Egzekucja z udziału w nieruchomości przy rozdzielności majątkowej

Czy komornik może zająć całe mieszkanie, gdy dłużnikiem jest tylko jeden małżonek?

Jeżeli małżonkowie mają rozdzielność majątkową i kupują mieszkanie jako współwłaściciele ułamkowi, każdy z nich nabywa własny udział, np. po 1/2. Dług jednego małżonka nie powoduje automatycznie odpowiedzialności drugiego małżonka jego udziałem. Komornik może jednak skierować egzekucję do udziału należącego do dłużnika.

Podstawą jest art. 1004 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości. O zajęciu ułamkowej części nieruchomości komornik zawiadamia także pozostałych współwłaścicieli.

W praktyce oznacza to, że gdy mąż jest właścicielem 1/2 mieszkania, a dłużnikiem jest tylko on, przedmiotem zajęcia i sprzedaży powinien być jego udział. Udział żony nie powinien zostać sprzedany w tej egzekucji, chyba że wierzyciel ma tytuł wykonawczy także przeciwko niej albo chodzi o inny szczególny przypadek wynikający z konkretnego stanu faktycznego.

Co daje rozdzielność majątkowa?

Rozdzielność majątkowa ustanowiona umową majątkową małżeńską powoduje, że każdy małżonek zachowuje majątek nabyty przed zawarciem umowy oraz majątek nabyty później. Każdy z małżonków samodzielnie zarządza swoim majątkiem.

Rozdzielność majątkowa chroni więc majątek drugiego małżonka przed egzekucją za osobiste długi dłużnika, ale nie chroni przed egzekucją składników majątku należących do samego dłużnika. Jeżeli dłużnik stanie się współwłaścicielem mieszkania, jego udział może być traktowany jak składnik majątku, z którego wierzyciel może szukać zaspokojenia.

Jeżeli mieszkanie byłoby własnością wyłącznie żony, a mąż nie miałby w nim żadnego udziału ani innego prawa majątkowego, zwykła egzekucja przeciwko mężowi nie powinna obejmować tej nieruchomości. Trzeba jednak uważać na działania pozorne albo czynności dokonane z pokrzywdzeniem wierzycieli, np. finansowanie zakupu przez dłużnika przy formalnym wpisaniu własności na inną osobę. W takich sytuacjach wierzyciel może rozważać środki ochrony z Kodeksu cywilnego, w tym skargę pauliańską.

Czy kredyt hipoteczny blokuje egzekucję z udziału?

Nie. Sam fakt, że mieszkanie zostało kupione na kredyt hipoteczny, nawet wysoki, nie wyłącza możliwości zajęcia udziału należącego do dłużnika. Hipoteka banku ma znaczenie przede wszystkim dla praktycznej opłacalności egzekucji i dla rozliczenia środków uzyskanych ze sprzedaży.

Dla wierzyciela osobistego sprzedaż udziału w mieszkaniu obciążonym hipoteką może być mało atrakcyjna, bo udział jest trudniejszy do zbycia niż cała nieruchomość, a bank jako wierzyciel hipoteczny może korzystać z pierwszeństwa zaspokojenia. Nie oznacza to jednak zakazu prowadzenia egzekucji.

Nie można też skutecznie zastrzec w umowie kredytu, akcie notarialnym albo księdze wieczystej, że udział dłużnika nigdy nie będzie podlegał egzekucji. Jeżeli dłużnik jest właścicielem udziału, ten udział co do zasady pozostaje składnikiem jego majątku.

Jak przebiega egzekucja z udziału w nieruchomości?

Egzekucję z nieruchomości prowadzi komornik działający przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona. Wszczęcie egzekucji wymaga wniosku wierzyciela i tytułu wykonawczego. Samo istnienie zadłużenia, także z zagranicznej karty kredytowej, nie wystarcza jeszcze do zajęcia mieszkania przez polskiego komornika.

Po wniosku wierzyciela komornik wzywa dłużnika do zapłaty długu w terminie dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Jednocześnie składany jest wniosek o wpis wzmianki o wszczęciu egzekucji w księdze wieczystej.

W przypadku egzekucji z udziału opisowi i oszacowaniu podlega cała nieruchomość, ale sumą oszacowania udziału jest odpowiednia część sumy oszacowania całej nieruchomości. Jeżeli dłużnik ma 1/2 udziału, wartość udziału ustala się na podstawie wartości całego mieszkania, z uwzględnieniem zasad właściwych dla egzekucji z ułamkowej części nieruchomości.

Przebieg licytacji komorniczej nieruchomości zależy od rodzaju licytacji i czynności sądu oraz komornika. Co do zasady sprzedaż nieruchomości odbywa się w drodze licytacji elektronicznej, chyba że wierzyciel zażąda sprzedaży w drodze licytacji publicznej w ustawowym terminie.

Co po bezskutecznej licytacji udziału?

Udziały w nieruchomościach często są trudne do sprzedaży, bo nabywca nie kupuje całego mieszkania, lecz wchodzi w relację ze współwłaścicielem. Dlatego w praktyce zdarza się, że licytacja udziału nie znajduje chętnych.

Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości albo udziału może nastąpić za cenę nie niższą niż 2/3 sumy oszacowania. Prawo przejęcia przysługuje m.in. wierzycielowi egzekwującemu, wierzycielowi hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. Co dzieje się, gdy dwie licytacje udziału nie znajdą nabywcy, opisaliśmy w artykule o przejęciu udziału po bezskutecznej licytacji.

Jeżeli po drugiej licytacji nie dojdzie do przejęcia w przewidzianym trybie, postępowanie egzekucyjne umarza się, a nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji.

Sprzedaż albo darowizna udziału po zajęciu

Zgodnie z art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a kolejni wierzyciele dłużnika mogą przyłączyć się do prowadzonej egzekucji. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika, a czynności egzekucyjne pozostają ważne wobec dłużnika i nabywcy. Oznacza to, że sprzedaż udziału po zajęciu nie zatrzymuje egzekucji.

Także wcześniejsze przenoszenie majątku na osobę bliską, jeżeli prowadzi do pokrzywdzenia wierzycieli, może być ryzykowne. Wierzyciel może w określonych warunkach żądać uznania takiej czynności za bezskuteczną wobec niego. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w których dłużnik wyzbywa się majątku, choć wie o istniejących albo spodziewanych roszczeniach.

Jak może bronić się małżonek, który nie jest dłużnikiem?

Jeżeli komornik zajmie udział należący do dłużnika, drugi współwłaściciel powinien otrzymać zawiadomienie o zajęciu ułamkowej części nieruchomości. Powinien pilnować korespondencji, księgi wieczystej, opisu i oszacowania oraz obwieszczeń o licytacji.

Jeżeli czynność komornika narusza prawa współwłaściciela, możliwa jest skarga na czynność komornika. Co do zasady wnosi się ją w terminie tygodniowym, a samo jej wniesienie nie wstrzymuje automatycznie egzekucji, chyba że sąd zawiesi postępowanie albo wstrzyma dokonanie czynności.

Gdy egzekucja została skierowana do prawa, które nie należy do dłużnika, osoba trzecia może rozważyć powództwo o zwolnienie zajętego przedmiotu od egzekucji. Termin na takie powództwo wynosi zasadniczo miesiąc od dnia dowiedzenia się o naruszeniu prawa. Wybór środka zależy od tego, czy problemem jest wadliwa czynność komornika, czy samo skierowanie egzekucji do cudzej własności.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak te zasady działają w praktyce przy rozdzielności majątkowej, kredycie hipotecznym i egzekucji z udziału.