Zniesienie współwłasności a hipoteka przymusowa na udziale

Skutki hipoteki przymusowej po zniesieniu współwłasności

Najważniejsza zmiana w stosunku do często spotykanego uproszczenia jest taka: hipoteka przymusowa wpisana na udziale jednego współwłaściciela nie zawsze przechodzi na całą nieruchomość po zniesieniu współwłasności. Aktualne brzmienie art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece rozróżnia kilka sytuacji.

Jeżeli współwłaściciel, którego udział był obciążony hipoteką, otrzyma w wyniku zniesienia współwłasności konkretną nieruchomość, hipoteka obciąży tę nieruchomość. Jeżeli natomiast nie otrzyma nieruchomości, lecz spłatę, wierzycielowi hipotecznemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na wierzytelności o spłatę. Oznacza to, że wierzyciel nie powinien być pomijany przy rozliczeniach pieniężnych między współwłaścicielami.

W praktyce osoba, która chce przejąć całą nieruchomość i spłacić współwłaściciela z obciążonym udziałem, powinna tak zaplanować postępowanie, aby sąd i strony wiedziały o hipotece, a sposób zapłaty spłaty uwzględniał interes wierzyciela hipotecznego. Przy ocenie ryzyka warto też sprawdzić, czym jest hipoteka przymusowa - jej cechy i jakie skutki wywołuje wpis w księdze wieczystej.

Zniesienie współwłasności, gdy drugi współwłaściciel jest za granicą

Brak kontaktu z drugim współwłaścicielem nie blokuje automatycznie sprawy o zniesienie współwłasności, ale może ją wydłużyć. We wniosku do sądu należy wskazać uczestników postępowania i ich adresy. Jeżeli miejsce pobytu współwłaściciela nie jest znane, trzeba wykazać, jakie próby ustalenia adresu zostały podjęte, a w razie potrzeby wnosić o ustanowienie kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu.

Sąd może znieść współwłasność przez fizyczny podział nieruchomości, przyznanie jej jednemu współwłaścicielowi ze spłatą drugiego albo sprzedaż rzeczy i podział ceny. Przy nieruchomości obciążonej hipoteką na udziale kluczowe jest nie tylko to, kto otrzyma własność, ale również komu, kiedy i w jakiej formie ma zostać zapłacona spłata.

Jeżeli celem jest przejęcie całej nieruchomości przez współwłaściciela, którego udział nie był obciążony, we wniosku warto precyzyjnie opisać proponowany sposób rozliczenia. Można wskazać, że spłata należna drugiemu współwłaścicielowi powinna być zabezpieczona lub skierowana w sposób uwzględniający prawa wierzyciela hipotecznego. Szczegóły zależą od treści wpisu w księdze wieczystej, wysokości długu, stanowiska wierzyciela i wartości udziału.

Konieczność wykreślenia hipoteki przed sprzedażą

Nieruchomość z ujawnioną hipoteką przymusową można sprzedać, ale w praktyce obciążenie znacząco utrudnia transakcję. Kupujący i bank finansujący zakup zwykle oczekują, że hipoteka zostanie wykreślona albo że w akcie notarialnym zostanie dokładnie opisany bezpieczny mechanizm jej spłaty i wykreślenia.

Do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej potrzebny jest wniosek wieczystoksięgowy, dokument stanowiący podstawę wykreślenia oraz opłata sądowa. Jeżeli hipoteka wygasa wskutek spłaty, najczęściej potrzebna będzie zgoda wierzyciela na wykreślenie hipoteki, czyli tak zwany list mazalny, sporządzony w formie wymaganej przez przepisy o księgach wieczystych. Opłata od wniosku o wykreślenie hipoteki wynosi co do zasady połowę opłaty od wpisu hipoteki, czyli 100 zł.

Nie należy zakładać, że upływ czasu sam rozwiąże problem. Zgodnie z art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela do zaspokojenia z nieruchomości, choć zasada ta nie dotyczy roszczeń o świadczenia uboczne. Szerzej tę kwestię wyjaśnia artykuł hipoteka a przedawnienie wierzytelności.

Spłata długu przed albo po zniesieniu współwłasności

Spłata długu przed zniesieniem współwłasności może uprościć późniejszą sprzedaż, ale wymaga ostrożności. Trzeba najpierw ustalić aktualne saldo zadłużenia, numer rachunku, warunki wydania zgody na wykreślenie hipoteki oraz to, czy wierzyciel dochodzi również odsetek, kosztów lub innych należności ubocznych. Wierzyciel co do zasady nie może odmówić przyjęcia wymagalnego świadczenia pieniężnego od osoby trzeciej, ale sama zapłata nie zawsze automatycznie daje płacącemu proste i bezsporne roszczenie zwrotne wobec współwłaściciela.

Jeżeli celem jest nie tylko spłata, ale przejęcie pozycji wierzyciela, trzeba rozważyć odpowiednią konstrukcję prawną, na przykład przelew wierzytelności. Przy wierzytelności hipotecznej znaczenie ma wpis w księdze wieczystej, ponieważ przelew takiej wierzytelności i przejście hipoteki podlegają szczególnym zasadom. Więcej na ten temat omawia tekst o tym, jak działa cesja wierzytelności hipotecznej.

Spłata po zniesieniu współwłasności również jest możliwa, ale wtedy trzeba uwzględnić treść postanowienia sądu i skutki ustawowego prawa zastawu na spłacie należnej obciążonemu współwłaścicielowi. Najbezpieczniej nie przekazywać pieniędzy wyłącznie na podstawie ustnych ustaleń. Warto mieć pisemne rozliczenie z wierzycielem, potwierdzenie salda i jasny dokument pozwalający wykreślić hipotekę.

Sprzedaż samego udziału albo nieruchomości z obciążeniem

Sprzedaż udziału w nieruchomości jest dopuszczalna, ale zwykle mniej korzystna ekonomicznie niż sprzedaż całej nieruchomości z uregulowanym stanem prawnym. Nabywca udziału wchodzi w relację współwłasności i przejmuje ryzyko związane z istniejącymi obciążeniami, sporami oraz koniecznością późniejszego zniesienia współwłasności.

Inaczej należy oceniać sprzedaż prywatną, a inaczej sprzedaż w toku egzekucji. W egzekucji z nieruchomości przepisy Kodeksu postępowania cywilnego przewidują, że z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności zasadniczo wygasają prawa i skutki ujawnienia praw ciążących na nieruchomości, a w ich miejsce powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia. Od tej zasady istnieją jednak wyjątki, dlatego przy zakupie z licytacji trzeba oceniać konkretne obciążenia. Przydatne może być omówienie tematu licytacja a obciążenia.

Przy zwykłej umowie sprzedaży wpisana hipoteka co do zasady nie znika tylko dlatego, że zmienił się właściciel. Dlatego przed zakupem albo sprzedażą udziału warto przeanalizować zasady opisane w artykule nabycie nieruchomości z obciążeniami.

Najbezpieczniejszy wariant działania

W typowej sytuacji, gdy jeden współwłaściciel chce przejąć całą nieruchomość i sprzedać ją bez obciążeń, najbezpieczniejszy plan wygląda następująco:

1. pobrać aktualny odpis księgi wieczystej i ustalić dokładny zakres hipoteki, wierzyciela, sumę hipoteki oraz ewentualne inne wpisy,
2. ustalić aktualne saldo zadłużenia i warunki wydania dokumentu do wykreślenia hipoteki,
3. przygotować wniosek o zniesienie współwłasności z propozycją przejęcia nieruchomości i jasnym sposobem rozliczenia spłaty,
4. zabezpieczyć interes wierzyciela hipotecznego, jeżeli obciążony współwłaściciel ma otrzymać spłatę,
5. po spłacie uzyskać dokumenty do wykreślenia hipoteki i złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego,
6. dopiero po uregulowaniu księgi wieczystej albo po uzgodnieniu mechanizmu spłaty w akcie notarialnym finalizować sprzedaż.

Każdy z tych kroków może wyglądać inaczej, jeżeli wierzycieli jest kilku, dług jest sporny, adres współwłaściciela nie jest znany, nieruchomość ma więcej obciążeń albo planowana jest sprzedaż finansowana kredytem kupującego.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak skutki hipoteki na udziale mogą różnić się w zależności od sposobu zniesienia współwłasności i rozliczenia długu.