Czy stracę mieszkanie z powodu niespłaconego długu w banku?

Zajęcie komornicze

Niestety, dopóki mieszkanie jest Pani własnością, komornik może prowadzić z niego egzekucję. Nie ma znaczenia, że na mieszkaniu ustanowiona jest hipoteka z tytułu bonifikaty.

Zgodnie z art. 929 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) – zajęcie obejmuje nieruchomość i to wszystko, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką. Zgodnie z art. 84-86, 88 i 93 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej: KWU) zajęcie obejmuje więc także: 1) przynależności nieruchomości, 2) odłączone części składowe nieruchomości, 3) zbyte przynależności nieruchomości, 4) roszczenie właściciela o czynsz najmu lub dzierżawy, 5) roszczenie odszkodowawcze określone w art. 93 KWU. Do zajęcia tych rzeczy i praw dochodzi z mocy samego prawa, w chwili zajęcia nieruchomości. Nie są zatem w tym przedmiocie konieczne dodatkowe czynności komornika. Nie jest możliwe skierowanie egzekucji do rzeczy lub praw podlegających zajęciu razem z nieruchomością po zajęciu nieruchomości. W tym momencie te rzeczy i prawa tracą samodzielny byt prawny i w dalszym toku postępowania dzielą los nieruchomości. Nie stanowią więc odrębnych składników majątku dłużnika, do których dopuszczalne byłoby skierowanie egzekucji. Egzekucja wszczęta z tych rzeczy lub praw przed zajęciem nieruchomości podlega umorzeniu po zajęciu nieruchomości. Jednak nie na podstawie art. 824 § 1 pkt 2 K.p.c., jako egzekucja niedopuszczalna ze względu na przedmiot (tak J. Świeczkowski, Zakres, s. 122), ale ze względu na następczą bezprzedmiotowość – utratę bytu przez rzecz lub prawo, do których została skierowana egzekucja. Egzekucja w takiej sytuacji nie może być więc skuteczna (art. 824 § 1 pkt 3 K.p.c.). Po zakończeniu egzekucji z nieruchomości możliwe jest ponowne skierowanie egzekucji do rzeczy lub praw podlegających zajęciu razem z nieruchomością. Te składniki majątku dłużnika odzyskują bowiem wówczas samodzielny byt prawny.

Hipoteka na nieruchomości

Według art. 84 KWU hipoteka na nieruchomości obciąża także jej przynależności. Zgodnie z art. 51 § 1 K.c. – przynależnościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi, z tym że stosownie do art. 51 § 2 K.c. właścicielem rzeczy głównej i przynależności musi być ta sama osoba. Wydaje się przy tym, że w wypadku, gdy współwłaściciel nieruchomości jest wyłącznym właścicielem rzeczy potrzebnej do korzystania z nieruchomości, nie odbiera to tej rzeczy statusu przynależności (por. Tomasz Szanciło: Komentarz do Kodeksu cywilnego, tom. II, art. 729 kpc, Legalis).

Jeśli wierzyciel złoży wniosek o egzekucję z nieruchomości – komornik zobowiązany jest do jej zajęcia.