Użytkowanie działki obciążonej hipoteką – jak zabezpieczyć umowę

Dlaczego hipoteka i egzekucja mają znaczenie

Obciążenie działki hipoteką nie oznacza automatycznie, że nie można z niej korzystać, wynająć jej albo wydzierżawić. Hipoteka oznacza jednak, że wierzyciel ma zabezpieczenie na nieruchomości i w razie braku spłaty długu może dochodzić zaspokojenia z tej nieruchomości, również przez egzekucję komorniczą.

Przed podpisaniem umowy trzeba więc sprawdzić nie tylko samą hipotekę w dziale IV księgi wieczystej, ale także wzmianki, ostrzeżenia i wpisy w dziale III. Szczególnie istotne są informacje o wszczęciu egzekucji, zakazach rozporządzania, roszczeniach osób trzecich, służebnościach oraz innych prawach mogących wpływać na korzystanie z działki.

Jeżeli właściciel proponuje korzystanie z działki w zamian za jej pielęgnowanie i zapłatę zaległego rachunku, sama obietnica spisania umowy u notariusza nie wystarcza. Trzeba ustalić, czy nieruchomość została już zajęta przez komornika, czy właściciel ma prawo swobodnie oddać działkę do korzystania oraz czy planowana umowa będzie skuteczna wobec ewentualnego nabywcy z licytacji.

Egzekucja z nieruchomości a ochrona umów najmu i dzierżawy

Podstawowe znaczenie ma art. 1002 Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z tym przepisem z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy, stosownie do przepisów o zbyciu rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej.

Oznacza to, że prawidłowo zawarta umowa najmu albo dzierżawy co do zasady nie znika tylko dlatego, że nieruchomość została sprzedana w egzekucji. Nowy właściciel staje się stroną tej umowy. Nie oznacza to jednak pełnej gwarancji korzystania z działki do końca okresu wpisanego w umowie.

Jeżeli umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości została zawarta na czas oznaczony dłuższy niż 2 lata, nabywca może wypowiedzieć ją w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile sama umowa nie przewiduje terminu krótszego. Ma to zastosowanie nawet wtedy, gdy umowa była zawarta na piśmie z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana.

Inaczej trzeba ocenić umowę zawartą dopiero po zajęciu nieruchomości przez komornika. Art. 930 § 4 K.p.c. stanowi, że oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji. Dlatego przed podpisaniem umowy trzeba ustalić, czy zajęcie już nastąpiło.

Najem, dzierżawa czy użyczenie działki?

W opisanej sytuacji najbezpieczniej rozważyć umowę odpłatną: najem albo dzierżawę. Najem polega zasadniczo na oddaniu rzeczy do używania za czynsz. Dzierżawa obejmuje używanie rzeczy i pobieranie z niej pożytków, dlatego przy działkach bywa właściwa wtedy, gdy korzystający ma np. uprawiać grunt albo czerpać pożytki z terenu.

Użyczenie jest umową nieodpłatną. To zasadnicza różnica, ponieważ typowa umowa użyczenia nie korzysta z ochrony przewidzianej w art. 1002 K.p.c. dla najmu i dzierżawy. Jeżeli więc dojdzie do sprzedaży egzekucyjnej, osoba korzystająca z działki na podstawie użyczenia może mieć znacznie słabszą pozycję wobec nabywcy.

Czynsz nie musi być zawsze określony wyłącznie w pieniądzu. Przy najmie Kodeks cywilny pozwala oznaczyć czynsz także w świadczeniach innego rodzaju. W praktyce można więc rozważyć odpłatność polegającą np. na utrzymaniu działki, wykonywaniu konkretnych prac albo częściowym rozliczeniu rachunku za media. Umowa musi jednak jasno wskazywać, co jest czynszem, za jaki okres i jak będzie dokumentowane wykonanie świadczeń.

Co daje data pewna i umowa u notariusza?

Data pewna i forma notarialna wzmacniają dowodowo umowę, ale nie rozwiązują wszystkich problemów. Przy zwykłej sprzedaży nieruchomości art. 678 Kodeksu cywilnego chroni najemcę umowy zawartej na czas oznaczony, w formie pisemnej z datą pewną, jeżeli rzecz została najemcy wydana. Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, z uwzględnieniem przepisów o dzierżawie.

W egzekucji działa jednak szczególna regulacja art. 1002 K.p.c. Przy umowie zawartej na czas oznaczony dłuższy niż 2 lata nabywca z licytacji może skorzystać ze szczególnego wypowiedzenia z rocznym terminem, nawet gdy umowa miała datę pewną i doszło do wydania nieruchomości. Z tego powodu umowa na 5 albo 10 lat nie daje pełnej pewności korzystania przez cały ten okres.

Data pewna nadal jest ważna, bo pomaga wykazać, kiedy umowę zawarto i czy powstała przed zajęciem nieruchomości. Warto zadbać także o protokół wydania działki, dokumentację zdjęciową, opis stanu domku, liczników, ogrodzenia i wyposażenia.

Czynsz zapłacony z góry i zaległy rachunek za energię

Najbardziej ryzykowny jest model, w którym korzystający od razu płaci zaległy rachunek właściciela i dodatkowo inwestuje w cudzą nieruchomość, a umowa nie przewiduje jasnego rozliczenia na wypadek egzekucji, wypowiedzenia albo braku możliwości korzystania z działki.

Trzeba pamiętać także o art. 929 § 1¹ K.p.c. Pobranie przez dłużnika przed zajęciem czynszu najmu za czas dłuższy niż 3 miesiące, a czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż 6 miesięcy, licząc od dnia zajęcia, nie zwalnia najemcy lub dzierżawcy od obowiązku zapłaty czynszu do rąk komornika. W praktyce oznacza to, że zapłata z góry za wiele lat może być niebezpieczna.

Bezpieczniejszym rozwiązaniem jest ograniczenie płatności z góry, precyzyjne opisanie, za jaki okres i z jakiego tytułu płatność jest dokonywana, oraz uregulowanie zwrotu albo rozliczenia tej kwoty, jeżeli umowa wygaśnie, zostanie wypowiedziana albo okaże się bezskuteczna wobec nabywcy w egzekucji. Jeżeli płatność dotyczy energii, warto ustalić, komu dokładnie jest należna, czy nie ma innych zaległości i czy zapłata rzeczywiście zabezpieczy dalsze korzystanie z mediów.

Jak sprawdzić działkę przed podpisaniem umowy?

Przed podpisaniem umowy należy pobrać aktualny odpis księgi wieczystej i przeanalizować wszystkie działy księgi, a nie tylko informację o hipotece. Wzmianka o wniosku w księdze wieczystej może oznaczać, że stan ujawniony w księdze za chwilę się zmieni.

Od właściciela warto zażądać pisemnej informacji o tym, czy toczy się egzekucja z nieruchomości, kto jest wierzycielem, jaki komornik prowadzi sprawę, jaka jest sygnatura oraz czy doszło do zajęcia nieruchomości. Jeżeli właściciel odmawia udostępnienia dokumentów albo bagatelizuje wpisy w księdze wieczystej, jest to sygnał ostrzegawczy.

Warto też ustalić, czy działka ma uregulowany dostęp do drogi, czy domek jest legalnie posadowiony, kto jest stroną umów na media, jakie są zaległości i czy korzystający będzie mógł zawrzeć własne umowy z dostawcami. Przy działkach rekreacyjnych praktyczne problemy często dotyczą nie tylko hipoteki, ale również dostępu, mediów, granic i stanu zabudowy.

Co powinno znaleźć się w umowie?

Umowa powinna jasno określać strony, oznaczenie nieruchomości, numer księgi wieczystej, okres obowiązywania, wysokość i formę czynszu, zasady korzystania z działki i domku, sposób rozliczenia mediów oraz termin wydania nieruchomości. Warto dołączyć protokół wydania z opisem stanu działki, domku, liczników i wyposażenia.

Właściciel powinien złożyć oświadczenia dotyczące hipoteki, zadłużenia, toczących się postępowań egzekucyjnych, zajęcia nieruchomości i zaległości za media. Umowa powinna przewidywać obowiązek niezwłocznego informowania korzystającego o każdym piśmie od komornika, sądu, wierzyciela hipotecznego, zarządcy lub dostawcy mediów.

Jeżeli korzystający ma ponosić nakłady, trzeba określić ich limit, zasady uzyskiwania zgody właściciela, sposób dokumentowania kosztów oraz sposób rozliczenia w razie wcześniejszego zakończenia umowy. Bez takich postanowień odzyskanie pieniędzy za prace porządkowe, remonty lub ulepszenia może być trudne i zależne od konkretnego stanu faktycznego.

Warto również przewidzieć, co stanie się z umową w razie zajęcia nieruchomości, ogłoszenia licytacji, przysądzenia własności albo wypowiedzenia przez nabywcę. Umowa nie może wyłączyć bezwzględnie obowiązujących skutków egzekucji, ale może uporządkować rozliczenia między stronami.

FAQ

Czy sama hipoteka uniemożliwia zawarcie umowy najmu albo dzierżawy?

Nie. Hipoteka nie blokuje automatycznie zawarcia umowy. Jest jednak sygnałem, że nieruchomość może być przedmiotem egzekucji, dlatego przed podpisaniem umowy trzeba sprawdzić księgę wieczystą, ewentualne zajęcie komornicze i zakres zadłużenia.

Czy umowa użyczenia chroni przed skutkami licytacji?

Zasadniczo nie daje takiej ochrony jak najem lub dzierżawa. Art. 1002 K.p.c. odnosi się do stosunku najmu i dzierżawy. Użyczenie jest nieodpłatne, dlatego w razie sprzedaży egzekucyjnej pozycja biorącego w użyczenie jest znacznie słabsza.

Czy umowa notarialna na 10 lat gwarantuje korzystanie z działki przez 10 lat?

Nie zawsze. W egzekucji nabywca może wypowiedzieć umowę najmu lub dzierżawy zawartą na czas oznaczony dłuższy niż 2 lata w ciągu miesiąca od prawomocnego przysądzenia własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, chyba że umowa przewiduje termin krótszy.

Czy można potraktować zapłatę zaległego rachunku za energię jako czynsz?

Można rozważyć takie rozwiązanie, ale trzeba je bardzo precyzyjnie opisać w umowie. Należy wskazać, że jest to określone świadczenie czynszowe, za jaki okres jest należne, komu zostanie zapłacone i jak będzie rozliczone, jeżeli korzystanie z działki skończy się wcześniej.

Co jeśli umowa została zawarta już po zajęciu nieruchomości przez komornika?

To bardzo ryzykowna sytuacja. Oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji. Taka umowa może wiązać strony między sobą, ale nie musi chronić korzystającego przed nabywcą z licytacji.

Czy nowy właściciel może od razu usunąć najemcę albo dzierżawcę?

To zależy od rodzaju umowy, daty jej zawarcia, tego, czy nieruchomość była już zajęta, oraz od czasu, na jaki umowę zawarto. Przy prawidłowej umowie najmu lub dzierżawy zawartej przed zajęciem nabywca co do zasady wstępuje w umowę, ale przy umowach dłuższych niż 2 lata może skorzystać ze szczególnego wypowiedzenia z art. 1002 K.p.c.

Podsumowanie

Przy działce obciążonej hipoteką najważniejsze jest ustalenie, czy nieruchomość jest już objęta egzekucją oraz jaką umowę strony chcą zawrzeć. Użyczenie jest najprostsze, ale najsłabiej chroni korzystającego. Najem albo dzierżawa, zawarte odpłatnie, na piśmie, z datą pewną i przed ewentualnym zajęciem, dają znacznie lepszą pozycję, choć nie eliminują wszystkich skutków sprzedaży egzekucyjnej.

Przed zapłatą zaległych rachunków lub poniesieniem nakładów trzeba uregulować w umowie rozliczenia, obowiązki informacyjne właściciela, sposób dokumentowania czynszu i zasady zwrotu kosztów. W sprawach obciążonych hipoteką i ryzykiem egzekucji projekt umowy powinien być oceniony indywidualnie, bo o bezpieczeństwie decydują szczegóły księgi wieczystej, data zajęcia i treść zobowiązań stron.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 659, art. 678 i art. 694.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności art. 929, art. 930, art. 1000 i art. 1002.
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.