Przejęcie udziału w nieruchomości po bezskutecznej licytacji

Stan prawny: 14 czerwca 2026 r.

Kiedy można przejąć udział w nieruchomości po drugiej licytacji?

Jeżeli również druga licytacja nieruchomości albo udziału w nieruchomości okaże się bezskuteczna, art. 984 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego pozwala na przejęcie przedmiotu egzekucji na własność. Przy udziale w nieruchomości chodzi o przejęcie udziału należącego do dłużnika, a nie całej nieruchomości należącej także do innych współwłaścicieli.

Po drugiej licytacji cena przejęcia nie może być niższa niż 2/3 sumy oszacowania. Uprawnienie do przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu, wierzycielowi hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. Jeżeli egzekucja dotyczy udziału dłużnika, nabywca wchodzi w miejsce tego dłużnika jako współwłaściciel.

Wniosek o przejęcie należy złożyć sądowi w ciągu tygodnia po licytacji. Z art. 984 § 2 KPC wynika też obowiązek jednoczesnego złożenia rękojmi, chyba że ustawa zwalnia wnioskodawcę z tego obowiązku. Termin tygodniowy jest bardzo krótki, dlatego przed drugą licytacją warto sprawdzić, czy rękojmia będzie potrzebna i w jakiej wysokości.

Ile wynosi rękojmia i dlaczego jest ważna?

Zgodnie z art. 962 § 1 KPC osoba przystępująca do przetargu składa rękojmię w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania. W typowej licytacji nieruchomości rękojmia powinna być złożona najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Przy przejęciu po drugiej bezskutecznej licytacji art. 984 § 2 KPC wymaga natomiast, aby wierzyciel składający wniosek o przejęcie jednocześnie złożył rękojmię, chyba że korzysta ze zwolnienia ustawowego.

Rękojmia nie jest dodatkową opłatą za udział w sprawie. Jej funkcją jest zabezpieczenie wykonania warunków nabycia. Jeżeli przejęcie dojdzie do skutku, kwota rękojmi co do zasady jest rozliczana przy cenie nabycia. Problem pojawia się wtedy, gdy wierzyciel składa wniosek o przejęcie bez rękojmi i bez jasnej podstawy do zwolnienia.

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2002 r., III CZP 84/01, potwierdza, że złożenie rękojmi jest warunkiem formalnym wniosku o przejęcie nieruchomości, jeżeli wnioskodawca nie jest od niej zwolniony. Brak rękojmi może więc prowadzić do konieczności uzupełnienia tego braku, a niewykonanie wezwania w terminie może przekreślić skuteczność wniosku.

Zwolnienie z rękojmi na podstawie art. 964 KPC

Podstawową regulacją dotyczącą zwolnienia z rękojmi jest art. 964 KPC. Przepis ten nie zwalnia wszystkich wierzycieli ani wszystkich współwłaścicieli. Zwolnienie dotyczy osoby, której przysługuje prawo ujawnione w opisie i oszacowaniu, jeżeli wartość tego prawa nie jest niższa od wysokości rękojmi i jeżeli prawo to znajduje pokrycie w cenie wywołania razem z prawami mającymi przed nim pierwszeństwo.

W praktyce chodzi najczęściej o prawa rzeczowe ujawnione w księdze wieczystej i uwzględnione w opisie i oszacowaniu, w szczególności o hipotekę. Jeżeli wartość takiego prawa jest niższa niż pełna rękojmia albo tylko częściowo znajduje pokrycie w cenie wywołania, możliwe jest nie pełne zwolnienie, lecz odpowiednie obniżenie rękojmi.

To oznacza, że trzeba badać nie tylko sam fakt istnienia wierzytelności, lecz także jej charakter, ujawnienie w opisie i oszacowaniu, wartość prawa oraz kolejność zaspokojenia praw mających pierwszeństwo. Wątpliwości w tym zakresie powinny zostać wyjaśnione przed złożeniem wniosku o przejęcie.

Czy wierzyciel alimentacyjny musi składać rękojmię?

Co do zasady tak. Wierzyciel alimentacyjny korzysta z uprzywilejowania przy podziale sumy uzyskanej z egzekucji. Zgodnie z art. 1025 § 1 KPC należności alimentacyjne wymagalne są zaspokajane wysoko w kolejności podziału, zaraz po kosztach egzekucyjnych wskazanych w tym przepisie. To uprzywilejowanie dotyczy jednak podziału pieniędzy uzyskanych z egzekucji, a nie zwolnienia z rękojmi przy przejęciu nieruchomości.

Sama wierzytelność alimentacyjna jest wierzytelnością osobistą. Jeżeli nie została zabezpieczona prawem ujawnionym w opisie i oszacowaniu, np. hipoteką przymusową, nie spełnia przesłanek z art. 964 KPC. Wierzyciel alimentacyjny nie może więc zakładać, że wysoka kwota zaległych alimentów automatycznie zastąpi rękojmię.

Inaczej należy ocenić sytuację, gdy wierzyciel alimentacyjny dysponuje tytułem wykonawczym i uzyskał zabezpieczenie swojej wierzytelności na nieruchomości dłużnika w sposób wymagany przez przepisy. Wtedy trzeba sprawdzić, czy prawo to zostało uwzględnione w opisie i oszacowaniu oraz czy jego wartość pozwala na pełne lub częściowe zwolnienie z rękojmi.

Rozdzielność majątkowa i współwłasność a przejęcie udziału

Rozdzielność majątkowa ma znaczenie dla tego, jaki majątek może być objęty egzekucją. Jeżeli dłużnik jest właścicielem udziału w nieruchomości, egzekucja może być kierowana do tego udziału. Nie oznacza to jednak egzekucji z udziału należącego do drugiego współwłaściciela.

Status współwłaściciela może dawać prawo do złożenia wniosku o przejęcie po drugiej licytacji, ale nie jest samodzielną podstawą zwolnienia z rękojmi. Współwłaściciel, który nie ma prawa ujawnionego w opisie i oszacowaniu o odpowiedniej wartości, powinien liczyć się z obowiązkiem złożenia rękojmi na zasadach ogólnych.

Hipoteka przymusowa a możliwość zwolnienia z rękojmi

Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, może na podstawie art. 109 ustawy o księgach wieczystych i hipotece uzyskać hipotekę przymusową na nieruchomości dłużnika. W przypadku zaległych alimentów podstawą może być np. prawomocne orzeczenie zaopatrzone w klauzulę wykonalności albo inny tytuł wykonawczy.

Sposób uzyskania hipoteki przymusowej dla zabezpieczenia tytułu wykonawczego ma znaczenie praktyczne, ponieważ hipoteka może być prawem, które pozwoli powołać się na art. 964 KPC. Nie wystarczy jednak samo przekonanie wierzyciela, że taka hipoteka mogłaby zostać wpisana.

Dla zwolnienia z rękojmi istotne jest, aby prawo było ujawnione w opisie i oszacowaniu. Jeżeli hipoteka została wpisana dopiero po sporządzeniu opisu i oszacowania albo nie została w nim uwzględniona, konieczna jest ostrożna ocena, czy w tej konkretnej egzekucji można skutecznie powołać się na art. 964 KPC. W praktyce może być potrzebne doprowadzenie do uwzględnienia prawa we właściwym stadium postępowania.

Co grozi, jeżeli nikt nie przejmie udziału?

Jeżeli po drugiej licytacji żaden wierzyciel nie przejmie nieruchomości lub udziału na własność, zastosowanie może mieć art. 985 § 1 KPC. Postępowanie egzekucyjne z tej nieruchomości ulega wtedy umorzeniu, a nowa egzekucja z tej samej nieruchomości może zostać wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji.

Nie oznacza to umorzenia samego długu alimentacyjnego. Wierzyciel nadal może prowadzić egzekucję z innych składników majątku dłużnika, a po upływie ustawowego okresu może ponownie rozważyć egzekucję z nieruchomości. Z punktu widzenia wierzyciela ważne jest jednak, aby nie przegapić terminu tygodniowego na ewentualne przejęcie udziału po drugiej licytacji.

Praktyczne podsumowanie

W opisanej sytuacji wierzycielka alimentacyjna może złożyć wniosek o przejęcie udziału dłużnika w nieruchomości po drugiej bezskutecznej licytacji, jeżeli działa w terminie i za cenę co najmniej 2/3 sumy oszacowania. Nie ma jednak automatycznego zwolnienia z rękojmi tylko dlatego, że dochodzi zaległych alimentów.

Zwolnienie z rękojmi wymaga spełnienia przesłanek z art. 964 KPC. Najczęściej będzie to możliwe wtedy, gdy wierzyciel ma ujawnioną w opisie i oszacowaniu hipotekę lub inne prawo o wartości wystarczającej do pokrycia rękojmi. Jeżeli takiego prawa nie ma, bezpiecznym założeniem jest konieczność wniesienia rękojmi w pełnej wysokości.

FAQ

Czy wierzyciel alimentacyjny jest automatycznie zwolniony z rękojmi?

Nie. Alimenty mają uprzywilejowaną kolejność zaspokojenia w planie podziału, ale nie oznacza to automatycznego zwolnienia z rękojmi przy przejęciu nieruchomości albo udziału po drugiej licytacji.

Kiedy trzeba złożyć wniosek o przejęcie udziału?

Wniosek należy złożyć sądowi w ciągu tygodnia po drugiej licytacji. Jeżeli wnioskodawca nie jest zwolniony z rękojmi, powinien jednocześnie złożyć rękojmię.

Czy rozdzielność majątkowa pomaga uniknąć rękojmi?

Nie. Rozdzielność majątkowa może ograniczać zakres odpowiedzialności za cudze długi, ale nie zastępuje warunków zwolnienia z rękojmi określonych w art. 964 KPC.

Czy hipoteka przymusowa zawsze zwalnia z rękojmi?

Nie zawsze. Hipoteka musi być prawem ujawnionym w opisie i oszacowaniu, mieć odpowiednią wartość oraz znajdować pokrycie w cenie wywołania z uwzględnieniem praw mających pierwszeństwo.

Co się stanie, jeżeli nikt nie przejmie udziału po drugiej licytacji?

Postępowanie egzekucyjne z tej nieruchomości może zostać umorzone, a nowa egzekucja z tej samej nieruchomości może być wszczęta dopiero po 6 miesiącach od daty drugiej licytacji.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności art. 962, art. 964, art. 984, art. 985 i art. 1025 KPC.
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147, w szczególności art. 109.
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2002 r., III CZP 84/01, OSNC 2002/10/122.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.