Czy komornik może zająć mieszkanie odziedziczone przez dłużnika?

Czy komornik może zająć mieszkanie ze spadku?

Tak. Jeżeli dłużnik odziedziczył mieszkanie, to lokal wchodzi do jego majątku i może służyć zaspokojeniu wierzycieli. Nie oznacza to jednak, że komornik automatycznie przejmie mieszkanie w dniu śmierci spadkodawcy. Wierzyciel musi dysponować tytułem wykonawczym przeciwko dłużnikowi i złożyć wniosek o prowadzenie egzekucji z nieruchomości.

Praktyczne konsekwencje pokazuje analiza „darowane mieszkanie a komornik”.

W praktyce znaczenie ma również ustalenie, że dłużnik rzeczywiście jest spadkobiercą. Zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, czyli z chwilą śmierci spadkodawcy. Do sprzedaży mieszkania, wpisu w księdze wieczystej i wykazania prawa wobec osób trzecich potrzebne jest jednak formalne potwierdzenie dziedziczenia: prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza.

Sam brak aktualnego wpisu w księdze wieczystej nie daje bezpiecznej ochrony przed wierzycielem. Jeżeli wierzyciel ustali, że dłużnik nabył spadek, może podejmować czynności zmierzające do skierowania egzekucji do odziedziczonej nieruchomości. W szerszym kontekście warto znać zasady dotyczące dłużnika jako spadkobiercy.

Nabycie spadku i formalności po spadkodawcy

Spadkobierca ma 6 miesięcy od dnia, w którym dowiedział się o tytule swojego powołania do spadku, na złożenie oświadczenia o przyjęciu albo odrzuceniu spadku. Brak oświadczenia w tym terminie oznacza obecnie przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza. To ograniczenie dotyczy odpowiedzialności za długi spadkowe, czyli długi zmarłego, a nie chroni odziedziczonego mieszkania przed egzekucją prowadzoną za osobiste długi spadkobiercy.

Jeżeli jest Pan jedynym spadkobiercą, może Pan doprowadzić do stwierdzenia nabycia spadku w sądzie albo sporządzić akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza. Dopiero taki dokument pozwala bezpiecznie wykazać prawo do lokalu przy sprzedaży, w banku, u notariusza oraz w postępowaniu wieczystoksięgowym.

Wpis spadkobiercy do księgi wieczystej zwykle porządkuje stan prawny nieruchomości, ale nie zawsze musi poprzedzać samą sprzedaż. Notariusz może sporządzić umowę sprzedaży na podstawie dokumentu potwierdzającego dziedziczenie i złożyć odpowiednie wnioski do księgi wieczystej. Trzeba jednak pamiętać, że im dłużej sprawa spadkowa pozostaje nieuregulowana, tym większe ryzyko problemów przy sprzedaży i tym łatwiej o spór z wierzycielem lub kupującym.

Czy można sprzedać odziedziczone mieszkanie zanim zajmie je komornik?

Formalnie sprzedaż mieszkania odziedziczonego przez dłużnika jest możliwa, jeśli spadkobierca może wykazać swoje prawo do lokalu. W praktyce najczęściej wygląda to tak, że spadkobierca najpierw przeprowadza sprawę spadkową albo sporządza akt poświadczenia dziedziczenia, a następnie zawiera umowę sprzedaży u notariusza.

Można też zawrzeć umowę przedwstępną z kupującym, w której strony opiszą, że zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpi po uregulowaniu spraw spadkowych. Taka umowa nie przenosi własności mieszkania, ale może uporządkować relacje z kupującym i terminy. Nie daje jednak gwarancji, że wierzyciel nie zdąży wcześniej skierować egzekucji do nieruchomości.

Jeżeli do zajęcia nieruchomości już doszło, sprzedaż mieszkania nie blokuje postępowania egzekucyjnego. Zgodnie z art. 930 Kodeksu postępowania cywilnego rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Oznacza to, że nabywca może kupić lokal obciążony skutkami egzekucji, a komornik nadal może prowadzić czynności zmierzające do licytacji.

Skarga pauliańska przy sprzedaży lub przekazaniu mieszkania

Największe ryzyko pojawia się wtedy, gdy dłużnik wyzbywa się majątku po to, aby utrudnić wierzycielowi egzekucję. Wierzyciel może wtedy skorzystać ze skargi pauliańskiej. Podstawą jest art. 527 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym wierzyciel może żądać uznania czynności prawnej dłużnika za bezskuteczną względem siebie, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia wiedziała o tym albo przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

W praktyce zagrożone są zwłaszcza darowizny, sprzedaż za cenę rażąco niższą od rynkowej, sprzedaż osobie bliskiej, a także transakcje, po których dłużnik nie ma realnego majątku pozwalającego spłacić wierzyciela. Jeżeli korzyść uzyskuje osoba bliska dłużnikowi, działa domniemanie, że wiedziała ona o zamiarze pokrzywdzenia wierzycieli. Podobne ryzyka mogą pojawić się także przy innych składnikach majątku, dlatego uzupełniająco warto przeczytać o relacji spadek a darowizna.

Jeżeli skarga pauliańska zostanie uwzględniona, czynność nie staje się nieważna wobec wszystkich. Staje się bezskuteczna względem konkretnego wierzyciela. W praktyce wierzyciel może wtedy prowadzić egzekucję z przedmiotu, który wyszedł z majątku dłużnika, tak jakby nadal mógł z niego uzyskać zaspokojenie. Uprawnienie do wystąpienia ze skargą pauliańską wygasa co do zasady po 5 latach od daty dokonania zaskarżonej czynności.

Co zrobić, gdy odziedziczyłeś mieszkanie i masz komornika?

Najpierw trzeba ustalić, na jakim etapie jest sprawa spadkowa i egzekucyjna. Inne działania są właściwe, gdy nie ma jeszcze dokumentu dziedziczenia, inne gdy lokal jest już wpisany na spadkobiercę, a jeszcze inne, gdy komornik dokonał zajęcia nieruchomości.

• Sprawdź, czy istnieje prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia.
• Ustal, czy wierzyciel skierował egzekucję do nieruchomości, czy egzekucja dotyczy tylko rachunku bankowego, wynagrodzenia albo ruchomości.
• Zweryfikuj treść księgi wieczystej i ewentualne wzmianki, hipoteki oraz ostrzeżenia.
• Jeżeli chcesz sprzedać mieszkanie, zadbaj o cenę rynkową, przejrzyste rozliczenie ceny i dokumenty pokazujące, na co zostaną przeznaczone środki.
• Nie przekazuj mieszkania osobie bliskiej wyłącznie po to, aby uciec przed egzekucją, bo taka czynność może zostać podważona.

Jeżeli dług jest niższy niż wartość mieszkania, często lepszym rozwiązaniem bywa kontrolowana sprzedaż nieruchomości i spłata zadłużenia niż oczekiwanie na licytację komorniczą. Wymaga to jednak sprawdzenia, czy nieruchomość nie jest już zajęta oraz czy wierzyciele nie podjęli dalszych działań.

FAQ

Podsumowanie

Odziedziczone mieszkanie może zostać zajęte przez komornika za długi spadkobiercy, jeżeli wierzyciel skieruje egzekucję do nieruchomości. Spadkobierca nabywa spadek z mocy prawa, ale do sprzedaży i wykazania prawa potrzebuje dokumentów spadkowych. Sprzedaż przed zajęciem jest możliwa, lecz powinna być rynkowa i przejrzysta. Sprzedaż po zajęciu nie zatrzymuje egzekucji, a darowizna lub pozorna sprzedaż może narazić nabywcę na skargę pauliańską.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 925, art. 1015, art. 1025, art. 1027 oraz art. 527-534 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności przepisy o egzekucji z nieruchomości oraz art. 930 - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z dnia 25 października 2013 r., sygn. akt IV Ca 494/13
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 listopada 1997 r., sygn. akt I ACa 737/97

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.