- Komornik może prowadzić egzekucję wyłącznie z udziału należącego do zadłużonego współwłaściciela.
- Drugi współwłaściciel powinien otrzymywać informacje o zajęciu, opisie i oszacowaniu oraz terminie licytacji.
- W przypadku lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obowiązują dodatkowe ograniczenia wynikające z art. 952(1) K.p.c.
- W praktyce często możliwe jest porozumienie z wierzycielami albo wykupienie udziału dłużnika.
Egzekucja z udziału współwłaściciela – co może zrobić komornik?
Jeżeli jeden ze współwłaścicieli nieruchomości posiada długi, wierzyciel może skierować egzekucję do jego udziału w nieruchomości. Komornik nie zajmuje automatycznie całego mieszkania czy domu należącego również do drugiego współwłaściciela.
Najczęściej egzekucja dotyczy udziału ułamkowego, np. 1/2 albo 1/3 nieruchomości. Taki udział może zostać wystawiony na licytację komorniczą.
Współwłaściciel, który nie jest dłużnikiem, powinien zostać zawiadomiony o wszczęciu egzekucji i kolejnych czynnościach dotyczących nieruchomości, w szczególności o:
- zajęciu nieruchomości,
- opisie i oszacowaniu,
- terminie licytacji,
- postanowieniach wydawanych przez sąd egzekucyjny.
W praktyce warto regularnie monitorować księgę wieczystą nieruchomości oraz kontaktować się z kancelarią komorniczą prowadzącą sprawę.
Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Kiedy licytacja nieruchomości może być ograniczona?
W przypadku lokali mieszkalnych oraz nieruchomości służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika zastosowanie ma art. 952(1) Kodeksu postępowania cywilnego.
Przepis przewiduje, że wierzyciel może domagać się wyznaczenia licytacji dopiero wtedy, gdy wysokość egzekwowanej należności głównej osiąga co najmniej równowartość 1/20 sumy oszacowania nieruchomości.
Jeżeli wierzytelność jest niższa, wyznaczenie licytacji nieruchomości mieszkalnej co do zasady nie powinno nastąpić. W praktyce trzeba jednak każdorazowo sprawdzić:
- czy nieruchomość rzeczywiście służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika,
- jaką wartość ustalono w opisie i oszacowaniu,
- jaka jest rzeczywista wysokość należności głównej.
Warto również pamiętać, że kilku wierzycieli może połączyć swoje wierzytelności dla osiągnięcia ustawowego progu.
Porozumienie z wierzycielami współwłaściciela nieruchomości
W wielu przypadkach najkorzystniejszym rozwiązaniem jest próba porozumienia się z wierzycielami zadłużonego współwłaściciela. Możliwe bywa ustalenie spłaty zadłużenia w ratach albo wykupienie udziału dłużnika przed licytacją.
W praktyce pozwala to uniknąć sytuacji, w której udział w nieruchomości kupi osoba trzecia. W szerszym kontekście domu we współwłasności i licytacji często kluczowe znaczenie ma szybkie rozpoczęcie negocjacji z wierzycielami.
Warto również znać zasady, według których przebiega egzekucja z nieruchomości w praktyce, ponieważ pozwala to ocenić ryzyko i możliwe scenariusze dalszego postępowania.
W niektórych sprawach dochodzi również do przejęcia udziału w nieruchomości po bezskutecznej licytacji przez wierzyciela lub współwłaściciela.
Jeżeli zadłużony współwłaściciel spełnia warunki do ogłoszenia upadłości konsumenckiej, możliwe jest także złożenie odpowiedniego wniosku do sądu upadłościowego. Ogłoszenie upadłości wpływa na dalszy tok postępowań egzekucyjnych i wymaga kontaktu z syndykiem.
Jakie prawa ma współwłaściciel, który nie jest dłużnikiem?
Współwłaściciel nieodpowiadający za długi drugiej osoby nie przejmuje automatycznie jej zobowiązań. Odpowiada wyłącznie dłużnik oraz jego majątek.
Drugi współwłaściciel może:
- uczestniczyć w postępowaniu dotyczącym nieruchomości,
- przeglądać akta sprawy egzekucyjnej,
- składać skargi na czynności komornika,
- brać udział w licytacji udziału,
- negocjować z wierzycielami warunki spłaty.
Jeżeli doszło do naruszenia praw współwłaściciela, możliwe jest również wystąpienie do sądu z odpowiednimi środkami ochrony prawnej. Każda sprawa wymaga jednak indywidualnej analizy dokumentów oraz sytuacji majątkowej stron.
Przykłady
Poniższe sytuacje pokazują, jak w praktyce wyglądają problemy związane z egzekucją z udziału współwłaściciela nieruchomości.
Pani Anna odziedziczyła po rodzicach mieszkanie razem z bratem. Po kilku miesiącach w księdze wieczystej pojawiła się wzmianka o egzekucji komorniczej prowadzonej przeciwko bratu. Anna skontaktowała się z komornikiem, uzyskała informacje o wysokości zadłużenia i rozpoczęła rozmowy z wierzycielem. Dzięki temu udało się zawrzeć ugodę jeszcze przed wyznaczeniem licytacji udziału.
Pan Tomasz był współwłaścicielem domu razem z siostrą prowadzącą działalność gospodarczą. Po zajęciu jej udziału wierzyciel skierował sprawę do egzekucji z nieruchomości. Tomasz wziął udział w licytacji i odkupił udział siostry, dzięki czemu uniknął wejścia do współwłasności osoby obcej.
Pani Katarzyna była współwłaścicielką mieszkania z byłym partnerem. Zadłużenie partnera wobec urzędu skarbowego okazało się niższe niż wymagany próg 1/20 wartości oszacowania nieruchomości mieszkalnej. Po analizie sprawy sąd nie wyznaczył terminu licytacji lokalu.
