Czy mogę sam sprzedać mieszkanie i spłacić dług?
Autor: Katarzyna Siwiec
Posiadam mieszkanie zakupione na kredyt. W związku z obarczeniem mnie odpowiedzialnością za długi firmy, w której byłam prezesem, i zajęciem całego mojego majątku oraz pensji nie jestem w stanie spłacać dłużej kredytu. Co mogę w tej sytuacji zrobić? Czy by spłacić bank, mogę samodzielnie sprzedać mieszkanie, jeżeli mam tam też wpis urzędu skarbowego? Czy muszę je oddać bankowi, by ten je sprzedał? Nie chcę dopuścić do sytuacji, by ścigał mnie bank, chcę to jakoś rozwiązać, dlatego bardzo proszę o radę, co mogę zrobić i jak.
Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipotekami
Z tego, co rozumiem, ma Pani wpisaną hipotekę banku na zabezpieczenie udzielonego kredytu oraz hipotekę przymusową na rzecz urzędu skarbowego wpisaną na podstawie wcześniej wystawionego tytułu egzekucyjnego.
Jeżeli chodzi tylko i wyłącznie o możliwość sprzedaży nieruchomości obciążonej hipotekami, to nie ma tu najmniejszego problemu. Pośrednio wynika to z treści art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który to przepis mówi, że „w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)”.
Hipoteka jest zabezpieczeniem rzeczowym na nieruchomości, ale w żadnym wypadku nie uniemożliwia sprzedaży nieruchomości, a wręcz odwrotnie – można zbyć taką nieruchomość z tym tylko, że jeżeli nie spłaci się od razu wierzycieli hipotecznych z ceny zakupu, to hipoteka ta nadal obciąża nieruchomość i nowy właściciel staje się dłużnikiem rzeczowym takie banku czy US. Oznacza to w praktyce, że może zostać pozwany przez tych wierzycieli o zapłatę z ograniczeniem jednakże do egzekucji właśnie z tej nieruchomości .
Reasumując, hipoteka jest tylko ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości, nadal właścicielem nieruchomości jest Pani, a jako właściciel może Pani rozporządzać prawem swoim prawem własności, w tym np. sprzedać nieruchomość osobie trzeciej.
Natomiast pieniądze ze sprzedaży wręcz muszą być płacone na rzecz wierzycieli hipotecznych, bo inaczej nikt nie będzie zainteresowany jej zakupem. Najczęściej załatwia się to tak, że uzgadnia się z bankiem sprzedaż po to, aby wyliczyć całą należność z tytułu kredytu na dzień zapłaty ceny i żeby kupujący płacił np. wprost do banku cenę zakupu.
Przykłady
Pani Anna, będąc prezeską niewielkiej spółki, po jej upadłości została obciążona długami firmowymi. Miała na własność mieszkanie kupione na kredyt, na którym dodatkowo urząd skarbowy wpisał hipotekę przymusową. Aby uniknąć licytacji, zdecydowała się na sprzedaż mieszkania, znajdując kupca, który zgodził się spłacić bezpośrednio do banku i urzędu skarbowego całą zaległość z ceny zakupu.
Pan Marek również znalazł się w trudnej sytuacji — jego firmę objęły postępowania egzekucyjne, a jego prywatny majątek, w tym mieszkanie obciążone hipoteką, został zajęty. Porozumiał się z bankiem w sprawie salda kredytu, ustalił ostateczną kwotę spłaty i sam sprzedał mieszkanie, a pieniądze z transakcji zostały przekazane bezpośrednio na konto banku, co pozwoliło mu zamknąć zobowiązanie.
Pani Ewa, chcąc ratować swoją sytuację finansową po zajęciu majątku przez urząd skarbowy, szybko skonsultowała się z prawnikiem. Dowiedziała się, że może sprzedać mieszkanie samodzielnie, mimo że ciążą na nim hipoteki. Udało jej się znaleźć nabywcę, który zgodził się wpłacić ustaloną część ceny do urzędu skarbowego i banku, dzięki czemu nowy właściciel przejął nieruchomość wolną od obciążeń.
Podsumowanie
Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką banku i wpisem urzędu skarbowego jest możliwa i w wielu przypadkach wręcz wskazana, by uniknąć dalszych problemów finansowych. Kluczowe jest jednak, by wcześniej ustalić z wierzycielami dokładne warunki spłaty i zadbać, by pieniądze z transakcji trafiły bezpośrednio do nich. Dzięki temu można zamknąć zobowiązania i uniknąć ryzyka egzekucji, a przy tym samodzielnie kontrolować proces sprzedaży, zamiast czekać na działania komornika czy banku.
Oferta porad prawnych
Jeśli znajdujesz się w podobnej sytuacji i potrzebujesz indywidualnej porady, skorzystaj z naszej pomocy prawnej online. Oferujemy szybkie i konkretne wsparcie w sprawach związanych ze sprzedażą nieruchomości obciążonych hipoteką, negocjacjami z bankiem czy urzędem skarbowym oraz bezpiecznym przeprowadzeniem całej transakcji. Skontaktuj się z nami, a wspólnie znajdziemy najlepsze rozwiązanie.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Zastaw skarbowy na samochodzie, ile czasu masz na spłatę długu?
» Egzekucja starych mandatów za brak biletu, jak się bronić i odzyskać pieniądze?
» Naliczona opłata za brak licznika, co zrobić, gdy spółdzielnia żąda pieniędzy?
» Jak odzyskać zaliczkę od kancelarii prawnej?
» Czy komornik w Polsce może zająć auto zarejestrowane za granicą?
