Czy komornik może zlicytować mieszkanie obciążone hipoteką?

Opis i oszacowanie nieruchomości na wniosek wierzyciela

W egzekucji z nieruchomości komornik działa na podstawie wniosku wierzyciela. Samodzielnie nie decyduje o skierowaniu egzekucji do mieszkania czy domu dłużnika. Jeżeli wierzyciel uzna, że egzekucja z wynagrodzenia lub rachunku bankowego jest nieskuteczna albo zbyt powolna, może zażądać przeprowadzenia egzekucji z nieruchomości.

Zgodnie z art. 942 Kodeksu postępowania cywilnego po upływie terminu wskazanego w wezwaniu do zapłaty komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości.

Hipoteka ustanowiona na mieszkaniu nie blokuje egzekucji prowadzonej przez innego wierzyciela. Oznacza to, że nawet regularna spłata kredytu hipotecznego nie wyklucza możliwości zajęcia nieruchomości przez komornika.

W praktyce bank hipoteczny zachowuje jednak pierwszeństwo zaspokojenia wynikające z hipoteki. Oznacza to, że po sprzedaży nieruchomości w pierwszej kolejności z uzyskanej kwoty spłacane są wierzytelności zabezpieczone hipotecznie.

Warto również wiedzieć, jak wygląda hipoteka a licytacja nieruchomości, ponieważ wpływa to na kolejność zaspokojenia wierzycieli i sytuację dłużnika po sprzedaży mieszkania.

Czy wierzyciel narusza zasady współżycia społecznego?

Samo skierowanie egzekucji do nieruchomości zwykle nie oznacza naruszenia zasad współżycia społecznego. Wierzyciel ma prawo korzystać z legalnych sposobów dochodzenia należności, jeżeli dług nie jest spłacany dobrowolnie.

Komornik również wykonuje czynności przewidziane przez przepisy i co do zasady nie odpowiada za wybór sposobu egzekucji. Wyjątkiem mogą być sytuacje, gdy doszło do oczywistego naruszenia prawa, np. wadliwego zawiadomienia stron, nieprawidłowego oszacowania nieruchomości lub prowadzenia egzekucji mimo jej umorzenia.

W praktyce sądy bardzo rzadko uznają sam fakt prowadzenia egzekucji z nieruchomości za sprzeczny z zasadami współżycia społecznego. Znaczenie może mieć jednak rażąca nieproporcjonalność długu do wartości nieruchomości oraz szczególne okoliczności sprawy.

Opis i oszacowanie nieruchomości wykonywane jest przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego powołanego przez komornika. Jeżeli istnieje aktualny operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb obrotu rynkowego i spełniający wymagania egzekucyjne, nowe oszacowanie może nie być konieczne.

Złożenie skargi na czynności komornika

Dłużnik ma prawo złożyć skargę na czynności komornika, jeżeli uważa, że komornik naruszył przepisy postępowania egzekucyjnego. Skargę wnosi się co do zasady w terminie tygodnia od dnia dokonania czynności albo od chwili, gdy strona dowiedziała się o jej wykonaniu.

Skarga może dotyczyć m.in.:

• nieprawidłowego zawiadomienia o czynnościach,
• błędów przy opisie i oszacowaniu nieruchomości,
• naruszenia przepisów proceduralnych,
• bezpodstawnego prowadzenia egzekucji.

W przypadku poważnych nieprawidłowości możliwe bywa także unieważnienie licytacji, jednak wymaga to wykazania konkretnych naruszeń przepisów.

Zgodnie z art. 948 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego oszacowania nieruchomości dokonuje biegły uprawniony do szacowania nieruchomości. Jeżeli nieruchomość była oszacowana w ciągu 6 miesięcy przed zajęciem i wycena spełnia wymogi egzekucyjne, nowe oszacowanie może nie być potrzebne.

Należy pamiętać, że egzekucja komornicza nie jest karą dla dłużnika, lecz sposobem przymusowego wykonania zobowiązania wynikającego z prawomocnego tytułu wykonawczego.

FAQ

Czy komornik może zająć mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Tak. Hipoteka nie uniemożliwia prowadzenia egzekucji z nieruchomości przez innego wierzyciela.

Czy regularna spłata kredytu hipotecznego chroni przed licytacją?

Nie zawsze. Jeżeli istnieją inne niespłacone zobowiązania, wierzyciel może skierować egzekucję także do nieruchomości.

Czy można zakwestionować wycenę mieszkania?

Tak. Jeżeli oszacowanie zawiera błędy lub rażąco odbiega od wartości rynkowej, można złożyć skargę na czynności komornika.

Kto otrzymuje pieniądze po sprzedaży mieszkania?

Środki z licytacji są dzielone zgodnie z planem podziału. Wierzyciele hipoteczni zwykle mają pierwszeństwo zaspokojenia.

Co dzieje się po zakończeniu licytacji?

Po sprzedaży nieruchomości sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, a następnie dochodzi do podziału uzyskanych środków. Warto wcześniej poznać dalsze kroki po licytacji.

Źródła

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

2. Art. 942 oraz art. 948 Kodeksu postępowania cywilnego.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.