Czy komornik może zająć partycypację TBS za długi najemcy?

Czy komornik może zająć partycypację TBS za długi najemcy?

W opisanej sytuacji co do zasady komornik nie powinien kierować egzekucji do praw z partycypacji należących do rodziców lub innej osoby tylko dlatego, że zadłużony najemca korzysta z tego samego lokalu. Egzekucja przeciwko najemcy może obejmować jego majątek, a nie odrębne prawa majątkowe osoby trzeciej.

Jeżeli to rodzice zawarli umowę partycypacji z TBS/SIM i nie przenieśli skutecznie wynikających z niej praw i obowiązków na zadłużonego najemcę, wierzyciel tego najemcy nie może traktować partycypacji jak jego składnika majątku.

Samo zamieszkiwanie w lokalu, podpisanie umowy najmu ani ponoszenie czynszu nie powodują automatycznego nabycia praw partycypanta. Z punktu widzenia egzekucji trzeba więc ustalić osobno, kto jest dłużnikiem, kto jest najemcą oraz kto pozostaje stroną umowy partycypacji.

Partycypant i najemca – kto ma prawa z umowy?

Ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa posługuje się obecnie pojęciem społecznej inicjatywy mieszkaniowej (SIM), natomiast w obrocie nadal funkcjonują towarzystwa budownictwa społecznego i określenie TBS. Dlatego w praktyce można spotkać oba oznaczenia: TBS i SIM.

Art. 29 ustawy pozwala między innymi osobom mającym interes w uzyskaniu lokalu przez wskazaną osobę trzecią zawrzeć z SIM umowę partycypacji. W takim układzie partycypant i najemca mogą być dwiema różnymi osobami. Osoba fizyczna będąca partycypantem nie może bez zgody SIM przenieść praw i obowiązków wynikających z umowy partycypacji na wskazanego przez siebie najemcę. Dopóki nie dojdzie do skutecznego przeniesienia tych praw, sam najem nie czyni najemcy partycypantem.

Inny wariant reguluje art. 29a ustawy: osoba fizyczna może zawrzeć umowę partycypacji dotyczącą lokalu, którego sama będzie najemcą. Wtedy partycypant i najemca są tą samą osobą i jej prawa majątkowe mogą mieć znaczenie dla prowadzonej przeciwko niej egzekucji.

Kiedy prawo do zwrotu partycypacji może podlegać egzekucji?

Sytuacja jest inna, gdy dłużnik sam pozostaje partycypantem. Wtedy komornik może badać, czy przysługuje mu wierzytelność albo inne prawo majątkowe wynikające z umowy partycypacji. Egzekucja z wierzytelności odbywa się przez jej zajęcie na zasadach określonych między innymi w art. 896 i następnych Kodeksu postępowania cywilnego.

Nie należy jednak utożsamiać momentu powstania prawa z momentem, w którym TBS/SIM ma już obowiązek wypłacić pieniądze. Wierzytelność może istnieć, choć nie jest jeszcze wymagalna. Jeżeli z umowy i ustawy wynika już dostatecznie skonkretyzowane prawo majątkowe dłużnika, sam fakt, że wypłata nastąpi później, nie przesądza o niemożności jego zajęcia.

Jeżeli natomiast roszczenie ma dopiero powstać w przyszłości po ziszczeniu się określonych zdarzeń, nie można automatycznie przyjąć, że wcześniejsze zajęcie obejmuje taką jedynie potencjalną wierzytelność. Trzeba ustalić, czy w chwili zajęcia istniało już prawo należące do dłużnika, jaka była jego treść oraz jakie warunki przewiduje umowa partycypacji.

W przypadkach objętych art. 29a ust. 3 ustawy po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu kwota partycypacji podlega zwrotowi najemcy nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. Jeżeli umowa najmu uzależnia termin zwrotu od zawarcia umowy z następnym najemcą, art. 29a ust. 4 przewiduje zwrot w dniu zawarcia tej umowy, jednak również nie później niż w terminie określonym w ust. 3.

Te przepisy określają moment i zasady wypłaty w ustawowo wskazanych przypadkach. Nie oznaczają jednak, że każde prawo związane z partycypacją zaczyna istnieć dopiero w chwili opróżnienia lokalu. Dlatego w sprawie zadłużonego partycypanta trzeba analizować zarówno ustawę, jak i konkretną umowę.

Komornik a ruchomości znajdujące się w mieszkaniu

Sam fakt, że telewizor, meble, komputer lub inne rzeczy znajdują się w mieszkaniu zajmowanym przez dłużnika, nie oznacza, że komornik może bez dalszej oceny uznać je za jego własność. Zgodnie z art. 845 § 2 K.p.c. nie podlegają zajęciu ruchomości, jeżeli z ujawnionych w sprawie okoliczności wynika, że nie stanowią własności dłużnika.

Jeżeli w lokalu znajdują się rzeczy nienależące do dłużnika, dobrze jest dysponować dokumentami pozwalającymi ustalić ich właściciela, np. fakturą, rachunkiem, umową sprzedaży, potwierdzeniem płatności albo innym pisemnym dowodem odnoszącym się do konkretnego przedmiotu.

Jeżeli mimo to rzecz zostanie zajęta, art. 845 § 2² K.p.c. przewiduje, że komornik umarza postępowanie w niezbędnym zakresie, gdy zostanie przedstawiony niebudzący wątpliwości dowód na piśmie, że zajęta ruchomość nie stanowi własności dłużnika. Reguła ta nie dotyczy sytuacji, w której sam dłużnik zbył ruchomość osobie trzeciej.

Szczególna zasada obowiązuje przy egzekucji świadczeń alimentacyjnych. Na podstawie art. 845 § 2¹ K.p.c. komornik może zająć także ruchomości będące we władaniu osoby mieszkającej wspólnie z dłużnikiem, bez jej zgody, chyba że osoba ta przedstawi dowód, że ruchomości są jej własnością.

Powództwo osoby trzeciej o zwolnienie zajętego przedmiotu od egzekucji z art. 841 K.p.c. jest potrzebne przede wszystkim wtedy, gdy rzeczywiście pozostaje spór co do prawa osoby trzeciej. Nie powinno być przedstawiane jako automatyczny pierwszy krok po każdej wizycie komornika. Co do zasady takie powództwo wnosi się w terminie miesiąca od dnia dowiedzenia się o naruszeniu prawa. Jeżeli osoba trzecia złoży skargę na zajęcie, art. 845 § 2³ K.p.c. przewiduje, że miesięczny termin z art. 841 zaczyna dla niej biec od dnia doręczenia postanowienia oddalającego skargę.

Zobacz również: czynsz najemcy a egzekucja komornicza.

Co sprawdzić w dokumentach TBS/SIM?

Przy ocenie, czy określone prawo może zostać objęte egzekucją, warto zestawić dokumenty z treścią zawiadomienia o zajęciu. Największe znaczenie mają:

• umowa partycypacji – przede wszystkim oznaczenie partycypanta i zakres przysługujących mu praw,
• umowa najmu – aby ustalić, czy najemcą jest partycypant, czy wskazana przez niego osoba trzecia,
• dokumenty dotyczące ewentualnego przeniesienia praw i obowiązków z umowy partycypacji oraz zgody SIM, jeżeli była wymagana,
• postanowienia dotyczące zakończenia najmu, opróżnienia lokalu i zwrotu partycypacji,
• zawiadomienie komornika o zajęciu – trzeba sprawdzić, jakie konkretnie prawo lub wierzytelność zostały wskazane jako przedmiot egzekucji.

Jeżeli partycypantem pozostają rodzice lub inna osoba niebędąca dłużnikiem, warto przedstawić dokumentację wykazującą ten fakt, zamiast ograniczać się do samego oświadczenia, że pieniądze należą do osoby trzeciej.

FAQ

Kto jest właścicielem prawa do zwrotu partycypacji?

Precyzyjniej należy mówić o osobie uprawnionej z umowy partycypacji. Ustala się ją na podstawie ustawy i konkretnej umowy. Jeżeli partycypantem są rodzice, a dziecko jest tylko wskazanym najemcą, sam najem nie przenosi na dziecko praw z umowy. Inaczej jest w wariancie z art. 29a, w którym osoba fizyczna zawiera umowę partycypacji dotyczącą lokalu, którego sama będzie najemcą.

Czy można zająć przyszłe roszczenie o zwrot?

Nie ma jednej odpowiedzi dla wszystkich umów. Trzeba odróżnić istniejącą już wierzytelność, która tylko nie jest jeszcze wymagalna, od prawa mającego dopiero powstać w przyszłości. Niewymagalność sama w sobie nie wyklucza zajęcia istniejącej wierzytelności, natomiast czysto przyszłe i jeszcze niepowstałe roszczenie wymaga oceny treści stosunku prawnego oraz warunków przewidzianych w umowie partycypacji.

Czy najemca automatycznie nabywa partycypację?

Nie. Samo zawarcie umowy najmu, zamieszkiwanie w lokalu ani opłacanie czynszu nie powodują automatycznego przejścia praw i obowiązków partycypanta. Jeżeli stroną umowy partycypacji jest inna osoba, ewentualne przeniesienie jej praw na najemcę musi nastąpić skutecznie zgodnie z ustawą i umową, w tym z uwzględnieniem wymaganej zgody SIM.

Jak rodzice chronią swoje rzeczy w lokalu?

Najlepiej zachować pisemne dowody wskazujące, że konkretne ruchomości należą do rodziców, np. faktury, rachunki, umowy lub potwierdzenia zapłaty. W zwykłej egzekucji rzecz nie powinna zostać zajęta, jeżeli z ujawnionych okoliczności wynika, że nie należy do dłużnika. Jeżeli zajęcie już nastąpiło, niebudzący wątpliwości pisemny dowód może prowadzić do umorzenia egzekucji w tym zakresie na podstawie art. 845 § 2² K.p.c. Jeżeli mimo tego pozostaje spór o prawo do rzeczy, możliwe jest skorzystanie ze środków przewidzianych w K.p.c., w tym z powództwa z art. 841.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa – tekst jednolity: ISAP
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – tekst jednolity: ISAP