Egzekucja z udziału w nieruchomości przy rozdzielności majątkowej, kredyt hipoteczny a ryzyko zajęcia przez komornika

Zakres egzekucji z nieruchomości

Komornik nie może zająć całej nieruchomości, jeżeli stanowi ona współwłasność, a dłużnikiem jest tylko jeden ze współwłaścicieli. Może natomiast skierować egzekucję do udziału przysługującego dłużnikowi.

Zgodnie z art. 1004 Kodeksu postępowania cywilnego: „do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości, jak również do egzekucji z użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości z zachowaniem przepisów szczególnych”.

Egzekucję z nieruchomości prowadzi komornik działający przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona.

Reakcja na ewentualne nieprawidłowe zajęcie

Gdyby komornik próbował zająć całą nieruchomość zamiast udziału dłużnika, współwłaściciel niebędący dłużnikiem powinien niezwłocznie sprzeciwić się tej czynności na piśmie i zapowiedzieć wytoczenie powództwa przeciwegzekucyjnego. Ryzyko takiej sytuacji nie jest duże, jednak należy mieć świadomość przysługujących środków ochrony.

Skutki zajęcia udziału

Zajęcie udziału nie pozbawia dłużnika prawa do rozporządzania swoim udziałem. Zgodnie z art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego: „rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika, a czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy”.

Zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika oraz pozostałych współwłaścicieli. Jedynie w razie potrzeby sąd może odebrać dłużnikowi współzarząd i ustanowić zarządcę. Jeżeli egzekucja dotyczy ułamkowej części nieruchomości, zarządca działa wyłącznie w granicach uprawnień dłużnika jako współwłaściciela, co oznacza, że nie może samodzielnie zdecydować o sprzedaży całej nieruchomości bez zgody drugiego współwłaściciela.

Opis i oszacowanie nieruchomości

Po bezskutecznym upływie terminu do zapłaty długu komornik, na wniosek wierzyciela, dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Celem tej czynności jest ustalenie przedmiotu egzekucji i jego wartości, stanowiącej podstawę ceny wywołania.

Zgodnie z art. 945 Kodeksu postępowania cywilnego o terminie opisu i oszacowania komornik zawiadamia znanych mu uczestników postępowania. Współwłaściciel może uzyskać status uczestnika postępowania egzekucyjnego, w szczególności poprzez zgłoszenie wniosku o przejęcie nieruchomości na określonych zasadach.

Licytacja udziału

Zajęty udział w nieruchomości podlega sprzedaży w drodze licytacji publicznej. Termin licytacji nie może zostać wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni od uprawomocnienia się opisu i oszacowania.

Jeżeli na pierwszej i drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie udziału może nastąpić w cenie nie niższej niż 2/3 sumy oszacowania. Prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu, wierzycielowi hipotecznemu oraz współwłaścicielowi.

Jeżeli po drugiej licytacji żaden z uprawnionych nie przejmie udziału, postępowanie egzekucyjne ulega umorzeniu, a ponowną egzekucję z tej nieruchomości można wszcząć dopiero po upływie roku.

Po skutecznej licytacji sąd wydaje postanowienie o przybiciu, a następnie – po spełnieniu warunków licytacyjnych – postanowienie o przysądzeniu własności. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność udziału na nabywcę i stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej oraz tytuł egzekucyjny do wprowadzenia nabywcy w posiadanie.

Znaczenie kredytu hipotecznego

Fakt, że nieruchomość została nabyta przy udziale kredytu hipotecznego, co do zasady pozostaje bez znaczenia dla możliwości prowadzenia egzekucji z udziału należącego do dłużnika. Komornik może zlicytować udział, choć w praktyce takie sytuacje zdarzają się stosunkowo rzadko ze względu na ograniczoną atrakcyjność rynkową udziałów w nieruchomościach.