- Mieszkanie otrzymane w darowiźnie może zostać zajęte przez komornika tak samo jak inne składniki majątku dłużnika.
- Egzekucja z nieruchomości wymaga wniosku wierzyciela i prowadzenia odrębnego postępowania egzekucyjnego.
- Regularna spłata długu nie zawsze powstrzyma egzekucję z mieszkania, jeśli wierzyciel uzna raty za niewystarczające.
- Największe szanse na uniknięcie licytacji daje szybkie porozumienie z wierzycielem i ustalenie realnego harmonogramu spłat.
Czy mieszkanie otrzymane w darowiźnie może podlegać egzekucji komorniczej?
Tak. Mieszkanie otrzymane w darowiźnie od rodziców, dziadków lub innej osoby może zostać zajęte przez komornika, jeżeli stanowi własność dłużnika. Dla wierzyciela i komornika nie ma znaczenia, czy nieruchomość została kupiona, odziedziczona czy przekazana w darowiźnie. Liczy się to, że weszła do majątku osoby zadłużonej.
Jeżeli wierzyciel posiada tytuł wykonawczy i złoży wniosek o egzekucję z nieruchomości, komornik może wszcząć postępowanie dotyczące mieszkania lub domu należącego do dłużnika. Dotyczy to również nieruchomości otrzymanych nieodpłatnie.
W praktyce oznacza to, że nawet niewielki dług może doprowadzić do wszczęcia egzekucji z mieszkania, choć przy niższych kwotach wierzyciele często najpierw próbują egzekucji z wynagrodzenia, rachunków bankowych lub ruchomości.
Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Jak wygląda egzekucja z mieszkania?
Egzekucja z nieruchomości jest bardziej skomplikowana niż zajęcie konta bankowego czy wynagrodzenia. Komornik dokonuje wpisu o wszczęciu egzekucji w księdze wieczystej, a następnie przeprowadza opis i oszacowanie nieruchomości przez biegłego.
Jeżeli dług nie zostanie spłacony, wierzyciel może domagać się wyznaczenia licytacji komorniczej mieszkania. W przypadku współwłasności lub częściowego zajęcia nieruchomości procedura może wyglądać inaczej. Warto wtedy zapoznać się również z zagadnieniem sprzedaży mieszkania objętego egzekucją.
Sama informacja o zajęciu nieruchomości nie oznacza jeszcze natychmiastowej utraty mieszkania. Postępowanie zwykle trwa wiele miesięcy, a czasem dłużej. W tym okresie możliwe jest zawarcie ugody z wierzycielem lub spłata zadłużenia.
Czy komornik może zająć mieszkanie przy niewielkim długu?
Co do zasady przepisy nie uzależniają możliwości egzekucji z nieruchomości od wysokości długu. Wierzyciel może więc złożyć wniosek o egzekucję także przy relatywnie niewielkim zadłużeniu.
Jednocześnie sąd może oddalić wniosek o egzekucję z nieruchomości, jeżeli byłby on oczywiście sprzeczny z zasadami współżycia społecznego lub stanowił nadużycie prawa. Takie sytuacje są jednak oceniane indywidualnie i należą do wyjątków.
Znaczenie mają również inne okoliczności, np. wysokość wartości nieruchomości, inne składniki majątku dłużnika czy dotychczasowy sposób spłaty zobowiązania.
Jeżeli mieszkanie zostało wcześniej przekazane przez rodzinę w celu ochrony majątku przed wierzycielami, mogą pojawić się dodatkowe problemy związane ze skargą pauliańską lub oceną czynności dokonanych przed niewypłacalnością. Podobne kwestie omawia artykuł dotyczący darowizny a postępowania upadłościowego.
Jak można uniknąć licytacji mieszkania?
Najważniejsze jest szybkie podjęcie rozmów z wierzycielem. Jeżeli wierzyciel zgodzi się na ugodę i cofnie wniosek o egzekucję z nieruchomości, komornik umorzy postępowanie w tym zakresie.
W praktyce warto:
- zaproponować realny harmonogram spłat,
- regularnie wykonywać ustalone wpłaty,
- przedstawić dokumenty potwierdzające sytuację finansową,
- unikać ignorowania korespondencji od komornika i sądu.
W niektórych sytuacjach możliwe może być również złożenie skargi na czynności komornika albo negocjowanie czasowego zawieszenia egzekucji. Wszystko zależy jednak od konkretnego stanu sprawy.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jak w praktyce wygląda egzekucja z mieszkania otrzymanego w darowiźnie.
Pani Anna otrzymała od rodziców kawalerkę w darowiźnie. Po problemach finansowych przestała spłacać pożyczkę i wierzyciel skierował sprawę do komornika. Mimo że dług wynosił około 20 tys. zł, wierzyciel złożył wniosek o egzekucję z nieruchomości. Dopiero po podpisaniu ugody i wpłacie większej części zadłużenia wierzyciel zgodził się wycofać wniosek dotyczący mieszkania.
Pan Marek dostał udział w mieszkaniu od dziadków jeszcze podczas studiów. Kilka lat później popadł w zadłużenie związane z działalnością gospodarczą. Komornik wszczął egzekucję z udziału w nieruchomości, ponieważ inne sposoby egzekucji okazały się nieskuteczne. Ostatecznie udało się uniknąć licytacji po sprzedaży samochodu i jednorazowej spłacie większości długu.
FAQ
Czy darowizna mieszkania chroni przed komornikiem?
Nie. Po przeniesieniu własności mieszkanie staje się majątkiem dłużnika i może podlegać egzekucji komorniczej.
Czy komornik może sprzedać mieszkanie na licytacji?
Tak, jeżeli wierzyciel prowadzi egzekucję z nieruchomości, a zadłużenie nie zostanie spłacone. Wcześniej musi jednak zostać przeprowadzona procedura opisu i oszacowania.
Czy regularna spłata długu zatrzyma egzekucję?
Niekoniecznie. Jeżeli wierzyciel uzna, że spłaty są zbyt małe lub nieregularne, może nadal prowadzić egzekucję z mieszkania.
Czy można dogadać się z wierzycielem po zajęciu mieszkania?
Tak. W wielu przypadkach możliwe jest zawarcie ugody nawet po wszczęciu egzekucji. Wierzyciel może wtedy wycofać wniosek o egzekucję z nieruchomości.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – przepisy dotyczące egzekucji z nieruchomości.
