Czy można zlicytować nieruchomość za dług poniżej jej wartości?

Niewspółmierne zastosowanie sposobu egzekucji do wielkości zadłużenia

Zagadnienie współmierności zastosowanego sposobu egzekucji do wielkości zadłużenia reguluje przepis art. 799 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.), który stanowi, że wierzyciel może w jednym wniosku wskazać kilka sposobów egzekucji przeciwko temu samemu dłużnikowi. Spośród kilku sposobów egzekucji wierzyciel powinien zastosować najmniej uciążliwy dla dłużnika.

Przepis art. 799 § 1 K.p.c., nakazujący stosowanie w postępowaniu egzekucyjnym, spośród kilku możliwych sposobów egzekucji, sposobu najmniej uciążliwego dla dłużnika, adresowany jest do wierzyciela. Przepis ten jest wyrazem ogólnej zasady postępowania egzekucyjnego – współmierności sposobów egzekucji do jej celu, mającej zapobiegać szykanowaniu dłużnika i nadużywaniu egzekucji przez wierzyciela.

W doktrynie podkreśla się, że wniosek wierzyciela o przeprowadzenie egzekucji z zastosowaniem więcej niż jednego sposobu egzekucji wiąże organ egzekucyjny, albowiem wierzyciel decyduje o biegu egzekucji i jej zakresie. Dlatego nawet jeżeli wybrał sposób egzekucji uciążliwy dla dłużnika, komornik nie może odmówić prowadzenia egzekucji. Nałożenie na wierzyciela ustawowego obowiązku zastosowania sposobu egzekucji najmniej uciążliwego dla dłużnika nie rodzi po stronie tego ostatniego uprawnienia domagania się prowadzenia egzekucji w taki właśnie sposób. Jeżeli jednak dłużnik wykaże, iż poniósł szkodę wskutek prowadzenia egzekucji z naruszeniem zasad postępowania określonych w art. 799 K.p.c., może domagać się od wierzyciela stosownego odszkodowania (R. Kowalkowski, Komentarz do art. 799 Kodeksu cywilnego, Currenda 2005)

Żądanie dłużnika zawieszenia egzekucji z pozostałej części majątku

Dopiero przepis art. 799 § 2 K.p.c. gwarantuje dłużnikowi środek prawny, za pomocą którego może on dążyć do urzeczywistnienia zasady współmierności sposobów egzekucji do jej celu – zgodnie z art. 799 § 2 – jeżeli egzekucja z jednej części majątku dłużnika oczywiście wystarcza na zaspokojenie wierzyciela, dłużnik może żądać zawieszenia egzekucji z pozostałej części majątku. Przesłanką częściowego zawieszenia egzekucji na podstawie tego przepisu jest stwierdzenie, że egzekucja z innej części majątku dłużnika oczywiście wystarcza na zaspokojenie roszczenia wierzyciela.

Składając wniosek na podstawie art. 799 § 2 K.p.c., dłużnik powinien wskazać, jaki konkretnie składnik jego majątku wystarcza na zaspokojenie wierzyciela oraz udowodnić, że wartość tego składnika w sposób oczywisty wystarcza na ten cel.

Przepis art. 799 § 2 K.p.c. nie wyklucza, by część majątku, którą wskazuje dłużnik jako wystarczającą do zaspokojenia wierzycieli, miała charakter wierzytelności przyszłej i periodycznej (np. wierzytelność z tytułu wynagrodzenia za pracę), jednakże zdaniem Sądu I instancji musi to być tego rodzaju część majątku, z której możliwa jest egzekucja według jednego ze sposobów egzekucji świadczeń pieniężnych przewidzianych w Kodeksie postępowania cywilnego (za taką interpretacją przemawia powiązanie art. 799 § 2 K.p.c. z § 1 tego przepisu). Przepisy kodeksu nie przewidują jednak „egzekucji z dochodu z działalności gospodarczej” jako jednego ze sposobów egzekucji. Przewidują natomiast „egzekucję z wierzytelności”, które mogą przysługiwać dłużnikowi w związku z prowadzoną działalnością. Dłużnik nie wskazał, jakie wierzytelności przysługujące mu z tytułu prowadzonej działalności mogłyby wystarczyć na zaspokojenie wierzycieli. Ponadto dochód z działalności gospodarczej ma charakter nieregularny, zatem nie pozwala na ocenę, w jakim czasie dłużnik dokonałby spłaty zadłużenia.

Należy również zauważyć, że dokonywanie przez dłużnika dobrowolnych wpłat na rzecz wierzycieli nie stanowi przesłanki zastosowania przepisu art. 799 § 2 K.p.c.

Musiałby Pan wykazać, iż komornik posiada możliwość zaspokojenia długu z innego składnika majątkowego. Oczywiście może to być nawet wierzytelność przyszła dotycząca roszczeń periodycznych.

Złożenie skargi do kwestii opinii biegłego w sprawie opisu i oszacowania nieruchomości

Wydaje się zasadne złożenie skargi na czynność komornika wraz z wnioskiem o zawieszenie postępowania egzekucyjnego.

Odnosząc się do kwestii opinii biegłego w sprawie opisu i oszacowania nieruchomości wskazuję, iż przysługuje Państwu środek zaskarżenia w postaci zarzutów a termin do jego zaskarżenia wynosi dwa tygodnie.

Dwutygodniowy termin na złożenie skargi liczy się od ukończenia opisu i oszacowania. Przez „ukończenie opisu i oszacowania” rozumie się podpisanie przez komornika protokołu opisu i oszacowania. Uwzględniając skargę, sąd poleci komornikowi sporządzenie nowego opisu i oszacowania albo ich uzupełnienie. Sąd może też zmienić opis i oszacowanie. Na postanowienie sądu wydane w następstwie rozpoznania skargi na czynność opisu i oszacowania przysługuje zażalenie. Bez wątpienia błędne wskazanie przeznaczenia gruntu wpływa ujemnie na jego finalną wycenę.

Egzekwowanie długu z dwóch nieruchomości należących do dłużnika

Z opisu wynika, iż ten sam dług jest egzekwowany z dwóch nieruchomości. Sygnalizuję, iż zgodnie z treścią art. 979 Kodeksu postępowania cywilnego:

„§ 1. Jeżeli w tym samym postępowaniu ma być sprzedanych kilka nieruchomości lub kilka części jednej nieruchomości i jeżeli za te, które już zostały sprzedane, osiągnięto cenę wystarczającą na zaspokojenie należności wierzyciela egzekwującego i kosztów egzekucyjnych, komornik wstrzyma przetarg pozostałych nieruchomości lub ich części.

§ 2. Jeżeli przy podziale sumy uzyskanej za sprzedane niektóre tylko nieruchomości lub niektóre części nieruchomości okaże się, że należność wierzyciela i koszty egzekucji istotnie znajdują w tej sumie pełne pokrycie, egzekucję co do pozostałych nieruchomości lub części nieruchomości należy umorzyć.”

Dotyczy to takiej sytuacji, gdy kilka nieruchomości lub kilka części jednej nieruchomości zostało wystawionych do przetargu w ramach jednej licytacji (albo na licytacjach następujących po sobie w tym samym dniu czy kolejnych dniach). Jeżeli kwota lub kwoty osiągnięte ze sprzedaży tylko niektórych z kilku nieruchomości lub kilku części jednej nieruchomości według szacunku komornika wystarczają na pokrycie egzekwowanych świadczeń wraz z kosztami egzekucji, komornik wstrzymuje sprzedaż pozostałych nieruchomości lub części tej samej nieruchomości.

Decyzja komornika może być podjęta na żądanie dłużnika. W ramach tej samej licytacji podlega nadzorowi sędziego. Jeżeli sprzedane niektóre nieruchomości lub niektóre części tej samej nieruchomości wystarczą na pełne pokrycie egzekwowanych należności wraz z kosztami egzekucji, komornik umarza postępowanie egzekucyjne co do tych nieruchomości lub części jednej nieruchomości, z których sprzedażą się wstrzymał. Powoduje to zakończenie postępowania egzekucyjnego w całości.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.