- Przy mieszkaniu albo domu służącym zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika obowiązuje szczególna ochrona z art. 9521 K.p.c.
- Co do zasady wierzyciel może żądać wyznaczenia terminu licytacji takiej nieruchomości, gdy egzekwowana należność główna wynosi co najmniej 1/20 sumy oszacowania, czyli 5%.
- Przy kilku wierzycielach próg może zostać osiągnięty przez łączną wysokość należności głównych wierzycieli składających wniosek o wyznaczenie licytacji.
- Próg 5% nie obejmuje automatycznie każdej nieruchomości dłużnika i przewidziano od niego ustawowe wyjątki, w tym możliwość wyrażenia zgody przez dłużnika albo sąd.
- Niezależnie od art. 9521 K.p.c. dłużnik może korzystać z ochrony przewidzianej m.in. w art. 799, art. 950 i art. 979 K.p.c.
Mały dług a licytacja mieszkania lub domu
Sama dysproporcja pomiędzy wartością nieruchomości a wysokością długu nie daje jednej odpowiedzi dla wszystkich przypadków. Najpierw trzeba ustalić, jaka nieruchomość jest objęta egzekucją i czy służy ona zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika.
Art. 9521 K.p.c. dotyczy lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. W takim przypadku termin licytacji wyznacza się na wniosek wierzyciela, a wierzyciel jest co do zasady uprawniony do złożenia tego wniosku wtedy, gdy wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej 1/20 sumy oszacowania nieruchomości.
Jedna dwudziesta to 5% sumy oszacowania. Próg odnosi się do należności głównej, a nie do całkowitej kwoty powiększonej o odsetki, koszty procesu i koszty egzekucyjne.
Mieszkanie służące potrzebom mieszkaniowym dłużnika zostało oszacowane na 1 000 000 zł. Jedna dwudziesta sumy oszacowania wynosi 50 000 zł. Jeżeli wierzyciel egzekwuje 20 000 zł należności głównej, nie osiąga zwykłego progu z art. 9521 K.p.c. Samo to nie oznacza zakończenia całej egzekucji, ale bez spełnienia przesłanki ustawowej, zastosowania wyjątku albo uzyskania wymaganej zgody nie można na zwykłych zasadach przejść do wyznaczenia terminu licytacji tej nieruchomości.
Kiedy próg 5% nie blokuje wyznaczenia licytacji?
Ochrona z art. 9521 K.p.c. nie ma charakteru bezwzględnego. Przepis przewiduje sytuacje, w których próg 1/20 sumy oszacowania nie jest wymagany.
Ograniczeń wynikających z § 2 i 3 tego przepisu nie stosuje się, jeżeli:
- należność przysługuje Skarbowi Państwa,
- należność wynika z wyroku wydanego w postępowaniu karnym,
- dłużnik, do którego należy nieruchomość, wyrazi zgodę na wyznaczenie terminu licytacji,
- zgodę na wyznaczenie terminu licytacji wyrazi sąd.
Sąd może wyrazić zgodę na wniosek wierzyciela mimo niespełnienia progu 5%, jeżeli przemawia za tym wysokość i charakter dochodzonej należności lub brak możliwości zaspokojenia wierzyciela z innych składników majątku dłużnika. Dlatego przy długu poniżej 5% sumy oszacowania nie wystarczy porównać dwóch liczb. Trzeba również sprawdzić charakter wierzytelności, pozostały majątek dłużnika i ewentualne postanowienia sądu.
Komornik prowadzi egzekucję z mieszkania przy niewielkim długu?
Prawnik może sprawdzić, czy nieruchomość podlega ochronie z art. 9521 K.p.c., czy wierzyciel osiąga wymagany próg oraz czy w sprawie występuje ustawowy wyjątek albo podstawa do ograniczenia egzekucji.
Sprawdź możliwość zatrzymania licytacji ›Czy próg 5% dotyczy każdej nieruchomości?
Nie. Art. 9521 K.p.c. nie ustanawia ogólnego zakazu licytowania każdej nieruchomości przy długu niższym niż 5% jej wartości. Przepis odnosi się do lokalu mieszkalnego albo nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika.
Jeżeli przedmiotem egzekucji jest np. niezabudowana działka, lokal przeznaczony wyłącznie pod wynajem, nieruchomość inwestycyjna albo inna nieruchomość niesłużąca zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, szczególny próg z art. 9521 K.p.c. może nie mieć zastosowania. Wówczas sama różnica pomiędzy wysokością długu a wartością nieruchomości nie tworzy analogicznej ustawowej bariery dla wyznaczenia licytacji.
Dłużnik posiada działkę inwestycyjną wartą 1 000 000 zł, która nie jest zabudowana jego domem i nie służy jego potrzebom mieszkaniowym. Dług wynosi 20 000 zł. Sam próg 5% z art. 9521 K.p.c. nie daje w takim przypadku automatycznej ochrony przed licytacją. Nadal trzeba jednak ocenić sposób prowadzenia egzekucji m.in. przez pryzmat art. 799 K.p.c.
Kilku wierzycieli a próg jednej dwudziestej
Jeżeli egzekucję z chronionej nieruchomości prowadzi kilku wierzycieli, próg 5% nie musi zostać osiągnięty przez jednego z nich. Art. 9521 § 3 K.p.c. pozwala uwzględnić łączną wysokość egzekwowanych należności głównych tych wierzycieli, którzy złożyli wnioski o wyznaczenie terminu licytacji.
Dom służący potrzebom mieszkaniowym dłużnika oszacowano na 800 000 zł, więc próg wynosi 40 000 zł. Jeden wierzyciel egzekwuje 15 000 zł należności głównej, a drugi 30 000 zł. Jeżeli obaj złożą wnioski o wyznaczenie terminu licytacji, ich należności główne wynoszą łącznie 45 000 zł, a więc przekraczają próg 1/20 sumy oszacowania.
Art. 799 K.p.c. – ochrona przed nadmiernie uciążliwą egzekucją
Art. 9521 K.p.c. nie zastępuje pozostałych mechanizmów ochrony dłużnika. Zgodnie z art. 799 K.p.c. organ egzekucyjny powinien stosować sposób egzekucji najmniej uciążliwy dla dłużnika. Skierowanie egzekucji do nieruchomości wymaga przy tym wniosku wierzyciela.
Szczególne znaczenie ma art. 799 § 2 K.p.c. Jeżeli egzekucja z jednej części majątku dłużnika oczywiście wystarcza do zaspokojenia wierzyciela, dłużnik może żądać zawieszenia egzekucji z pozostałej części majątku.
Dłużnik powinien wskazać konkretny majątek, z którego wierzyciel może zostać skutecznie zaspokojony, i w miarę możliwości udokumentować jego wartość oraz możliwość przeprowadzenia z niego egzekucji. Może chodzić np. o środki pieniężne, wierzytelności, ruchomości albo inną nieruchomość.
Same zapewnienia o planowanej spłacie lub prowadzonych negocjacjach nie dają automatycznie podstawy do zatrzymania egzekucji. Jeżeli jednak dłużnik ma realną możliwość szybkiego pozyskania środków, może również rozważyć wniosek o przesunięcie terminu licytacji.
Zaskarżenie opisu i oszacowania nieruchomości
Próg z art. 9521 K.p.c. oblicza się w odniesieniu do sumy oszacowania, dlatego prawidłowa wycena nieruchomości może mieć bezpośredni wpływ na możliwość przejścia do licytacji.
Zgodnie z art. 950 K.p.c. termin zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie i co do zasady liczy się od dnia jego ukończenia. Jeżeli opis i oszacowanie nie zostały ukończone w terminie podanym w zawiadomieniu, bieg terminu ustala się zgodnie ze szczególną regułą przewidzianą w tym przepisie.
Opis i oszacowanie może zostać zakwestionowane w drodze skargi na czynność komornika. W praktyce spory dotyczą m.in. przyjętego przeznaczenia nieruchomości, jej stanu, powierzchni, cech wpływających na wartość albo doboru nieruchomości porównawczych. Jeżeli np. grunt inwestycyjny wyceniono jak nieruchomość rolną wskutek pominięcia aktualnych uwarunkowań planistycznych, może to istotnie zniekształcać sumę oszacowania.
Problemy z wyceną mogą występować również przy egzekucji z lokali obciążonych prawami osób trzecich, o czym szerzej wyjaśniono w materiale dotyczącym czynności komornika wobec obciążonego mieszkania.
Jeżeli naruszenia dotyczą samego przebiegu postępowania egzekucyjnego, należy dobrać środek prawny do konkretnej czynności. W poważniejszych przypadkach związanych z przebiegiem przetargu znaczenie mogą mieć również zagadnienia opisane w artykule o unieważnieniu licytacji nieruchomości.
Egzekucja z kilku nieruchomości tego samego dłużnika
Dodatkowe zabezpieczenie przewiduje art. 979 § 1 K.p.c. Jeżeli w tym samym postępowaniu ma być sprzedanych kilka nieruchomości albo kilka części jednej nieruchomości i za te, które zostały już sprzedane, osiągnięto cenę wystarczającą na zaspokojenie należności wierzyciela egzekwującego oraz kosztów egzekucyjnych, komornik wstrzymuje przetarg pozostałych nieruchomości lub ich części.
Nie należy więc przedstawiać tego mechanizmu wyłącznie jako późniejszego wniosku dłużnika o umorzenie egzekucji. Ustawa nakazuje w odpowiedniej sytuacji wstrzymać dalszą sprzedaż.
Niezależnie od tego strony mogą zawrzeć porozumienie dotyczące spłaty. Wierzyciel jako dysponent postępowania może w granicach przewidzianych przepisami ograniczyć lub zakończyć egzekucję. Więcej o praktycznym znaczeniu takiej decyzji wyjaśnia artykuł o wstrzymaniu licytacji przez wierzyciela.
FAQ
Czy można zlicytować mieszkanie warte 1 mln zł za 20 tys. zł długu?
Jeżeli mieszkanie służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika i zostało oszacowane na 1 000 000 zł, zwykły próg z art. 9521 K.p.c. wynosi 50 000 zł należności głównej. Wierzyciel egzekwujący 20 000 zł nie osiąga tego progu. Trzeba jednak sprawdzić, czy zachodzi któryś z ustawowych wyjątków, czy dłużnik wyraził zgodę albo czy wierzyciel uzyskał zgodę sądu.
Jak obliczyć próg 1/20 sumy oszacowania?
Sumę oszacowania należy podzielić przez 20 albo pomnożyć przez 5%. Przy wartości 600 000 zł próg wynosi 30 000 zł, a przy wartości 1 200 000 zł – 60 000 zł. Z progiem porównuje się egzekwowaną należność główną.
Czy próg 5% dotyczy działki i mieszkania inwestycyjnego?
Nie automatycznie. Art. 9521 K.p.c. obejmuje lokal mieszkalny albo nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. Niezabudowana działka lub lokal wykorzystywany wyłącznie inwestycyjnie może nie być objęty tą szczególną ochroną.
Kiedy sąd może zgodzić się na licytację mimo długu poniżej 5% wartości?
Na wniosek wierzyciela sąd może wyrazić zgodę na wyznaczenie terminu licytacji, jeżeli przemawia za tym wysokość i charakter dochodzonej należności lub brak możliwości zaspokojenia wierzyciela z innych składników majątku dłużnika. Ocena zależy więc od okoliczności konkretnej sprawy.
Czy kilku wierzycieli może wspólnie osiągnąć próg 5%?
Tak. Jeżeli egzekucję prowadzi kilku wierzycieli, uwzględnia się łączną wysokość należności głównych tych wierzycieli, którzy złożyli wnioski o wyznaczenie terminu licytacji.
Ile czasu jest na zaskarżenie opisu i oszacowania?
Co do zasady termin wynosi dwa tygodnie od dnia ukończenia opisu i oszacowania. Jeżeli czynność nie została ukończona w terminie wskazanym w zawiadomieniu, trzeba zastosować szczególną regułę dotyczącą początku biegu terminu przewidzianą w art. 950 K.p.c.
Twoja sytuacja wymaga indywidualnej oceny?
Opisz wysokość długu, sumę oszacowania, rodzaj nieruchomości i etap egzekucji. Prawnik może sprawdzić, czy zastosowanie ma próg 5%, czy występują wyjątki oraz jakie środki ochrony są jeszcze dostępne.
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – ISAP; tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 468.
2. Art. 799, art. 950, art. 9521 oraz art. 979 Kodeksu postępowania cywilnego – stan prawny zweryfikowany na dzień aktualizacji artykułu.
