Czy komornik może zająć mieszkanie odziedziczone przez dłużnika?

Nabycie spadku a zadłużenie

Komornik zajmie mieszkanie pod warunkiem, że dowie się o tym, że jest Pan jego właścicielem, a nadto wierzyciel skierował egzekucję przeciwko Panu z nieruchomości. Musi być Pan wpisany do KW jako właściciel, aby komornik mógł wszcząć egzekucję. Nabył Pan spadek po mamie. Jednak dopóki nie zostanie przeprowadzona sprawa spadkowa – czy to u notariusza, czy w sądzie – w dokumentach własności (KW) figuruje mama.

Aby sprzedać mieszkanie bez obawy o egzekucję, może Pan:

• znaleźć kupca,
• zawrzeć z nim umowę przedwstępną, gdzie zobowiąże się Pan do uregulowania sprawy spadkowej i sprzedaży mieszkania,
• sprzedać mieszkanie natychmiast po uregulowaniu sprawy własności.

Zupełny brak urządzonej księgi wieczystej dla lokalu lub nieaktualne zapisy w jej drugim dziale mówiącym o własności wcale nie są przeciwwskazaniem dla zawarcia aktu notarialnego przeniesienia własności. Jeśli u notariusza zostanie przedstawiona KW figurująca na mamę i postanowienie spadkowe na Pana nazwisko – notariusz sporządzi umowę sprzedaży. Nie musi Pan obecnie regulować sprawy spadkowej po mamie. Ryzykuje Pan co prawda możliwością wniesienia przez wierzyciela skargi pauliańskiej.

Skarga pauliańska

Skarga pauliańska służąca wierzycielowi występuje – w sytuacji, gdy dłużnik (czyli Pan) – wyzbywa się majątku, aby uniknąć egzekucji i zmniejszyć wypłacalność. Wówczas wierzyciel wnosi do sądu o uznanie czynności przekazania nieruchomości za bezskuteczną i mimo iż nieruchomość będzie stanowiła własność innej osoby niż dłużnik – można prowadzić z niej egzekucję.

Podstawę prawną żądania stanowią przepisy art. 527 § 1 i 3 K.c., zgodnie z którymi: „gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli uzyskała korzyść majątkową osoba będąca w bliskim z nim stosunku, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli”.

Uznanie czynności za bezskuteczną

Zgodnie z art. 527 § 1 K.c. „wierzyciel może żądać uznania za bezskuteczną względem niego czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzyciela, na podstawie której osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową”. Dokonując wykładni wskazanego przepisu, zauważyć należy, że jego literalne brzmienie nie wskazuje, by dla uwzględnienia powództwa opartego na skardze pauliańskiej konieczne było wykazanie istnienia i wysokości wierzytelności przysługującej skarżącemu przeciwko dłużnikowi. Wymóg ten wynika jednak z istoty i celu tej instytucji. Uznania czynności za bezskuteczną może domagać się bowiem tylko osoba, która ma przymiot wierzyciela. Nie jest wprawdzie konieczne, aby wierzytelność była już wymagalna, jak również, aby z tytułu danej wierzytelności istniał już tytuł egzekucyjny, jednakże samo wykazanie istnienia wierzytelności jest nieodzowne. Na wierzycielu, zgodnie z zasadą wynikającą z art. 6 K.c., spoczywa również ciężar dowodu, że przysługująca mu wierzytelność wskutek dokonania zaskarżonej czynności prawnej nie może zostać zaspokojona z majątku dłużnika. Innymi słowy, wierzyciel ma obowiązek wykazać, że na skutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był przed dokonaniem tej czynności (art. 527 § 2 K.c.). Ustalenie niewypłacalności dłużnika bądź stopnia tej niewypłacalności nie jest możliwe bez uprzedniego dokładnego ustalenia tytułu i wysokości wierzytelności (zob. wyr. SO w Słupsku z dnia 25 października 2013 r., sygn. akt IV Ca 494/13).

„Pokrzywdzenie wierzyciela występuje wtedy, gdy wskutek czynności prawnej dłużnik stał się niewypłacalny albo jego niewypłacalność osiągnęła stopień wyższy niż przed dokonaniem czynności prawnej” (art. 527 § 2 K.c.). Z kolei „świadomość dłużnika pokrzywdzenia wierzyciela” musi istnieć w chwili dokonania tej czynności. Wystarczy jedynie, że dłużnik przewiduje w granicach ewentualności niemożność zaspokojenia wierzyciela z jego majątku. Ustalenie powyższej przesłanki korzysta z domniemania faktycznego o znajomości skutków dokonania czynności prawnej przez dłużnika. Z kolei „wiedza osoby trzeciej o działaniu dłużnika z pokrzywdzeniem wierzyciela” wynika z charakteru tej czynności. W orzecznictwie podkreśla się, że niewypłacalność, o której mowa w art. 527 § 2 K.c., to brak możliwości wywiązywania się ze zobowiązań finansowych. Oznacza on taki obiektywny stan majątku dłużnika, w którym egzekucja prowadzona zgodnie z przepisami K.p.c nie może przynieść zaspokojenia wierzytelności pieniężnej. Sąd odwołał się przy tym do poglądu wyrażonego w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 listopada 1997 r., sygn. akt I ACa 737/97. Wskazując natomiast na art. 527 § 3 K.c., sąd przywołał fakt istnienia domniemania na korzyść wierzyciela, jeżeli czynność prawna dokonana przez dłużnika przyniosła korzyść majątkową osobie pozostającej w bliskim z nim stosunku. Domniemywa się wówczas, że osoba ta wiedziała o świadomym pokrzywdzeniu wierzyciela bądź przy zachowaniu należytej staranności mogła się o tym dowiedzieć.

Jednak formalnie jest możliwość zbycia nieruchomości i uniknąć egzekucji przez komornika. Jest ryzyko. Proszę mieć to na uwadze.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.