Egzekucja wobec spółdzielni mieszkaniowej i ryzyko upadłości

Postępowanie restrukturyzacyjne wobec spółdzielni mieszkaniowej

Problemy finansowe spółdzielni mieszkaniowej nie muszą od razu oznaczać jej upadłości. W praktyce dłużnik może próbować uratować działalność przez postępowanie restrukturyzacyjne. Celem takiego postępowania jest uniknięcie upadłości przez zawarcie układu z wierzycielami, czyli ustalenie nowych zasad spłaty zobowiązań.

Dla osoby, która zawarła umowę o budowę lokalu, restrukturyzacja może oznaczać niepewność co do terminu zakończenia inwestycji, dalszego finansowania budowy i sposobu traktowania jej roszczeń. Jeżeli problemy finansowe spółdzielni są poważne, trzeba brać pod uwagę także scenariusz, jakim jest upadłość dłużnika, choć w przypadku spółdzielni mieszkaniowej zasady ocenia się według przepisów właściwych dla tego podmiotu.

Warto odróżnić dwa pojęcia: sama egzekucja wobec spółdzielni nie jest jeszcze restrukturyzacją ani upadłością, lecz może być sygnałem, że wierzyciele dochodzą swoich należności z majątku spółdzielni. Jeżeli egzekucja została ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości, na której powstaje budynek, należy dokładnie sprawdzić, czego dotyczy wpis i czy egzekucja obejmuje nieruchomość inwestycyjną.

Umowa o budowę lokalu ze spółdzielnią mieszkaniową

Jeżeli umowa została zawarta w trybie art. 18 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia zawiera ją z osobą ubiegającą się o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Taka umowa musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Nie jest więc co do zasady konieczne, aby sama umowa o budowę lokalu miała formę aktu notarialnego.

Umowa powinna określać między innymi zobowiązanie stron do zawarcia po wybudowaniu lokalu umowy o ustanowienie odrębnej własności, zakres rzeczowy robót, zasady ustalania kosztów budowy, rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczenia przynależne. Osoba zawierająca umowę wnosi wkład budowlany w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jej lokal, chyba że szczególne postanowienia umowy i statutu przewidują rozliczenia w sposób dopuszczalny przez ustawę.

Bardzo ważny jest art. 19 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu powstaje ekspektatywa własności. Oznacza to roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu po spełnieniu ustawowych i umownych warunków. Ekspektatywa jest zbywalna wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jej zbycie powinno jednak nastąpić w formie aktu notarialnego.

Po wybudowaniu lokalu spółdzielnia ma obowiązek ustanowić odrębną własność lokalu w terminie 2 miesięcy, a jeżeli wymagane jest pozwolenie na użytkowanie — w terminie 2 miesięcy od jego uzyskania. Na żądanie członka spółdzielnia powinna ustanowić takie prawo wcześniej, jeżeli ze względu na stan realizacji inwestycji możliwe jest przestrzenne oznaczenie lokalu.

Co oznacza wpis egzekucji w księdze wieczystej?

Wpis o wszczęciu egzekucji w dziale III księgi wieczystej informuje, że komornik prowadzi egzekucję z nieruchomości albo z prawa ujawnionego w księdze. Dla osoby oczekującej na lokal jest to istotne, ponieważ egzekucja może utrudnić zakończenie inwestycji, finansowanie budowy, uzyskanie kredytu przez spółdzielnię albo późniejsze wyodrębnienie lokali.

Nie każdy wpis oznacza jednak taki sam poziom ryzyka. Trzeba ustalić, kto jest wierzycielem, jaka jest wysokość dochodzonego roszczenia, czy egzekucja obejmuje całą nieruchomość, czy tylko określony udział lub prawo, a także czy w księdze istnieją hipoteki, ostrzeżenia albo inne obciążenia. Sama liczba wpisów nie wystarcza do oceny sytuacji — decydujące znaczenie ma ich treść i kolejność ujawnienia.

W praktyce warto pobrać aktualny odpis księgi wieczystej, zachować kopię umowy, potwierdzenia wpłat, korespondencję ze spółdzielnią oraz dokumenty dotyczące budowy. Należy też zażądać od spółdzielni pisemnej informacji o stanie inwestycji, źródłach finansowania, zadłużeniu dotyczącym tej inwestycji oraz planowanym terminie zakończenia budowy i przeniesienia własności.

Upadłość spółdzielni mieszkaniowej a prawa do lokalu

W opisanej sprawie znaczenie ma przede wszystkim to, czy osoba wpłacająca wkład ma już istniejące prawo do konkretnego lokalu, ekspektatywę odrębnej własności, czy jedynie roszczenie wynikające z umowy o budowę. Od tej kwalifikacji zależy, czy może żądać przeniesienia prawa, czy powinna zgłosić wierzytelność w postępowaniu upadłościowym.

Ogólne skutki upadłości spółdzielni dla właścicieli i lokatorów, obowiązki syndyka oraz ochronę istniejących praw omawia poradnik o upadłości spółdzielni mieszkaniowej. Ten artykuł pozostaje skoncentrowany na ryzyku inwestora, który zawarł umowę o budowę lokalu, dokonał wpłat, lecz nie uzyskał jeszcze przeniesienia własności.

Czy można zabezpieczyć się przed upadłością spółdzielni?

Nie ma prostego instrumentu, który pozwoliłby osobie oczekującej na lokal „zablokować” upadłość spółdzielni mieszkaniowej. Można natomiast podjąć działania, które ograniczają ryzyko dowodowe i ułatwiają dochodzenie roszczeń, jeżeli spółdzielnia przestanie wykonywać umowę.

Po pierwsze, należy ustalić, czy umowa o budowę lokalu spełnia wymagania art. 18 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz czy jednoznacznie wskazuje lokal, zasady rozliczeń, termin realizacji i obowiązek zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności. Jeżeli umowa jest nieprecyzyjna, trzeba sprawdzić, czy jej treść można uzupełnić postanowieniami statutu, uchwał i dokumentacji inwestycji.

Po drugie, warto pisemnie wezwać spółdzielnię do przedstawienia aktualnego harmonogramu budowy, stanu zadłużenia inwestycji i informacji o prowadzonych egzekucjach. Członkowi spółdzielni przysługuje prawo wglądu do wielu dokumentów spółdzielni, w tym dokumentów określonych w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych i statucie.

Po trzecie, jeżeli lokal jest już na takim etapie, że możliwe jest jego przestrzenne oznaczenie, warto rozważyć złożenie formalnego żądania ustanowienia odrębnej własności lokalu. Takie żądanie powinno być przygotowane starannie, z powołaniem na umowę, przepisy ustawy i konkretny stan inwestycji.

Po czwarte, ewentualne dodatkowe zabezpieczenia, takie jak hipoteka, gwarancja bankowa, poręczenie albo notarialne uznanie długu, wymagają podstawy prawnej i najczęściej zgody spółdzielni lub osoby trzeciej. Nie można zakładać, że takie zabezpieczenie da się ustanowić jednostronnie po stronie przyszłego nabywcy lokalu.

Jakie roszczenia można rozważyć?

Zakres możliwych roszczeń zależy od treści umowy, przyczyny opóźnienia i aktualnego etapu inwestycji. W typowej sytuacji można rozważyć roszczenie o wykonanie umowy, wyznaczenie terminu wykonania zobowiązania, żądanie ustanowienia odrębnej własności lokalu, odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy albo — w skrajnych przypadkach — rozwiązanie umowy i dochodzenie zwrotu wpłaconych środków.

Jeżeli wobec spółdzielni otwarto postępowanie restrukturyzacyjne, trzeba ustalić, czy roszczenie jest objęte układem, czy podlega szczególnemu traktowaniu i czy toczące się egzekucje zostały zawieszone z mocy prawa. W niektórych postępowaniach restrukturyzacyjnych postępowania egzekucyjne dotyczące wierzytelności objętych układem ulegają zawieszeniu, a wszczęcie nowych egzekucji może być niedopuszczalne.

Jeżeli ogłoszono upadłość, konieczne może być zgłoszenie wierzytelności syndykowi w ustawowym trybie. W takim postępowaniu liczy się kompletność dokumentów: umowa, aneksy, dowody wpłat, korespondencja, pisemne żądania kierowane do spółdzielni, odpis księgi wieczystej oraz dokumenty potwierdzające etap realizacji lokalu.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak różnie może wyglądać sytuacja osoby, która ma umowę o budowę lokalu ze spółdzielnią mieszkaniową i obawia się egzekucji albo upadłości.