• Data: 2024-07-17 Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Mamy z żoną od wielu lat rozdzielność majątkową. Niestety firma żony zbankrutowała i jest poważne zadłużenie. Bank dopisał się do księgi wieczystej nieruchomości, której w 3/4 jestem właścicielem, ustanawiając hipotekę przymusową na udziale żony. Co w tej chwili mogę zrobić? Wszystkie wydatki na budowę tego domu, jego wykończenie i urządzenie ogrodu poniosłem wyłącznie ja i mam na to faktury. Dom jest obciążony także hipoteką bankową, bo jest zaciągnięty kredyt, który ja w całości, regularnie spłacam, mimo że żona ma 1/4 udziału w kredycie. Proszę o radę, jak mam ochronić tę nieruchomość przed wierzycielami żony, co zrobić? Wiadomo, że wartość domu wzrosła znacznie dzięki wyłącznie moim inwestycjom. W załączeniu wypis z księgi. Nie chcę sprzedawać domu, tu mam firmę, właśnie buduję garaż i wykładam kostką podwórko. Żona nie ma pieniędzy, pracuje na 1/2 etatu, leczy się na przewlekłą chorobę, spłaca ZUS, skarbówkę i innych wierzycieli, więc nie ma szans na spłacenie teraz hipoteki przymusowej. Jak mam się zabezpieczyć przed komornikami?
Zgodnie z art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece dokonanie podziału nieruchomości, na której ustanowiona została hipoteka, powoduje, iż wszystkie nieruchomości powstałe w wyniku przeprowadzonego podziału zostają współobciążone hipoteką, a przekształcona w wyniku podziału nieruchomości hipoteka ma charakter hipoteki łącznej.
Należy podkreślić, iż dłużnik i wierzyciel hipoteczny mogą także w porozumieniu doprowadzić do podziału nieruchomości w sposób niewiążący się z obciążeniem nowo wydzielonych nieruchomości hipoteką. W tym celu wierzyciel hipoteczny może złożyć oświadczenie o zgodzie na bezobciążeniowe odłączenie nieruchomości, które to oświadczenie powinno zostać następnie załączone do wniosku o założenie księgi wieczystej dla nowo powstałej nieruchomości. Należy przy tym pamiętać, iż przedmiotowe oświadczenie powinno zostać złożone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym, lub w przypadku wierzycieli będących bankami – z podpisem poświadczonym przez takiego wierzyciela.
To nie jest wyjście. Wyjściem jest natomiast zniesienie współwłasności nieruchomości. Wskutek orzeczenia TK, w 2013 roku wprowadzono przepisy chroniące w takiej sytuacji współwłaścicieli, których udziały nie są obciążone. Zniesienia współwłasności poprzez przyznanie każdemu ze współwłaścicieli jednej z nowo powstałych nieruchomości powoduje, że pierwotna hipoteka obciążająca każdą z nowo powstałych działek wskutek zniesienia współwłasności przekształca się na hipotekę obciążającą całą nieruchomość współwłaściciela, który ma obciążenie.
Na skutek nowelizacji w art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece dodano ustęp 11 stanowiący, iż hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża nieruchomość otrzymaną w wyniku zniesienia współwłasności przez współwłaściciela, którego udział był obciążony hipoteką. Jednocześnie, aby chronić wierzyciela hipotecznego przed zmniejszeniem wartości albo utratą zabezpieczenia rzeczowego, ustawodawca przewidział, iż będzie miał on prawo do skorzystania z zastawu na wierzytelności przysługującej współwłaścicielowi nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką, z tytułu spłaty albo dopłaty. Będzie to możliwe w przypadku, gdy dłużnik hipoteczny nie otrzyma żadnej z nieruchomości powstałych wskutek zniesienia współwłasności bądź otrzyma taką nieruchomość, lecz o wartości niższej niż wartość jego dotychczasowego udziału.
To jedyna możliwość, aby zachować Pana wartość nakładów i Pana własność bez ryzyka podnoszenia wartości nieruchomości. Oczywiście obciążony jest tylko udział żony, ale jednak.
W przypadku ustanowienia hipoteki przymusowej na udziale w nieruchomości współwłaściciela, istnieją różne rozwiązania prawne pozwalające na ochronę majątku przed wierzycielami. Kluczowym krokiem może być zniesienie współwłasności, co pozwala na przypisanie obciążenia tylko do części należącej do dłużnika. Warto również rozważyć porozumienie z wierzycielem w celu bezobciążeniowego podziału nieruchomości.
Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online i profesjonalnego sporządzania pism, aby skutecznie chronić swój majątek i znaleźć najlepsze rozwiązania prawne w sytuacji zadłużenia i obciążenia nieruchomości hipoteką przymusową. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
