Brak całej zapłaty za sprzedaną nieruchomość

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

W opisanej sytuacji kluczowe jest ustalenie, jaki charakter miała podpisana umowa. Jeżeli strony nie zawarły aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości, to mimo używania w dokumencie określeń typu „kupno”, „sprzedaż” albo „kupujący” najczęściej mamy do czynienia z umową przedwstępną albo inną umową zobowiązującą do zawarcia w przyszłości aktu notarialnego.

Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność zawieranej w wykonaniu wcześniejszego zobowiązania. W praktyce oznacza to, że sama pisemna umowa bez notariusza nie przenosi własności działki.

Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, przede wszystkim strony, przedmiot sprzedaży i cenę. Jeżeli nie oznaczono terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, termin może zostać wyznaczony przez stronę uprawnioną, ale jeżeli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie został on wyznaczony, nie można już żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

W sprawach dotyczących dawnych umów trzeba szczególnie uważać na terminy przedawnienia, ponieważ bierne oczekiwanie przez kilka lat może istotnie ograniczyć możliwość dochodzenia roszczeń pieniężnych z umowy przedwstępnej.

Brak aktu notarialnego i problemy z zawarciem umowy przyrzeczonej

Art. 390 Kodeksu cywilnego przewiduje dwa różne skutki uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, zwłaszcza wymagania co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

Podobny wymóg formy dotyczy przeniesienie nieruchomości za niespłaconą pożyczkę, gdy wcześniejsza umowa tworzy jedynie roszczenie o zawarcie aktu notarialnego.

Przy nieruchomości oznacza to, że możliwość sądowego wymuszenia zawarcia umowy sprzedaży istnieje zasadniczo wtedy, gdy sama umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego i zawiera wszystkie istotne postanowienia przyszłej umowy. Jeżeli umowę podpisano wyłącznie w zwykłej formie pisemnej, jej skutek jest słabszy: co do zasady można żądać naprawienia szkody, ale nie można skutecznie domagać się, aby sąd zastąpił oświadczenie woli strony i doprowadził do sprzedaży.

W przypadku umowy z 2015 r. należy więc sprawdzić przede wszystkim: czy wskazano termin zawarcia aktu notarialnego, czy po tej dacie były pisemne uznania długu, ugody, negocjacje przerywające bieg przedawnienia, wezwania, sprawy sądowe albo inne czynności wpływające na terminy. Bez takich okoliczności roszczenia z umowy przedwstępnej mogą być już przedawnione.

Odszkodowanie za brak całej zapłaty

Jeżeli nie doszło do zawarcia aktu notarialnego sprzedaży, sprzedający nie zawsze może po prostu pozwać o brakującą część ceny tak, jak przy wykonanej umowie sprzedaży. Trzeba najpierw ustalić, czy obowiązek zapłaty pełnej ceny miał powstać przed aktem notarialnym, w dniu aktu, czy dopiero po przeniesieniu własności. Od tego zależy, czy mamy roszczenie o zapłatę, roszczenie odszkodowawcze, rozliczenie zadatku albo zwrot świadczeń.

Odszkodowanie z art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego obejmuje co do zasady szkodę poniesioną przez to, że strona liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Chodzi przede wszystkim o tzw. ujemny interes umowny, czyli przykładowo koszty przygotowania umowy, dojazdów, pomocy prawnej, dokumentów, wyceny, utracone realne możliwości zawarcia innej korzystnej transakcji, o ile da się je wykazać. Zakres odszkodowania może być jednak inaczej uregulowany w samej umowie.

W praktyce najważniejszy jest roczny termin przedawnienia roszczeń przedwstępnych. Zgodnie z art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, termin roczny biegnie od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Jeżeli od planowanego aktu notarialnego minęło wiele lat, przedawnienie może stać się głównym zarzutem kupującego. Nie oznacza to automatycznie, że cała sprawa jest przegrana, ale wymaga sprawdzenia dokumentów, korespondencji i zachowania stron po zawarciu umowy.

Zadatek, zaliczka i odstąpienie od umowy

Jeżeli w umowie prawidłowo zastrzeżono zadatek, zastosowanie może mieć art. 394 Kodeksu cywilnego. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, gdy jedna ze stron nie wykonuje umowy, druga strona może bez wyznaczania dodatkowego terminu odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować, a jeśli sama go dała, żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Trzeba jednak odróżnić zadatek od zaliczki. Zaliczka zasadniczo podlega rozliczeniu i zwrotowi, jeżeli umowa nie dochodzi do skutku, chyba że istnieje inna podstawa do jej zatrzymania lub potrącenia. Sama nazwa użyta w umowie nie zawsze rozstrzyga sprawę, dlatego należy przeanalizować cały dokument i okoliczności zapłaty.

Jeżeli sprzedający chce zakończyć stan niepewności, zwykle powinien wysłać do drugiej strony pisemne oświadczenie o odstąpieniu od umowy, jeżeli istnieje podstawa do odstąpienia, oraz wezwanie do rozliczenia i wydania nieruchomości. Pismo warto wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, a dodatkowo zachować kopię i dowód nadania.

Odzyskanie nieruchomości

Jeżeli akt notarialny sprzedaży nie został podpisany, a w księdze wieczystej nadal jako właściciel widnieje sprzedający, należy odrębnie potraktować kwestię własności i posiadania. Kupujący może fizycznie korzystać z działki, opłacać prąd albo wykonywać prace, ale to nie oznacza jeszcze, że stał się właścicielem.

Podstawą dochodzenia wydania nieruchomości jest art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Co ważne, zgodnie z art. 223 § 1 Kodeksu cywilnego roszczenie właściciela o wydanie nieruchomości nie ulega przedawnieniu.

Nie należy mylić roszczenia o wydanie nieruchomości z klasycznym przedawnieniem wierzytelności. Roszczenia pieniężne mogą być przedawnione, ale właściciel nieruchomości nadal może dochodzić jej wydania, o ile osoba władająca gruntem nie wykaże skutecznego tytułu prawnego, na przykład najmu, dzierżawy, użyczenia albo innej umowy.

Jeżeli istnieje ryzyko, że osoba korzystająca z działki próbuje rozporządzać nieruchomością albo tworzy pozory uprawnień, warto przeanalizować także temat sprzedaż nieruchomości a wierzyciel, zwłaszcza gdy w sprawie występują długi, egzekucje, upadłość albo działania mające utrudnić odzyskanie majątku.

Oprócz wydania działki można rozważyć żądanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, zwrotu pożytków albo naprawienia szkody. Przy takich roszczeniach znaczenie mają art. 224, 225, 229 i 230 Kodeksu cywilnego oraz ogólne zasady przedawnienia. Po zwrocie rzeczy szczególne roszczenia uzupełniające właściciela przedawniają się zasadniczo z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy, dlatego nie warto odkładać rozliczeń.

Jak przygotować wezwanie do wydania działki?

Przed złożeniem pozwu warto wysłać pisemne wezwanie. Pismo powinno wskazywać, że nie doszło do zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność, a osoba korzystająca z działki nie ma skutecznego tytułu prawnego do władania nieruchomością. Należy zażądać opuszczenia i wydania działki w konkretnym terminie, na przykład 7 lub 14 dni, oraz zapowiedzieć skierowanie sprawy do sądu.

Do pisma warto dołączyć albo powołać: numer księgi wieczystej, kopię umowy, dowody wpłat, korespondencję, zdjęcia, rachunki, dokumenty potwierdzające korzystanie z nieruchomości przez drugą stronę oraz dane osób, które mogą potwierdzić stan faktyczny. Jeżeli nie wiadomo, kto faktycznie zajmuje działkę, trzeba ustalić to przed pozwem, ponieważ pozwanym powinna być osoba władająca nieruchomością.

Jeżeli wezwanie nie przyniesie skutku, kolejnym krokiem jest pozew o wydanie nieruchomości. W pozwie można połączyć żądanie wydania z roszczeniami pieniężnymi, ale czasem bezpieczniej jest rozdzielić sprawy, zwłaszcza gdy roszczenia pieniężne są sporne albo zagrożone zarzutem przedawnienia.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak różnie mogą wyglądać skutki braku aktu notarialnego, braku zapłaty i korzystania z nieruchomości przez niedoszłego kupującego.

FAQ

Podsumowanie

Brak pełnej zapłaty za nieruchomość i brak aktu notarialnego trzeba analizować na dwóch płaszczyznach. Po pierwsze, należy ocenić skutki umowy przedwstępnej, zadatku, możliwego odszkodowania i przedawnienia roszczeń pieniężnych. Po drugie, trzeba ustalić, kto jest właścicielem nieruchomości i czy osoba korzystająca z działki ma skuteczny tytuł do jej posiadania.

Jeżeli akt notarialny nie został podpisany, a sprzedający nadal figuruje w księdze wieczystej jako właściciel, najważniejszym działaniem może być formalne wezwanie do wydania działki, a następnie pozew o wydanie nieruchomości. Równolegle można rozważyć rozliczenie zadatku, odszkodowanie albo wynagrodzenie za bezumowne korzystanie, ale te roszczenia wymagają dokładnej analizy terminów i dokumentów.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 158, art. 222, art. 223, art. 224, art. 225, art. 229, art. 230, art. 389, art. 390 i art. 394.
2. Obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 25 lipca 2025 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy - Kodeks cywilny - Dz.U. 2025 poz. 1071.
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 marca 1998 r., sygn. akt I CKN 562/97.