- Po śmierci najemcy wierzyciel może dochodzić długu od spadkobierców, jeżeli przyjęli spadek.
- Egzekucja przeciwko zmarłemu nie może być skutecznie wszczęta po jego śmierci – konieczne jest ustalenie spadkobierców.
- Wynajmujący może powoływać się na ustawowe prawo zastawu na rzeczach najemcy znajdujących się w lokalu.
- Samo wejście rodziny do mieszkania albo odebranie rzeczy nie oznacza jeszcze przyjęcia spadku.
Śmierć najemcy a zaległości czynszowe
Śmierć najemcy nie powoduje wygaśnięcia zobowiązań finansowych wobec właściciela mieszkania. Zaległy czynsz oraz inne należności związane z najmem wchodzą do spadku po zmarłym i mogą obciążać spadkobierców. Jeżeli po śmierci najemcy lokal ma zostać sprzedany, nabywca powinien zweryfikować ryzyka związane z zakupem nieruchomości z długiem, hipoteką lub zajęciem komorniczym.
Jeżeli właściciel posiada już prawomocny nakaz zapłaty lub wyrok przeciwko najemcy, nie może skutecznie prowadzić egzekucji przeciwko osobie zmarłej. Konieczne jest najpierw ustalenie kręgu spadkobierców i uzyskanie klauzuli wykonalności przeciwko nim.
O sytuacji za życia najemcy, dotyczącej egzekucji czynszu od najemcy, piszemy oddzielnie.
Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Czy można prowadzić egzekucję przeciwko zmarłemu?
Jeżeli dłużnik zmarł jeszcze przed złożeniem wniosku do komornika, komornik co do zasady odmówi prowadzenia egzekucji przeciwko tej osobie. W takiej sytuacji wierzyciel powinien:
- uzyskać akt zgonu dłużnika,
- ustalić spadkobierców,
- uzyskać postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia,
- wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności przeciwko spadkobiercom.
Podstawę prawną stanowią m.in. art. 779 oraz art. 788 Kodeksu postępowania cywilnego.
W praktyce wierzyciel może sam złożyć do sądu wniosek o stwierdzenie nabycia spadku, jeżeli ma interes prawny w ustaleniu spadkobierców.
Odpowiedzialność spadkobierców za długi czynszowe
Co do zasady spadkobiercy odpowiadają za długi spadkowe z dobrodziejstwem inwentarza, czyli do wysokości wartości aktywów spadku. Od 2015 r. brak złożenia oświadczenia o przyjęciu albo odrzuceniu spadku powoduje właśnie takie ograniczone przyjęcie spadku.
Jeżeli spadkobierca skutecznie odrzuci spadek w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym dowiedział się o powołaniu do spadku, nie odpowiada za długi zmarłego.
Więcej o tym, jak wygląda odrzucenie spadku z długami, wyjaśniamy w oddzielnym poradniku.
Wierzyciel powinien również pamiętać, że odpowiedzialność spadkobierców zależy od konkretnej sytuacji majątkowej oraz od tego, czy doszło już do działu spadku.
Czy rodzina zmarłego może swobodnie wejść do mieszkania?
Sam fakt pokrewieństwa ze zmarłym nie daje automatycznie prawa do swobodnego korzystania z lokalu. Jeżeli po śmierci najemcy nikt nie wstąpił w stosunek najmu na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego, stosunek najmu wygasa.
Do stosunku najmu mogą wstąpić m.in. małżonek, dzieci lub inne osoby stale zamieszkujące z najemcą do chwili jego śmierci. Jeżeli takich osób nie ma, właściciel może żądać opróżnienia lokalu.
W praktyce właściciel powinien sporządzić dokumentację rzeczy pozostawionych w mieszkaniu oraz unikać samowolnego usuwania majątku spadkowego. Dobrze jest również przeprowadzić odbiór rzeczy w obecności świadków albo sporządzić protokół.
Zobacz również:
egzekucja ze spadku
Prawo zastawu na rzeczach najemcy
Zgodnie z art. 670 Kodeksu cywilnego wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych wniesionych do lokalu przez najemcę – dla zabezpieczenia zaległego czynszu oraz świadczeń dodatkowych za okres nie dłuższy niż rok.
Prawo to ma jednak ograniczenia. Nie obejmuje rzeczy wyłączonych spod egzekucji i wygasa po wydaniu rzeczy osobom uprawnionym. W praktyce sporne może być również to, czy po wygaśnięciu stosunku najmu właściciel nadal może skutecznie powoływać się na to zabezpieczenie.
Dlatego przed wydaniem wartościowych ruchomości rodzinie zmarłego warto skonsultować sytuację z prawnikiem i rozważyć zabezpieczenie dowodów dotyczących wyposażenia lokalu.
Czy pobranie emerytury oznacza przyjęcie spadku?
Co do zasady pobranie świadczenia emerytalnego po śmierci emeryta nie oznacza automatycznego przyjęcia spadku. ZUS po otrzymaniu informacji o zgonie zwykle wstrzymuje dalsze wypłaty świadczeń.
Jeżeli jednak świadczenie zostało wypłacone po śmierci emeryta, ZUS może domagać się jego zwrotu jako świadczenia nienależnie pobranego.
Samo odebranie pieniędzy albo wyniesienie rzeczy z mieszkania nie zawsze będzie uznane za przyjęcie spadku, choć w określonych sytuacjach takie działania mogą mieć znaczenie dowodowe.
Przykłady
Poniższe sytuacje pokazują, jak w praktyce wygląda dochodzenie zaległego czynszu po śmierci najemcy.
Właściciel mieszkania posiadał prawomocny nakaz zapłaty przeciwko najemcy zalegającemu z czynszem. Po śmierci lokatora okazało się, że córka odrzuciła spadek, ale wnuki nie złożyły żadnych oświadczeń. Wierzyciel wystąpił do sądu o ustalenie spadkobierców i następnie skierował egzekucję przeciwko osobom, które przyjęły spadek z dobrodziejstwem inwentarza.
Po śmierci samotnego najemcy rodzina zaczęła wynosić wyposażenie mieszkania jeszcze przed zakończeniem sprawy spadkowej. Właściciel sporządził dokumentację fotograficzną lokalu i wezwał rodzinę do ustalenia terminu odbioru rzeczy. Dzięki temu uniknął zarzutów dotyczących bezprawnego zatrzymania majątku.
Spadkobiercy zmarłego lokatora twierdzili, że nie odpowiadają za zadłużenie czynszowe, ponieważ nie wiedzieli o długu. Sąd wskazał jednak, że przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza nie zwalnia z odpowiedzialności całkowicie – ogranicza ją jedynie do wartości odziedziczonego majątku.
