Przejęcie udziału w nieruchomości po bezskutecznej licytacji, rękojmia, wierzyciel alimentacyjny

Obowiązek złożenia rękojmi przy licytacji i przejęciu nieruchomości

Zgodnie z art. 962 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego (KPC), każdy przystępujący do licytacji nieruchomości jest zobowiązany do złożenia rękojmi w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Rękojmia stanowi zabezpieczenie wykonania warunków licytacyjnych i w razie wygrania licytacji zaliczana jest na poczet ceny nabycia.

Po drugiej bezskutecznej licytacji wierzyciel egzekwujący, wierzyciel hipoteczny oraz współwłaściciel mogą przejąć nieruchomość lub udział w niej za cenę nie niższą niż dwie trzecie sumy oszacowania. Wniosek o przejęcie powinien zostać złożony w terminie tygodnia od dnia licytacji, wraz z rękojmią, o ile ustawa nie przewiduje zwolnienia z tego obowiązku.

Zwolnienie z rękojmi na podstawie art. 964 KPC

Jedyną podstawą prawną zwolnienia z obowiązku złożenia rękojmi jest art. 964 KPC. Przepis ten stanowi, że rękojmi nie składa osoba, której przysługuje ujawnione w opisie i oszacowaniu prawo, jeżeli jego wartość nie jest niższa od wysokości rękojmi i znajduje ono pokrycie w cenie wywołania wraz z prawami mającymi pierwszeństwo.

Oznacza to, że zwolnienie z rękojmi dotyczy wyłącznie osób posiadających ujawnione w księdze wieczystej prawa rzeczowe, takie jak hipoteka lub służebność, o odpowiedniej wartości. Jeżeli wartość takiego prawa jest niższa niż wymagana rękojmia, jej wysokość ulega odpowiedniemu obniżeniu.

Stanowisko orzecznictwa

Sąd Najwyższy w postanowieniu z 30 stycznia 2002 r., III CZP 84/01, jednoznacznie wskazał, że złożenie rękojmi jest warunkiem formalnym skutecznego wniosku o przejęcie nieruchomości. Brak rękojmi powoduje, że wniosek nie może otrzymać dalszego biegu.

Również w orzecznictwie sądów powszechnych podkreśla się, że zwolnienie z rękojmi przysługuje jedynie wtedy, gdy wierzyciel posiada ujawnione w opisie i oszacowaniu prawo odpowiadające co najmniej wysokości rękojmi. Weryfikacji tych przesłanek dokonuje komornik, a jego czynności mogą być zaskarżone skargą na czynność komornika.

Wierzytelność alimentacyjna a rękojmia

Należności alimentacyjne są wierzytelnościami osobistymi, które korzystają z uprzywilejowania w podziale sumy uzyskanej z egzekucji, zgodnie z art. 1025 § 1 KPC. Sam ten fakt nie oznacza jednak, że wierzyciel alimentacyjny jest zwolniony z obowiązku złożenia rękojmi.

Jeżeli wierzytelność alimentacyjna nie została zabezpieczona hipoteką lub innym ograniczonym prawem rzeczowym ujawnionym w księdze wieczystej, nie stanowi ona „prawa ujawnionego w opisie i oszacowaniu” w rozumieniu art. 964 KPC. W konsekwencji wierzyciel alimentacyjny co do zasady ma obowiązek wniesienia rękojmi w pełnej wysokości.

Status współwłaściciela i rozdzielność majątkowa

Pozostawanie z dłużnikiem w ustroju rozdzielności majątkowej oraz posiadanie statusu współwłaściciela nieruchomości nie prowadzi automatycznie do zwolnienia z rękojmi. Współwłaściciel przejmujący nieruchomość lub jej udział podlega takim samym regułom jak inni uczestnicy postępowania egzekucyjnego, o ile nie przysługuje mu ujawnione prawo rzeczowe o odpowiedniej wartości.

Hipoteka przymusowa jako sposób na zwolnienie z rękojmi

Praktycznym sposobem uzyskania zwolnienia z obowiązku złożenia rękojmi jest zabezpieczenie wierzytelności alimentacyjnej poprzez wpis hipoteki przymusowej. Dysponując tytułem wykonawczym, wierzyciel może złożyć do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpis hipoteki przymusowej w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości.

Po dokonaniu wpisu hipoteki prawo to staje się prawem ujawnionym w opisie i oszacowaniu. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 964 KPC, wierzyciel hipoteczny może zostać zwolniony z obowiązku wniesienia rękojmi albo skorzystać z jej obniżenia, jeżeli wartość hipoteki jest niższa niż 10% sumy oszacowania.