Wspólny kredyt hipoteczny, jak się zabezpieczyć?
• Data: 2023-04-21 Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Mam kredyt hipoteczny na mieszkanie wraz z żoną (1/2) oraz obcą osobą (1/2). Do spłaty jest około 175 tysięcy złotych. Chciałbym spłacić wcześniej swoją część ze względu na odsetki. Wiem, że po spłaceniu swojej części dla banku będę dalej współudziałowcem (wraz z żoną) w kredycie. Jak mogę się zabezpieczyć na wypadek, gdyby druga osoba przestała spłacać raty, a bank zaczął wymagać tych spłat ode mnie? Wspólnik w kredycie zgadza się na takie rozwiązanie. Czy mamy spisać umowę o spłacie swojej części przed notariuszem? Jak powinna wyglądać taka umowa? Jaki jest orientacyjny koszt sporządzenia takiego dokumentu u notariusza?
Zobowiązania współkredytobiorcy
Póki jest Pan współkredytobiorcą, bank może dochodzić od Pana spłaty w całości. Zgodnie z art. 366 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników). Aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani”.
„W rozpoznawanej sprawie nie było podstaw do przyjęcia, że zobowiązanie niewątpliwie nie dotyczyło wspólnego mienia J. Ż. (1) i J. Ż. (2). Nie znajdował zastosowania w sprawie art. 370 K.c., który może stanowić podstawę odpowiedzialności solidarnej. Jednakże należało mieć na uwadze treść art. 369 K.c., który stanowi, że zobowiązanie jest solidarne, jeżeli to wynika z ustawy lub z czynności prawnej” (wyr. SO w Słupsku z 28 grudnia 2018 r., sygn. akt I C 10/18).
Podpisanie aktu notarialnego ze wspólnikiem
Ponadto hipoteka jest wpisana na całą nieruchomość, więc w razie wypowiedzenia umowy kredytu i postawienia w stan wymagalności bank może prowadzić egzekucję z całej nieruchomości i ją zlicytować. Najbezpieczniejszym rozwiązaniem byłoby zawarcie aneksu do umowy, a bankowi pozostawienie jednego kredytobiorcy.
Pan może podpisać ze wspólnikiem akt notarialny o poddaniu się egzekucji do kwoty kredytu, którą ma spłacić wspólnik. Wówczas w razie jego zwłoki i spłaty za niego zobowiązania będzie Panu łatwiej uzyskać tytuł wykonawczy, aby wyegzekwować od niego te pieniądze. Oświadczenie w trybie art. 777 § 1 pkt 4–6 K.p.c. musi mieć formę aktu notarialnego. O wymogach formalnych takiego oświadczenia mówi zresztą wprost wyrok Sądu Najwyższego (sygn. akt III CRN 368/74):
„W odniesieniu do aktów, o którym mowa w art. 777 § 1 pkt 4 i 5 K.p.c., oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji może być złożone także w odrębnym akcie notarialnym, jednakże powinno być w nim wskazane źródło zobowiązania dłużnika, a mianowicie akt ten winien zawierać dokładne oznaczenie świadczenia i źródła jego powstania. Powyższe wymogi mają charakter bezwzględny. Należy bowiem mieć na względzie, że akt notarialny zawierający oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji, po nadaniu mu klauzuli wykonalności, daje wierzycielowi możliwość wszczęcia egzekucji bez uprzedniego prowadzenia postępowania rozpoznawczego. Dlatego oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji jest skuteczne tylko wobec ściśle określonego roszczenia, zarówno co do przedmiotu, jak i podstawy prawnej”.
W przypadku zobowiązania pieniężnego istotne jest określenie maksymalnej wysokości kwoty. Taksa wynosi 1/10 minimalnego wynagrodzenia netto za pracę w danym roku kalendarzowym (3490 zł) powiększonego o podatek VAT w stawce 23%. Plus taksa notarialna za wypis wynosi 6 zł netto (7,38 zł brutto) za każdą rozpoczętą stronę.
Przykłady
Marta i Paweł razem z kuzynem Pawła wzięli kredyt na mieszkanie w Gdańsku. Po kilku latach Marta i Paweł chcieli spłacić swoją część wcześniej, bo zależało im na zmniejszeniu kosztów odsetek. Choć spłacili połowę kredytu, w oczach banku nadal byli odpowiedzialni za całość. Spisali więc ze wspólnikiem umowę przed notariuszem, w której zobowiązał się on do samodzielnego regulowania swojej części zadłużenia.
Ania i Krzysztof kupili dom razem z przyjacielem, bo inaczej nie dostaliby kredytu. Po czasie Ania i Krzysztof postanowili uregulować swoje zobowiązania, ale dowiedzieli się, że w razie problemów finansowych przyjaciela bank może żądać spłaty również od nich. Żeby się zabezpieczyć, podpisali u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji przez przyjaciela na wypadek jego zaległości.
Tomasz wszedł we wspólny kredyt z kolegą, by kupić mieszkanie na wynajem. Po kilku latach Tomasz miał środki na wcześniejszą spłatę swojej części, ale wiedział, że bank nadal będzie mógł wymagać od niego spłaty całości długu w razie problemów kolegi. Zdecydowali się podpisać akt notarialny, który ułatwiłby Tomaszowi odzyskanie ewentualnie zapłaconych za kolegę pieniędzy.
Podsumowanie
Przy wspólnym kredycie hipotecznym wcześniejsza spłata własnej części nie zwalnia z odpowiedzialności wobec banku za całość zobowiązania. Nawet jeśli jeden ze współkredytobiorców reguluje swoje zobowiązanie, bank nadal może dochodzić spłaty całości od każdego z nich. Dlatego warto zabezpieczyć się na wypadek niewypłacalności drugiej strony poprzez spisanie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji. Taki dokument pozwoli sprawniej dochodzić swoich praw w razie konieczności, minimalizując ryzyko finansowe związane z długiem współkredytobiorcy.
Oferta porad prawnych
Jeśli masz wątpliwości dotyczące wspólnego kredytu hipotecznego, wcześniejszej spłaty swojej części lub chcesz zabezpieczyć się przed ewentualnymi problemami ze współkredytobiorcą, skorzystaj z porad prawnych online. Doświadczony prawnik przeanalizuje Twoją sytuację, wskaże najbezpieczniejsze rozwiązania i pomoże przygotować niezbędne dokumenty, abyś mógł spać spokojnie, niezależnie od dalszych losów kredytu.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z 28 grudnia 2018 r., sygn. akt I C 10/18
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Egzekucja starych mandatów za brak biletu, jak się bronić i odzyskać pieniądze?
» Naliczona opłata za brak licznika, co zrobić, gdy spółdzielnia żąda pieniędzy?
» Jak odzyskać zaliczkę od kancelarii prawnej?
» Czy komornik w Polsce może zająć auto zarejestrowane za granicą?
» Przedawnienie roszczenia po umorzeniu egzekucji, kluczowe terminy i interpretacje
