Wspólny kredyt hipoteczny – jak się zabezpieczyć?

Zobowiązania współkredytobiorcy

Przy wspólnym kredycie hipotecznym trzeba odróżnić rozliczenia między współkredytobiorcami od odpowiedzialności wobec banku. Jeżeli z umowy kredytu wynika odpowiedzialność solidarna, zastosowanie ma art. 366 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego: wierzyciel może żądać całości albo części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich albo od każdego osobno, a aż do całkowitego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani.

W praktyce oznacza to, że wcześniejsza spłata określonej kwoty nie powoduje automatycznie, że bank uzna ją za „Pana część” i zwolni Pana z dalszej odpowiedzialności. Wpłata zwykle zmniejsza saldo całego kredytu, ale nie zmienia składu dłużników. Dopóki bank nie podpisze odpowiedniego aneksu albo nie zwolni Pana z długu, może kierować roszczenia zgodnie z umową kredytową.

Podstawę solidarności trzeba zawsze sprawdzić w dokumentach kredytowych. Zgodnie z art. 369 K.c. zobowiązanie jest solidarne, jeżeli wynika z ustawy albo z czynności prawnej. W sprawach kredytowych decydujące znaczenie ma więc przede wszystkim treść umowy zawartej z bankiem. Warto też pamiętać o zasadach opisujących solidarność i regres między współdłużnikami, bo są one kluczowe przy późniejszym dochodzeniu zwrotu od drugiej osoby.

Czy sama umowa ze współkredytobiorcą wystarczy?

Umowa zawarta między współkredytobiorcami jest potrzebna, ale działa tylko między jej stronami. Nie może ona pozbawić banku uprawnień wynikających z umowy kredytu, hipoteki i przepisów o odpowiedzialności dłużników. Dlatego nawet dobrze napisana umowa cywilna nie zastępuje zgody banku na zmianę kredytobiorców.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest rozmowa z bankiem o aneksie do umowy kredytu, zwolnieniu jednego kredytobiorcy z długu albo przejęciu długu przez drugą osobę. Takie rozwiązania wymagają zgody banku, a bank zwykle ponownie bada zdolność kredytową osoby, która miałaby zostać jedynym albo głównym dłużnikiem.

Jeżeli bank nie wyraża zgody na zmianę umowy, warto przynajmniej uregulować rozliczenia wewnętrzne między współkredytobiorcami. Taka umowa powinna jasno wskazywać, kto i w jakiej części ponosi ciężar spłaty, w jakim terminie ma płacić raty, jakie dokumenty potwierdzają zapłatę, jak rozliczane są odsetki, prowizje, ubezpieczenia i koszty bankowe oraz co dzieje się w razie opóźnienia.

Podpisanie aktu notarialnego ze wspólnikiem

Jeżeli druga osoba zgadza się na zabezpieczenie, dobrym rozwiązaniem może być akt notarialny obejmujący jej zobowiązanie do zapłaty oraz oświadczenie o poddaniu się egzekucji. W razie niewykonania obowiązku nie trzeba wtedy od razu prowadzić pełnego procesu o zapłatę. Po spełnieniu warunków wskazanych w akcie wierzyciel może wystąpić do sądu o nadanie aktowi klauzuli wykonalności, a następnie skierować sprawę do komornika.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji opiera się najczęściej na art. 777 § 1 pkt 4 albo pkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego. Przy zobowiązaniach pieniężnych szczególnie ważne jest wskazanie kwoty albo górnej granicy odpowiedzialności, terminu wykonania obowiązku, zdarzenia uruchamiającego możliwość egzekucji oraz terminu, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności.

Sąd Najwyższy w sprawie o sygn. III CRN 368/74 podkreślał, że w akcie notarialnym powinno być wskazane źródło zobowiązania dłużnika. W praktyce dokument powinien więc dokładnie opisywać umowę kredytu, nieruchomość, strony, zakres zobowiązania drugiego współkredytobiorcy i sytuacje, w których ma nastąpić zwrot pieniędzy.

Jeżeli wspólna nieruchomość i kredyt są powiązane z relacją partnerską albo konkubinatem, warto równolegle uporządkować własność nieruchomości. Samo zabezpieczenie spłaty nie zawsze rozwiązuje problem udziałów w mieszkaniu, dlatego w podobnych sprawach znaczenie może mieć także wyjście z kredytu z konkubentem i rozliczenie współwłasności.

Co powinna zawierać umowa ze współkredytobiorcą?

Umowa powinna być możliwie konkretna. Warto wskazać numer i datę umowy kredytu, nazwę banku, aktualne saldo, numer księgi wieczystej nieruchomości, udziały współwłaścicieli oraz to, jak strony rozumieją swoją „część” długu. Jeżeli jedna osoba spłaca wcześniej określoną kwotę, trzeba zapisać, czy wpłata ma jedynie zmniejszyć saldo kredytu, czy ma być podstawą do rozliczeń między stronami.

W dokumencie dobrze jest przewidzieć obowiązek bieżącego regulowania rat przez drugiego współkredytobiorcę, obowiązek przedstawiania potwierdzeń przelewów, zasady informowania o korespondencji z banku, konsekwencje opóźnienia oraz zwrot wszystkich kwot, które zapłaci Pan za drugą osobę. Należy uwzględnić nie tylko kapitał, lecz także odsetki, odsetki za opóźnienie, opłaty bankowe, koszty windykacyjne, koszty sądowe i koszty egzekucyjne, jeżeli powstaną z winy tej osoby.

Warto dodać postanowienie o współpracy przy zmianie umowy kredytu, refinansowaniu albo sprzedaży nieruchomości, jeżeli w przyszłości będzie to konieczne. Takie postanowienie nie zastąpi zgody banku, ale może ograniczyć ryzyko, że współkredytobiorca będzie blokował rozwiązanie sprawy.

Hipoteka i ryzyko egzekucji z nieruchomości

Hipoteka zabezpiecza wierzytelność banku na nieruchomości. Jeżeli kredyt nie będzie spłacany, bank może dochodzić zaspokojenia także z obciążonej nieruchomości, a nie tylko z majątku osobistego dłużników. To ważne, ponieważ wcześniejsza wpłata jednej osoby nie powoduje automatycznego wykreślenia hipoteki ani ograniczenia jej do udziału drugiego współwłaściciela.

W razie poważnych zaległości bank może wypowiedzieć umowę kredytu, postawić całość zadłużenia w stan wymagalności i dochodzić należności w postępowaniu sądowym albo egzekucyjnym. Skutki mogą dotknąć wszystkich współkredytobiorców i współwłaścicieli nieruchomości, dlatego zabezpieczenie wewnętrzne powinno iść w parze z monitorowaniem spłat oraz korespondencji z banku.

Regres po zapłacie za drugiego dłużnika

Jeżeli zapłaci Pan bankowi więcej, niż wynika z wewnętrznych ustaleń między współkredytobiorcami, może powstać roszczenie o zwrot odpowiedniej części od drugiej osoby. Podstawą jest przede wszystkim art. 376 K.c., zgodnie z którym dłużnik solidarny, który spełnił świadczenie, może żądać od współdłużników zwrotu w częściach wynikających z treści stosunku prawnego między nimi, a gdy takich ustaleń nie ma – w częściach równych.

W praktyce problemem bywa nie samo istnienie roszczenia, lecz jego udowodnienie i szybkie wyegzekwowanie. Dlatego warto zachowywać potwierdzenia przelewów, pisma z banku, harmonogramy, wezwania do zapłaty oraz dokumenty pokazujące, dlaczego dana płatność obciążała drugiego współkredytobiorcę. Gdy doszło już do nadpłaty albo pełnej spłaty za inną osobę, przydatne może być omówienie zasad dochodzenia zwrotu jako regres po pełnej spłacie.

Ile kosztuje akt notarialny?

Koszt zależy od tego, jaką czynność ma sporządzić notariusz i jaka kwota ma zostać objęta zabezpieczeniem. W opisanej sprawie nie należy automatycznie przyjmować stawki 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, bo ta zasada dotyczy przede wszystkim szczególnych przypadków wskazanych w odrębnych przepisach, np. oświadczeń przy najmie okazjonalnym. Przy zobowiązaniu pieniężnym zabezpieczanym aktem notarialnym koszt zwykle ustala się według wartości przedmiotu czynności i maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, przy wartości od 60 000 zł do 1 000 000 zł maksymalna stawka podstawowa wynosi 1010 zł plus 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. Dla zabezpieczenia kwoty 175 000 zł daje to orientacyjnie 1470 zł netto, czyli 1808,10 zł brutto po doliczeniu 23% VAT. Do tego dochodzi koszt wypisów: maksymalnie 6 zł netto, czyli 7,38 zł brutto, za każdą rozpoczętą stronę. Ostateczną cenę zawsze należy potwierdzić w konkretnej kancelarii notarialnej, bo zależy od treści aktu, liczby wypisów i ewentualnych dodatkowych czynności.

FAQ

Czy spłata połowy kredytu zwalnia mnie wobec banku?

Nie automatycznie. Spłata zmniejsza saldo kredytu, ale nie usuwa kredytobiorcy z umowy. Do zwolnienia z odpowiedzialności potrzebna jest zgoda banku i odpowiednia zmiana umowy albo inna czynność zaakceptowana przez bank.

Czy akt notarialny ze współkredytobiorcą chroni przed roszczeniami banku?

Nie wprost. Akt notarialny działa przede wszystkim między stronami aktu. Bank nadal może korzystać z praw wynikających z umowy kredytu i hipoteki. Taki akt pomaga natomiast odzyskać pieniądze od współkredytobiorcy, jeżeli zapłacisz za niego raty albo inną część długu.

Co powinno znaleźć się w oświadczeniu z art. 777 K.p.c.?

Dokument powinien wskazywać strony, źródło zobowiązania, kwotę albo maksymalną kwotę odpowiedzialności, termin zapłaty, zdarzenie pozwalające wystąpić o klauzulę wykonalności oraz termin, do którego można złożyć taki wniosek. Przy kredycie hipotecznym warto też opisać umowę kredytu i nieruchomość.

Czy lepsza jest prywatna umowa czy akt notarialny?

Prywatna umowa jest tańsza i może porządkować rozliczenia, ale nie daje tak szybkiej drogi egzekucji jak akt notarialny z poddaniem się egzekucji. Przy dużych kwotach i realnym ryzyku braku spłaty bezpieczniej rozważyć formę aktu notarialnego.

Czy można całkowicie wyjść ze wspólnego kredytu?

Tak, ale zwykle wymaga to zgody banku. Bank może zgodzić się na aneks, przejęcie długu, refinansowanie albo spłatę kredytu, ale najczęściej ocenia wtedy zdolność kredytową osoby, która ma dalej odpowiadać za kredyt.

Podsumowanie

Wspólny kredyt hipoteczny wymaga ostrożnego rozdzielenia dwóch płaszczyzn: odpowiedzialności wobec banku i rozliczeń między współkredytobiorcami. Wcześniejsza spłata własnej części może być finansowo korzystna, ale sama w sobie nie eliminuje ryzyka, że bank zwróci się do Pana w razie problemów drugiej osoby.

Najpełniejsze zabezpieczenie daje zgoda banku na zmianę umowy kredytu. Jeżeli nie jest to możliwe, warto zadbać o precyzyjną umowę ze współkredytobiorcą oraz akt notarialny z poddaniem się egzekucji. Dokument powinien jasno wskazywać źródło zobowiązania, kwotę, terminy, warunki zapłaty i zasady zwrotu kosztów, aby w razie sporu ograniczyć ryzyko długiego procesu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej - Dz.U. 2024 poz. 1566
4. Wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z 28 grudnia 2018 r., sygn. akt I C 10/18
5. Orzeczenie Sądu Najwyższego, sygn. akt III CRN 368/74

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.