Zniesienie współwłasności, hipoteka przymusowa, sprzedaż nieruchomości

Skutki hipoteki przymusowej po zniesieniu współwłasności

Hipoteka przymusowa obciąża nieruchomość niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. Po zniesieniu współwłasności i przejęciu całej nieruchomości przez jednego współwłaściciela hipoteka nie wygasa. W praktyce oznacza to, że po zniesieniu współwłasności hipoteka, która wcześniej obciążała jedynie udział drugiego współwłaściciela, zacznie obciążać całą nieruchomość. Wynika to z art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Konieczność wykreślenia hipoteki przed sprzedażą

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową jest znacznie utrudniona. Dlatego kluczowe znaczenie ma wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej przed zawarciem umowy sprzedaży. Wymaga to spłaty zadłużenia oraz uzyskania odpowiednich dokumentów od wierzyciela potwierdzających wygaśnięcie zobowiązania.

Spłata długu po zniesieniu współwłasności

Pierwszym możliwym rozwiązaniem jest zniesienie współwłasności, a dopiero następnie spłata długu zabezpieczonego hipoteką. W takim wariancie należy ustalić wysokość zadłużenia wraz z odsetkami, przeprowadzić postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności, spłacić wierzyciela i uzyskać zaświadczenie o spłacie, a następnie złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Wadą tego rozwiązania jest dalsze narastanie odsetek w trakcie postępowania oraz fakt, że po zniesieniu współwłasności hipoteka obciąża już całą nieruchomość.

Spłata długu przed zniesieniem współwłasności

Drugim rozwiązaniem jest spłata długu jeszcze przed zniesieniem współwłasności. Wymaga to kontaktu z wierzycielem, jednak co do zasady wierzyciel nie może odmówić przyjęcia świadczenia od osoby trzeciej, zgodnie z art. 356 § 2 Kodeksu cywilnego. Po spłacie zadłużenia należy złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie hipoteki, dołączając zaświadczenie o spłacie długu, zgodę wierzyciela na wykreślenie hipoteki oraz dowód uiszczenia opłaty sądowej. Ewentualne rozliczenie spłaconych kwot z drugim współwłaścicielem może nastąpić na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Rozliczenie przy udziale notariusza

Jeżeli możliwe byłoby nawiązanie kontaktu z drugim współwłaścicielem, najprostszym rozwiązaniem byłoby przeprowadzenie całej transakcji u notariusza. Można wówczas ustalić, że część ceny sprzedaży odpowiadająca jego udziałowi zostanie bezpośrednio przekazana wierzycielowi na spłatę hipoteki, co pozwala uniknąć długotrwałych postępowań sądowych.

Sprzedaż samego udziału w nieruchomości

Ostatnim wariantem jest sprzedaż samego udziału w nieruchomości obciążonego hipoteką. W takim przypadku to nabywca przejmuje na siebie ryzyko i obowiązki związane ze spłatą długu oraz zniesieniem współwłasności. Na rynku funkcjonują podmioty, które specjalizują się w nabywaniu udziałów w nieruchomościach o skomplikowanym stanie prawnym.