Jak zabezpieczyć nieruchomość przed egzekucją?

Egzekucja z nieruchomości — kiedy realnie grozi licytacja?

Egzekucja z nieruchomości nie zaczyna się od samego wezwania do zapłaty wysłanego przez bank, firmę pożyczkową albo windykatora. Wierzyciel musi co do zasady dysponować tytułem wykonawczym, czyli najczęściej prawomocnym orzeczeniem sądu, nakazem zapłaty albo ugodą zaopatrzoną w klauzulę wykonalności. Dopiero na tej podstawie może złożyć do komornika wniosek o egzekucję z konkretnej nieruchomości.

Po otrzymaniu takiego wniosku komornik wzywa dłużnika do zapłaty długu w terminie 2 tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. To bardzo ważny moment, bo od tej chwili trzeba szybko sprawdzić: czy dług istnieje, czy kwota jest prawidłowa, czy tytuł wykonawczy jest skuteczny, czy nie doszło do przedawnienia oraz czy można złożyć środek prawny albo porozumieć się z wierzycielem.

W praktyce najgorszym rozwiązaniem jest ukrywanie problemu albo pochopne przepisywanie majątku na rodzinę. Takie działania mogą nie tylko nie zatrzymać egzekucji, ale także narazić osobę obdarowaną na proces ze skargi pauliańskiej.

Przepisanie mieszkania na wnuczkę

Przepisanie mieszkania na wnuczkę, dziecko, małżonka, rodzica albo inną bliską osobę nie jest bezpiecznym sposobem ochrony majątku, jeżeli dłużnik ma już wymagalne długi albo realnie przewiduje, że wierzyciele będą dochodzić zapłaty. Zgodnie z art. 527 Kodeksu cywilnego wierzyciel może żądać uznania czynności prawnej za bezskuteczną wobec siebie, jeżeli dłużnik dokonał jej z pokrzywdzeniem wierzyciela, działał ze świadomością pokrzywdzenia, a osoba trzecia o tym wiedziała albo przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

Czynność jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli wtedy, gdy wskutek niej dłużnik stał się niewypłacalny albo niewypłacalny w większym stopniu niż wcześniej. Jeżeli jedynym wartościowym majątkiem dłużnika jest mieszkanie, a po jego darowiźnie wierzyciel nie ma z czego prowadzić skutecznej egzekucji, ryzyko skargi pauliańskiej jest bardzo wysokie.

W przypadku pani Mai darowizna mieszkania na rzecz wnuczki najprawdopodobniej nie rozwiązałaby problemu. Jeżeli wierzyciel wykaże przesłanki skargi pauliańskiej, sąd może uznać darowiznę za bezskuteczną wobec tego wierzyciela. W praktyce oznacza to, że wierzyciel będzie mógł prowadzić egzekucję z mieszkania tak, jakby w zakresie jego roszczenia darowizna nie chroniła nieruchomości.

Zobacz również: skarga pauliańska - pełne omówienie

Domniemania przy darowiźnie dla osoby bliskiej

Co dzieje się po zajęciu nieruchomości?

Jeżeli komornik zajmie nieruchomość, późniejsze rozporządzenie nią przez dłużnika co do zasady nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Oznacza to, że sprzedaż, darowizna albo inne przeniesienie własności po zajęciu nie zatrzymuje egzekucji. Nabywca może wejść do postępowania w sytuacji, w której nieruchomość nadal jest obciążona skutkami zajęcia.

Dlatego działania podejmowane dopiero po zajęciu nieruchomości są zazwyczaj spóźnione. Wtedy trzeba koncentrować się na środkach prawnych, kontroli prawidłowości postępowania, rozmowach z wierzycielem, spłacie albo restrukturyzacji zadłużenia, a nie na pozornym wyprowadzaniu majątku.

Co można zrobić zamiast ryzykownej darowizny?

Bezpieczne działania zależą od tego, na jakim etapie jest sprawa. Inaczej postępuje się przed procesem, inaczej po wydaniu nakazu zapłaty, a jeszcze inaczej po zajęciu nieruchomości przez komornika. W pierwszej kolejności warto ustalić, czy dłużnik odebrał korespondencję z sądu, czy termin na sprzeciw albo zarzuty jeszcze biegnie, czy tytuł wykonawczy został prawidłowo doręczony oraz czy wierzyciel dochodzi prawidłowej kwoty.

Jeżeli egzekucja już się toczy, można rozważyć wniosek o ograniczenie egzekucji, skargę na czynność komornika, powództwo przeciwegzekucyjne, negocjacje z wierzycielem, sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku za zgodą wierzyciela albo wniosek o upadłość konsumencką. Nie każda z tych możliwości będzie dostępna w każdej sprawie, dlatego trzeba odtworzyć pełną historię długu i dokumentów.

Warto też pamiętać o odpowiedzialności karnej. W określonych sytuacjach wyzbywanie się majątku w celu udaremnienia lub uszczuplenia zaspokojenia wierzyciela może być oceniane przez pryzmat art. 300 Kodeksu karnego. Nie każda darowizna przy zadłużeniu jest przestępstwem, ale im bliżej egzekucji i im bardziej oczywisty jest cel ukrycia majątku, tym większe ryzyko.

Przedawnienie długów

W pierwotnej wersji artykułu wskazano, że długi tego rodzaju przedawniają się po 3 latach. To zbyt duże uproszczenie. Aktualnie podstawowy termin przedawnienia roszczeń majątkowych wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej — 3 lata, chyba że przepis szczególny przewiduje inny termin. Jeżeli termin przedawnienia wynosi co najmniej 2 lata, jego koniec przypada zasadniczo na ostatni dzień roku kalendarzowego.

Przy kredycie, pożyczce albo zobowiązaniu ratalnym trzeba analizować każdą ratę osobno, ponieważ co do zasady każda rata ma własną datę wymagalności. Odsetki jako świadczenie okresowe przedawniają się zasadniczo w terminie 3 lat. Jeżeli roszczenie zostało już stwierdzone prawomocnym orzeczeniem sądu, ugodą sądową albo ugodą zatwierdzoną przez sąd, termin przedawnienia wynosi co do zasady 6 lat, a roszczenia okresowe należne w przyszłości przedawniają się po 3 latach.

Samo przedawnienie nie zawsze automatycznie zatrzyma komornika. Na etapie procesu sąd w sprawach przeciwko konsumentowi powinien brać pod uwagę przedawnienie z urzędu, ale jeżeli istnieje już tytuł wykonawczy, trzeba ustalić, jaki środek prawny jest jeszcze możliwy. Czasem będzie to sprzeciw od nakazu zapłaty, czasem zażalenie lub skarga na nadanie klauzuli, a czasem powództwo przeciwegzekucyjne.

Zobacz również: przedawnienie długu po latach

Licytacja komornicza mieszkania — najważniejsze etapy

Egzekucja z nieruchomości jest sformalizowana. Po zajęciu nieruchomości i bezskutecznym upływie terminu do zapłaty komornik może przystąpić do opisu i oszacowania. Wartość nieruchomości ustala się z udziałem biegłego. Dłużnik powinien kontrolować, czy opis i oszacowanie są rzetelne, bo zaniżona wartość może mieć bardzo poważne konsekwencje przy późniejszej licytacji.

Na pierwszej licytacji cena wywołania wynosi 3/4 sumy oszacowania. Jeżeli pierwsza licytacja nie dojdzie do skutku, na drugiej licytacji cena wywołania wynosi 2/3 sumy oszacowania. To oznacza, że zwlekanie ze sprawą może prowadzić do sprzedaży nieruchomości za kwotę znacznie niższą niż cena rynkowa.

Dłużnik może próbować spłacić zadłużenie, zawrzeć porozumienie z wierzycielem albo doprowadzić do sprzedaży nieruchomości poza egzekucją, jeżeli pozwala to lepiej zaspokoić wierzyciela i ograniczyć koszty. Trzeba jednak działać odpowiednio wcześnie, zanim postępowanie wejdzie w zaawansowany etap licytacji.

Współwłasność, majątek wspólny i ochrona nieruchomości

Jeżeli nieruchomość należy nie tylko do dłużnika, lecz także do małżonka, byłego małżonka, rodzeństwa albo innej osoby, trzeba ustalić rodzaj współwłasności oraz zakres odpowiedzialności za dług. Wierzyciel nie zawsze może prowadzić egzekucję z całej nieruchomości w taki sam sposób. Znaczenie ma między innymi to, czy dług jest osobisty, czy wspólny, czy wierzyciel dysponuje tytułem również przeciwko małżonkowi oraz czy nieruchomość wchodzi do majątku wspólnego.

Współwłaściciel, który nie jest dłużnikiem, nie powinien biernie czekać na licytację. W zależności od sytuacji może wchodzić w grę powództwo o zwolnienie zajętego przedmiotu od egzekucji, kontrola zakresu zajęcia, podział majątku albo działania zmierzające do spłaty udziału dłużnika. Każda z tych dróg wymaga jednak analizy dokumentów.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak te zasady działają w praktyce i dlaczego sama darowizna nieruchomości rzadko jest skuteczną ochroną przed wierzycielem.