Hipoteka ustanowiona na udziale dłużnika w nieruchomości

Współwłasność a hipoteka na udziale

Wszystko zależy od tego, czy hipoteka została ustanowiona na udziale dłużnika, czy na całej nieruchomości. Zakładam jednak, iż hipoteka została ustanowiona na udziale dłużnika – jeśli tak, to fakt ten nie wpływa na Państwa udział w nieruchomości. Niestety, jest możliwa egzekucja z udziału w nieruchomości i możliwe jest także ustanowienie hipoteki jedynie na udziale w nieruchomości.

Zgodnie bowiem z art. 65 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: „Hipoteką może być obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw wymienionych w ust. 2 pkt 1 i 2.”.

Jak wynika z art. 65 ust. 3 tejże ustawy – hipoteką może być obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela. Zatem dopuszczalne jest ustanowienie hipoteki na udziale we współwłasności, a nie na fizycznie oznaczonej części nieruchomości, co naruszałoby przecież zasadę niepodzielności hipoteki (post. SN z 25.05.2011 r., II CSK 533/10, Legalis). Udział we współwłasności nieruchomości może być obciążony hipoteką, chociażby stanowił on współwłasność kilku osób (post. SN z 18.04.2013 r., II CSK 503/12, Legalis).

Wartość hipoteki wyraża się w pierwszeństwie zaspokojenia wierzyciela w postępowaniu egzekucyjnym. Choć nie ma ono charakteru bezwzględnego i ustępuje pierwszeństwu wierzycieli szczególnie uprzywilejowanych, umożliwia dochodzenie zaspokojenia wierzytelności hipotecznej z wyższym pierwszeństwem niż wielu innych należności.

Dowolne rozporządzanie udziałem w nieruchomości wspólnej

Jeżeli zatem hipoteka obciąża jedynie udział dłużnika, to Państwo co do zasady nie możecie zrobić nic, albowiem Państwa udziały nie są obciążone hipoteką. Każdy z Państwa może bowiem dowolnie rozporządzać swoim udziałem w nieruchomości – może go nawet zbyć bez wiedzy pozostałych współwłaścicieli. Jedyną niedogodnością jest to, iż w przypadku braku spłaty dłużnika, wierzyciel może zaspokoić się z obciążonego udziału dłużnika – jak jednak wskazałam, dłużnik może nawet zbyć ten udział bez Państwa wiedzy.

Zaznaczam bowiem, iż hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które zabezpiecza wierzytelność. Umożliwia ono wierzycielowi zaspokojenia z nieruchomości bez znaczenia na obecnego właściciela i z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami dłużnika.

Zalecam udać się do wydziału ksiąg wieczystych i zapoznać się z zupełną księgą wieczystą nieruchomości – tam znajdą Państwo wszelkie informacje o wierzycielu i rodzaju hipoteki.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 maja 2011 r., II CSK 533/10
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 kwietnia 2013 r., II CSK 503/12

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.