Czy można samodzielnie sprzedać mieszkanie z hipoteką i spłacić dług?

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką

Z przedstawionej sytuacji wynika, że mieszkanie jest obciążone hipoteką banku zabezpieczającą kredyt oraz prawdopodobnie hipoteką przymusową wpisaną na rzecz urzędu skarbowego. Takie wpisy w księdze wieczystej nie oznaczają, że właściciel traci prawo do rozporządzania mieszkaniem. Nadal może je sprzedać, ale musi liczyć się z tym, że hipoteki pozostają związane z nieruchomością, a nie tylko z osobą dłużnika.

Podstawowa zasada wynika z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, oraz z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela. Dlatego sprzedaż mieszkania z hipoteką jest możliwa, ale kupujący nie będzie chciał nabyć lokalu z ryzykiem dalszej egzekucji z tej nieruchomości.

W praktyce najbezpieczniej jest sprzedać mieszkanie tak, aby cena została podzielona między wierzycieli i sprzedającego. Jeżeli sprzedaż samodzielna się nie uda, możliwa może być sprzedaż licytacyjna z hipoteką, ale zwykle jest to mniej korzystne dla właściciela, bo traci on kontrolę nad tempem i warunkami sprzedaży.

Czy trzeba oddać mieszkanie bankowi?

Nie ma obowiązku oddawania mieszkania bankowi tylko dlatego, że kredyt nie jest już spłacany. Bank jest wierzycielem, a hipoteka daje mu silne zabezpieczenie, ale samo zabezpieczenie nie powoduje automatycznego przejęcia mieszkania przez bank. Jeżeli kredytobiorca przestaje płacić raty, bank może wypowiedzieć umowę kredytu, żądać spłaty całego zadłużenia, a następnie dochodzić należności, również z nieruchomości.

Z punktu widzenia właściciela często lepszym rozwiązaniem jest aktywne porozumienie z bankiem i samodzielna sprzedaż mieszkania przed licytacją. Właściciel może wtedy szukać kupującego na rynku, negocjować cenę i ustalić rozliczenie zadłużenia w akcie notarialnym. Trzeba jednak wcześniej uzyskać z banku aktualne saldo zadłużenia, numer rachunku do spłaty oraz informację, jakie dokumenty bank wyda po otrzymaniu pieniędzy.

Jak rozliczyć sprzedaż mieszkania z hipoteką?

Najczęstszy model polega na tym, że kupujący nie przekazuje całej ceny sprzedającemu. Część ceny trafia bezpośrednio do banku, część do urzędu skarbowego albo innego wierzyciela hipotecznego, a dopiero ewentualna nadwyżka do właściciela. Taki sposób płatności może być opisany w akcie notarialnym. Czasem stosuje się także depozyt notarialny, rachunek techniczny albo inne zabezpieczenie płatności uzgodnione z notariuszem i wierzycielami.

Przed podpisaniem aktu notarialnego warto zgromadzić przede wszystkim: aktualny odpis księgi wieczystej, zaświadczenie banku o wysokości zadłużenia, promesę albo informację o warunkach wydania zgody na wykreślenie hipoteki, stanowisko urzędu skarbowego co do kwoty zadłużenia oraz sposób zapłaty ceny. Przy zaległościach podatkowych istotne jest także ustalenie, czy wpis dotyczy wyłącznie hipoteki przymusowej, czy równolegle toczy się egzekucja administracyjna. Więcej o samej hipotece przymusowej US warto sprawdzić przed rozmowami z kupującym.

Po spłacie wierzyciel powinien wydać dokument pozwalający na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. W przypadku banku jest to zwykle zgoda na wykreślenie hipoteki. W przypadku wierzytelności publicznoprawnych trzeba uzyskać dokument właściwego organu, z którego wynika zgoda albo podstawa wykreślenia zabezpieczenia. Samo zapłacenie długu nie usuwa automatycznie wpisu z księgi wieczystej; potrzebny jest jeszcze wniosek wieczystoksięgowy i odpowiedni dokument.

Co oznacza sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką dla kupującego?

Jeżeli hipoteki nie zostaną spłacone i wykreślone, kupujący nabywa nieruchomość nadal obciążoną. Nie oznacza to, że automatycznie staje się osobistym dłużnikiem banku albo urzędu skarbowego, ale może odpowiadać rzeczowo z nabytego mieszkania. W praktyce wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z tej nieruchomości, nawet jeżeli właścicielem jest już inna osoba.

Dlatego kupujący zwykle wymaga jasnego mechanizmu spłaty i dokumentów do wykreślenia hipotek. Jeżeli cena sprzedaży nie wystarcza na spłatę wszystkich wierzycieli, konieczne może być odrębne porozumienie z wierzycielami albo dopłata ze środków własnych. Bez tego transakcja może być trudna do przeprowadzenia, zwłaszcza gdy kupujący finansuje zakup kredytem.

Sprzedaż mieszkania po zajęciu przez komornika albo organ egzekucyjny

Największe ryzyko pojawia się wtedy, gdy nieruchomość została już formalnie zajęta w egzekucji. W egzekucji sądowej zasadą jest, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Oznacza to, że sprzedaż może nie zatrzymać egzekucji, a nabywca musi liczyć się z udziałem w postępowaniu jako nowy właściciel nieruchomości.

Jeżeli więc doszło już do zajęcia mieszkania, nie należy ograniczać się do samego znalezienia kupującego. Trzeba sprawdzić akta egzekucyjne, ustalić wierzycieli, wysokość długu, koszty egzekucyjne oraz możliwość spłaty prowadzącej do umorzenia albo ograniczenia egzekucji. Uzupełniająco warto rozważyć wstrzymanie egzekucji z mieszkania, zwłaszcza gdy sprzedaż rynkowa pozwoliłaby zaspokoić wierzycieli szybciej i korzystniej niż licytacja.

W sprawach z udziałem urzędu skarbowego trzeba dodatkowo odróżnić hipotekę przymusową jako zabezpieczenie od egzekucji administracyjnej. Sam wpis hipoteki przymusowej nie jest jeszcze sprzedażą nieruchomości przez organ, ale jeżeli organ prowadzi egzekucję z nieruchomości, sposób rozliczenia powinien zostać uzgodniony z tym organem. W przeciwnym razie cena zapłacona do rąk dłużnika może zostać zajęta albo transakcja nie rozwiąże problemu egzekucji.

Jak przygotować się do bezpiecznej sprzedaży?

Przed wystawieniem mieszkania na sprzedaż warto ustalić pełny obraz zadłużenia. Sam odpis księgi wieczystej pokazuje wpisy hipotek, ale nie zawsze pokazuje aktualną wysokość długu. Kwota zabezpieczenia hipotecznego może być wyższa niż realne saldo do spłaty, bo obejmuje także odsetki, koszty i należności uboczne.

Praktyczna kolejność działań może wyglądać następująco: najpierw pobranie aktualnej księgi wieczystej, potem kontakt z bankiem i urzędem skarbowym, następnie uzyskanie aktualnych sald i warunków wykreślenia hipotek, a dopiero później ustalenie z notariuszem mechanizmu zapłaty ceny. Jeżeli toczy się egzekucja, trzeba dodatkowo uzyskać informacje od komornika albo organu egzekucyjnego.

Nie należy podpisywać umowy przedwstępnej ani przyjmować zadatku bez sprawdzenia, czy transakcja faktycznie doprowadzi do zwolnienia nieruchomości z obciążeń. W umowie warto jasno wskazać, kto, kiedy i na jaki rachunek płaci poszczególne części ceny oraz jakie dokumenty mają zostać dostarczone po spłacie wierzycieli.

Co zrobić, gdy dług wynika z odpowiedzialności za zobowiązania spółki?

Jeżeli zadłużenie wynika z odpowiedzialności byłego członka zarządu, prezesa albo wspólnika za zobowiązania firmy, trzeba osobno ocenić podstawę tej odpowiedzialności. Inaczej wygląda odpowiedzialność za zaległości podatkowe spółki, inaczej za długi cywilne, a jeszcze inaczej za zobowiązania zabezpieczone tytułem wykonawczym. Sprzedaż mieszkania może pomóc spłacić dług, ale nie zawsze zamknie wszystkie postępowania, jeżeli istnieją także inne wierzytelności, odsetki albo koszty.

Warto więc ustalić, czy wierzyciel ma prawomocny wyrok, decyzję podatkową, tytuł wykonawczy, zabezpieczenie hipoteczne, zajęcie wynagrodzenia lub rachunku bankowego. Dopiero po takim sprawdzeniu można ocenić, czy sprzedaż mieszkania wystarczy do pełnej spłaty, czy trzeba negocjować układ ratalny, umorzenie części kosztów, zgodę na zwolnienie zabezpieczenia albo inne porozumienie.

FAQ

Czy mogę sprzedać mieszkanie z hipoteką banku?

Tak. Hipoteka banku nie zakazuje sprzedaży mieszkania. Trzeba jednak tak rozliczyć cenę, aby bank został spłacony i wydał dokument potrzebny do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

Czy urząd skarbowy może zablokować sprzedaż mieszkania?

Sam wpis hipoteki przymusowej na rzecz urzędu skarbowego nie odbiera właścicielowi prawa sprzedaży. Jeżeli jednak toczy się egzekucja administracyjna albo nieruchomość została zajęta, transakcję trzeba uzgodnić z organem, bo sprzedaż może nie zatrzymać dalszych czynności egzekucyjnych.

Czy kupujący przejmuje moje długi po zakupie mieszkania?

Kupujący nie staje się automatycznie osobistym dłużnikiem sprzedającego, ale jeżeli hipoteka pozostanie w księdze wieczystej, wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z kupionej nieruchomości. Dlatego kupujący zwykle wymaga spłaty wierzycieli z ceny sprzedaży.

Czy sprzedaż mieszkania zatrzyma egzekucję komorniczą?

Nie zawsze. Jeżeli nieruchomość została już zajęta w egzekucji, sprzedaż po zajęciu nie musi wpływać na dalszy bieg postępowania. W takiej sytuacji trzeba ustalić warunki spłaty z wierzycielem i komornikiem albo wystąpić o odpowiednie czynności w postępowaniu.

Czy cena sprzedaży musi trafić najpierw do wierzycieli?

W praktyce najczęściej tak. Jeżeli mieszkanie ma zostać sprzedane bez ryzyka pozostawienia obciążeń, część ceny powinna zostać zapłacona bezpośrednio wierzycielom hipotecznym. Dopiero nadwyżka po spłacie zadłużenia trafia do sprzedającego.

Podsumowanie

Może Pani samodzielnie sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką banku oraz hipoteką przymusową urzędu skarbowego. Nie trzeba oddawać mieszkania bankowi, ale nie wolno pomijać wierzycieli hipotecznych. Bezpieczna sprzedaż wymaga ustalenia aktualnych sald zadłużenia, sposobu zapłaty ceny, dokumentów do wykreślenia hipotek oraz ewentualnych skutków toczącej się egzekucji.

Jeżeli nieruchomość nie została jeszcze zajęta, samodzielna sprzedaż rynkowa często daje większą szansę na uzyskanie lepszej ceny niż licytacja. Jeżeli zajęcie już nastąpiło, potrzebna jest szybka analiza dokumentów, bo sprzedaż bez uzgodnienia z wierzycielami i organem egzekucyjnym może nie zatrzymać postępowania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 65 - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 158 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności przepisy o egzekucji z nieruchomości, w tym art. 930 - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
4. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, w szczególności art. 34-35 dotyczące hipoteki przymusowej - Dz.U. 1997 nr 137 poz. 926