wydzieleniu części nieruchomości dalsze postępowanie co do pozostałej części ulega zawieszeniu do czasu ukończenia licytacji wydzielonej części. Jeżeli sprzedaż wydzielonej części zaspokoi wierzycieli, egzekucja z reszty nieruchomości powinna zostać zakończona. Jeżeli nie wystarczy na pokrycie należności, komornik może kontynuować egzekucję z pozostałej części.

Dłużnik może też powoływać się na zasadę proporcjonalności egzekucji. Jeżeli egzekucja z jednej części majątku oczywiście wystarcza na zaspokojenie wierzyciela, dłużnik może żądać zawieszenia egzekucji z pozostałej części majątku. Trzeba jednak wskazać konkretny składnik majątku, który realnie pozwoli na spłatę długu wraz z kosztami.

Brak odbioru domu a egzekucja komornicza

Brak formalnego odbioru budynku albo brak pozwolenia na użytkowanie nie oznacza automatycznie, że komornik nie może prowadzić egzekucji z nieruchomości. Przedmiotem egzekucji jest prawo do nieruchomości, a budynek trwale związany z gruntem co do zasady dzieli los prawny gruntu.

Zbliżony problem praktyczny opisuje analiza „licytacja samowoli budowlanej”.

Taki stan może jednak mieć znaczenie praktyczne. Biegły rzeczoznawca powinien uwzględnić stan zaawansowania budowy, braki formalne, ewentualne ryzyka administracyjne, koszty dokończenia inwestycji oraz wpływ tych okoliczności na wartość rynkową. Jeżeli budynek nie jest odebrany, trudniejsze może być również wydzielenie części nieruchomości i znalezienie nabywcy.

Zajęcie udziału w nieruchomości

Jeżeli dłużnik jest współwłaścicielem nieruchomości w częściach ułamkowych, komornik może zająć należący do niego udział. Nie oznacza to zajęcia udziałów innych współwłaścicieli. Pozostałe osoby zachowują swoje prawa, ale muszą liczyć się z tym, że nabywca udziału może wejść w miejsce dłużnika jako nowy współwłaściciel.

W praktyce licytacja udziału jest mniej atrakcyjna niż sprzedaż całej nieruchomości, ponieważ kupujący nabywa udział w prawie własności, a nie wyłączną własność konkretnego pokoju, piętra czy części działki. Po nabyciu udziału może jednak domagać się uregulowania korzystania z rzeczy wspólnej albo wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności.

Komornik powinien zawiadomić pozostałych współwłaścicieli o zajęciu ułamkowej części nieruchomości. Dla współwłaściciela ważne jest śledzenie korespondencji, terminów zaskarżenia opisu i oszacowania oraz obwieszczeń o licytacji. W sprawach, w których dług powstał po spadkobraniu, znaczenie może mieć także dziedziczenie nieruchomości z długiem i zakres odpowiedzialności spadkobierców.

Dom w majątku wspólnym małżonków

Inaczej wygląda sytuacja, gdy nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków. W czasie trwania ustawowej wspólności majątkowej małżonkowie nie mają udziałów po 1/2 w poszczególnych składnikach majątku. Dlatego nie można automatycznie przyjmować, że komornik sprzeda „połowę domu” należącą do jednego małżonka.

Jeżeli dłużnikiem jest tylko jeden małżonek, znaczenie ma m.in. to, czy drugi małżonek wyraził zgodę na zaciągnięcie zobowiązania, z jakiego majątku wierzyciel może prowadzić zaspokojenie oraz czy uzyskał klauzulę wykonalności przeciwko drugiemu małżonkowi w odpowiednim zakresie. Zasady te wynikają przede wszystkim z Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oraz przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o klauzuli wykonalności przeciwko małżonkowi dłużnika.

Po rozwodzie, separacji, ustanowieniu rozdzielności majątkowej albo dziale majątku mogą już powstać udziały lub konkretne prawa przypisane poszczególnym osobom. Wtedy egzekucja może dotyczyć udziału albo składnika majątku, który przypadł dłużnikowi.

Jak wygląda procedura egzekucji z nieruchomości?

Egzekucja z nieruchomości wymaga wniosku wierzyciela. Komornik wzywa dłużnika do zapłaty długu w terminie dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Następnie dochodzi do zajęcia nieruchomości, wpisu w księdze wieczystej, opisu i oszacowania oraz ewentualnej licytacji.

Opis i oszacowanie ma duże znaczenie, bo określa stan nieruchomości, jej obciążenia i wartość. Termin zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie i co do zasady liczy się od dnia jego ukończenia. Jeżeli uczestnik uważa, że wycena pomija istotne okoliczności, np. brak odbioru domu, stan techniczny, obciążenia albo realną możliwość wydzielenia części, powinien rozważyć wniesienie skargi w terminie.

Na pierwszej licytacji cena wywołania nieruchomości wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Na drugiej licytacji, jeżeli do niej dojdzie, cena wywołania wynosi dwie trzecie sumy oszacowania. W przypadku udziału w nieruchomości punktem odniesienia jest wartość tego udziału, a nie wartość praw pozostałych współwłaścicieli.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, że znaczenie ma nie tylko wysokość długu, ale także rodzaj własności, stan nieruchomości i możliwość realnego wydzielenia jej części.