Porzucone mieszkanie przez najemcę – jak rozwiązać umowę?

Co oznacza porzucenie mieszkania przez najemcę?

W praktyce właściciel często dowiaduje się, że najemca zniknął, bo nie płaci czynszu, nie odbiera telefonu, nie odpowiada na wiadomości, a sąsiedzi informują, że od dawna go nie widzieli. Taka sytuacja jest trudna, ale trzeba odróżnić dwie kwestie: faktyczne opuszczenie mieszkania od prawnego zakończenia najmu.

Jeżeli najemca zabrał rzeczy, oddał klucze, potwierdził zakończenie najmu albo podpisał protokół zdawczo-odbiorczy, można zwykle uznać, że lokal został wydany. Wtedy pozostaje rozliczenie czynszu, mediów, ewentualnych szkód i kaucji. Inaczej wygląda sytuacja, gdy najemca po prostu przestał się kontaktować, ale nie oddał kluczy, w lokalu zostały jego rzeczy albo nie ma jasnego potwierdzenia, że rezygnuje z posiadania mieszkania.

Właściciel nie powinien automatycznie wymieniać zamków, usuwać rzeczy najemcy ani ponownie wynajmować lokalu tylko dlatego, że najemca nie nocuje w mieszkaniu. Takie działania mogą prowadzić do sporu o naruszenie posiadania albo o bezprawne pozbawienie dostępu do lokalu. Najbezpieczniej najpierw zebrać dowody: zdjęcia stanu lokalu z zewnątrz, korespondencję, potwierdzenia braku zapłaty, informacje od administracji budynku, odczyty liczników oraz ewentualne oświadczenia świadków.

Umowa najmu na czas określony a brak kontaktu z lokatorem

Jeżeli umowa została zawarta na czas określony, np. do 31 marca, co do zasady kończy się z upływem tego terminu. Sam brak kontaktu z lokatorem nie skraca automatycznie okresu jej obowiązywania. Do dnia zakończenia umowy najemca powinien płacić czynsz i inne należności wynikające z umowy, nawet jeżeli faktycznie przestał mieszkać w lokalu.

Kodeks cywilny przewiduje, że najem zawarty na czas oznaczony można wypowiedzieć tylko w przypadkach określonych w umowie. Przy lokalach mieszkalnych trzeba jednak dodatkowo uwzględnić ustawę o ochronie praw lokatorów, która ogranicza możliwość wypowiedzenia przez właściciela. Oznacza to, że zapis umowy nie może dowolnie omijać ustawowych zasad ochrony lokatora.

Jeżeli termin umowy jest bliski, czasem praktycznym rozwiązaniem jest nie wypowiadanie jej wcześniej, lecz przygotowanie dokumentów do rozliczenia i dochodzenia należności po zakończeniu umowy. Trzeba przy tym pamiętać o terminach przedawnienia. Roszczenia o czynsz jako świadczenia okresowe co do zasady przedawniają się po 3 latach, dlatego warto pilnować dokumentacji i nie odkładać sprawy. Zobacz również: przedawnienie roszczeń z najmu.

Wypowiedzenie umowy z powodu zaległości czynszowych

W przypadku zwykłego najmu lokalu mieszkalnego właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny z powodu zaległości, ale dopiero po spełnieniu kilku warunków. Po pierwsze, lokator musi zalegać z czynszem, innymi opłatami za używanie lokalu albo opłatami niezależnymi od właściciela pobieranymi przez właściciela co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Po drugie, przed wypowiedzeniem trzeba uprzedzić go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia. Po trzecie, należy wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Dopiero gdy dodatkowy termin upłynie bez zapłaty, właściciel może złożyć pisemne wypowiedzenie. Wypowiedzenie powinno wskazywać konkretną przyczynę, np. zaległość za oznaczone miesiące, i zostać dokonane nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Dla ważności wypowiedzenia nie wystarczy SMS z informacją, że umowa jest zakończona.

Jeżeli zaległość obejmuje dopiero jeden albo dwa miesiące, właściciel może wzywać do zapłaty i dochodzić należności, ale co do zasady nie ma jeszcze podstawy do wypowiedzenia najmu mieszkania na podstawie przepisów o zaległościach czynszowych. Inne podstawy wypowiedzenia mogą wchodzić w grę, jeżeli najemca niszczy lokal, używa go niezgodnie z umową albo rażąco narusza porządek domowy, ale każda z nich wymaga osobnej oceny i właściwego udokumentowania.

Jak doręczyć wezwanie i wypowiedzenie, gdy nie znasz adresu najemcy?

Najpierw sprawdź umowę. Często zawiera ona adres zamieszkania najemcy, adres do korespondencji, adres e-mail, numer telefonu albo postanowienie, że pisma wysłane na wskazany adres uważa się za skutecznie doręczone. Takie postanowienia pomagają dowodowo, ale nie zwalniają z ostrożności, ponieważ oświadczenie woli jest skuteczne wtedy, gdy doszło do adresata w taki sposób, że mógł zapoznać się z jego treścią.

W praktyce warto wysłać pisma listem poleconym za potwierdzeniem odbioru na wszystkie znane adresy: adres wskazany w umowie, adres lokalu najmu, ostatni znany adres zamieszkania oraz ewentualny adres korespondencyjny. Równolegle można przesłać skan pisma e-mailem lub wiadomością, ale dla wypowiedzenia najmu mieszkania podstawowe znaczenie ma forma pisemna.

Jeżeli właściciel nie zna aktualnego miejsca pobytu najemcy, może złożyć wniosek o udostępnienie danych z rejestru PESEL. Trzeba wykazać interes prawny, np. dołączając umowę najmu, zestawienie zadłużenia, wezwania do zapłaty, potwierdzenia korespondencji i informację, że dane są potrzebne do dochodzenia roszczeń. Według informacji publicznych na portalu Gov.pl wierzyciel poszukujący prawidłowych danych dłużnika do pozwu może wystąpić o takie dane, a opłata za udostępnienie danych wynosi 31 zł.

Jeżeli mimo podjętych działań adresu nie uda się ustalić, w pozwie można wnioskować o ustanowienie kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu. Trzeba jednak uprawdopodobnić, że miejsce pobytu rzeczywiście nie jest znane, np. przez wykazanie nieudanych prób doręczenia, kontaktu telefonicznego, ustalenia danych z rejestru PESEL albo innych racjonalnych działań poszukiwawczych.

Uzyskanie zwrotu zaległego czynszu

Zaległego czynszu można dochodzić niezależnie od tego, czy najemca nadal faktycznie mieszka w lokalu. Podstawą jest umowa, ustalona wysokość czynszu, terminy płatności oraz dowody braku zapłaty. Właściciel powinien przygotować zestawienie należności: czynsz za poszczególne miesiące, opłaty dodatkowe, media rozliczane przez właściciela, odsetki oraz ewentualne koszty napraw lub szkód.

Przed pozwem warto wysłać wezwanie do zapłaty. Pismo powinno wskazywać kwotę, okresy zaległości, numer rachunku, termin zapłaty i informację, że brak płatności spowoduje skierowanie sprawy do sądu. Jeżeli istnieje kaucja, można ją rozliczyć z należnościami właściciela, ale trzeba zrobić to prawidłowo i zachować dokumenty potwierdzające, jakie kwoty zostały potrącone.

Pozew o zapłatę można złożyć także po zakończeniu umowy, a często jest to wygodne, bo pozwala objąć jednym pozwem całość zadłużenia do dnia ustania najmu. Gdy po prawomocnym wyroku dłużnik nadal nie płaci, pozostaje skierowanie sprawy do komornika. Jeżeli problemem jest brak adresu dłużnika, warto już wcześniej gromadzić informacje o jego miejscu pracy, rachunkach, numerze PESEL, korespondencji oraz innych danych przydatnych w egzekucji.

Najemca może mieć własną perspektywę, np. twierdzić, że umowa została rozwiązana ustnie, że lokal został wydany albo że właściciel przyjął wcześniejsze zakończenie najmu. Dlatego tak ważne są pisemne potwierdzenia i protokół zdawczo-odbiorczy. Z drugiej strony warto znać także prawa najemcy po wypowiedzeniu, bo w sporze sąd będzie badał nie tylko zaległości, ale też sposób zakończenia umowy i wydania lokalu.

Wejście do mieszkania i zabezpieczenie rzeczy najemcy

Właściciel może wejść do mieszkania bez zgody lokatora tylko w wyjątkowych sytuacjach. Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje taką możliwość w razie awarii wywołującej szkodę albo bezpośrednio grożącej szkodą. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel może wejść do środka w obecności funkcjonariusza Policji albo straży gminnej lub miejskiej, a gdy trzeba, także z udziałem straży pożarnej.

Jeżeli otwarcie następuje pod nieobecność lokatora, właściciel musi zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora, a z czynności sporządza się protokół. Warto wykonać zdjęcia, spisać stan liczników, wskazać obecne osoby i opisać, dlaczego wejście było konieczne. Nie należy wyrzucać rzeczy najemcy ani przekazywać mieszkania kolejnej osobie bez jasnej podstawy prawnej.

Jeżeli nie ma awarii, a właściciel chce jedynie sprawdzić, czy lokal jest pusty, należy działać ostrożniej. Można próbować ustalić termin oględzin, wysłać pisemne wezwanie do udostępnienia lokalu, skontaktować się z administracją budynku lub wezwać najemcę do protokolarnego wydania mieszkania. W razie sporu konieczne może być postępowanie sądowe o wydanie lokalu albo opróżnienie lokalu, zależnie od tego, czy najemca nadal zachowuje posiadanie mieszkania.

Co po zakończeniu umowy?

Po upływie terminu umowy najmu lokator powinien zwrócić lokal. Jeżeli oddał klucze i nie ma sporu co do wydania mieszkania, właściciel powinien sporządzić protokół, rozliczyć kaucję, media i ewentualne szkody. Jeżeli lokator nie oddał kluczy, nie podpisał protokołu i nie wiadomo, czy w lokalu są jego rzeczy, sprawa wymaga ostrożności.

Po ustaniu umowy osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego może być zobowiązana do zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Nie zawsze jednak łatwo ustalić, od kiedy można mówić o bezumownym korzystaniu, zwłaszcza gdy najemca faktycznie wyprowadził się, ale nie nastąpiło formalne wydanie lokalu. Właśnie dlatego protokół, zdjęcia, odczyty liczników i korespondencja mają duże znaczenie dowodowe.

Jeżeli była to umowa najmu okazjonalnego albo instytucjonalnego, trzeba dodatkowo sprawdzić, czy spełniono warunki właściwe dla tej formy najmu, np. wymagane załączniki i zgłoszenie do urzędu skarbowego przy najmie okazjonalnym. Takie umowy mogą ułatwiać opróżnienie lokalu, ale nie zwalniają z obowiązku prawidłowego rozliczenia należności i doręczania pism.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak różnie może wyglądać sytuacja właściciela po zniknięciu najemcy i dlaczego przed podjęciem działań warto ustalić, czy lokal został rzeczywiście wydany.