Zmiana właściciela mieszkania a zaległy czynsz – kto odpowiada za długi?

Odpowiedzialność za zaległy czynsz po zakupie mieszkania

Zakup mieszkania powoduje przejście prawa własności na nabywcę z chwilą podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność. Dotyczy to również obowiązków związanych z lokalem wobec wspólnoty mieszkaniowej.

W praktyce wspólnoty mieszkaniowe często kierują roszczenia do aktualnego właściciela lokalu, gdy na koncie mieszkania widnieją zaległości. Najczęściej chodzi o nieopłacone zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, fundusz remontowy, wodę lub inne media rozliczane przez wspólnotę.

Jeżeli po zakupie mieszkania okazuje się, że wspólnota domaga się od nas zapłacenia zaległości, warto pamiętać, że relacje między wspólnotą a właścicielem lokalu są odrębne od ustaleń zawartych między kupującym a sprzedającym w akcie notarialnym.

Od kiedy kupujący staje się właścicielem mieszkania?

Zgodnie z Kodeksem cywilnym przeniesienie własności nieruchomości następuje co do zasady z chwilą zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Nie ma znaczenia, że wydanie kluczy lub faktyczne przekazanie mieszkania nastąpiło później. Samo wydanie lokalu nie przesuwa momentu przejścia własności.

W praktyce oznacza to, że od dnia podpisania aktu notarialnego kupujący staje się właścicielem mieszkania i wspólnota może kierować wobec niego roszczenia dotyczące opłat związanych z lokalem.

Warto jednak odróżnić odpowiedzialność wobec wspólnoty od rozliczeń między stronami umowy sprzedaży. Jeżeli w akcie notarialnym sprzedający zobowiązał się do uregulowania wszystkich opłat do dnia wydania mieszkania, kupujący może dochodzić od niego zwrotu pieniędzy, które musiał zapłacić wspólnocie.

Czy zapis w akcie notarialnym chroni przed długiem?

Zapis w umowie sprzedaży, zgodnie z którym sprzedający ponosi koszty utrzymania mieszkania do dnia wydania lokalu, ma duże znaczenie dla rozliczeń między stronami transakcji. Ryzyko nabywcy zależy od rodzaju obciążenia, dlatego warto sprawdzić zasady zakupu nieruchomości z długiem, hipoteką lub komornikiem.

Nie oznacza jednak automatycznie, że wspólnota mieszkaniowa nie będzie mogła żądać zapłaty od nowego właściciela.

Jeżeli kupujący spłaci zaległości wobec wspólnoty, może następnie dochodzić od sprzedającego zwrotu zapłaconej kwoty wraz z odsetkami. W razie odmowy pozostaje skierowanie wezwania do zapłaty lub pozwu cywilnego.

Zobacz również: wezwania od wspólnoty mieszkaniowej

Jak zabezpieczyć się przed zaległościami poprzedniego właściciela?

Przed podpisaniem aktu notarialnego warto poprosić sprzedającego o:

• zaświadczenie ze wspólnoty lub spółdzielni o braku zaległości,
• aktualne rozliczenia mediów,
• potwierdzenia przelewów czynszu i funduszu remontowego,
• informację o ewentualnych niedopłatach z rozliczeń rocznych.

Takie dokumenty mogą później ułatwić dochodzenie roszczeń od sprzedającego albo wykazać, że kupujący został wprowadzony w błąd.

Problemy dotyczące zadłużenia lokalu pojawiają się zarówno we wspólnotach mieszkaniowych, jak i w spółdzielniach. Często dotyczą również rozliczeń za media lub fundusz remontowy. W podobnych sytuacjach pomocny może być artykuł dotyczący sporu ze spółdzielnią o opłaty.

Czy wspólnota może od razu skierować sprawę do komornika?

Nie. Samo wezwanie do zapłaty nie oznacza jeszcze egzekucji komorniczej.

Aby komornik mógł prowadzić egzekucję, wspólnota musi najpierw uzyskać przeciwko właścicielowi prawomocny tytuł wykonawczy, najczęściej nakaz zapłaty lub wyrok sądu zaopatrzony w klauzulę wykonalności.

Jeżeli właściciel kwestionuje wysokość zadłużenia albo uważa, że należność powinna obciążać sprzedającego, warto odpowiedzieć na wezwanie i przedstawić swoje stanowisko wraz z dokumentami.

W praktyce częstym problemem jest również naliczanie zaległości czynszowych i odsetek przez wspólnoty lub spółdzielnie.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak w praktyce wyglądają spory dotyczące zadłużenia mieszkania po zmianie właściciela.