Przywrócenie prawa do lokalu spółdzielczego po spłacie długu

Spłata długu a przywrócenie prawa do lokalu

W sprawach dotyczących zadłużonego mieszkania spółdzielczego najpierw trzeba ustalić, czy chodzi o spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, czy lokal stanowiący odrębną własność. Opisana sytuacja dotyczy przede wszystkim prawa lokatorskiego, które nie jest własnością mieszkania i nie może być sprzedane osobie trzeciej.

Aktualnie spółdzielnia nie może samodzielnie, wyłącznie uchwałą, wygasić lokatorskiego prawa do lokalu z powodu zadłużenia. Przy zaległościach za co najmniej 6 miesięcy spółdzielnia może wystąpić do sądu o stwierdzenie wygaśnięcia tego prawa. Jeżeli podstawą sprawy są zaległe opłaty, sąd nie może orzec wygaśnięcia prawa, gdy członek spółdzielni spłaci wszystkie zaległe opłaty najpóźniej przed zamknięciem rozprawy przed sądem pierwszej instancji, a jeżeli wniesiono apelację – przed sądem drugiej instancji.

Jeżeli wyrok o wygaśnięciu prawa jest już prawomocny, spłata zadłużenia nadal może mieć znaczenie. Osobie, której przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, a prawo wygasło z powodu nieuiszczania opłat, przysługuje roszczenie do spółdzielni o ponowne ustanowienie tego prawa, jeżeli spłaci całe zadłużenie z tego tytułu wraz z odsetkami. Warunek jest istotny: roszczenie działa tylko wtedy, gdy wcześniej nie ustanowiono tytułu prawnego do lokalu na rzecz innej osoby.

Śmierć członka spółdzielni i sytuacja małżonka

Śmierć osoby, której przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, nie zawsze oznacza dziedziczenie samego mieszkania. Lokatorskie prawo do lokalu jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Dziedziczeniu może podlegać natomiast wkład mieszkaniowy albo roszczenia związane z rozliczeniem wartości lokalu.

Jeżeli lokatorskie prawo przysługiwało obojgu małżonkom, z chwilą śmierci jednego z nich przypada ono drugiemu małżonkowi. Inaczej wygląda sytuacja, gdy prawo już wcześniej wygasło z powodu zadłużenia albo wyrok eksmisyjny dotyczy także żyjącego małżonka. Wtedy trzeba przeanalizować wyrok, dokumenty spółdzielni i aktualny stan rozliczeń.

Osoby bliskie mogą mieć roszczenie o zawarcie umowy o ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu po śmierci uprawnionego albo po wygaśnięciu prawa w przypadkach przewidzianych ustawą. Dla zachowania takich roszczeń przepisy wymagają co do zasady złożenia pisemnego zapewnienia o gotowości zawarcia umowy w terminie jednego roku. Jeżeli kilka osób zgłosi takie roszczenia, spór może rozstrzygnąć sąd.

Zajęcie wkładu i rozliczenie zadłużenia

Po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu spółdzielnia rozlicza osobę uprawnioną według zasad wynikających z ustawy i statutu. Co do zasady wypłacana jest wartość rynkowa lokalu, ale nie wyższa niż kwota uzyskana od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu. Z tej kwoty potrąca się m.in. zaległe opłaty, część zobowiązań związanych z budową, ewentualne niewniesione wkłady oraz koszty określenia wartości rynkowej lokalu.

W praktyce oznacza to, że wkład lub wartość rozliczenia mogą zostać pomniejszone o zadłużenie wobec spółdzielni. Przy dużych zaległościach trzeba poprosić spółdzielnię o szczegółowe saldo: należność główną, odsetki, koszty sądowe, koszty komornicze oraz informację, czy roszczenia objęte są tytułem wykonawczym. W sprawach podobnych do opisanej przydatne może być także omówienie, jak wygląda dług czynszowy w lokalu spółdzielczym/komunalnym.

Nie należy zakładać, że spółdzielnia po każdej spłacie automatycznie podpisze nową umowę. Przed przekazaniem większych pieniędzy warto uzyskać pisemne stanowisko spółdzielni, z którego będzie wynikało, jaka kwota zamyka zadłużenie, czy spółdzielnia uznaje roszczenie o ponowne ustanowienie prawa i czy lokal nie został przeznaczony dla innej osoby.

Komornik, eksmisja i lokal socjalny

Jeżeli zapadł już wyrok nakazujący opróżnienie lokalu, sprawa może trafić do komornika. Komornik działa na podstawie tytułu wykonawczego i wzywa dłużnika do dobrowolnego opróżnienia lokalu w wyznaczonym terminie. Sam fakt, że toczy się egzekucja, nie zakazuje spłaty zadłużenia, ale spłata powinna być uzgodniona z wierzycielem i komornikiem, ponieważ część kosztów egzekucyjnych może już obciążać dłużnika.

Jeżeli sąd przyznał osobie eksmitowanej uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, wykonanie opróżnienia lokalu jest wstrzymane do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia takiej umowy. Przyjęcie lokalu socjalnego może zakończyć etap eksmisyjny, ale jednocześnie zwykle wiąże się z koniecznością opuszczenia dotychczasowego mieszkania. Nie warto więc odmawiać ani przyjmować oferty bez sprawdzenia, czy nadal istnieje realna podstawa do odzyskania prawa do lokalu spółdzielczego.

Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do najmu socjalnego lokalu ani prawo do lokalu zamiennego, komornik może wstrzymać czynności do czasu wskazania tymczasowego pomieszczenia, a w określonych przypadkach przepisy przewidują skierowanie do noclegowni, schroniska albo innej placówki. Gdy sprawa dotyczy nie lokatorskiego prawa, lecz własności lub prawa własnościowego, ryzyka są inne i warto osobno przeanalizować, jak wygląda egzekucja z mieszkania.

Czy można sprzedać takie mieszkanie pośrednikowi?

Jeżeli teściowa nie ma prawa własności lokalu, nie może sprzedać mieszkania agencji nieruchomości ani przenieść na nią lokatorskiego prawa do lokalu. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie jest prawem zbywalnym. Umowa, w której pośrednik spłaca zadłużenie w zamian za przyszłą sprzedaż lokalu, może być bardzo ryzykowna, jeżeli nie ma pewności, że najpierw dojdzie do skutecznego ponownego ustanowienia prawa, a następnie do przeniesienia własności lokalu.

Bezpieczniejszy model wymaga co najmniej kilku dokumentów: aktualnego salda ze spółdzielni, pisemnego stanowiska spółdzielni co do ponownego ustanowienia prawa, projektu umowy z pośrednikiem lub inwestorem, zabezpieczenia środków oraz jasnego ustalenia, kto ponosi koszty, jeżeli spółdzielnia odmówi albo okaże się, że lokal nie może zostać przekształcony w odrębną własność.

Jeżeli docelowo mieszkanie ma być sprzedane, najpierw trzeba doprowadzić do sytuacji, w której teściowa będzie miała zbywalne prawo do lokalu albo odrębną własność. Dopiero wtedy można realnie mówić o sprzedaży. Wcześniejsza umowa z pośrednikiem powinna być sprawdzona pod kątem kar umownych, pełnomocnictw, rozliczenia zadłużenia oraz ryzyka utraty kontroli nad lokalem.

Przeniesienie własności lokalu po spłacie należności

Jeżeli członkowi przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, może on złożyć do spółdzielni pisemne żądanie przeniesienia własności lokalu. Spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć umowę po dokonaniu przez członka wymaganych spłat, w szczególności spłaty przypadającej na lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową oraz spłaty zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych.

Co do zasady spółdzielnia powinna zawrzeć umowę przeniesienia własności w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną. Ustawa przewiduje jednak wyjątki, m.in. gdy nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny albo spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajduje się budynek.

W opisanej sytuacji kolejność działań powinna być więc następująca: najpierw ustalenie, czy można odzyskać lokatorskie prawo do lokalu, następnie spłata długu na warunkach potwierdzonych przez spółdzielnię, później ewentualny wniosek o przeniesienie własności, a dopiero na końcu sprzedaż lokalu. Pominięcie któregokolwiek z tych etapów może doprowadzić do nieważnych albo nieskutecznych ustaleń.

Co zrobić krok po kroku?

W pierwszej kolejności należy poprosić spółdzielnię o pisemne informacje: jaki był tytuł prawny do lokalu, czy prawo wygasło, na jakiej podstawie, czy zapadł prawomocny wyrok, czy lokal jest jeszcze zajmowany przez osobę uprawnioną oraz jaka kwota jest wymagana do pełnej spłaty zadłużenia. Warto też poprosić o wskazanie, czy po spłacie długu spółdzielnia uzna roszczenie o ponowne ustanowienie lokatorskiego prawa.

Następnie trzeba uzyskać od komornika informację o stanie sprawy egzekucyjnej, wysokości kosztów i ewentualnym terminie czynności. Jeżeli gmina złożyła ofertę najmu socjalnego, trzeba sprawdzić termin odpowiedzi oraz konsekwencje jej przyjęcia lub odmowy. W sytuacji, gdy termin jest krótki, warto działać równolegle: rozmawiać ze spółdzielnią, komornikiem i gminą, ale wszystkie ustalenia potwierdzać na piśmie.

Jeżeli w sprawę ma wejść pośrednik albo inwestor, nie należy podpisywać umowy wyłącznie na podstawie ustnych zapewnień. Umowa powinna jasno regulować, kiedy i komu pieniądze są wypłacane, co stanie się w razie odmowy spółdzielni, czy pośrednik otrzyma pełnomocnictwa, jakie są koszty usługi oraz czy rodzina nie traci prawa do rozliczenia wkładu lub wartości lokalu.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak różny może być skutek spłaty zadłużenia w zależności od etapu sprawy i rodzaju prawa do lokalu.