• Data: 2023-05-12 Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Teść zmarł miesiąc temu. Wtedy okazało się, że rodzice mają zadłużone mieszkanie spółdzielcze na ok. 72 tys. zł, z czego połowa to odsetki sądowe i komornicze, a drugie pół to zadłużenia za czynsz itp. Teściowej Zadłużone mieszkanie w spadku. W chwili obecnej otrzymała pismo od gminy o przyznaniu lokalu socjalnego. Nie bardzo mamy możliwość wykupu za kwotę ok. 8 tys. zł i spłaty tak dużego zadłużenia. Czy teściowa powinna przyjąć lokal socjalny? W międzyczasie wpadliśmy na pewien pomysł i prowadzimy rozmowy z agencją nieruchomości, aby to oni spłacili zadłużenie, a teściowa sprzeda im mieszkanie, kwotę zadłużenia zabiorą dla siebie, a resztę pieniędzy dostanie mama i to mieszkanie dalej sprzedadzą oni. Ale pytanie teraz, czy mimo tego, że już jest wyrok egzekucji komorniczej, spółdzielnia pozwoli dokonać spłaty zadłużeń bez żadnych informacji? Czy jeśli została uruchomiona procedura komornicza, nie można dokonać takiego manewru? Boimy się, że spółdzielnia zleci komornikowi wystawić mieszkanie na sprzedaż za grosze.
Zacznijmy od tego, że mama nie ma już prawa do lokalu. Od spółdzielni zależy, czy przyzna jej na nowo lokatorskie prawo do lokalu. Sama spłata zadłużenia i przyjęcie w poczet członków spółdzielni nie jest jednoznaczne z przydziałem lokalu – tego lokalu.
Lokatorskie prawo do lokalu powstaje poprzez zawarcie w formie pisemnej przez członka ze spółdzielnią mieszkaniową umowy, w której spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Osoba ubiegającą się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wnosi wkład mieszkaniowy odpowiadający różnicy między kosztem budowy przypadającym na jej lokal, a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu (art. 10 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych).
Wkład zapewne został zajęty na poczet zadłużenia. W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu. Z wartości rynkowej lokalu spółdzielnia potrąca przypadającą na dany lokal część zobowiązań spółdzielni związanych z budową lokalu, w tym w szczególności niewniesiony wkład mieszkaniowy.
Mama obecnie ma obowiązek opuszczenia lokalu. Sprawa skierowana jest do komornika. Jednak to spółdzielnia jest dysponentem wyroku eksmisyjnego Może go wyegzekwować, może, nie musi. Może mamę przyjąć w poczet członków po spłacie zadłużenia i ponownie zawrzeć z mamą umowę o przydziale lokalu.
Nawet jeśli mama zawrze umowę z biurem pośrednictwa w sprzedaży, to nie jest ona właścicielem lokalu, nie może przenieść na nikogo lokatorskiego prawa do lokalu.
Pozostaje więc kwestia przydziału lokalu, wpłaty wkładu, a potem przekształcenia.
Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:
spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową,
spłaty zadłużenia z tytułu opłat (związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ten lokal).
Po spełnieniu powyższych wymagań spółdzielnia mieszkaniowa w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, powinna zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu, chyba że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny, tj. ze względu na brak księgi wieczystej nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe (art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami) lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.
Decyzję należy rozpocząć od uzyskania od spółdzielni promesy – przyrzeczenia – przywrócenia w poczet członków po spłacie zadłużenia, przywrócenia prawa do lokalu. Potem ustalić szczegóły z biurem pośrednictwa. Proszę pamiętać, że sprzedając mieszkanie przed upływem 5 lat od nabycia – mama może być zobowiązana zapłacić podatek.
Magda po śmierci ojca odziedziczyła zadłużone mieszkanie spółdzielcze. Początkowo rozważała przyjęcie lokalu socjalnego, ale po rozmowach ze spółdzielnią i uzyskaniu promesy zdecydowała się na spłatę zadłużenia przy wsparciu rodziny. Dzięki temu spółdzielnia ponownie przyjęła ją w poczet członków, a Magda odzyskała prawo do lokalu.
Pan Andrzej, po latach nieuregulowanych opłat, stracił lokatorskie prawo do mieszkania. Gdy sytuacja finansowa się poprawiła, spłacił zaległości oraz wniósł nowy wkład mieszkaniowy. Spółdzielnia, widząc jego starania i determinację, zdecydowała się na ponowne zawarcie z nim umowy o przydziale lokalu.
Ela chciała pomóc mamie odzyskać mieszkanie po zmarłym ojcu. Skorzystały z pomocy pośrednika nieruchomości, który uregulował długi wobec spółdzielni w zamian za możliwość dalszej odsprzedaży mieszkania. Kluczowe okazało się jednak wcześniejsze uzyskanie od spółdzielni pisemnego zapewnienia o przywróceniu prawa do lokalu po spłacie zadłużenia.
Samo spłacenie zadłużenia nie gwarantuje automatycznego przywrócenia prawa do lokalu. Kluczowe jest uzyskanie od spółdzielni pisemnej promesy przyjęcia w poczet członków i przydzielenia lokalu na nowo. Warto też pamiętać, że osoba, która nie posiada już lokatorskiego prawa do mieszkania, nie może go swobodnie sprzedać ani przenieść. Decyzję o dalszym działaniu najlepiej podejmować w porozumieniu ze spółdzielnią i dobrze rozważyć wszystkie możliwości, zanim sprawa zostanie całkowicie przekazana komornikowi.
Jeśli masz podobny problem i potrzebujesz indywidualnej porady, skorzystaj z naszych konsultacji prawnych online. Oferujemy szybkie i rzeczowe wsparcie w sprawach dotyczących zadłużenia mieszkań, postępowań komorniczych oraz praw lokatorskich. Nasi prawnicy pomogą Ci zrozumieć sytuację, ocenią możliwe rozwiązania i wskażą najlepszy kierunek działania, abyś mógł podjąć świadomą decyzję.
1. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika