Czy komornik może zlicytować mieszkanie obciążone hipoteką?

Opis i oszacowanie nieruchomości na wniosek wierzyciela

W egzekucji z nieruchomości komornik nie kieruje egzekucji do mieszkania z własnej inicjatywy. Zgodnie z art. 799 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego skierowanie egzekucji do nieruchomości wymaga wniosku wierzyciela. Nie jest natomiast ogólnym warunkiem wcześniejsze bezskuteczne przeprowadzenie egzekucji z wynagrodzenia, rachunku bankowego czy ruchomości.

Zgodnie z art. 942 K.p.c. po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik, na wniosek wierzyciela, dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Hipoteka ustanowiona na mieszkaniu nie blokuje tych czynności ani egzekucji prowadzonej przez innego wierzyciela. Także regularna spłata rat kredytu hipotecznego nie powoduje, że nieruchomość staje się niedostępna dla pozostałych wierzycieli dłużnika.

Jeżeli egzekucja z jednej części majątku oczywiście wystarcza do zaspokojenia wierzyciela, art. 799 § 2 K.p.c. pozwala dłużnikowi żądać zawieszenia egzekucji z pozostałej części majątku. Jest to jednak odrębna kwestia od szczególnego progu obowiązującego przed wyznaczeniem licytacji nieruchomości mieszkalnej.

Próg 5% przed wyznaczeniem licytacji mieszkania

Art. 952¹ K.p.c. wprowadza szczególną ochronę, gdy przedmiotem egzekucji jest lokal mieszkalny albo nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. Termin licytacji takiej nieruchomości wyznacza się na wniosek wierzyciela, a wierzyciel jest co do zasady uprawniony do złożenia tego wniosku wtedy, gdy egzekwowana należność główna stanowi co najmniej jedną dwudziestą sumy oszacowania, czyli 5%.

Próg odnosi się do należności głównej, a nie do całego salda powiększonego o odsetki, koszty procesu czy koszty egzekucyjne. Jeżeli egzekucję z tej samej nieruchomości prowadzi kilku wierzycieli, licytację można wyznaczyć także wtedy, gdy wnioski złożą wierzyciele, których łączna wysokość egzekwowanych należności głównych osiąga co najmniej 5% sumy oszacowania.

Nie oznacza to jednak, że dług niższy niż 5% wartości oszacowania uniemożliwia w ogóle wszczęcie egzekucji z nieruchomości, jej zajęcie albo przeprowadzenie opisu i oszacowania. Art. 952¹ K.p.c. ogranicza przede wszystkim możliwość przejścia do etapu wyznaczenia terminu licytacji.

Ustawa przewiduje również wyjątki. Ograniczenia 5% nie stosuje się m.in. wtedy, gdy należność przysługuje Skarbowi Państwa albo wynika z wyroku wydanego w postępowaniu karnym. Licytacja poniżej tego progu może być także wyznaczona za zgodą dłużnika, do którego nieruchomość należy, albo za zgodą sądu. Sąd może wyrazić zgodę na wniosek wierzyciela, jeżeli przemawia za tym wysokość i charakter należności lub brak możliwości zaspokojenia wierzyciela z innych składników majątku dłużnika.

Hipoteka a podział pieniędzy uzyskanych z licytacji

Istnienie hipoteki nie daje bankowi prawa do zablokowania egzekucji prowadzonej przez innego wierzyciela. Wierzyciel hipoteczny może jednak uczestniczyć w podziale ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, nawet jeżeli sam nie jest wierzycielem prowadzącym egzekucję, jeżeli jego prawo spełnia warunki uwzględnienia w planie podziału przewidziane w Kodeksie postępowania cywilnego.

Nie jest natomiast precyzyjne stwierdzenie, że bank hipoteczny zawsze otrzymuje pieniądze jako pierwszy. Art. 1025 K.p.c. ustanawia ustawową kolejność zaspokojenia. Przed należnościami zabezpieczonymi zwykłą hipoteką znajdują się m.in. koszty egzekucyjne, wymagalne należności alimentacyjne, ustawowo określona część przyszłych alimentów oraz inne należności należące do wcześniejszych kategorii. Należności zabezpieczone hipoteką są zaspokajane w kategorii określonej w art. 1025 § 1 pkt 5 K.p.c.

Jeżeli pieniędzy nie wystarcza na pełne zaspokojenie praw należących do tej samej kategorii, przy hipotekach znaczenie ma przysługujące im pierwszeństwo. Art. 1026 K.p.c. nakazuje uwzględnić kolejność praw rzeczowych i innych praw obciążających nieruchomość. Dlatego wysokość kwoty, którą ostatecznie otrzyma bank, zależy nie tylko od salda kredytu, ale także od ceny uzyskanej ze sprzedaży i od innych należności uczestniczących w podziale.

Szerzej tę zależność wyjaśnia artykuł o tym, jak wygląda hipoteka a licytacja nieruchomości.

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca staje się właścicielem nieruchomości. Zgodnie z art. 1000 K.p.c. prawa ciążące na nieruchomości co do zasady wygasają, a w ich miejsce powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia według zasad dotyczących podziału sumy uzyskanej z egzekucji. W odniesieniu do hipotek ich wykreślenie z księgi wieczystej następuje na zasadach określonych w art. 1003 K.p.c.

Opis i oszacowanie – kiedy można wykorzystać wcześniejszy operat?

Podstawą oszacowania nieruchomości jest operat szacunkowy sporządzony przez biegłego uprawnionego do określania wartości nieruchomości. Art. 948 § 1 K.p.c. pozwala jednak wykorzystać także operat sporządzony wcześniej na potrzeby obrotu rynkowego, jeżeli został sporządzony w okresie roku przed terminem opisu i oszacowania i jego treść odpowiada wymaganiom oszacowania nieruchomości w egzekucji.

Nieaktualna jest zatem wcześniejsza informacja o okresie sześciu miesięcy. Dla tej szczególnej możliwości wykorzystania operatu rynkowego Kodeks postępowania cywilnego przewiduje obecnie okres roku.

Odrębne zasady obowiązują przy ponownej egzekucji. Jeżeli nowy wniosek egzekucyjny złożono do tego samego komornika w terminie trzech lat od umorzenia wcześniejszej egzekucji, w której dokonano opisu i oszacowania, nowego oszacowania dokonuje się tylko na wniosek wierzyciela albo dłużnika. Dłużnik może złożyć taki wniosek w terminie dwóch tygodni od doręczenia mu wezwania do zapłaty. Od sporządzenia nowego protokołu opisu i oszacowania można natomiast odstąpić wyłącznie wtedy, gdy od poprzedniego opisu i oszacowania minął mniej niż rok i w tym czasie nie zaszły zmiany w stanie nieruchomości.

Jak zakwestionować opis i oszacowanie nieruchomości?

Dłużnik może kontrolować prawidłowość czynności komornika. Na czynności komornika co do zasady przysługuje skarga, dla której art. 767 K.p.c. przewiduje termin tygodniowy. W odniesieniu do opisu i oszacowania obowiązuje jednak przepis szczególny.

Zgodnie z art. 950 K.p.c. termin do zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie i liczy się od dnia jego ukończenia. Jeżeli opis i oszacowanie nie zostały ukończone w terminie podanym w zawiadomieniu, termin liczy się od doręczenia uczestnikowi zawiadomienia o ich ukończeniu. Na postanowienie sądu wydane w tej sprawie przysługuje zażalenie.

Zarzuty powinny odnosić się do konkretnych nieprawidłowości, np. pominięcia istotnych cech lokalu, zastosowania nieadekwatnych nieruchomości porównawczych, błędnego ustalenia stanu nieruchomości, nieuwzględnienia obciążeń mających znaczenie dla wyceny albo naruszenia procedury opisu i oszacowania. Samo przekonanie dłużnika, że mieszkanie jest warte więcej, może być niewystarczające bez wskazania konkretnych błędów.

Jeżeli nieprawidłowości dotyczą późniejszego etapu sprzedaży, środki obrony zależą od rodzaju uchybienia i momentu postępowania. W poważniejszych przypadkach znaczenie może mieć również zakwestionowanie prawidłowości licytacji komorniczej.

Czy skierowanie egzekucji do mieszkania może być nieproporcjonalne?

Samo skierowanie egzekucji do nieruchomości nie staje się bezprawne tylko dlatego, że jej wartość znacznie przewyższa dług albo że mieszkanie jest obciążone kredytem hipotecznym. Kodeks przewiduje jednak konkretne mechanizmy ograniczające nadmierną egzekucję. Organ egzekucyjny powinien stosować sposób egzekucji najmniej uciążliwy dla dłużnika, a gdy egzekucja z jednej części majątku oczywiście wystarcza do zaspokojenia wierzyciela, dłużnik może żądać zawieszenia egzekucji z pozostałej części majątku.

W przypadku mieszkania służącego potrzebom mieszkaniowym dodatkowym zabezpieczeniem jest właśnie art. 952¹ K.p.c. i próg 5% dotyczący wyznaczenia licytacji. Jeżeli dłużnik uważa, że komornik albo wierzyciel narusza przepisy postępowania, powinien korzystać ze środków przewidzianych w procedurze egzekucyjnej, zamiast opierać się wyłącznie na ogólnym zarzucie naruszenia zasad współżycia społecznego.

FAQ

Czy próg 5% działa przy mieszkaniu z hipoteką?

Tak, jeżeli jest to lokal mieszkalny albo nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym służąca zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. Sama hipoteka nie wyłącza art. 952¹ K.p.c. Próg 5% dotyczy jednak zasadniczo wyznaczenia terminu licytacji, a nie możliwości wcześniejszego zajęcia nieruchomości i prowadzenia czynności egzekucyjnych.

Czy hipoteczny bank zawsze dostaje pieniądze pierwszy?

Nie. Kolejność zaspokojenia określa art. 1025 K.p.c. Należności hipoteczne korzystają z wysokiego pierwszeństwa, ale wcześniej mogą zostać zaspokojone m.in. koszty egzekucyjne, należności alimentacyjne oraz inne ustawowo uprzywilejowane kategorie. W obrębie praw hipotecznych znaczenie ma również ich pierwszeństwo.

Jak długo aktualny jest wcześniejszy operat?

Na potrzeby art. 948 § 1 K.p.c. oszacowanie może zostać oparte na operacie sporządzonym na potrzeby obrotu rynkowego w okresie roku przed terminem opisu i oszacowania, jeżeli jego treść spełnia wymagania właściwe dla egzekucji z nieruchomości. Nie obowiązuje już wskazywany dawniej w tym kontekście okres sześciu miesięcy.

Czy regularna spłata hipoteki chroni przed innym wierzycielem?

Nie. Terminowe regulowanie kredytu hipotecznego nie usuwa innych długów i nie pozbawia innych wierzycieli prawa do skierowania egzekucji do nieruchomości. Hipoteka wpływa przede wszystkim na udział wierzyciela hipotecznego w podziale ceny uzyskanej ze sprzedaży, a nie na samą dopuszczalność egzekucji prowadzonej przez innego wierzyciela.

Co dzieje się po skutecznej licytacji mieszkania?

Po spełnieniu warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Po jego uprawomocnieniu własność przechodzi na nabywcę, a komornik sporządza plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji. Szczegółowo opisujemy dalsze kroki po licytacji komorniczej mieszkania.

Źródła

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 799, 942, 948, 950, 952, 952¹, 998–1003, 1025–1027 oraz 1035–1036 – tekst jednolity i tekst ujednolicony w ELI.

2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – tekst jednolity w ELI.