Przepisanie nieruchomości na dziecko a długi, komornik i hipoteka

Kiedy żona odpowiada za długi, które zaciągnął jej małżonek?

Odpowiedzialność za długi małżonka zależy przede wszystkim od tego, kto zawarł umowę, kiedy powstało zobowiązanie, czy drugi małżonek wyraził zgodę na jego zaciągnięcie oraz z jakiego majątku wierzyciel chce prowadzić egzekucję. Sam fakt pozostawania w małżeństwie nie oznacza automatycznie, że żona lub mąż staje się osobistym dłużnikiem drugiego małżonka.

Zgodnie z art. 31 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami ustawowa wspólność majątkowa, o ile nie zawarli oni umowy majątkowej małżeńskiej. Wspólność obejmuje zasadniczo przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania małżeństwa przez oboje małżonków albo przez jednego z nich, w tym pobrane wynagrodzenia za pracę, dochody z działalności zarobkowej oraz dochody z majątku wspólnego i osobistego.

Nie wszystko należy jednak do majątku wspólnego. Do majątku osobistego małżonka należą między innymi przedmioty nabyte przed ślubem, przedmioty nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca albo darczyńca postanowił inaczej, oraz niektóre prawa ściśle związane z osobą małżonka. W praktyce właśnie rozróżnienie między majątkiem wspólnym a osobistym decyduje, czy komornik może skierować egzekucję do nieruchomości. Szerzej omawia to artykuł o tym, jak działa wspólność a majątek osobisty małżonka.

Jeżeli dom albo mieszkanie rzeczywiście stanowi majątek osobisty żony, a żona nie jest współdłużnikiem, poręczycielem ani osobą, wobec której wierzyciel uzyskał tytuł umożliwiający egzekucję z majątku wspólnego, dług zaciągnięty wyłącznie przez męża co do zasady nie powinien być zaspokajany z tej nieruchomości. Jeżeli jednak nieruchomość została kupiona w czasie małżeństwa za wspólne środki, może należeć do majątku wspólnego, nawet gdy w księdze wieczystej wpisany jest tylko jeden małżonek.

Zgoda drugiego małżonka na zaciągnięcie długu

Szczególne znaczenie ma sytuacja, w której jeden małżonek podpisał umowę kredytu, pożyczki albo inną umowę, a drugi wyraził zgodę na jej zawarcie. Sama zgoda nie powoduje jeszcze, że małżonek udzielający zgody staje się współkredytobiorcą. Jeżeli jednak zobowiązanie zostało zaciągnięte za zgodą drugiego małżonka, wierzyciel może żądać zaspokojenia także z majątku wspólnego małżonków.

Wynika to z art. 41 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Jeżeli natomiast małżonek zaciągnął zobowiązanie bez zgody drugiego małżonka albo zobowiązanie nie wynika z czynności prawnej, odpowiedzialność jest zasadniczo ograniczona do majątku osobistego dłużnika, jego wynagrodzenia za pracę, dochodów z innej działalności zarobkowej oraz określonych praw i składników związanych z działalnością gospodarczą.

Od strony egzekucyjnej ważny jest art. 787 Kodeksu postępowania cywilnego. Aby prowadzić egzekucję z majątku wspólnego przeciwko małżonkowi dłużnika, wierzyciel powinien uzyskać klauzulę wykonalności przeciwko temu małżonkowi z ograniczeniem jego odpowiedzialności do majątku objętego wspólnością majątkową. Sąd nada taką klauzulę, jeżeli wierzyciel wykaże dokumentem urzędowym albo prywatnym, że stwierdzona tytułem egzekucyjnym wierzytelność powstała z czynności prawnej dokonanej za zgodą małżonka dłużnika.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy oboje małżonkowie występują jako współkredytobiorcy albo poręczyciele. Wtedy każdy z nich może odpowiadać za zobowiązanie w zakresie wynikającym z umowy, a wierzyciel może dochodzić zapłaty zgodnie z treścią tytułu wykonawczego.

Egzekucja z majątku wspólnego małżonków

Przed darowizną nieruchomości dziecku trzeba ustalić, czy lokal należy do majątku wspólnego małżonków, czy do majątku osobistego jednego z nich. Sam wpis tylko jednego małżonka w księdze wieczystej nie zawsze rozstrzyga sprawę; znaczenie ma przede wszystkim sposób i źródło nabycia nieruchomości.

Pełne zasady odpowiedzialności, tytułu przeciwko małżonkowi i zakresu egzekucji omawia poradnik o egzekucji z majątku wspólnego. W tym artykule ustalenie statusu nieruchomości służy wyłącznie ocenie, czy jej przepisanie na dziecko może pokrzywdzić wierzyciela.

Przepisanie domu na syna w celu ochrony przed zajęciem komorniczym

Przepisanie nieruchomości na syna, córkę, siostrę, brata albo inną osobę bliską nie jest prostym sposobem na ochronę przed komornikiem. Jeżeli nieruchomość nie podlega egzekucji, bo należy do majątku osobistego osoby niebędącej dłużnikiem i nieodpowiadającej za dług, darowizna zwykle nie jest potrzebna do ochrony przed konkretnym wierzycielem. Jeżeli natomiast nieruchomość może służyć zaspokojeniu wierzyciela, jej przekazanie osobie bliskiej może zostać zakwestionowane.

Podstawowym narzędziem wierzyciela jest skarga pauliańska, uregulowana w art. 527-534 Kodeksu cywilnego. Wierzyciel może żądać uznania czynności za bezskuteczną wobec niego, jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzyciela, a osoba trzecia o tym wiedziała albo przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

Czynność jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzyciela wtedy, gdy wskutek niej dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w większym stopniu niż przed dokonaniem czynności. Nie chodzi wyłącznie o całkowity brak majątku. Wystarczy, że po darowiźnie zaspokojenie wierzyciela staje się realnie trudniejsze, mniej pewne albo znacząco opóźnione.

Przy darowiźnie na rzecz dziecka lub rodzeństwa ryzyko jest większe niż przy zwykłej sprzedaży za cenę rynkową. Osoba bliska korzystająca z darowizny musi liczyć się z domniemaniem z art. 527 § 3 Kodeksu cywilnego, że wiedziała o działaniu dłużnika ze świadomością pokrzywdzenia wierzyciela. Przy czynności nieodpłatnej art. 528 Kodeksu cywilnego dodatkowo wzmacnia pozycję wierzyciela: może on żądać uznania czynności za bezskuteczną nawet wtedy, gdy obdarowany nie wiedział i przy zachowaniu należytej staranności nie mógł się dowiedzieć o pokrzywdzeniu wierzycieli.

Nie oznacza to, że każda darowizna nieruchomości przy istniejącym długu automatycznie będzie bezskuteczna. Znaczenie ma między innymi wysokość długu, wartość pozostałego majątku dłużnika, skuteczność bieżącej egzekucji, liczba wierzycieli, termin dokonania darowizny i to, czy wierzyciel miał realną możliwość zaspokojenia się z innych składników majątku. W praktyce jednak darowizna jedynej wartościowej nieruchomości osobie bliskiej w czasie problemów finansowych jest jedną z najbardziej ryzykownych czynności.

W podobnych sprawach warto rozważyć nie tylko samą darowiznę, lecz także możliwe sposoby spłaty, ugodę z wierzycielem, zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych rodziny oraz argumenty na wypadek procesu o obronę majątku przed wierzycielem.

Co sprawdzić przed przyjęciem mieszkania od zadłużonej osoby?

Zanim ktokolwiek przyjmie mieszkanie od osoby zadłużonej, trzeba ustalić, jaki tytuł prawny ma zbywca. Zbywalne są między innymi własność lokalu oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Dla lokalu stanowiącego odrębną własność prowadzona jest księga wieczysta, a dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu księga może być założona, zwłaszcza gdy prawo jest obciążone hipoteką.

W księdze wieczystej należy sprawdzić właściciela albo uprawnionego, wpisane hipoteki, wzmianki o wnioskach, ostrzeżenia, służebności, roszczenia oraz ewentualne zajęcia. Sama rozmowa z zadłużonym członkiem rodziny nie wystarczy. Warto poprosić o akty notarialne, zaświadczenia ze spółdzielni lub wspólnoty, informacje o zadłużeniu czynszowym, dokumenty kredytowe, pisma od komornika oraz aktualne saldo zobowiązań.

Trzeba też pamiętać, że przeniesienie własności nie rozwiązuje problemu mieszkaniowego darczyńcy. Jeżeli osoba zadłużona po darowiźnie nadal mieszka w lokalu, powinna mieć jasny tytuł do korzystania, na przykład użyczenie, najem, służebność mieszkania albo umowę dożywocia, jeżeli spełnione są warunki takiej konstrukcji. Każde z tych rozwiązań ma inne skutki dla kosztów utrzymania lokalu, podatków, opłat i możliwości późniejszego rozporządzania nieruchomością.

Przy użyczeniu trzeba uwzględnić art. 713 Kodeksu cywilnego: biorący rzecz do używania ponosi zwykłe koszty jej utrzymania. Jeżeli więc zadłużony darczyńca nie jest w stanie regulować bieżących opłat, nowy właściciel może szybko przejąć problem zadłużenia czynszowego, podatków, opłat eksploatacyjnych albo kosztów remontów. Właśnie dlatego przyjęcie mieszkania od osoby zadłużonej trzeba oceniać nie tylko jako nabycie majątku, ale także jako przejęcie praktycznego ryzyka finansowego.

Jeżeli zadłużenie wynika z pożyczek, kredytów konsumenckich, chwilówek albo umów zawieranych pod presją, warto sprawdzić, czy roszczenie jest prawidłowe, czy nie jest przedawnione, czy koszty nie są zawyżone i czy nie ma podstaw do zakwestionowania nakazu zapłaty, ugody albo tytułu wykonawczego. Czasami bezpieczniejsze od przyjmowania lokalu jest uporządkowanie długu, negocjacje z wierzycielem albo rozważenie upadłości konsumenckiej.

Jeżeli problem dotyczy rodzeństwa, trzeba osobno odróżnić przyjęcie mieszkania za życia zadłużonej osoby od dziedziczenia po niej. Odpowiedzialność za długi spadkowe rządzi się innymi zasadami, dlatego przy takich obawach pomocny może być tekst o tym, kto dziedziczy długi po siostrze.

Nieruchomość obciążona hipoteką a zmiana właściciela

Sama hipoteka nie uniemożliwia sprzedaży ani darowizny nieruchomości. Właściciel nadal może rozporządzać domem lub mieszkaniem, o ile nie istnieje szczególne ograniczenie wynikające z przepisów, umowy albo prowadzonego postępowania. Istota hipoteki jest jednak taka, że zabezpiecza wierzytelność na nieruchomości lub na zbywalnym prawie, takim jak spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Zgodnie z art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Oznacza to, że po darowiźnie lub sprzedaży hipoteka nadal obciąża nieruchomość, a nowy właściciel musi liczyć się z możliwością egzekucji z tej nieruchomości, jeżeli zabezpieczony dług nie zostanie spłacony.

Trzeba przy tym odróżnić dwa pojęcia: przejście własności nieruchomości i przejęcie długu osobistego. Przeniesienie własności domu lub mieszkania z hipoteką nie oznacza automatycznie, że nabywca staje się osobistym dłużnikiem banku, urzędu skarbowego albo innego wierzyciela. Osobiste przejęcie długu wymaga odrębnej podstawy prawnej, zwykle umowy przejęcia długu i zgody wierzyciela. Bez tego nabywca odpowiada przede wszystkim ryzykiem utraty obciążonej nieruchomości, a nie całym swoim majątkiem za cudzy dług.

Jeżeli nabywca jednocześnie podpisze poręczenie, przystąpi do długu, przejmie dług za zgodą wierzyciela albo stanie się współkredytobiorcą, jego sytuacja zmienia się zasadniczo. Wtedy może powstać odpowiedzialność osobista, a nie tylko rzeczowa. Dlatego przy zadłużonej nieruchomości nie wolno podpisywać dokumentów bez zrozumienia, czy dotyczą wyłącznie przeniesienia własności, czy także zobowiązania do spłaty długu.

Jeżeli hipoteka zabezpiecza zaległość wobec urzędu skarbowego lub innego wierzyciela publicznoprawnego, sam fakt systematycznej spłaty długu może zmniejszać praktyczne ryzyko sporu, ale go nie eliminuje. Wierzyciel hipoteczny zazwyczaj nie potrzebuje skargi pauliańskiej, aby dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, bo zabezpieczenie działa niezależnie od zmiany właściciela. Skarga pauliańska może mieć większe znaczenie dla innych wierzycieli albo wtedy, gdy darowizna utrudnia realne zaspokojenie roszczeń ponad zabezpieczenie hipoteczne.

Dług spłacany przez komornika a darowizna mieszkania

To, że komornik potrąca już część wynagrodzenia, emerytury albo renty, nie przesądza jeszcze, że dłużnik może bezpiecznie darować mieszkanie. Regularna spłata długu zmniejsza ryzyko zarzutu pokrzywdzenia wierzyciela tylko wtedy, gdy wierzyciel mimo darowizny ma realną, terminową i wystarczającą możliwość zaspokojenia całej wierzytelności.

Jeżeli dług jest wysoki, spłata z emerytury będzie trwała wiele lat, a mieszkanie jest jedynym istotnym majątkiem dłużnika, wierzyciel może twierdzić, że darowizna pogorszyła jego sytuację. W takiej sprawie nie wystarczy argument, że wierzyciel obecnie otrzymuje jakiekolwiek kwoty od komornika. Sąd bada, czy po darowiźnie zaspokojenie wierzyciela stało się trudniejsze lub mniej pewne.

Istotny jest również termin. Zgodnie z art. 534 Kodeksu cywilnego uznania czynności za bezskuteczną nie można żądać po upływie 5 lat od daty tej czynności. Oznacza to, że darowizna dokonana obecnie może być przedmiotem sporu jeszcze przez kilka lat.

Warto też pamiętać, że skarga pauliańska nie powoduje nieważności darowizny wobec wszystkich. Jeżeli sąd ją uwzględni, czynność staje się bezskuteczna względem konkretnego wierzyciela. W praktyce wierzyciel może wtedy prowadzić egzekucję z przedmiotu, który wyszedł z majątku dłużnika, tak jakby dla potrzeb jego zaspokojenia nadal mógł być traktowany jako osiągalny majątkowo.

Ryzyko odpowiedzialności karnej za wyzbywanie się majątku

W skrajnych sytuacjach przeniesienie nieruchomości może mieć nie tylko skutki cywilne, ale również karne. Zgodnie z art. 300 § 2 Kodeksu karnego odpowiedzialności karnej podlega ten, kto w celu udaremnienia wykonania orzeczenia sądu lub innego organu państwowego udaremnia albo uszczupla zaspokojenie wierzyciela przez usuwanie, ukrywanie, zbywanie, darowanie, niszczenie, rzeczywiste albo pozorne obciążanie lub uszkadzanie składników majątku zajętych lub zagrożonych zajęciem. Czyn ten jest zagrożony karą pozbawienia wolności od 3 miesięcy do 5 lat.

Nie każde rozporządzenie majątkiem przez osobę zadłużoną oznacza przestępstwo. Dla odpowiedzialności z art. 300 § 2 Kodeksu karnego znaczenie ma między innymi cel działania, związek z wykonaniem orzeczenia oraz realny skutek w postaci udaremnienia albo uszczuplenia zaspokojenia wierzyciela. Jeżeli jednak nieruchomość jest już zajęta albo realnie zagrożona zajęciem, a dłużnik daruje ją osobie bliskiej po to, by uniemożliwić egzekucję, ryzyko odpowiedzialności karnej jest poważne.

Co można zrobić zamiast przepisywania nieruchomości?

Bezpieczne rozwiązanie zależy od konkretnej sytuacji majątkowej. W pierwszej kolejności trzeba ustalić, kto jest dłużnikiem, czy drugi małżonek wyraził zgodę na zobowiązanie, czy istnieje tytuł wykonawczy przeciwko małżonkowi, z jakiego majątku można prowadzić egzekucję oraz czy nieruchomość jest majątkiem wspólnym, osobistym czy nieruchomością obciążoną hipoteką.

Zamiast pochopnej darowizny warto rozważyć rozmowę z wierzycielem, ugodę, restrukturyzację spłaty, sprzedaż za cenę rynkową z przeznaczeniem części środków na spłatę długu, ustanowienie rozdzielności majątkowej na przyszłość albo powództwo przeciwegzekucyjne, jeżeli egzekucja narusza prawa dłużnika. Jeżeli komornik zajął rzecz lub nieruchomość osoby trzeciej, w grę może wchodzić powództwo o zwolnienie spod egzekucji. Trzeba jednak pamiętać, że rozdzielność majątkowa ustanowiona po powstaniu długu nie usuwa automatycznie odpowiedzialności za wcześniejsze zobowiązania.

Jeżeli planowana jest darowizna, należy sprawdzić, czy po jej dokonaniu dłużnik nadal będzie miał majątek wystarczający do spłaty wierzycieli. W przeciwnym razie obdarowany może zostać wciągnięty w proces, a sama czynność może zostać uznana za bezskuteczną wobec wierzyciela. Zbliżone problemy praktyczne opisuje artykuł o tym, czym grozi darowizna a długi darczyńcy.

Gdy osoba bliska prosi o pomoc finansową, bezpieczniej jest najpierw ustalić pełną wysokość zadłużenia i rozmawiać z wierzycielami niż przekazywać pieniądze bez zabezpieczenia. Pożyczka w rodzinie również może wymagać umowy, harmonogramu spłaty i realnego zabezpieczenia, a ustanowienie hipoteki na rzecz osoby pomagającej powinno być analizowane razem z istniejącymi obciążeniami i pierwszeństwem wpisów.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, dlaczego przed przepisaniem nieruchomości trzeba ustalić zarówno status majątku, jak i rzeczywisty wpływ czynności na wierzyciela oraz na osobę, która ma przyjąć lokal.