Kredyt hipoteczny, długi i upadłość konsumencka – co grozi?

Co grozi za brak spłaty kredytu hipotecznego?

Najważniejsze jest szybkie ustalenie, na jakim etapie jest umowa kredytu i umowa dotycząca mieszkania. Samo pogorszenie sytuacji finansowej nie powoduje jeszcze automatycznie wypowiedzenia kredytu ani utraty nieruchomości. Problem zaczyna się wtedy, gdy pojawia się opóźnienie w spłacie rat.

Zgodnie z art. 75c Prawa bankowego, jeżeli kredytobiorca opóźnia się ze spłatą zobowiązania, bank powinien wezwać go do zapłaty, wyznaczając termin nie krótszy niż 14 dni roboczych. W tym wezwaniu bank informuje również o możliwości złożenia wniosku o restrukturyzację zadłużenia w terminie 14 dni roboczych od otrzymania wezwania. Dopiero gdy restrukturyzacja nie dojdzie do skutku albo kredytobiorca nadal nie spłaca zobowiązania, bank może wypowiedzieć umowę na zasadach przewidzianych w umowie i przepisach.

Po wypowiedzeniu umowy cała niespłacona kwota może stać się wymagalna. W praktyce bank kieruje sprawę do sądu, uzyskuje nakaz zapłaty albo wyrok, a następnie kieruje sprawę do komornika. Jeżeli kredyt jest zabezpieczony hipoteką, bank będzie dążył do zaspokojenia z nieruchomości, ale może też dochodzić roszczeń z innych składników majątku dłużnika, jeżeli wartość zabezpieczenia nie wystarczy na spłatę długu.

Brak aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania

Jeżeli nie doszło jeszcze do podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność, trzeba sprawdzić, jaka umowa została już zawarta: przedwstępna, deweloperska, rezerwacyjna czy inna. Od jej treści zależy, czy kupujący może odstąpić od umowy, czy grożą mu kary umowne, utrata zadatku, obowiązek naprawienia szkody albo inne konsekwencje.

Brak aktu notarialnego nie oznacza, że problem znika. Dłużnik może mieć prawa majątkowe wynikające z umowy, roszczenie o przeniesienie własności, obowiązek zapłaty ceny albo obowiązek rozliczenia środków uruchomionych przez bank. Takie prawa i roszczenia mogą mieć znaczenie zarówno dla banku, jak i dla ewentualnego postępowania upadłościowego.

Jeżeli ktoś inny miałby wejść w miejsce kupującego i spłacać kredyt, zwykle potrzebna będzie zgoda banku, a przy umowie dotyczącej mieszkania także zgoda sprzedającego albo dewelopera. Samo porozumienie rodzinne, że inna osoba będzie płaciła raty, nie zwalnia kredytobiorcy z długu wobec banku.

Przepisanie mieszkania na osobę trzecią a pokrzywdzenie wierzycieli

Przeniesienie własności mieszkania albo praw do mieszkania na inną osobę, zwłaszcza osobę bliską, nie jest bezpiecznym sposobem ochrony majątku przed wierzycielami. Zgodnie z art. 527 K.c., gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, wierzyciel może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną wobec niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała albo przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

Przy osobach bliskich działa dodatkowe domniemanie z art. 527 § 3 K.c., że osoba ta wiedziała o świadomości pokrzywdzenia wierzycieli. Przy czynnościach nieodpłatnych, takich jak darowizna, ryzyko jest jeszcze większe. Wierzyciel może skorzystać ze skargi pauliańskiej co do zasady w terminie 5 lat od daty zaskarżonej czynności, zgodnie z art. 534 K.c.

W praktyce oznacza to, że darowizna, sprzedaż za symboliczną cenę, cesja praw do mieszkania albo przeniesienie udziału w nieruchomości może nie ochronić mieszkania. Wierzyciel albo syndyk może doprowadzić do tego, że czynność będzie bezskuteczna wobec masy upadłości lub konkretnego wierzyciela, a nieruchomość albo prawa do niej będą wykorzystane do zaspokojenia długów.

Postępowanie upadłościowe a mieszkanie

Upadłość konsumencka nie służy ukryciu majątku, lecz uporządkowaniu sytuacji dłużnika, likwidacji majątku i oddłużeniu w granicach przewidzianych przez Prawo upadłościowe. Po ogłoszeniu upadłości majątek upadłego wchodzi do masy upadłości, a zarząd nad nim przejmuje syndyk. Jeżeli dłużnik jest właścicielem mieszkania, syndyk co do zasady będzie zmierzał do jego sprzedaży.

Jeżeli mieszkanie służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych upadłego, Prawo upadłościowe przewiduje możliwość wydzielenia z sumy uzyskanej ze sprzedaży kwoty odpowiadającej przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od 12 do 24 miesięcy. Nie oznacza to jednak zachowania mieszkania, lecz jedynie częściową ochronę potrzeb mieszkaniowych po sprzedaży.

Jeżeli własność nie została jeszcze przeniesiona, syndyk będzie analizował prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów. Do masy upadłości mogą wejść nie tylko rzeczy, ale także prawa majątkowe, roszczenia i wierzytelności. Dlatego sama okoliczność, że akt notarialny nie został jeszcze podpisany, nie przesądza, że mieszkanie lub prawa z nim związane są poza zainteresowaniem syndyka.

W sprawach, w których mieszkanie było przenoszone na bliskich albo wiązało się z rozliczeniami kredytowymi, podobne ryzyka mogą pojawić się także przy sporach bankowych. Praktyczny kontekst pokazuje wątek frankowy.

Czy można spłacać tylko kredyt hipoteczny, a reszty długów nie?

Spłacanie wyłącznie kredytu hipotecznego przy jednoczesnym zaprzestaniu regulowania innych zobowiązań jest ryzykowne. Z jednej strony dłużnik może chcieć chronić dach nad głową, z drugiej strony wierzyciele niezabezpieczeni mogą twierdzić, że są pokrzywdzeni, a w upadłości syndyk i sąd analizują sposób postępowania dłużnika przed złożeniem wniosku.

Po ogłoszeniu upadłości dłużnik nie powinien samodzielnie wybierać, których dawnych wierzycieli będzie spłacał. Zaspokajanie wierzycieli odbywa się według zasad postępowania upadłościowego. Plan spłaty wierzycieli w upadłości konsumenckiej jest ustalany przez sąd: zasadniczo nie może być dłuższy niż 36 miesięcy, ale jeżeli sąd ustali, że dłużnik doprowadził do niewypłacalności albo istotnie zwiększył jej stopień umyślnie lub wskutek rażącego niedbalstwa, plan spłaty może trwać od 36 do 84 miesięcy.

W wyjątkowych sytuacjach, gdy osobista sytuacja upadłego oczywiście wskazuje na trwałą niezdolność do dokonywania jakichkolwiek spłat, sąd może umorzyć zobowiązania bez ustalania planu spłaty. To jednak zależy od konkretnego stanu faktycznego, wieku, zdrowia, dochodów, możliwości zarobkowych i sytuacji rodzinnej dłużnika.

Co zrobić, żeby zwiększyć szanse na uratowanie mieszkania?

Najbezpieczniejsze działania warto podjąć zanim bank wypowie umowę kredytu. W pierwszej kolejności należy złożyć do banku dobrze uzasadniony wniosek o restrukturyzację zadłużenia. Możliwe rozwiązania to czasowe obniżenie rat, wydłużenie okresu kredytowania, karencja w spłacie kapitału, sprzedaż mieszkania na wolnym rynku za zgodą banku albo inne rozwiązanie zaakceptowane przez bank.

Równolegle trzeba sprawdzić wszystkie pozostałe długi: wysokość kapitału, odsetek, kosztów, terminy wymagalności, prowadzone postępowania sądowe i egzekucyjne. Dopiero wtedy można ocenić, czy realna jest ugoda z wierzycielami, restrukturyzacja zadłużenia, sprzedaż mieszkania na własnych warunkach, czy też upadłość konsumencka jako wyjście.

Jeżeli inna osoba rzeczywiście chce przejąć ciężar spłaty, należy ustalić, czy możliwe jest przejęcie długu za zgodą banku, przystąpienie do długu, zmiana kredytobiorcy, sprzedaż mieszkania tej osobie po cenie rynkowej albo cesja praw z umowy. Każde z tych rozwiązań wymaga dokumentów, zgód i oceny skutków podatkowych oraz upadłościowych.

FAQ

Czy bank może od razu wypowiedzieć kredyt hipoteczny?

Co do zasady bank powinien najpierw zastosować procedurę z art. 75c Prawa bankowego: wezwać do spłaty, wyznaczyć co najmniej 14 dni roboczych i poinformować o możliwości złożenia wniosku o restrukturyzację. Szczegóły wypowiedzenia zależą też od umowy kredytu.

Czy brak aktu notarialnego chroni przed bankiem lub syndykiem?

Nie zawsze. Jeżeli nie doszło jeszcze do przeniesienia własności, znaczenie mogą mieć prawa i roszczenia z umowy przedwstępnej, deweloperskiej albo innej umowy. Mogą one stanowić składnik majątku i zostać ocenione w upadłości.

Czy można przepisać mieszkanie na rodzinę, żeby uniknąć egzekucji?

To bardzo ryzykowne. Jeżeli czynność pokrzywdzi wierzycieli, może zostać zaskarżona skargą pauliańską. W upadłości dodatkowo syndyk może badać bezskuteczność czynności dokonanych przed złożeniem wniosku.

Czy osoba trzecia może przejąć kredyt hipoteczny?

Takie rozwiązanie wymaga zwykle zgody banku i oceny zdolności kredytowej tej osoby. Samo prywatne porozumienie, że ktoś będzie płacił raty, nie zwalnia dotychczasowego kredytobiorcy z odpowiedzialności wobec banku.

Czy upadłość konsumencka zawsze oznacza utratę mieszkania?

Jeżeli mieszkanie należy do dłużnika i ma wartość możliwą do uzyskania ze sprzedaży, należy liczyć się ze sprzedażą przez syndyka. W niektórych sprawach z ceny sprzedaży można wydzielić środki na najem lokalu na okres od 12 do 24 miesięcy.

Podsumowanie

Przy kredycie hipotecznym, wielu długach i planowanej upadłości konsumenckiej najgorszym rozwiązaniem jest chaotyczne przenoszenie majątku na rodzinę albo zaprzestanie kontaktu z bankiem. Trzeba sprawdzić umowę kredytu, etap nabywania mieszkania, wpisy w księdze wieczystej, warunki umowy z deweloperem lub sprzedającym oraz pełną listę długów.

Jeżeli mieszkanie ma zostać uratowane, działania trzeba podjąć przed wypowiedzeniem umowy kredytu i przed utratą kontroli nad majątkiem w upadłości. W wielu sprawach możliwa jest restrukturyzacja, ugoda, kontrolowana sprzedaż albo inne rozwiązanie, ale musi ono być zgodne z prawem i nie może prowadzić do pokrzywdzenia wierzycieli.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

2. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe - Dz.U. 1997 nr 140 poz. 939.

3. Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe - Dz.U. 2003 nr 60 poz. 535.

4. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.